Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de São João Del Rei / 1ª Vara Cível da Comarca de São João del-Rei Rua Antônio Manoel de Souza Guerra, 125, Vila Marchetti, São João Del Rei - MG - CEP: 36307-201 PROCESSO Nº: 5003699-15.2018.8.13.0625 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Acessão] AUTOR: ALEXANDRE ASSIS MATA CPF: 104.515.966-25 e outros RÉU: MARCOS ONOFRE DOS REIS CPF: 683.095.466-53 e outros SENTENÇA Vistos etc. ALEXANDRE ASSIS MATA e RENÊ VALCHEQUE DA MATA, este último devidamente qualificado e representado nestes autos por sua curadora CARMEM LÚCIA ASSIS MATA, ajuizaram a presente Ação Declaratória de Nulidade de Escritura Cumulada com Pedido de Reintegração de Posse e Danos Materiais em face de MARCOS ONOFRE DOS REIS, todos qualificados na peça exordial (id. 57464562). Sustentam os requerentes, em síntese, que o coautor Renê adquiriu uma área de terras que passou a integrar o perímetro urbano do Município de São Tiago, Minas Gerais, com área total de 13.850,80 (treze mil, oitocentos e cinquenta vírgula oitenta) metros quadrados, loteada sob a denominação de loteamento Várzea, cuja aprovação foi formalizada pela Lei Municipal nº 1.323 (mil, trezentos e vinte e três) de 21 (vinte e um) de março de 1997 (mil novecentos e noventa e sete) (id. 57574477). Afirmam que constataram que o réu estava cercando os lotes de números 23 (vinte e três) e 24 (vinte e quatro) do loteamento, além de haver alienado indevidamente o lote de número 22 (vinte e dois) para terceiros, local no qual foi edificada uma residência urbana de forma irregular. Pleitearam a concessão da gratuidade de justiça, a declaração de nulidade das escrituras de posse ostentadas pelos requeridos, a reintegração na posse dos referidos bens e a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), correspondente ao valor estimado de mercado do lote alienado (id. 57464562). Com a inicial, colacionaram certidões imobiliárias do CRI (Cartório de Registro de Imóveis) de Bom Sucesso, guias de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) relativas aos anos de 2016 (dois mil e dezesseis) e 2017 (dois mil e dezessete), certidões administrativas da prefeitura e mapas cadastrais do loteamento (id. 57464562). A gratuidade de justiça foi concedida aos autores e determinada a designação de audiência de conciliação perante o CEJUSC (Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania) da Comarca de São João del-Rei, a qual restou infrutífera pela ausência de autocomposição entre as partes envolvidas (id. 80316494). O réu original, Marcos Onofre dos Reis, apresentou contestação tempestiva arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, alegando que as frações de terra reivindicadas pertencem, na realidade, ao seu irmão Antônio Márcio dos Reis e ao Espólio de Leisa Rodrigues de Souza, razão pela qual requereu a inclusão deles ao polo passivo (id. 81822098). No mérito fático, alegou que seu genitor, Antônio Benedito dos Reis, adquiriu a propriedade de um pastinho urbano com área de 7.000,00 (sete mil) metros quadrados em 30 (trinta) de dezembro de 1976 (mil novecentos e setenta e seis), área que faz divisa com o terreno outrora pertencente ao sogro do autor Renê. Aduziu que, após o óbito do genitor em 2008 (dois mil e oito), a área remanescente de 5.300,00 (cinco mil e trezentos) metros quadrados foi partilhada entre os herdeiros, os quais promoveram desmembramentos regulares aprovados pela Municipalidade no ano de 2009 (dois mil e nove) (id. 81823278). Asseverou que o lote de número 22 (vinte e dois) foi vendido legitimamente para Robson no ano de 2009 (dois mil e nove), o qual o revendeu para Leisa Rodrigues de Souza em 2012 (dois mil e doze), com edificação residencial construída em 2010 (dois mil e dez). Diante da manifestação defensiva, o juízo determinou a inclusão no polo passivo de Antônio Márcio dos Reis e do Espólio de Leisa Rodrigues de Souza, aplicando a teoria da asserção (id. 3868198114). O Espólio de Leisa Rodrigues de Souza, devidamente representado, apresentou contestação arguindo preliminares de inépcia da petição inicial, ausência de pressupostos processuais, ilegitimidade ativa dos autores e a prejudicial de decadência do direito de anular o negócio jurídico, além da prescrição da pretensão possessória e indenizatória (id. 3868198114). No mérito, sustentou que os autores nunca detiveram a posse fática da referida área, que foi adquirida de forma mansa, pacífica e de boa-fé, com o recolhimento contínuo e exclusivo de tributos municipais desde o desmembramento. O réu Antônio Márcio dos Reis ofereceu contestação repetindo os argumentos de defesa de seu irmão, asseverando que a área de desmembramento correspondente aos lotes de números 23 (vinte e três) e 24 (vinte e quatro) foi legalmente partilhada e registrada em seu nome, sendo que o coautor assinou as plantas do desmembramento em 2012 (dois mil e doze) atestando