Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberaba / 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba Avenida Maranhão, 1580, Santa Maria, Uberaba - MG - CEP: 38050-470 PROCESSO Nº: 0063632-43.2013.8.13.0701 CLASSE: [CÍVEL] EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Cédula de Crédito Rural] AUTOR: HSBC BANK BRASIL S/A CPF: não informado RÉU: ADRIANA CARTAFINA PEREZ BOSCOLLO CPF: 406.161.936-53 SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de execução de título extrajudicial proposta originalmente por HSBC Bank Brasil S/A, incorporado posteriormente por Banco Bradesco S.A., em face de Adriana Cartafina Perez Boscollo, tendo como objeto a cobrança de obrigação representada por Cédula Rural Hipotecária emitida em 3 de novembro de 2010. O valor atualizado atribuído à causa na petição inicial correspondeu à importância de R$ 230.070,82 (duzentos e trinta mil, setenta reais e oitenta e dois centavos) . No curso do feito executivo, após as diligências ordinárias para a localização de bens, foi formalizado o termo de penhora e depósito sobre o imóvel rural denominado Fazenda Santa Lúcia, situado no município de Tupaciguara, Minas Gerais, objeto da matrícula nº 3.757 do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Tupaciguara, Minas Gerais, pertencente à executada. Posteriormente, em virtude da ausência de pagamento voluntário, este juízo determinou a realização de leilão judicial eletrônico e nomeou como leiloeiro oficial o senhor Gustavo Costa Aguiar Oliveira, cadastrado na Junta Comercial do Estado de Minas Gerais sob a matrícula nº 507. O edital de leilão foi devidamente publicado, estabelecendo as datas para a realização das praças, sendo fixado o valor de avaliação do bem penhorado em R$ 21.611.155,50 (vinte e um milhões, seiscentos e onze mil, cento e cinquenta e cinco reais e cinquenta centavos), segundo avaliação homologada nos autos. Durante o período em que o certame eletrônico esteve ativo para o recebimento de lances na plataforma eletrônica do leiloeiro oficial, no dia 4 de maio de 2026, às 15h04min, a empresa G.P. Rio Preto Administração e Empreendimentos Ltda. registrou proposta de parcelamento com lance para arrematação do imóvel no valor de R$ 10.805.577,75 (dez milhões, oitocentos e cinco mil, quinhentos e setenta e sete reais e setenta e cinco centavos) . No dia subsequente, 5 de maio de 2026, às 10h25min, momentos antes do horário previsto para o encerramento do leilão, as partes peticionaram conjuntamente noticiando a realização de composição amigável para a quitação integral do débito objeto do litígio, pugnando pela suspensão dos atos expropriatórios. Diante da notícia da transação, o leiloeiro oficial encerrou o certame no horário regulamentar e colheu o auto de arrematação em caráter condicional, submetendo o resultado do certame à apreciação deste juízo. Em cumprimento à determinação deste juízo, as partes acostaram aos autos a minuta do acordo firmado, sob o ID 10678038504 oportunidade em que pactuaram o pagamento parcelado do débito com a manutenção das garantias originais e desistência de defesas e recursos . Posteriormente, as partes apresentaram termo aditivo de retificação das condições de atualização monetária das parcelas acordadas, sob o ID 10687041290 . O terceiro interessado, G.P. Rio Preto Administração e Empreendimentos Ltda., apresentou manifestação opondo-se ao pedido de suspensão do certame, sob o argumento de que seu lance vencedor foi registrado de forma anterior à formalização do acordo entre os litigantes, requerendo a homologação da arrematação por força do princípio da segurança jurídica e da proteção ao arrematante de boa-fé . A parte executada manifestou-se em resposta, sustentando que a proposta apresentada pelo arrematante restou sem efeitos e inválida, uma vez que não houve o recolhimento do depósito judicial do sinal de 25% (vinte e cinco por cento) exigido pelas normas do edital no prazo improrrogável de 24 (vinte e quatro) horas, pugnando, assim, pela rejeição da homologação do leilão eletrônico e pela homologação