Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 22ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0698, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 3039120-17.2024.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Compra e Venda] Requerente: CONSTRUTORA RL LTDA Requerido: ITAPO PARTICIPACOES E NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Vistos, etc. I - RELATÓRIO Trata-se de ação de distrato de compromisso de compra e venda de imóvel/terreno c/c devolução de valores pagos com pedido de antecipação de tutela de urgência ajuizada por CONSTRUTORA RL LTDA em face de ITAPÓ PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, por meio da qual a parte autora pretende, em síntese, a desconstituição do negócio jurídico celebrado entre as partes, a restituição do valor pago pelo lote, a condenação da ré ao ressarcimento dos gastos realizados com construção erguida no terreno e ao pagamento de indenização por danos morais. Narra a parte requerente, em síntese, que: i) adquiriu da requerida lote urbano integrante do loteamento Bela Vista, quadra 02, lote 08, com área total de 150m²; ii) pagou pela aquisição a quantia de R$ 22.000,00, juntando comprovante de transferência e recibo; iii) após a compra, constatou que o loteamento se encontrava em estado de abandono; iv) iniciou construção de uma casa no terreno, com intenção de venda, afirmando ter despendido R$ 51.000,00; v) sustenta que a obra restou inacabada e que houve furto de portas, janelas e telhado; vi) aduz que o loteamento lhe teria sido apresentado como situado no Município de Itaitinga, quando, em realidade, estaria localizado em Fortaleza/CE; vii) a partir de tais fatos, postula a rescisão/anulação do negócio, restituição do preço, danos materiais e danos morais. A inicial veio acompanhada, entre outros, dos documentos de ids 128094275, 128094286, 128094300, 128095650, 128094281, 128095631, 128095632, 128095661 e 128095673. Em sede de contestação (id. 134229500), a parte demandada ITAPÓ PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, preliminarmente, suscita a inépcia da petição inicial, a prescrição da pretensão autoral, impugna o pedido de gratuidade da justiça e sustenta ausência de pretensão resistida. No mérito, refuta a narrativa inaugural ao argumento de que o simples estado de abandono do loteamento, tal como descrito pela autora, não configura, por si só, inadimplemento contratual da vendedora; aduz que, uma vez adquirido o lote pela CONSTRUTORA RL LTDA, a responsabilidade pela gestão da obra, pela segurança do local e pelos riscos inerentes à construção, inclusive eventuais furtos de portas, janelas, telhado e materiais, passou a integrar a esfera de atribuições da própria compradora, não podendo tais prejuízos ser transferidos à requerida. Sustenta, ainda, que a alegação de erro quanto à localização do imóvel não procede, porquanto a identificação do loteamento e sua localização constariam do instrumento contratual firmado entre as partes, cabendo à autora, empresa do ramo da construção civil, verificar previamente tais informações antes da celebração do negócio, inexistindo omissão, dolo ou vício de consentimento apto a ensejar a anulação do pacto. Acrescenta que o próprio contrato atribuiria ao comprador o dever de manutenção e responsabilidade sobre o lote, razão pela qual a requerida não teria assumido obrigação de garantir a continuidade da obra ou a preservação do imóvel após a venda. Defende, por fim, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que a autora, além de pessoa jurídica atuante no setor da construção, adquiriu o bem com finalidade econômica, qual seja, construir imóvel para posterior venda, afastando-se, assim, a condição de destinatária final. Ao final, pugna pelo acolhimento das preliminares e, subsidiariamente, pela total improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou réplica sob os ids 168580443 e 168580448. Sobreveio decisão saneadora de id 171801930, posteriormente aclarada pela decisão de id 176563497, que afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor e manteve o afastamento da prescrição, fixando a incidência do prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Instadas à especificação probatória, a parte autora pugnou pelo julgamento do feito no estado em que se encontrava, mediante petição de id 175976095, ao passo que a parte ré permaneceu inerte. Em seguida, foi determinado o encaminhamento do processo para julgamento. