Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 3ª VARA ESTADUAL EMPRESARIAL - PROJUDI Rua Mateus Leme, 1142 - 12º andar - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-010 - Fone: (41) 3221-9524 - E-mail: [email protected] Processo: 0005285-89.2019.8.16.0194 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Corretagem Valor da Causa: R$33.049,89 Autor(s): RL ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA, Réu(s): BAUCON - EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA LIF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. I. RELATÓRIO: 1. Trata-se de ação de cobrança movida por RL ASSESSORIA IMOBILIÁRIA LTDA em face de BAUCON - EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA. e LIF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. 2. Sustenta a parte autora que foi contratada pela ré BAUCON para atuar como intermediadora na comercialização das unidades do empreendimento LIF CONDOMÍNIO CLUB da segunda ré, fazendo jus ao recebimento de comissões pelas vendas efetivamente realizadas no valor de R$ 31.108,94. 3. Apesar das diversas cobranças extrajudiciais, sustenta que as comissões não teriam sido integralmente adimplidas, razão pela qual requer a condenação da parte requerida ao pagamento do valor atualizado do débito e ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios. 4. Recebida a inicial e determinada a citação das empresas rés (mov. 18). 5. Citadas, as rés apresentaram contestação com reconvenção (mov. 42), na qual alegam a necessidade de apuração adequada da relação de créditos e débitos entre as partes, uma vez que, apesar do saldo devedor, a parte autora deveria ter repassado às rés os valores retidos referentes às vendas que acabaram sendo distratadas e não finalizadas. 6. Dessa forma, entendem as rés-reconvintes que são credoras da autora reconvinda no valor de R$ 65.199,96, que deve ser abatido do valor devido por essas no valor de R$ 18.561,35, totalizando um débito final de R$ 46.638,61 em favor das rés. 7. Recebida a reconvenção em mov. 46, a parte autora-reconvinda apresentou impugnação à contestação e réplica em mov. 53. 8. Impugnação à contestação da reconvenção em mov. 65. 9. Especificação de provas em movs. 75 e 77. 10. Na decisão de saneamento de mov. 88 foram fixados como pontos controvertidos a exigibilidade das comissões de corretagem, a existência de créditos e débitos entre as partes e a eventual devolução de comissões em razão de distratos contratuais. Determinou-se a produção de prova pericial contábil e de prova oral, com o depoimento pessoal dos representantes legais das empresas e a oitiva de testemunhas. 11. Laudo pericial de mov. 208 e complementação em mov. 221, os quais reconheceram crédito de R$ 18.562,06 em favor da parte autora pelas vendas efetivadas e o pagamento de R$ 65.199,96 em relação a vendas distratadas. 12. Realizada audiência de instrução e julgamento (mov. 309), com depoimento pessoal dos representantes das partes e a oitiva de testemunhas da parte autora. 13. Alegações finais em movs. 315 e 321. 14. É o relatório do necessário. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO: II.1. Da exigibilidade das comissões 15. Trata-se de ação de cobrança em que alega a parte autora que promoveu a intermediação para a venda de diversas unidades de empreendimento da construtora ré, sendo-lhe devidos os valores referentes às comissões das transações, e que, após a cobrança dos valores declarados nas notas fiscais emitidas (mov. 1.5), não houve o devido pagamento. 16. Oportunizado o contraditório, a parte ré reconheceu a cobrança dos valores devidos à parte autora, mas alegou que as notas fiscais de mov. 1.5 e a planilha de débito de mov. 1.7 deixaram de considerar os valores recebidos pela autora à maior nas vendas efetivadas das unidades 12-D, 03-B, 42-C e 34-E. 17. O compulsar dos autos demonstra, então, que a parte ré não impugna a prestação dos serviços, tampouco a validade da pretensão da parte autora, de modo que se reconhece como incontroverso o direito de cobrança. Passa-se a análise dos valores devidos. 18. Requer a parte autora o pagamento de R$ 31.108,94 (mov. 1.7), enquanto a parte ré sustenta o excesso de cobrança sobre o valor de R$ 18.561,35, que entende ser o montante devido (mov. 42.3). 19. A perícia contábil realizada em mov. 208 analisou os contratos firmados e todas as notas fiscais emitidas, bem como os comprovantes dos respectivos pagamentos efetuados pelas partes (movs. 42 e 43), concluindo que, em concordância com a parte ré, a comissão por vendas realizadas em favor da parte autora totaliza R$ 18.562,06: 20. Assim, observa-se que foram efetivamente pagos à maior pela ré os valores referentes às comissões das notas fiscais das unidades 03-B, 12-D e 42-C (mov. 42.4, 42.8 e 42.10), sendo devido à parte autora tão somente o valor indicado pelo Sr. Perito em mov. 208. 