pleno conhecimento e concordância com as divisas estabelecidas (id. 5878583042). Os autores apresentaram impugnações às contestações refutando as preliminares e prejudiciais de mérito, argumentando que a nulidade absoluta do negócio jurídico é imprescritível e insuscetível de convalescimento pelo decurso do tempo (id. 86334406). Em decisão de saneamento e organização do processo, foram rejeitadas as defesas processuais que demandavam dilação probatória, deferindo-se a produção de prova documental, testemunhal e pericial de engenharia, sendo nomeado o perito técnico do juízo (id. 10214517809). O perito do juízo apresentou o laudo técnico conclusivo colacionado aos autos (id. 10479079371), bem como manifestação complementar (id. 10518483305), apontando a sobreposição física e registral entre as glebas descritas pelas partes. Durante a instrução do feito, realizaram-se audiências de instrução e julgamento para a colheita da prova oral, oportunidade em que foram tomados os depoimentos das testemunhas indicadas pelas partes e de um informante, com transmissão gravada por meio audiovisual (id. 10638690221). As partes apresentaram suas alegações finais sob a forma de memoriais sucessivos (id. 10682652530). No presente feito, constata-se que a análise da matéria de mérito relacionada ao conflito técnico de divisas e à sobreposição documental das áreas encontra-se integralmente prejudicada pelo reconhecimento das prejudiciais de decadência do direito de anular o negócio jurídico e de prescrição das pretensões possessória e reivindicatória formuladas pelos autores. De fato, o decurso do tempo consolidou a realidade possessória e dominial no plano fático, tornando desnecessária a verificação da sobreposição de títulos apontada no laudo pericial (id. 10479079371), uma vez que a inércia dos proprietários registrais convalidou a ocupação mansa e pacífica realizada pelos réus. No que tange à decadência do direito de anular a escritura de desmembramento e venda do lote de número 22 (vinte e dois), verifica-se que o negócio jurídico translativo foi instrumentalizado por escritura pública de compra e venda celebrada em 03 (três) de novembro de 2009 (dois mil e nove) (id. 81823290) e registrada no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) competente em 08 (oito) de outubro de 2012 (dois mil e doze) (id. 9700391934). O ajuizamento da presente demanda ocorreu somente em 05 (cinco) de dezembro de 2018 (dois mil e dezoito) (id. 57464562), quando já superado com larga folga o prazo decadencial estrito de 4 (quatro) anos fixado no artigo 178, inciso II, do CC (Código Civil) para desconstituir os efeitos de atos jurídicos fundados em vício de consentimento ou erro substancial. O transcurso de mais de 9 (nove) anos fulminou o direito potestativo dos autores de buscar a anulação da venda onerosa celebrada em favor dos adquirentes de boa-fé, operando-se a decadência consumativa. Nesse sentido, a jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça) é remansosa ao fixar o termo inicial do prazo decadencial quadrienal na data da celebração da avença que se pretende impugnar, inexistindo direito à perpetuidade da pretensão anulatória fundada em vícios do consentimento: EMENTA: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO C/C RESSARCIMENTO DAS PARCELAS PAGAS E DANOS MORAIS. NEGÓCIO JURÍDICO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ANULAÇÃO. PRAZO DE 4 (QUATRO) ANOS. DECADÊNCIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Na hipótese em que a ação tem como pressuposto necessário a anulação do negócio jurídico, por vício de consentimento, a pretensão está sujeita ao prazo decadencial de 4 (quatro) anos, na forma do art. 178, II, do Código Civil de 2002. 2. A pretensão recursal da agravada perpassa pela correta qualificação jurídica acerca da ocorrência da decadência na espécie, o que justifica a inaplicabilidade do óbice da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.287.631/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023.) Ademais, opera-se igualmente a prescrição da pretensão possessória e reivindicatória deduzida pelos autores. Restou fartamente documentado nos autos que os réus e seus antecessores exercem posse direta, ininterrupta, mansa, pacífica e com inequívoco ânimo de donos sobre a fração de terras litigiosa desde os idos de 2009 (dois mil e nove), tendo a falecida Leisa Rodrigues de Souza erguido sua residência familiar estável no local já no ano de 2010 (dois mil e dez), nele estabelecendo seu lar permanente (id. 3868198135). O registro público do desmembramento conferiu publicidade erga omnes (erga omnes) à situação dominial dos réus em 08 (oito) de outubro de 2012 (dois mil e doze) (id. 9700391934), termo a partir do qual os autores, que se mantiveram inertes, tinham plena possibilidade de exercer a autotutela possessória ou ajuizar a competente ação petitória, aplicando-se o princípio