da transação celebrada. É o relatório do essencial. A controvérsia processual instaurada exige a verificação da eficácia da arrematação condicional realizada no certame eletrônico em face do protocolo concomitante da transação firmada pelas partes. De acordo com o sistema processual contemporâneo, a arrematação de bens em leilão público é ato complexo, o qual depende do preenchimento de formalidades estritas para produzir seus efeitos de transmissão de propriedade. O Código de Processo Civil, em seu artigo 903, estabelece que a arrematação somente será considerada perfeita, acabada e irretratável após a assinatura do respectivo auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro . Nesse contexto, antes que ocorra a assinatura conjunta do auto de arrematação pelos três agentes expressamente indicados pela norma processual, o ato expropriatório não atingiu sua perfectibilização jurídica. Trata-se de uma fase de formação do ato de alienação, durante a qual a proposta de compra e o lance registrado na plataforma do leiloeiro oficial ostentam natureza precária e condicional, pendentes de homologação e de assinatura formal pelo julgador. Consequentemente, enquanto não assinado o auto de arrematação pelo magistrado, subsiste para o executado a faculdade de exercer o direito de remir a execução, mediante o pagamento ou a consignação da importância atualizada do débito, nos moldes do artigo 826 do Código de Processo Civil, ou, de igual modo, de formalizar transação amigável com o credor exequente para pôr fim ao litígio. A celebração de transação e a manifestação favorável do credor à extinção do feito operam como causa impeditiva da consumação da alienação forçada, restando esvaziado o objeto do certame expropriatório. No caso em apreço, embora o lance da arrematante G.P. Rio Preto Administração e Empreendimentos Ltda. tenha sido registrado no dia 4 de maio de 2026, às 15h04min , as partes protocolaram a notícia de acordo em 5 de maio de 2026, às 10h25min, portanto, antes do encerramento oficial do leilão eletrônico e de qualquer assinatura do auto de arrematação por este juízo. Não houve a expedição de carta de arrematação, tampouco a perfectibilização do ato expropriatório. Soma-se a isso o fato de que a arrematante não efetuou o depósito do sinal correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do preço ofertado, nem o pagamento da comissão do leiloeiro no prazo editalício improrrogável de 24 (vinte e quatro) horas. A falta de recolhimento dos valores indispensáveis à garantia do lance no prazo estabelecido retira a liquidez e a validade da proposta apresentada, sujeitando o arrematante às sanções de inadimplemento previstas na legislação e no próprio edital . Embora a arrematante sustente que o recolhimento das guias foi sobrestado por prudência do leiloeiro oficial, a ausência de depósito efetivo obstou a consumação prática de sua proposta, de modo que o lance condicional permaneceu destituído de eficácia financeira e jurídica. Diante da inércia no pagamento e da concomitante protocolização de acordo assinado pelos litigantes sob o ID 10678038504 , impõe-se reconhecer a prevalência da autocomposição firmada entre exequente e executada, restando prejudicada a homologação da arrematação condicional por perda superveniente de objeto. Superada a análise da arrematação condicional, resta pacificar a situação da remuneração devida ao auxiliar do juízo. É inegável que o leiloeiro oficial, senhor Gustavo Costa Aguiar Oliveira , desempenhou de forma regular e zelosa o múnus que lhe foi confiado por este juízo, promovendo a elaboração do edital, a ampla divulgação do certame em ambiente eletrônico e a efetiva recepção de lances. O desfazimento da alienação judicial decorreu unicamente de fato superveniente alheio à sua atuação profissional, caracterizado pela transação firmada entre os litigantes às vésperas da consolidação do ato expropriatório . Nesses termos, embora a arrematação condicional não tenha se aperfeiçoado, a atividade desenvolvida pelo leiloeiro oficial restou perfeitamente