Pelo exposto, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade de justiça deferida. Publique-se.
improcedente
Trata-se de ação de usucapião especial urbana proposta por CLAUDIO HENRIQUE DINIZ e LUCIANA DA SILVA REZENDE DINIZ em face de COHAB/VR COMPANHIA DE HABITAÇÃO DE VOLTA REDONDA, tendo por objeto o imóvel situado na Rua Izaura Afonso Costa Ribeiro, nº 266, antiga Rua 06, Nova Alegria, Resende/RJ. Narram os autores que exercem posse sobre o imóvel situado na Rua Izaura Afonso Costa Ribeiro, nº 266, antiga Rua 06, Nova Alegria, Resende/RJ, integrante do loteamento Nova Alegria, sustentando que adquiriram o bem por instrumento particular firmado com Emilson Silva de Miranda, o qual, por sua vez, teria adquirido os direitos sobre o imóvel de Ramon Junior de Oliveira. Alegam que, desde então, passaram a residir no local com animus domini, de forma contínua, mansa, pacífica e sem oposição, utilizando o imóvel para moradia própria e de sua família. Afirmam, ainda, que realizaram benfeitorias no bem, passaram a arcar com os impostos e encargos incidentes sobre o imóvel e não possuem outro imóvel urbano ou rural, razão pela qual requerem o reconhecimento da usucapião especial urbana, com a consequente expedição de mandado ao Registro de Imóveis competente. Em síntese, alegam que exercem posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini sobre o imóvel, utilizando-o para moradia, sustentando o preenchimento dos requisitos legais para aquisição originária da propriedade. Foi deferida a gratuidade de justiça aos autores ( Id.69). A parte ré apresentou contestação (Id 100/110) , sustentando a impossibilidade de usucapião do imóvel. Alegou que o bem integra o Conjunto Habitacional Nova Alegria, produzido e comercializado com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação / SFH, tendo sido hipotecado ao Banco Nacional da Habitação, sucedido pela Caixa Econômica Federal, nos termos do Decreto-Lei nº 2.291/1986. Sustentou, ainda, que o imóvel foi objeto de relação contratual vinculada à política habitacional, não se tratando de bem privado comum passível de prescrição aquisitiva, pugnando pela improcedência. Réplica ( Id 133/136). Em provas, as partes se manifestaram ( Id 142/146). Por decisão ( Id 147) foi deferida a prova documental e testemunhal requerida pela parte autora. Audiência de Conciliação ( Id 161). Assentada de AIJ ( Id 260) , oportunidade em que o feito foi suspenso pelo prazo de 60 dias para apuração da situação do contrato, inclusive se houve a quitação com o falecimento do 1º adquirente Ramon Junior Oliveira. Por petição ( Id 264) a ré informou que o imóvel está registrado no cartório do 2º ofício de Resende, constando hipoteca cujo registro é 6-1720, data 17/03/1980. No ID 327, a ré apresentou manifestação informando a cadeia contratual relativa ao imóvel, esclarecendo que, em 01/09/1992, Jocelito Batista dos Santos celebrou termo de ocupação com opção de compra; que, em 15/03/2000, o procurador da esposa de Jocelito assinou proposta de transferência do imóvel; que, em 30/04/2000, foi celebrado contrato de compra e venda com Ramon Junior de Oliveira, embora o contrato não tenha sido cadastrado no sistema em razão da ausência de assinatura do distrato por Jocelito Batista dos Santos; que, em 29/01/2002, Ramon Junior de Oliveira vendeu o imóvel a Emilson Silva de Miranda; que, em 2003, Ramon Junior de Oliveira faleceu; e que, em 27/11/2003, Emilson Silva de Miranda vendeu o imóvel a Claudio Henrique Diniz. Ao final, afirmou que a parte ré poderia regularizar o imóvel com Claudio Henrique Diniz, considerando o distrato assinado por Jocelito e a proposta de transferência assinada pelo procurador da esposa de Jocelito. A parte autora manifestou-se sobre o acrescido, sustentando que a manifestação da ré confirma a narrativa inicial e reiterando o pedido de procedência da usucapião, ao argumento de que exerce posse contínua, pacífica, com justo título e boa-fé. O Ministério Público deixou de intervir no feito, conforme fId 178. É O RELATÓRIO. DECIDO. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra. A controvérsia consiste em verificar se a posse exercida pelos autores sobre imóvel integrante de conjunto habitacional vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação pode conduzir à aquisição da propriedade pela via da usucapião, especialmente quando a própria ré aponta a existência de cadeia contratual passível de regularização administrativa/contratual. O pedido não merece acolhimento. A usucapião constitui forma originária de aquisição da propriedade, fundada no exercício prolongado de posse qualificada, com animus domini, pelo prazo legal, sem oposição e observados os demais requisitos exigidos para cada modalidade. Contudo, nem todo bem é suscetível de prescrição aquisitiva. A Constituição Federal veda a usucapião de bens públicos, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que os bens integrantes do acervo patrimonial de sociedade de economia mista ou empresa pública, quando sujeitos a destinação pública, não podem ser objeto de usucapião. No caso concreto, a parte ré afirmou expressamente que o imóvel integra o Conjunto Habitacional Nova Alegria, produzido e comercializado com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação SFH, tendo sido hipotecado ao Banco Nacional da Habitação, sucedido pela Caixa Econômica Federal, nos termos do Decreto-Lei nº 2.291/1986 ( Id 11/folhas 22). Essa circunstância afasta a caracterização