21. Portanto, é legítima a cobrança da parte autora no valor de R$ 18.562,06, uma vez que foram regularmente prestados pela imobiliária os serviços de intermediação para a venda dos imóveis do empreendimento da parte ré, conforme demonstram as referidas notas fiscais. 22. Nesse sentido entende o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE COBRANÇA – DISCUSSÃO RELATIVA À PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – RELAÇÃO ENTRE AS PARTES QUE ULTRAPASSOU A MERA APROXIMAÇÃO ENTRE OS RÉUS VENDEDORES E O COMPRADOR – CONJUNTO PROBATÓRIO QUE DEMONSTRA DE MODO SUFICIENTE QUE A ATUAÇÃO DOS AUTORES FOI CRUCIAL PARA A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E FOI RESPONSÁVEL POR SELAR O NECESSÁRIO VÍNCULO DE CONFIANÇA PARA A EFETIVAÇÃO DA COMPRA E VENDA DO IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – EVENTUAL AUSÊNCIA DE REGISTRO DE UM DOS AUTORES NO CRECI QUE NÃO AFASTA O DIREITO À PERCEPÇÃO DE COMISSÃO, CONFIGURANDO MERA IRREGULARIDADE ADMINISTRATIVA – SENTENÇA REFORMADA – AÇÃO JULGADA PROCEDENTE – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS – RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0024822-63.2022.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 04.11.2025) II.2. Da reconvenção 23. Reconhecida a legitimidade da cobrança dos valores pela parte autora à título de comissão pela da venda das unidades, necessária a análise das alegações reconvencionais a respeito da necessidade de compensação do débito com o montante retido pela autora nos contratos que acabaram sendo distratados e não finalizados. 24. Acerca da compensação, o Código Civil, com bastante clareza, assim dispõe: Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem. Art. 369. A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. Art. 370. Embora sejam do mesmo gênero as coisas fungíveis, objeto das duas prestações, não se compensarão, verificando-se que diferem na qualidade, quando especificada no contrato. 25. Desta forma, da leitura dos artigos acima se extrai que para a compensação devem coexistir obrigações líquidas, vencidas e fungíveis. 26. Da análise dos autos, tem-se que a parte ré-reconvinte promoveu o pagamento antecipado de parte das comissões de corretagem das unidades 02-C, 03-F, 04-D, 11-C, 12-A, 12-C, 13-C, 13-D, 13-E, 14-A, 21-B, 22-C, 24-B, 44-F, 52-D, 53-D, 43-D e 05-B, na forma indicada nas notas fiscais de movs. 42.4, 43.4, 43.5 e 43.3. 27. Todavia, referidos contratos de compra e venda foram distratados pelas partes, de modo que, conforme demonstra o laudo pericial de mov. 208, teriam sido adiantados pela reconvinte à parte autora o montante total de R$ 65.199,96. 28. Ainda, conforme recibo de quitação de comissão de mov. 42.19, também teria sido adiantado à autora o pagamento de R$ 35.000,00, por meio da entrega de um veículo Chevrolet Ônix, placa AYP 5122, que teria sido dado em adiantamento por um dos contratantes, nos termos do parágrafo quarto da cláusula terceira do contrato firmado. 29. Sobre a comissão de corretagem, o entendimento jurisprudencial dominante é de que o corretor imobiliário faz jus à comissão pela venda independentemente do resultado útil do negócio jurídico, quando verificada a intermediação do corretor e a eficaz aproximação entre o vendedor e o comprador, ainda que ocorra a desistência posterior das partes. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL. OCORRÊNCIA. APROXIMAÇÃO EFICAZ DAS PARTES. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. CONJUNTO PROBATÓRIO DOS AUTOS QUE É SUFICIENTE PARA COMPROVAR O FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DOS AUTORES. REVELIA DA PARTE RÉ. MINORAÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. VIABILIDADE.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na ação de cobrança de comissão de corretagem, condenando os apelantes ao pagamento de R$ 37.500,00, com correção monetária e juros, em razão da intermediação na venda de um imóvel, alegando os apelantes que a compra e venda não foi concretizada e que não houve contrato formal.