TJMG, Apelação Cível 1002857-09.2025.8.13.0480
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. POSSE DE BOA-FÉ. AQUISIÇÃO ANTERIOR À DISTRIBUIÇÃO DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE HIPOTECA. SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE FRAUDE À EXECUÇÃO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos de terceiro para desconstituir penhora e averbação de indisponibilidade incidentes sobre imóvel adquirido pelos embargantes mediante contrato particular de compra e venda celebrado antes da distribuição da execução, determinando o levantamento das constrições e condenando a embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A apelante sustenta a ineficácia do contrato não registrado perante terceiros, a ausência de demonstração da boa-fé dos adquirentes, a impossibilidade de a REURB afastar constrição anteriormente lançada e, subsidiariamente, requer a redistribuição ou redução dos ônus sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) definir se a penhora e a indisponibilidade podem subsistir sobre imóvel adquirido por terceiros de boa-fé mediante contrato particular de compra e venda celebrado anteriormente à distribuição da execução, sem registro do título aquisitivo; e (ii) estabelecer se é cabível a condenação da embargada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, à luz do princípio da causalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A Súmula 84 do STJ autoriza a oposição de embargos de terceiro fundados na posse decorrente de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro, desde que demonstradas a aquisição e a boa-fé do adquirente.
A fraude à execução exige o registro da penhora ou a demonstração da má-fé do terceiro adquirente, nos termos da Súmula 375 do STJ, inexistindo tais requisitos quando a aquisição do imóvel antecede a distribuição da execução e a averbação da indisponibilidade.
A cronologia dos fatos evidencia que o contrato particular de compra e venda foi celebrado antes da propositura da execução, inexistindo qualquer restrição registral capaz de alertar os adquirentes acerca da existência de demanda ou constrição judicial.
Os documentos comprovam a onerosidade do negócio jurídico, a efetiva quitação do preço e a posse legítima exercida pelos embargantes, não havendo prova de simulação ou conluio com o executado.
A cláusula contratual de hipoteca constante da confissão de dívida não produz efeitos reais perante terceiros sem o respectivo registro na matrícula do imóvel, permanecendo restrita às partes contratantes e sendo inapta a justificar a constrição do bem adquirido por terceiros de boa-fé.
A regularização fundiária urbana (REURB) e a abertura de nova matrícula apenas reforçam a identificação do imóvel e a consolidação da titularidade dos embargantes, sem interferir na solução da controvérsia, que se resolve pela inexistência de fraude à execução e pela ausência de direito real oponível aos adquirentes.
A técnica da fundamentação por referência (per relationem) mostra-se legítima, conforme o Tema 1.306 do STJ, diante da completude e suficiência da fundamentação adotada na sentença.
O princípio da causalidade impõe à embargada o pagamento das custas e honorários advocatícios, pois, mesmo após tomar ciência da alienação do imóvel, insistiu na manutenção da constrição e na impugnação das pretensões dos embargantes, incidindo a orientação da Súmula 303 e do Tema 872 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
O compromisso particular de compra e venda, ainda sem registro, ampara embargos de terceiro quando comprovadas a posse e a boa-fé do adquirente.
A fraude à execução depende do registro da penhora ou da demonstração da má-fé do terceiro adquirente, inexistindo quando a alienação antecede a distribuição da execução e não há restrições registrais.
A hipoteca não registrada não constitui direito real de garantia nem produz efeitos oponíveis a terceiros adquirentes de boa-fé.
A parte que insiste na manutenção de constrição indevida após ciência da alienação do bem responde pelos ônus sucumbenciais com fundamento no princípio da causalidade.