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. Do julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, porquanto a controvérsia é essencialmente documental, não havendo requerimento útil de outras provas, sendo certo, ademais, que a própria parte autora postulou o julgamento antecipado. O CPC estabelece, ainda, que o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I. 2. Delimitação da controvérsia A controvérsia cinge-se a apurar se a CONSTRUTORA RL LTDA comprovou, de forma suficiente, a existência de vício de consentimento ou inadimplemento contratual imputável à ITAPÓ PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apto a justificar a desconstituição do negócio jurídico e, por conseguinte, a restituição do preço, o ressarcimento dos gastos com a construção erguida no imóvel e a reparação por danos morais. 3. Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A decisão de id 176563497 já assentou a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto. E, de fato, a conclusão é juridicamente correta. A própria autora afirma haver adquirido o lote para nele construir casa com intenção de venda, ou seja, para desenvolvimento de atividade econômica, e não como destinatária final fática e econômica do bem. Nessas circunstâncias, não incide, em regra, o CDC, salvo demonstração concreta de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica, o que não foi comprovado nos autos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é estável nesse sentido, ao adotar a teoria finalista e admitir sua mitigação apenas quando efetivamente demonstrada a vulnerabilidade da pessoa jurídica contratante. O STJ registra, em comunicação oficial de sua jurisprudência, que o consumo intermediário não é protegido pelo CDC e que a pessoa jurídica somente pode ser equiparada a consumidora quando comprovada sua vulnerabilidade no caso concreto. Logo, o exame do mérito deve ser realizado à luz do Código Civil e da legislação civil correlata. 4. Do alegado vício de consentimento e do suposto erro quanto à localização do imóvel A autora sustenta que o imóvel lhe teria sido apresentado como situado no Município de Itaitinga, quando, na realidade, estaria localizado em Fortaleza/CE. Com base nisso, pretende infirmar o negócio jurídico. Nos termos dos arts. 138 e 139 do Código Civil, o erro apto a ensejar anulabilidade do negócio deve ser substancial e perceptível por pessoa de diligência normal, além de incidir sobre aspecto essencial da contratação. Ocorre que, no caso concreto, a alegação autoral não veio acompanhada de lastro probatório robusto e idôneo. A parte autora juntou matrícula, escritura, contrato e fotografias, mas não produziu prova técnica, registral comparativa, publicidade enganosa documentalizada, mensagem negocial, anúncio vinculante, ou qualquer outro elemento objetivo capaz de demonstrar, com segurança, que a requerida tenha ocultado ou falseado dado essencial do bem. Ao revés, a parte ré sustentou que a localização do imóvel constava do próprio instrumento contratual e dos documentos dominiais, sendo plenamente aferível por empresa do ramo da construção civil e da atividade imobiliária antes da celebração do negócio. Tal tese não foi desconstituída por prova em contrário. Não se ignora que a municipalidade do imóvel pode, em certos casos, assumir relevância econômica e negocial. Todavia, a simples afirmação de que a autora não teria contratado caso soubesse da exata localização administrativa do lote não supre a ausência de prova segura do erro substancial, tampouco demonstra a sua escusabilidade. Por isso, não se reconhece vício de consentimento apto a anular o negócio. 5. Da alegação de abandono do loteamento e da inexistência de prova de inadimplemento contratual da ré A autora também funda sua pretensão no fato de que o loteamento estaria em "estado de abandono", com mato e lixo, e de que tal circunstância teria inviabilizado o empreendimento pretendido. Contudo, também aqui a prova mostra-se insuficiente. As fotografias juntadas sob o id 128095673, embora sirvam como elemento indiciário da percepção subjetiva da autora sobre o entorno, não bastam, por si sós, para demonstrar qual obrigação contratual específica teria sido descumprida pela ré, em que extensão, nem de que forma tal circunstância, concretamente, tornaria inválido ou resolúvel o contrato. Não há laudo pericial, prova técnica urbanística, ato administrativo de embargo, interdição, auto de infração, ou qualquer documento oficial que demonstre irregularidade do loteamento capaz de comprometer a higidez do negócio jurídico. A Lei n. 6.766/79 veda a venda ou promessa de venda de lote em loteamento não registrado. Entretanto, a autora não comprovou que estivesse diante de loteamento irregular, não registrado ou clandestino, limitando-se a alegações genéricas de abandono físico. A mera invocação abstrata do art. 37 da Lei n. 6.766/79 não supre a necessidade de prova concreta da irregularidade. A resolução contratual, por sua vez, pressupõe inadimplemento comprovado da parte contrária. O art. 475 do Código Civil prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Sem prova do inadimplemento, não há falar em resolução por culpa da ré. Nesse contexto, o acervo documental não autoriza concluir que a parte ré tenha incorrido em descumprimento contratual apto a ensejar a pretendida desconstituição do pacto. 