TJGO, Procedimento do Juizado Especial Cível 6044042-63.2025.8.09.0120

Dados do julgamento

Acórdão

parcialmente_procedente

Inteiro teor

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS COMARCA DE PARAÚNA JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Processo n.: 6044042-63.2025.8.09.0120 Promovente: William Azevedo Dos Santos Promovido: Anna Cristina Manco De Mello SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Autorização para Retirada de Benfeitorias ajuizada por WILLIAM AZEVEDO DOS SANTOS em face de ANNA CRISTINA MANÇO DE MELLO, ambos qualificados nos autos. Em sua petição inicial (atermação), o Autor alega, em síntese, que celebrou contrato de locação do imóvel residencial/comercial situado na Avenida JK, Qd. 03, Lt. 01, Vila Buritizinho, Paraúna/GO. Afirma que realizou benfeitorias úteis e necessárias no bem às suas expensas e que, ao tentar rescindir amigavelmente a relação contratual, foi impedido pela Ré de retirar a estrutura metálica e as telhas que instalou. Requer: a) a rescisão formal do contrato de locação; b) a autorização judicial para a retirada das benfeitorias (estrutura metálica e telhas de zinco); c) a notificação da promovida e ordem de acompanhamento por autoridade competente para viabilizar a remoção. Devidamente citada, a promovida apresentou contestação acompanhada de pedido contraposto. Preliminarmente, arguiu a incompetência do Juizado Especial Cível por complexidade da causa e necessidade de prova pericial técnica estrutural. No mérito, alegou que o Autor descumpriu graves obrigações contratuais, realizando modificações estruturais no imóvel sem autorização prévia e por escrito (fechamento de portas, construção de paredes de alvenaria sem acabamento, alteração de instalações hidráulicas/elétricas e remoção do telhado original de madeira/telhas colonial), além de ter promovido sublocação irregular e deixado de pagar os aluguéis dos últimos dois meses (20/04/2025 a 20/06/2025) e débitos de água perante a Saneago. Impugnou o pedido de retirada das estruturas. Em sede de pedido contraposto, formulou os seguintes requerimentos: condenação do Autor ao pagamento dos aluguéis inadimplidos (R$ 6.600,00); ressarcimento do débito remanescente de água junto à Saneago (R$ 407,00); pagamento da multa contratual por descumprimento prevista na Cláusula 13ª (R$ 6.600,00); indenização por danos materiais decorrentes das alterações e estragos no imóvel a ser apurada em liquidação ou, subsidiariamente, a condenação do Autor na obrigação de fazer consistente na restauração integral do imóvel ao seu estado original às suas expensas. O Autor apresentou impugnação à contestação. Preliminarmente, arguiu a inadmissibilidade do pedido contraposto sob o argumento de que introduz fatos novos vedados no rito dos Juizados. No mérito, sustentou que não há laudo de vistoria inicial ou final; que pactuou verbalmente o abatimento dos dois aluguéis em razão da construção de um contrapiso; que as estruturas metálicas são independentes e expressamente autorizadas a serem retiradas pela cláusula sexta do contrato; e negou a existência de sublocação. II, FUNDAMENTAÇÃO 1. DAS PRELIMINARES a) Da Incompetência do Juizado por Complexidade da Causa (arguida pela Ré) A Promovida sustenta a incompetência deste Juizado ao argumento de que o deslinde da causa exige perícia técnica para aferir os danos estruturais e a viabilidade de remoção das benfeitorias. A preliminar não merece acolhimento. O artigo 3º da Lei nº 9.099/1995 estabelece que a complexidade da causa que afasta a competência dos Juizados Especiais é aquela ligada à prova necessária para a elucidação dos fatos. No caso em tela, o acervo probatório documental acostado, em especial o contrato de locação firmado, os comprovantes de débitos e o denso relatório fotográfico, mostra-se plenamente suficiente para o livre convencimento deste Juízo quanto às infrações contratuais, inadimplemento e à aplicação das cláusulas contratuais regentes. Eventual impossibilidade de arbitramento de danos materiais ilíquidos em sede dos Juizados resolve-se no mérito, nos termos do art. 38, parágrafo único, da Lei nº 9.099/1995, sem necessidade de extinção do processo por perícia. REJEITO a preliminar. b) Da Inadmissibilidade do Pedido Contraposto por Fato Novo (Arguida pelo Autor) O Autor sustenta que o pedido contraposto formulado pela Ré introduz fatos novos e desborda do objeto da exordial, configurando reconvenção disfarçada. Sem razão o promovente. O artigo 31 da Lei nº 9.099/1995 autoriza expressamente o réu a formular pedido em seu favor na contestação, desde que fundado nos mesmos fatos que constituem objeto da controvérsia. No caso sub judice, tanto a pretensão do Autor quanto o pedido contraposto da Ré derivam do mesmo negócio jurídico: o Contrato de Locação de Imóvel Residencial mantido entre as partes. A discussão sobre o cumprimento das obrigações, estado de conservação do bem, pagamento de aluguéis e benfeitorias é estritamente conexa e decorre da mesma relação jurídica locatícia. Portanto, atende perfeitamente aos requisitos do art. 31 da Lei nº 9.099/1995. REJEITO a preliminar. 