do bem como imóvel privado comum, livremente submetido à prescrição aquisitiva. A vinculação do imóvel a programa habitacional financiado pelo SFH revela a existência de regime jurídico específico, orientado à política pública de moradia, o que impede o reconhecimento da usucapião na forma pretendida. Sobre o tema, em caso envolvendo a própria Companhia de Habitação de Volta Redonda COHAB/VR, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro decidiu: 0027530-14.2016.8.19.0066 - APELAÇÃO Des(a). DENISE LEVY TREDLER - Julgamento: 24/06/2025 - SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 12ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. INDENIZATÓRIA. COHAB. SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA. AFETAÇÃO DE BEM À POLÍTICA HABITACIONAL PARA PESSOAS DE BAIXA RENDA. IMPOSSIBILIDADE. DESPROVIMENTO DO RECURSO. 1. Ação de usucapião especial urbana, ajuizada em desfavor de sociedade de economia mista. 2. Autoras que pretendem a prescrição aquisitiva de propriedade pertencente a Companhia de Habitação de Volta Redonda, sob o argumento de que a ré possui natureza jurídica de sociedade de economia mista, logo, sujeita ao regime jurídico de direito privado. 3. Sentença de improcedência. Irresignação das autoras. 4. Apelo recursal para sustentar a possibilidade de aquisição originária da propriedade, por meio da usucapião especial urbana, em razão da natureza jurídica da companhia ré, ora apelada. 5. Entendimento jurisprudencial pacífico do c. Superior Tribunal de Justiça no sentindo da impossibilidade da usucapião especial urbana na hipótese de bens afetados à finalidade pública, como no caso de imóveis pertencentes à Companhia de Habitação de Volta Redonda (Cohab/VR). 6. Fixação dos honorários recursais. Inteligência do § 11, do art. 85, do CPC 7. Precedentes do c. STJ citados neste julgado: STJ. AREsp 2.855.212/PR. Terceira Turma. Ministro Relator Moura Ribeiro. Data do julgamento 07/04/2025; STJ. REsp n.º 2.173.088/DF. Terceira Turma. Ministra Relatora NANCY ANDRIGHI. Data do julgamento: 8/10/2024; STJ. AgInt no REsp 1.719.589/SP. Quarta Turma. Ministro Relator Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 06/11/2018. Precedentes deste Tribunal de Justiça citados no julgado: Apelação Cível nº. 0019092-14.2009.8.19.0205. Quarta Câmara de Direito Privado. Des(a). Cláudia Telles de Menezes. Data do Julgamento: 15/04/2025; Apelação Cível nº. 0801954-41.2022.8.19.0012. Décima Terceira Câmara de Direito Privado. Des(a). Maria da Gloria Oliveira Bandeira de Mello. Data do Julgamento: 06/02/2025. 8. Recurso a que se nega provimento. No referido julgado, consignou-se que, embora a COHAB/VR possua natureza jurídica de sociedade de economia mista, seus bens estão afetados à finalidade pública, consistente na implementação de política habitacional voltada a pessoas de baixa renda, razão pela qual não se sujeitam à aquisição originária por usucapião. Além disso, a própria narrativa das partes demonstra que a posse dos autores não decorre de ocupação autônoma desvinculada de qualquer relação jurídica anterior, mas de sucessiva cadeia de cessões e alienações particulares relacionadas ao contrato originário celebrado no âmbito da COHAB/VR. Com efeito, a ré informou que houve termo de ocupação com opção de compra em favor de Jocelito Batista dos Santos; posterior proposta de transferência; contrato com Ramon Junior de Oliveira; venda particular deste a Emilson Silva de Miranda; e, por fim, alienação particular deste último a Claudio Henrique Diniz. A ré também informou a possibilidade de regularização do imóvel com Claudio Henrique Diniz, considerando os atos contratuais já praticados. Assim, o que se verifica é a existência de controvérsia sobre a regularização contratual do imóvel e eventual necessidade de quitação ou composição de valores perante a COHAB/VR. A ação de usucapião não constitui via adequada para afastar saldo contratual, exigência administrativa de regularização, pendência de transferência ou discussão sobre eventual prescrição/inexigibilidade de valores. A pretensão dos autores, tal como deduzida, busca transformar relação contratual pendente de regularização em aquisição originária da propriedade, o que não se admite, sobretudo diante da vinculação do imóvel ao Sistema Financeiro da Habitação e da possibilidade de solução pela via contratual própria. A longa permanência no imóvel, o pagamento de tributos e a realização de benfeitorias, embora possam ser relevantes em eventual discussão contratual, possessória ou de regularização dominial, não bastam, por si sós, para superar a impossibilidade de usucapião de imóvel vinculado a programa habitacional/SFH e afetado à finalidade pública. Também não há como reconhecer, nestes autos, que a cobrança de eventuais valores pela COHAB/VR seja indevida, prescrita ou inexigível, pois tal questão não constitui objeto próprio desta ação de usucapião e demanda discussão específica, com contraditório próprio e delimitação adequada da relação obrigacional. Dessa forma, ausente a possibilidade de aquisição originária do imóvel pela via da usucapião, a improcedência do pedido é medida que se impõe, sem prejuízo de os autores buscarem, pela via própria, a regularização contratual do imóvel ou a discussão sobre eventual inexigibilidade, quitação ou prescrição de valores. Pelo exposto, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade de justiça deferida. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.