consumada e deve ser devidamente remunerada. No caso em apreço, a responsabilidade pelo pagamento das despesas e da remuneração decorrente do múnus do leiloeiro oficial foi expressamente assumida pelos próprios transatores. Conforme se observa no acordo formalizado e acostado aos autos, especificamente no item 10, as partes atribuíram de forma exclusiva à devedora a obrigação de arcar com as despesas e encargos provenientes da atuação do leiloeiro judicial no feito . A fixação do montante devido ao leiloeiro deve observar as regras previstas no edital de leilão homologado e as diretrizes traçadas pela Portaria Conjunta nº 772/PR/2018 do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. O instrumento editalício estabeleceu de forma expressa que, em caso de cancelamento do leilão por motivo de acordo ou pagamento da dívida após a publicação do edital, seria devida a remuneração equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor de avaliação do bem, a ser custeada pelo executado, a título de ressarcimento das despesas e serviços prestados. Assim, considerando que o imóvel rural Fazenda Santa Lúcia foi avaliado judicialmente em R$ 21.611.155,50, mas que a composição amigável se deu pela importância de R$ 250.000,00, impõe-se a redução equitativa da verba indenizatória do leiloeiro oficial. Com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como diante da prévia e mútua ciência da transação pelos litigantes e pelo auxiliar da justiça antes do encerramento do leilão condicional, fixa-se a remuneração proporcional devida a Gustavo Costa Aguiar Oliveira no patamar de 2% (dois por cento) sobre o valor efetivo do acordo homologado, totalizando R$ 5.000,00 (cinco mil reais), importância esta a ser paga diretamente pela devedora, nos termos da cláusula 10 do pacto celebrado Analisada a situação das despesas do leilão e afastada a arrematação forçada, passa-se ao exame da viabilidade jurídica do acordo apresentado pelas partes. O acordo apresentado preenche os requisitos legais de validade, motivo pelo qual deve ser homologado conforme pretendido, com exceção no se refere ao pedido de suspensão da ação até seu cumprimento integral. Saliento que é caso de extinção da ação, pois em caso de inadimplemento é possível ao credor pleitear pelo cumprimento de sentença. Ante o exposto: a) REJEITO o pedido de homologação da arrematação condicional formulado pela terceira interessada G.P. Rio Preto Administração e Empreendimentos Ltda. (ID 10673893730) , declarando a ineficácia do lance registrado no certame eletrônico encerrado em 5 de maio de 2026, porquanto não perfectibilizado o ato expropriatório na forma do artigo 903 do Código de Processo Civil ; b) HOMOLOGO, por sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, o acordo celebrado entre as partes (ID 10678038504) e seu respectivo termo aditivo de retificação (ID 10687041290) , com fundamento no artigo 487, inciso III, alínea "b", do Código de Processo Civil, com a ressalva em relação a suspensão; c) CONDENO a executada Adriana Cartafina Perez Boscollo ao pagamento da remuneração proporcional devida ao leiloeiro oficial Gustavo Costa Aguiar Oliveira, a qual fixo, com fulcro nos princípios constitucionais da proporcionalidade e da razoabilidade, em 2% (dois por cento) sobre o valor econômico da transação homologada, totalizando R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em razão do desfazimento do leilão por acordo e da prévia ciência do ato pelo auxiliar do juízo, cuja responsabilidade de pagamento foi voluntariamente assumida pelas partes na cláusula 10 do pacto de ID 10678038504 ; e) No tocante às custas, deverão ser pagas pela parte executada, nos termos da transação, tendo por base de cálculo a última atualização do débito. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, já que houve acordo no ponto. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, certifique-se o trânsito em julgado e remetam-se os autos ao arquivo, com as baixas necessárias. Uberaba/MG, 29 de maio de 2026. José Paulino de Freitas Neto Juiz de Direito