6. Dos danos materiais relativos à construção iniciada pela autora A parte autora pretende, além da restituição do preço do lote, o ressarcimento de R$ 51.000,00, valor que alega ter investido na construção erguida sobre o terreno. Esse pedido também não merece acolhimento. Ainda que se admita que a autora tenha iniciado obra no imóvel e realizado dispêndios para tanto, não há prova suficiente de que tais gastos decorram de ato ilícito ou inadimplemento da ré. Ao contrário, a própria narrativa autoral revela que a CONSTRUTORA RL LTDA, empresa do ramo da construção civil, adquiriu o bem para fins econômicos e, por sua exclusiva iniciativa, deu início à edificação de imóvel destinado à revenda. Nessa conformação fática, os riscos ordinários da empreitada, inclusive perdas decorrentes de paralisação, inviabilidade econômica ou necessidade de vigilância, inserem-se na esfera da própria autora, salvo prova inequívoca de que a vendedora assumira dever jurídico específico em sentido diverso. Não há, nos autos, demonstração de que a requerida tivesse obrigação contratual de preservar a obra erguida pela compradora, de custodiar materiais de construção ou de ressarcir os valores empregados em empreendimento privado desenvolvido pela adquirente. A responsabilidade civil exige prova do ato ilícito, do dano e do nexo causal, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. No caso em exame, o dano alegado pode até existir em tese, mas o nexo causal com conduta ilícita da ré não foi demonstrado. Assim, não há base jurídica para transferir à requerida os riscos empresariais assumidos pela autora ao iniciar construção em lote por ela adquirido. 7. Dos furtos narrados e da ausência de dever de guarda da ré A autora também atribui à requerida a responsabilidade por furtos de portas, janelas e telhado ocorridos na obra. Mais uma vez, não lhe assiste razão. Não há prova de que a ré tivesse a posse direta da obra, o dever de guarda do imóvel após a transmissão à compradora, ou qualquer encargo contratual de vigilância patrimonial. A imputação da responsabilidade, nessa parte, assenta-se apenas em inferência unilateral da autora, sem suporte contratual ou probatório bastante. A conclusão, portanto, é a de que os eventos danosos narrados, embora lamentáveis, não podem ser automaticamente imputados à alienante, notadamente em contexto no qual a adquirente, pessoa jurídica empresária e construtora, assumiu a exploração econômica do bem. 8. Dos danos morais No que se refere ao pedido de indenização por danos morais, a improcedência é manifesta. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de circunstância excepcional apta a atingir atributos da personalidade ou, no caso de pessoa jurídica, a honra objetiva. Confira-se, a propósito, julgado do STJ em que se assentou que: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. NÃO CABIMENTO. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada neste Sodalício é no sentido de que o mero inadimplemento contratual não se revela suficiente a ensejar dano de ordem moral hábil a perceber indenização, considerando como hipótese de mero dissabor do cotidiano. Precedentes do STJ. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.485.695 - GO, RELATOR MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO) Na hipótese, além de não restar comprovado o próprio inadimplemento contratual da ré, tampouco houve demonstração de abalo à honra objetiva da autora, descrédito perante o mercado, prejuízo reputacional ou qualquer repercussão extrapatrimonial concreta. O quadro delineado nos autos evidencia, quando muito, frustração negocial e insatisfação econômica da parte autora, situações que não bastam para o reconhecimento do dano moral indenizável. 9. Da distribuição do ônus da prova Ao final, impõe-se registrar que o desfecho de improcedência decorre, em larga medida, da não satisfação do ônus probatório que incumbia à parte autora. Nos termos do art. 373, I, do CPC, cabia a parte autora demonstrar o fato constitutivo de seu direito, vale dizer: o vício substancial do negócio, a irregularidade juridicamente relevante do loteamento, o inadimplemento contratual da requerida, o nexo causal entre a conduta da ré e os prejuízos materiais alegados, bem como o efetivo dano moral indenizável. Isso não ocorreu. A insuficiência da prova, em tais condições, impõe a rejeição dos pedidos. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados por CONSTRUTORA RL LTDA em face de ITAPÓ PARTICIPAÇÕES E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada eventual suspensão de exigibilidade, caso incidente a disciplina da gratuidade judiciária. Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com a devida baixa. P.R.I. Fortaleza, 9 de abril de 2026 Maria Valdenisa de Sousa Bernardo Juíza de Direito