2. DO MÉRITO a) Do Pedido Principal: Rescisão Contratual e Retirada de Benfeitorias No tocante ao pedido de rescisão contratual, verifica-se que o contrato de locação firmado entre as partes possuía vigência fixada entre 20/06/2023 e 20/06/2025 (Cláusula Segunda), estando o imóvel desocupado pelo locatário. Assim, a rescisão/extinção do vínculo locatício é fato incontroverso e imperativo, operando-se a consolidação da posse nas mãos da locadora. Quanto ao pleito de autorização para retirada das benfeitorias (estrutura metálica e telhas de zinco), a pretensão deve ser analisada à luz do contrato e da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). A Cláusula Sexta do contrato celebrado entre as partes prevê expressamente: O LOCATÁRIO não poderá realizar obras que alterem ou modifiquem a estrutura do imóvel locado, sem prévia autorização por escrito do LOCADOR. Caso este consinta na realização das obras, estas ficarão desde logo, incorporadas ao imóvel, sem que assista ao LOCATÁRIO qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas (telhados nas calçadas e no fundo do imóvel), desde que não desfigurem o imóvel locado. Analisando o conjunto probatório, em especial o relatório fotográfico trazido aos autos, observa-se que o Autor não realizou simples instalação de cobertura acessória destacável. O Autor removeu a cobertura original existente no imóvel (vigotas e telhas de barro/colonial) e a substituiu por tesouras e telhas metálicas de zinco. Não somente, realizou a construção de paredes e alvenarias no imóvel. A ressalva final da Cláusula Sexta autoriza a retirada de telhados removíveis "desde que não desfigurem o imóvel locado". Como o Autor retirou o telhado original e alterou a estrutura da edificação, a simples remoção do telhado metálico por ele instalado deixaria a edificação totalmente descoberta e desprovida de sua cobertura original, resultando em grave desfiguração e dano ao imóvel. Ademais, não há nos autos qualquer prova de autorização prévia e por escrito da locadora autorizando a alteração da estrutura do imóvel. O artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 e a Súmula 335 do STJ preceituam a validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias. Portanto, diante da alteração estrutural sem autorização por escrito e do risco evidente de desfiguração e agravação dos danos ao prédio, IMPROCEDE o pedido do Autor de autorização para retirada isolada das estruturas metálicas sem a concomitante recomposição do imóvel ao estado anterior. B) Do Pedido Contraposto (Ré/Promovida) b.1) Dos Aluguéis Inadimplidos A Ré cobra os aluguéis referentes aos meses de 20/04/2025 a 20/05/2025 e 20/05/2025 a 20/06/2025, no montante total de R$ 6.600,00 (dois aluguéis de R$ 3.300,00 cada, conforme Cláusula Terceira). O Autor admite o não pagamento pecuniário destes meses, mas alega a existência de um "acordo verbal" com a Ré para compensar/deduzir tais valores com os custos da construção de um contrapiso. Ocorre que a prova do pagamento ou do acordo de novação/compensação em locações imobiliárias deve ser documental (recibo ou aditivo contratual), a teor do art. 320 do Código Civil. Ademais, a Cláusula Sexta exige anuência escrita para obras e veda compensações não pactuadas expressamente. O Autor não se desincumbiu do ônus de comprovar a existência desse aceite pela Ré (art. 373, I, do CPC). Assim, remanesce hígida e devida a cobrança de R$ 6.600,00 a título de aluguéis em atraso. b.2) Do Débito de Água (Saneago) A Ré pleiteia o ressarcimento da parcela em aberto junto à Saneago referente ao período da locação, no valor de R$ 407,00. A cláusula quarta impõe ao locatário a responsabilidade integral pelo consumo de água e energia elétrica. O documento de negociação e histórico da Saneago confirma o parcelamento dos débitos do imóvel no período ocupado