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é devida a comissão de corretagem pleiteada pelas apeladas, considerando a intermediação realizada e a existência de um resultado útil no negócio.III. Razões de decidir3. A comissão de corretagem é devida quando há efetiva intermediação entre as partes, resultando em um acordo sobre os elementos essenciais do negócio, mesmo que não se concretize devido a arrependimento posterior.4. O conjunto probatório demonstrou a aproximação eficaz das partes e a intermediação do corretor, caracterizando o resultado útil da negociação.5. Embora não se desconheça que os efeitos da revelia são relativos e que não acarretam a procedência automática do pedido, por igual não se deve afastá-los se nos autos não existem elementos de prova em contrário ao afirmado na inicial.6. O valor da comissão de corretagem foi minorado para 5% com base nas provas juntadas com a inicial.IV. Dispositivo e tese7. Apelação cível conhecida e parcialmente provida para minorar o valor da comissão de corretagem para 5%.Tese de julgamento: A comissão de corretagem é devida ao corretor que, mesmo sem contrato escrito, demonstrar a existência de ajuste verbal e sua atuação na intermediação do negócio, desde que haja resultado útil na aproximação das partes, ainda que não se efetive em virtude do arrependimento de uma das partes._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 722, 725 e 727; CPC/2015, arts. 373, I.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível 0001217-54.2021.8.16.0153, Rel. Desembargador Substituto Carlos Henrique Licheski Klein, 8ª Câmara Cível, j. 13.10.2025; TJPR, Apelação Cível 0000752-05.2022.8.16.0155, Rel. Desembargador Joscelito Giovani Ce, 19ª Câmara Cível, j. 19.05.2025; TJPR, Apelação Cível 0044352-95.2019.8.16.0021, Rel. Substituto Sergio Luiz Patitucci, 17ª Câmara Cível, j. 11.03.2024; TJPR, Apelação Cível 0022782-88.2021.8.16.0019, Rel. Juíza de Direito da Turma Recursal dos Juizados Especiais Vanessa Bassani, 1ª Turma Recursal, j. 04.09.2023.APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0016498-91.2024.8.16.0170 - Toledo - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 24.03.2026) 30. Além disso, o contrato de corretagem firmado entre as partes prevê na cláusula sexta, parágrafo quinto, que, caso haja desistência do adquirente, em qualquer momento, a contratante pagará a contratada, quando da revenda da unidade, apenas o saldo de comissão já apurado na primeira transação, quando, e se este existir (mov. 42.2). 31. Logo, entende-se que é devido à parte autora-reconvinda o valor das comissões das negociações realizadas, ainda que não tenham sido efetivamente concluídas, mesmo quando revendido o imóvel por terceiros. 32. Isto porque, não há qualquer menção no contrato firmado de que a comissão somente será devida no caso de o imóvel ser revendido pela contratada. Deste modo, caso nova venda tenha sido intermediada por corretoras diversas, ainda é passível de cobrança os valores devidos para a autora pelos serviços de corretagem anteriormente prestados. 33. Por conseguinte, a reconvenção deve ser julgada improcedente, pois inexistem obrigações líquidas, vencidas e fungíveis em favor da parte ré-reconvinte a serem compensadas com o débito vencido das comissões no valor de R$ 18.562,06. III. DISPOSITIVO: 34. Ante o exposto, na forma do art. 487, I do CPC, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão formulada pela parte autora, a fim de condenar a requerida ao pagamento do valor de R$ 18.562,06 (dezoito mil e quinhentos e sessenta e dois reais e seis centavos), referente às notas fiscais juntadas em mov. 1.5, nos termos da fundamentação, que deverão ser corrigidas pela taxa legal (SELIC, deduzido pelo IPCA) a partir de cada vencimento, nos termos do art. 406, §§1º e 3º do Código Civil. 35. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a parte autora e à ré 50% (cinquenta por cento). 36. Os honorários advocatícios devem ser arbitrados em 10% sobre o valor atualizado e consolidado da condenação em favor da parte autora e à parte ré em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido, referente à subtração do valor da condenação de R$ 18.562,06, em razão das comissões vencidas, sobre o valor da causa indicado na inicial de R$ 33.049,89. 37. Ficam as partes, desde já, cientes que é vedada a compensação de honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §14, do CPC. 38. Por fim, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. 39. Em razão da sucumbência em sede de reconvenção, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da autora, os quais fixo em 10% (quinze por cento) sobre o valor da reconvenção, uma vez que atendidos o grau de zelo profissional, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. 40. Cumpra-se o Código de Normas da Egrégia Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. 41. Oportunamente, arquivem-se com as baixas e anotações necessárias. P.R.I. Curitiba, datado eletronicamente. Pedro Ivo Lins Moreira Juiz de Direito Substituto PDF 09
