Inteiro teor
ESTADO DE GOIÁS PODER JUDICIÁRIO 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ANÁPOLIS Avenida Senador José Lourenço Dias, nº 311, Anápolis, CEP.: 75.020-010 Telefone: (62) 3092-8800; WhatsApp: (62) 3902-8869 E-mail: [email protected] AUTOS Nº. 5799182-12.2025.8.09.0006 Requerente: Jose Raimundo Soares Coelho Requerido: Banco Bradesco S.a. SENTENÇA Trata-se de Ação Anulatória, ajuizada por Jose Raimundo Soares Coelho em face de Banco Bradesco S.A., partes qualificadas. A parte autora narra que adquiriu um imóvel por meio de financiamento junto à instituição financeira ré. Informa que o valor total da negociação foi de R$ 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil reais). Alega que efetuou o pagamento de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) com recursos próprios. Aduz que o saldo remanescente de R$ 480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil reais) foi financiado em 300 (trezentas) prestações. Justifica que, após o pagamento de 249 (duzentas e quarenta e nove) parcelas, enfrentou dificuldades financeiras e tornou-se inadimplente. Argumenta que a ré iniciou o procedimento de execução extrajudicial sempromover a devida intimação pessoal para a purgação da mora. Afirma que os leilões foram designados com intervalo de apenas 2 (dois) dias entre a primeira e a segunda praça. Sustenta que o imóvel foi ofertado por preço vil no segundo leilão. Requer a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos dos leilões e obstar a inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes. Juntou documentos. O pedido de assistência judiciária gratuita foi indeferido, sendo determinado o recolhimento das custas processuais (evento nº. 11). A parte autora interpôs Agravo de Instrumento contra a decisão denegatória da gratuidade, o qual foi desprovido pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), sendo deferido apenas o parcelamento das custas (evento nº. 15). Comprovante de pagamento da primeira parcela das custas processuais (evento nº. 19). O juízo indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência por vislumbrar a necessidade de dilação probatória (evento nº. 22). A parte autora aviou novo Agravo de Instrumento em face da negativa de tutela, o qual também restou desprovido pela instância superior (evento nº. 28 e 47). A instituição financeira ré apresentou contestação (evento nº. 29). A ré defende a regularidade do procedimento expropriatório regido pela Lei nº 9.514/1997. A contestante assevera que foram realizadas diversas tentativas infrutíferas de localização dos devedores no endereço do contrato. A ré justifica que a intimação por edital ocorreu em estrito cumprimento legal diante da não localização dos fiduciantes. A parte demandada obtempera que o prazo de 15 (quinze) dias entre os leilões constitui limite máximo temporal e não intervalo mínimo.A instituição financeira argumenta que o valor da segunda praça obedeceu aos ditames da legislação específica, rechaçando a tese de preço vil. Realizou-se audiência de conciliação, a qual restou infrutífera (evento nº. 50). A parte autora apresentou manifestação (evento nº. 51) reiterando o pedido de tutela de urgência e encartou novos documentos. O autor apresentou Ata Notarial com o fito de comprovar que a ré possuía o endereço atualizado da co-devedora em seus sistemas internos (evento nº. 60). O juízo indeferiu a reiteração do pedido liminar e determinou a especificação de provas (evento nº. 61). A parte autora informou não possuir interesse na dilação probatória e pugnou pelo julgamento antecipado da lide (evento nº. 70). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Inexistindo preliminares a serem analisadas ou vício a ser sanado, razão pela qual passo a examinar o mérito da ação. A controvérsia cinge-se em verificar a validade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais promovidos pela ré. A Lei nº 9.514/1997 disciplina o rito da alienação fiduciária de coisa imóvel e estabelece formalidades rigorosas para a expropriação extrajudicial. Por sua vez, dispõe o art. 26 da Lei 9.514/97 que: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Com base nos dispositivos acima transcritos, é imperioso reconhecer que a intimação pessoal do devedor para purgação da mora constitui pressuposto essencial e inafastável à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, nos moldes da Lei nº 9.514/97, com as alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023. A ausência de comprovação inequívoca e formal da realização da intimação pessoal do devedor pelo oficial do registro de imóveis competente — ou, alternativamente, por meio dos instrumentos legalmente admitidos — compromete de