Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal AL PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0053135-93.2026.4.05.8000 AUTOR: EVELLYN KERLANE FERREIRA LIMA ADVOGADO do(a) AUTOR: VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA - AL9008 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: WAGNER TAPOROSKI MORELI - PR44127 SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Ação Ordinária de Procedimento Comum Cível ajuizada por EVELLYN KERLANE FERREIRA LIMA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), por meio da qual busca provimento jurisdicional para reparação de danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de imóvel adquirido por meio de financiamento habitacional (ID 181989484). A parte autora narra, em sua petição inicial (ID 181989484), que firmou, em 13/07/2020, contrato de compra e venda com alienação fiduciária perante a Caixa Econômica Federal para aquisição do apartamento nº 212, localizado na Torre Angelim do Condomínio Residencial Eco Vivence, situado na Avenida Selma Bandeira, nº 824, Antares, em Maceió/AL, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Alega que o imóvel deveria ter sido entregue até 17/10/2022, mas que, transcorridos mais de 46 meses do prazo contratual, a obra permaneceu inacabada e paralisada sem disponibilização da posse à adquirente. Sustenta que a CEF manteve a construtora originária Fabbrica Construções Ltda., celebrando termo aditivo em dezembro de 2024 para prorrogar o prazo até 26/05/2025 (ID 181991520), desrespeitando decisões judiciais anteriores de substituição (ID 181991519). Relata que o aviso de sinistro à seguradora Berkley International do Brasil Seguros S.A. somente ocorreu em 13/05/2025 (ID 181991521) e que continuou arcando com a cobrança de taxa de evolução de obra após o prazo ajustado. Diante disso, formulou os seguintes pedidos: a) a condenação da ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes no importe de R$ 2.000,00 mensais desde o atraso até a entrega efetiva do bem, totalizando R$ 116.000,00 na exordial; b) indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00; c) devolução de todos os valores cobrados e pagos a título de taxa de evolução de obra após o prazo previsto para a entrega; e d) a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. A decisão de ID 182632969 determinou a intimação da autora para comprovar insuficiência financeira e juntar comprovante de residência. A autora acostou fatura de água, certidão de união estável, declaração de imposto de renda e contracheques (ID 184198573, ID 184198581, ID 184198582, ID 184198583, ID 184198586, ID 184200738 e ID 184200740). O despacho de ID 184835261 deferiu a gratuidade da justiça e determinou a citação da ré. Devidamente citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 193233521). Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, sustentando atuar como mera instituição financeira no fornecimento de mútuo, sem ingerência sobre a execução ou fiscalização material da edificação. No mérito, defendeu a regularidade da cobrança da taxa de evolução de obra até o encerramento formal do empreendimento e registro sistêmico da fase de amortização; a inexistência de danos materiais e lucros cessantes presumidos, além da falta de prova de locação suportada pela demandante; a ausência de ato ilícito apto a ensejar danos morais; a validade do prazo de tolerância de 180 dias; e a atuação adotada para a retomada do canteiro, colacionando o Contrato de Empreitada por Preço Global celebrado com a Construtora Monte Neto Ltda. em 02/09/2026 (ID 193233523). A parte autora apresentou impugnação à contestação (ID 195242925), rechaçando a preliminar e ratificando os termos da petição inicial. É o relatório. Fundamento e decido. 1. O processo tramitou de forma regular, estando pronto para o julgamento de mérito, uma vez que as questões fáticas e jurídicas relevantes para a solução da controvérsia encontram-se suficientemente elucidadas pelas provas documentais produzidas nos autos (art. 355, I, do Código de Processo Civil). 2. Inicialmente, impõe-se a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pela Caixa Econômica Federal. Na hipótese vertente, a atuação da empresa pública não se circunscreveu à atividade de mero agente financeiro concedente de mútuo. O empreendimento "Condomínio Residencial Eco Vivence" foi estruturado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, no qual a CEF atua como agente operadora e gestora dos recursos, assumindo expressamente obrigações de acompanhamento das obras e faculdade-dever de substituição da construtora inadimplente para assegurar a entrega da edificação (ID 181991519). 3. Ademais, os próprios elementos documentais colacionados demonstram a ingerência direta da empresa pública na gestão da crise do empreendimento, porquanto celebrou termos aditivos prorrogando os prazos com a construtora originária Fabbrica Construções Ltda. (ID 181991520), emitiu notificação de aviso de sinistro perante a seguradora (ID 181991521), participou ativamente das tratativas perante o Ministério Público Federal para fixação do orçamento de conclusão (ID 193233524) e interveio como anuente e cofinanciadora no Contrato de Empreitada por Preço Global firmado com a Construtora Monte Neto Ltda. em 02/09/2026 (ID 193233523). Assumindo a instituição deveres de fiscalização e de intervenção operacional, sua legitimidade passiva para responder pelos prejuízos decorrentes da mora é patente. 4. A controvérsia de mérito recai sobre o inadimplemento contratual da ré, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, e as consequências jurídicas daí decorrentes quanto à taxa de evolução de obra, aos lucros cessantes e aos danos morais. 5. A relação jurídica estabelecida entre a adquirente do imóvel, na qualidade de destinatária final do produto e do serviço de financiamento, e a Caixa Econômica Federal, como fornecedora, enquadra-se como relação de consumo. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento, por meio da Súmula 297, de que "o Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras". Portanto, a análise do caso será pautada pelos princípios e regras protetivas do CDC, incluindo a interpretação mais favorável ao consumidor e o reconhecimento de sua vulnerabilidade. 6. O contrato de financiamento estabeleceu como termo final para a conclusão das obras a data de 17 de outubro de 2022 (ID 193233521). Admite-se a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, cuja licitude é amplamente reconhecida na jurisprudência pátria para empreendimentos dessa natureza. Computado o prazo de tolerância de 180 dias a partir de 17/10/2022, a data final limite para a entrega do bem findou em 17 de abril de 2023. 7. Considerando que restou incontroverso nos autos que a unidade imobiliária não foi entregue à parte autora até a presente data, a mora da ré e da construtora encontra-se plenamente caracterizada a contar de 18 de abril de 2023. 8. A "taxa de obra", ou juros de evolução de obra, é um encargo cobrado do mutuário durante a fase de construção. Sua cobrança é legítima dentro do prazo contratualmente previsto para a obra. 9. Entretanto, uma vez esgotado o prazo para a entrega do imóvel (incluindo o período de tolerância), a continuidade dessa cobrança torna-se ilícita, pois penaliza o consumidor por um atraso ao qual não deu causa. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 996 (Tese 1.3), fixou o seguinte entendimento: "É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." 10. No presente caso, a mora iniciou-se em 18 de abril de 2023. Logo, qualquer cobrança a título de "taxa de obra" realizada após essa data é indevida. Procede, portanto, o pedido para declarar a inexigibilidade das parcelas vincendas e determinar a restituição, de forma simples, dos valores comprovadamente pagos pela autora a esse título a partir de 18 de abril de 2023, com a devida correção monetária. 11. A parte autora pleiteou indenização por lucros cessantes, correspondente ao valor que poderia auferir com o aluguel do imóvel caso ele tivesse sido entregue no prazo, estimando-o em R$ 2.000,00 mensais. 13. Quanto ao cabimento dos lucros cessantes, o STJ (Tema 996, Tese 1.2) pacificou que, em caso de atraso na entrega do imóvel, "o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". 14. Contudo, o arbitramento do locativo mensal não pode ser acolhido no montante de R$ 2.000,00 pretendido na exordial, porquanto desprovido de respaldo técnico mercadológico e destoante da realidade imobiliária do empreendimento. É fato notório e consolidado nesta 3ª Vara Federal que laudo de avaliação judicial produzido por Oficial de Justiça Avaliador Federal para unidades imobiliárias idênticas no mesmo Residencial Eco Vivence, nos autos do processo nº 0800618-15.2025.4.05.8000, apurou o valor locatício médio de mercado em R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais. 15. Assim, acolho parcialmente o pedido para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes no patamar de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) por mês, a contar da data de início da mora (18/04/2023) até a data em que o imóvel seja efetivamente entregue à autora em condições de habitabilidade, mediante a disponibilização da posse direta. 16. O pedido de indenização por danos morais não merece prosperar. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é de que o mero inadimplemento contratual, como o atraso na entrega de um imóvel, não é suficiente, por si só, para gerar dano moral. Trata-se, em regra, de um dissabor inerente à vida em sociedade e às relações negociais, que se resolve na esfera patrimonial. 17. A condenação por dano moral em tais casos exige a demonstração de uma situação excepcional, que cause angústia, humilhação ou sofrimento intenso, atingindo de forma significativa os direitos da personalidade do indivíduo. A parte autora não produziu provas de que o atraso na entrega do imóvel tenha lhe causado transtornos que extrapolaram o mero aborrecimento, residindo com familiares sem situação de vulnerabilidade extrema demonstrada. 18. Dessa forma, na ausência de comprovação de abalo excepcional, julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais. 19. Por todo o exposto, julgo procedente em parte os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC, condenando a Caixa Econômica Federal: a) a isentar a parte autora das parcelas vincendas de JUROS DE OBRA após o atraso (a partir do dia 18/04/2023), bem como restituir os valores comprovadamente pagos pela parte autora a este título, a serem apurados em liquidação de sentença, com correção monetária e juros de mora nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal; b) pagar à autora indenização por lucros cessantes no valor de R$ 1.600,00 (mil e seiscentos reais) mensais, contados à época em que o bem deixou de ser usufruído pela autora (a partir do dia 18/04/2023) até a data da efetiva entrega do imóvel, com atualização na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal. 20. Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior parte da ré, condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. 22. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré, fixados em 10% sobre o valor do pedido de danos morais do qual decaiu (R$ 10.000,00), ficando, contudo, suspensa a exigibilidade de tal verba, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser beneficiária da justiça gratuita. 23. Sentença não sujeita ao reexame necessário, nos termos do art. 496, § 3º, I, e § 4º, II, do CPC. 24. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas. 25. Intimações e providências necessárias. Maceió, data da assinatura eletrônica. Juiz Federal - 3ª Vara/AL