da actio nata (actio nata). Tendo a demanda sido ajuizada tão somente no final do ano de 2018 (dois mil e dezoito) (id. 57464562), transcorreu o lapso de tempo suficiente para que a posse mansa e incontestada dos réus se consolidasse no mundo dos fatos, gerando estabilidade jurídica intangível e inviabilizando qualquer provimento de desalijo ou demolição. A inércia prolongada dos titulares registrais por mais de 8 (oito) anos desde o desmembramento e mais de 6 (seis) anos desde o registro formal impede o acolhimento da tutela reivindicatória e possessória, as quais encontram-se tragadas pela prescrição das pretensões decorrentes da violação do domínio. A verificação técnica de sobreposição física das glebas pretendida pelos autores na planta do loteamento (id. 57575436) e nos desmembramentos dos réus (id. 81823278) revela-se manifestamente desnecessária perante este juízo. O acolhimento das prejudiciais de decadência e de prescrição obsta que o julgador avance sobre questões técnicas de limites de áreas ou boa-fé subjetiva de possuidores, porquanto os direitos de ação e de anulação já se extinguiram pelo decurso do tempo, impondo-se a declaração de prejudicialidade da prova pericial de engenharia colhida no feito. Sob o prisma constitucional, a prevalência da realidade possessória consolidada perante o formalismo registral abstrato e defasado dos autores ampara-se nas vertentes axiológicas da dignidade da pessoa humana, da igualdade material e do direito social à moradia. Diante da evidente complexidade do tráfego imobiliário e do sistema registral antigo da região, a inércia dos autores, proprietários de loteamento inativo que nunca exerceram a posse material da terra, não pode ensejar a destruição da moradia edificada pelos réus. O desequilíbrio informativo grave derivado de um sistema registral complexo, da duplicidade de cadastros tributários perante o Município de São Tiago, como no lançamento concomitante de guias de IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) e de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) (id. 3868198135), e da histórica ausência de fiscalização municipal eficiente, geraram severas vulnerabilidades informacionais e de renda que a sentença judicial deve equalizar em favor da proteção existencial da moradia familiar. A proteção jurídica da posse consolidada de boa-fé em detrimento de pretensões dominiais tardias e desproporcionais encontra respaldo na jurisprudência do TJMG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais), que prestigia a função social da propriedade e a estabilização das relações fáticas construídas sob a confiança legítima no tempo, conforme precedente aplicável: EMENTA: DIREITO URBANÍSTICO E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL URBANO. ÁREA INFERIOR AO MÍNIMO LEGAL. SITUAÇÃO CONSOLIDADA. OMISSÃO DO PODER PÚBLICO. BOA-FÉ E FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pelo Município de Congonhas contra sentença que julgou procedente ação ajuizada por particulares, autorizando o desmembramento de lote. O ente municipal sustenta a ilegalidade do desmembramento por afronta à metragem mínima prevista na legislação municipal (Lei nº 2.624/2006) e à ausência de prévia aprovação formal, conforme exigido pela Lei nº 6.766/1979. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em definir se é juridicamente possível o desmembramento de imóvel urbano com área inferior à mínima estabelecida em lei municipal, especialmente diante da consolidação fática da situação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A distinção legal entre loteamento e desmembramento, prevista no art. 2º da Lei nº 6.766/1979, afasta a aplicação automática da metragem mínima exigida para loteamentos (art. 4º, II) nos casos de desmembramento, cuja regulamentação compete ao Município. 4. A Lei Municipal nº 2.624/2006, que impõe área mínima de 200 m², entrou em vigor após o fracionamento de fato do imóvel, ocorrido em 2004, em momento anterior à sua regulamentação local. 5. O Município, ciente da situação, passou a cobrar IPTU separadamente dos coproprietários, contribuindo para a consolidação da divisão fática e registral do lote, o que atrai a incidência dos princípios da boa-fé, da proteção da confiança legítima e da segurança jurídica. 6. A jurisprudência do STF (RE 422.349/RS, Tema 815) e do STJ (REsp 1.360.017/RJ e REsp 1.667.843/SC) autoriza, em caráter excepcional, a flexibilização de exigências urbanísticas em situações consolidadas, quando a aplicação da norma comprometer valores constitucionais como o direito à moradia e a função social da proprieda de. 7. A aplicação da Súmula 613 do STJ, que veda a teoria do fato consumado em matéria ambiental, não se estende a casos como o presente, que versam sobre direito urbanístico e registros públicos sem prejuízo ambiental identificado. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É juridicamente possível autorizar o desmembramento de imóvel urbano com área inferior à mínima prevista em legislação municipal quando comprovada situação consolidada no tempo, com registro anterior e ausência de oposição do Poder Público. 2. A exigência legal de metragem mínima para desmembramento não pode ser aplicada retroativamente para desconstituir situações fáticas consolidadas que atendam à função social da propriedade. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.392837-8/001, Relator(a): Des.(a) Alberto Vilas Boas, 1ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/03/2026, publicação da súmula em 05/03/2026) No mesmo trilhar, a jurisprudência consolidada do STJ (Superior Tribunal de Justiça) repele medidas de reintegração de posse que impliquem grave prejuízo social e desabrigo de famílias instaladas legitimamente em área consolidada por tolerância ou inércia paulatina do titular original do domínio, em respeito à dignidade humana: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. OCUPAÇÃO COLETIVA DE IMÓVEL PÚBLICO. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO SUFICIENTE, POR SI SÓ, PARA MANTER A DECISÃO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 283 DO STF. DESPROPORCIONALIDADE DA MEDIDA. ÁREA DE OCUPAÇÃO CONSOLIDADA EM CARACTERÍSTICAS DE BAIRRO E PREJUÍZOS SOCIAIS. ALTERAÇÃO. REEXAME FACTUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM CONSOÂNCIA COM ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de origem afastou o direito à reintegração de posse consideradas as peculiares circunstâncias que permeiam o caso em exame, é dizer, o direito à moradia e à dignidade da pessoa humana, a função social da propriedade, maior dano pela desocupação, responsabilidade estatal pela tolerância da ocupação paulatina, desproporcionalidade da medida, consolidação de bairro na área, dentre outros. Nesse aspecto, a parte recorrente, no entanto, deixou de impugnar devidamente os fundamentos supradelineados, suficientes, por si sós, para respaldar o acórdão recorrido. Portanto, incide o óbice da Súmula n. 283 do STF. 2. As conclusões da Corte local foram decorrentes da análise do acervo probatório. Nessa conjuntura, a inversão do julgado, visando desconstituir o acórdão para se concluir pelo direito à reintegração de posse, ilidindo as circunstâncias fáticas acerca do imóvel (características de bairro, desproporcionalidade da medida e maior prejuízo social pela desocupação), demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, o que não é possível no recurso especial, conforme se extrai da Súmula n. 7 desta Corte Superior de Justiça. 3. Lado outro, o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior ao concluir pela desproporcionalidade da medida de reintegração de posse de área já consolidada em bairro e pelos prejuízos sociais decorrentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.796.391/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/5/2025, DJEN de 4/6/2025.) Noutro norte, o presente provimento jurisdicional assume relevante papel pedagógico, servindo para orientar condutas futuras do Município de São Tiago, Minas Gerais, no sentido de aprimorar seus canais de fiscalização tributária e de obras urbanas para obstar duplicidades de cadastros imobiliários. Outrossim, orienta os particulares sobre o dever de boa-fé objetiva e a observância de padrões mínimos de cuidado e vigilância permanente sobre suas glebas, impedindo que a desídia proprietária de uns resulte na perda injusta e desproporcional da moradia de outros que confiaram na higidez dos assentamentos locais. Acolhidas as prejudiciais de decadência e prescrição, a extinção com julgamento de mérito nos termos do artigo 487, inciso II, do CPC (Código de Processo Civil) é medida de rigor, impondo-se a improcedência integral das pretensões formuladas. Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pelos autores na petição inicial, nos termos da fundamentação supra, resolvendo o mérito do processo com base no art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil. Por conseguinte, determino: a) a extinção do processo com resolução do mérito pela pronúncia da decadência do direito de anular as escrituras públicas e da prescrição da pretensão possessória, reivindicatória e3 indenizatória; b) a condenação da parte vencida ao pagamento integral das custas e despesas processuais, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida nos autos; c) a condenação da parte vencida ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos dos réus, os quais fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, suspensa a cobrança pela concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, devendo incidir unicamente a taxa SELIC (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia) como fator exclusivo de correção monetária e juros de mora em caso de eventual revogação da benesse. Cópias da presente servirão de mandado/ofício.