maneira irreversível a higidez do procedimento de consolidação, implicando a nulidade do referido ato registral. No presente caso observe-se que a parte autora colacionou aos autos Ata Notarial dotada de fé pública. O referido documento atesta que o aplicativo oficial da instituição financeira ré continha o endereço residencial atualizado da co-devedora (evento nº. 60).Verifica-se que o banco credor detinha em seus próprios bancos de dados as informações necessárias para a escorreita notificação pessoal da parte. A conduta da instituição financeira em proceder à intimação por edital sem consultar seus próprios sistemas de cadastro evidencia falha na prestação do serviço. Resta configurada a inobservância do esgotamento das vias de localização do devedor. Tal falha procedimental viola, de forma manifesta, o contraditório substancial e a garantia constitucional do devido processo legal (art. 5º, incisos LIV e LV, da Constituição Federal), uma vez que frustra o direito da parte de tomar ciência da mora e do iminente risco de perda do imóvel para, querendo, exercer o direito à purgação da mora no prazo legal. Outrossim, não socorre à parte ré o argumento de que a consolidação da propriedade se deu em observância ao contrato e à legislação vigente, uma vez que, como já explicitado, a condição suspensiva para a consolidação — qual seja, a regular intimação do devedor — não foi implementada. Trata-se, pois, de vício grave no procedimento extrajudicial que compromete a eficácia e a legitimidade do ato de consolidação, o qual, por força de lei, é precedido de um iter procedimental rígido e vinculado. Por conseguinte, a ausência de intimação válida do devedor à luz da norma especial que rege a alienação fiduciária sobre bens imóveis impõe o reconhecimento da nulidade do ato de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sendo imperiosa a anulação do registro efetuado com base nesse procedimento irregular. Neste sentido, é pacífica a jurisprudência de nossos tribunais superiores, que reiteradamente reconhecem ser nulo o ato de consolidação quando ausente a devida notificação pessoal, não suprida por publicação de edital desacompanhada das diligências necessárias. Neste sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DEPROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA . REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA . HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2 . O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor.Precedentes . 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.Precedentes . 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2276046 RJ 2023/0003836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 19/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023) Torna-se despicienda a análise das demais teses autorais referentes ao lapso temporal entre os leilões e à ocorrência de preço vil. Impõe-se o reconhecimento da nulidade do procedimento de consolidação da propriedade levado a efeito pela ré. Ressalte-se que a anulação do procedimento não extingue a dívida contraída pelo autor. Fica resguardado o direito da instituição credora de reiniciar o procedimentoexpropriatório mediante a correta observância dos ditames legais. Diante de todo o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para: a) DECLARAR a nulidade do procedimento de execução extrajudicial referente ao imóvel matriculado sob o nº 68.460 no 2º Cartório de Registro de Imóveis de Anápolis/GO, a partir do ato de intimação para purgação da mora. b) DETERMINAR o cancelamento da averbação de consolidação da propriedade fiduciária em nome do réu e de eventuais leilões ou arrematações subsequentes atrelados ao referido procedimento anulado. c) CONDENAR o réu a abster-se de incluir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito exclusivamente em razão do procedimento ora anulado, expedindo-se os ofícios necessários. Determino, por conseguinte, a expedição de ofício ao cartório de registro de imóveis competente para que proceda à averbação da nulidade do ato de consolidação e demais providências correlatas, restabelecendo-se a situação registral anterior ao ato anulado. Considerando a sucumbência da parte ré, condeno-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 8º do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, e nada requerendo as partes, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se.Intimem-se[1]. Cumpra-se. Anápolis-GO, (data e horário da assinatura eletrônica). FRANCIELLY FARIA MORAIS Juíza de Direito [1] Esta sentença pode ser utilizada como instrumento de citação, intimação, mandado e ofício, nos termos do art. 136 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. *073