pelo Autor. Devido, portanto, o ressarcimento de R$ 407,00. b.3) Da Multa Contratual (Cláusula Décima Terceira) O relatório fotográfico demonstra de forma inequívoca que o Autor realizou intervenções estruturais severas e sem autorização no imóvel, quais sejam: fechamento de portas com alvenaria bruta sem acabamento, alterando a circulação entre a sala de jantar e demais cômodos; construção de parede de alvenaria dividindo quarto ao meio; construção de parede e banheiro na área externa com encanamentos e fiação expostos; cortes nos acabamentos e na estrutura do portão frontal; alteração da fachada e substituição da cobertura original sem acompanhamento técnico. Tais intervenções violam frontalmente a cláusula sexta (proibição de obras estruturais sem autorização escrita). Destarte, é perfeitamente aplicável a penalidade disposta na cláusula décima terceira do contrato de locação, que prevê multa equivalente a 02 (dois) aluguéis vigentes por infração contratual, perfazendo o montante de R$ 6.600,00 (2 x R$ 3.300,00). b.4) Dos Danos Materiais e Obrigação de Fazer (Restauração do Imóvel) A Ré pleiteou a condenação do Autor em indenização por danos materiais em valor a ser apurado em liquidação de sentença ou, subsidiariamente, a obrigação de fazer consistente na restauração do imóvel ao estado original. No âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, o artigo 38, parágrafo único, da Lei nº 9.099/1995 veda estritamente a prolação de sentença ilíquida, o que inviabiliza o acolhimento do pedido de indenização para apuração posterior. Contudo, o pedido subsidiário de obrigação de fazer merece integral acolhimento. O art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário a obrigação de "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". As fotografias demonstram que o Autor modificou a planta original, levantou paredes brutas e obstruiu passagens. Assim, incumbe ao Autor a obrigação de restaurar o imóvel ao status quo ante às suas expensas, efetuando o demolição/desfazimento das paredes e divisórias irregulares levantadas, desobstrução das portas de acesso à sala, regularização das tubulações e fiações expostas e reparo dos danos causados ao portão frontal. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial pelo Autor WILLIAM AZEVEDO DOS SANTOS, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por outro lado, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO CONTRAPOSTO formulado por ANNA CRISTINA MANÇO DE MELLO para DECLARAR formalmente rescindido o contrato de locação firmado entre as partes. CONDENAR o Autor WILLIAM AZEVEDO DOS SANTOS a pagar à Ré ANNA CRISTINA MANÇO DE MELLO: a) O valor de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), referente aos aluguéis inadimplidos (20/04/2025 a 20/06/2025), corrigido monetariamente pelo IPCA a contar do vencimento de cada parcela e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, nos termos do art. 397 do Código Civil; b) O valor de R$ 407,00 (quatrocentos e sete reais), referente ao ressarcimento do débito de água da Saneago, corrigido monetariamente pelo IPCA desde o efetivo desembolso/parcelamento pela Ré e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c) O valor de R$ 6.600,00 (seis mil e seiscentos reais), referente à multa contratual por infração à Cláusula Sexta do contrato, valor este a ser corrigido pelo IPCA e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação CONDENAR o Autor WILLIAM AZEVEDO DOS SANTOS na obrigação de fazer consistente em promover a integral restauração das dependências internas e externas do imóvel ao seu estado original, às suas expensas, realizando: A demolição/remoção das paredes de alvenaria e divisórias irregulares erguidas (inclusive no quarto e área externa); A rabertura dos acessos/portas da sala de jantar injustificadamente fechados; a adequação e embutimento das instalações elétricas e hidráulicas expostas; a reparação dos cortes e danos causados no portão frontal. Prazo para cumprimento da obrigação de fazer de 45 (quarenta e cinco) dias a contar da intimação pessoal para cumprimento após o trânsito em julgado, sob pena de conversão da obrigação em perdas e danos mediante execução do valor correspondente a orçamentos idôneos a serem apresentados pela locadora. Sem custas e honorários advocatícios nesta fase processual, por força dos artigos 54 e 55 da Lei nº 9.099/1995. Paraúna, documento datado e assinado digitalmente. Wanderlina Lima de Morais Tassi Juíza de Direito