Inteiro teor
Comarca de Goiânia – GO
6ª Vara Cível
Avenida Olinda, esquina com Rua Pl-03, Qd. G, Lt. 04, Fórum Cível, Park Lozandes, Goiânia - CEP 74884-120
Processo n.º: 5747549-21.2025.8.09.0051
Promovente: Dagmar Paula Justino Barros
Promovido (a): Lagoa Quente Hjr Construtora E Incorporadora Ltda
SENTENÇA
DAGMAR PAULA JUSTINO BARROS ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas com pedido de tutela de urgência em face de LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
Como fundamento de sua pretensão, alega ter firmado com a ré, em 21/09/2024, um contrato de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento "Lagoa Eco Towers", pelo valor total de R$ 36.990,00, do qual afirma já ter adimplido o montante de R$ 6.122,47.
Sustenta que a contratação decorreu de marketing predatório baseado em apelos emocionais. Argumenta, ainda, que tentou formalizar o distrato administrativo por dificuldades financeiras e perda de interesse no imóvel, mas a requerida teria exigido retenções abusivas e obstaculizado a rescisão consensual.
Diante disso, requer a declaração de rescisão do contrato com a restituição integral dos valores pagos e da comissão de corretagem ou, alternativamente, caso não seja esse o entendimento, a limitação do direito de retenção da ré ao patamar de 10% a 25% dos valores desembolsados
Foi concedida gratuidade de justiça e liminar no evento 10.
A requerida contestou no evento 33, alegando preliminar de incompetência e impugnação a gratuidade de justiça. No mérito, argumenta que o negócio jurídico é válido e isento de vícios de consentimento ou de marketing agressivo, sustentando que a autora anuiu voluntariamente aos termos e prazos informados.
Defende que a rescisão decorre de mero arrependimento unilateral, devendo ser aplicada a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018) com a retenção legítima de 50% dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de afetação do empreendimento. Por fim, pugna pela retenção integral da comissão de corretagem e pelo abatimento das taxas condominiais inadimplentes.
Réplica no evento 37.
É o breve relatório. Decido.
Em face da desnecessidade de produção de provas adicionais, o julgamento deverá ser antecipado e se operará apenas com base nos documentos apresentados pelas partes, suas confissões e, naturalmente, na experiência técnica e prática deste magistrado, conforme permissão do art. 355, inciso I, do CPC.
Principio valorando as preliminares invocadas pela requerida.
Da incompetência
A requerida suscita a incompetência do juízo com base em cláusula de eleição de foro, que estabelece a Comarca de Caldas Novas/GO para dirimir conflitos contratuais. Argumenta que a cláusula é válida e deve ser respeitada. Argumenta também que o CDC não se aplicaria neste caso.
Contudo, a preliminar não merece acolhimento.
A relação contratual entre as partes caracteriza-se como de consumo, sendo aplicáveis as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, destacando-se aquela que possibilita ao consumidor ajuizar a ação perante o foro de seu domicílio (art. 101, I, do CDC).
Neste sentido, a cláusula de eleição de foro que impõe local diverso do domicílio do consumidor é considerada nula de pleno direito sempre que dificultar a sua defesa em juízo, conforme inteligência do art. 51, inciso IV, do CDC.
A jurisprudência pátria corrobora o entendimento:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. RELAÇÃO DE CONSUMO . NULIDADE DA CLÁUSULA. COMPETÊNCIA TERRITORIAL DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. RECURSO PROVIDO. I . CASO EM EXAME Recurso inominado interposto pela autora contra sentença que extinguiu o processo, sem julgamento de mérito, com fundamento no art. 51, III, da Lei n. 9.099/95, em razão da existência de cláusula de eleição de foro no contrato celebrado entre as partes . A autora sustenta que a sentença viola disposições do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula n. 77 do TJSP, requerendo que a ação seja processada no foro de seu domicílio. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula de eleição de foro em contratos de consumo e a aplicabilidade das normas que garantem ao consumidor o direito de litigar em seu domicílio. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação contratual entre as partes caracteriza-se como de consumo, sendo aplicáveis as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. O art . 101, I, do CDC assegura ao consumidor o direito de ajuizar a ação no foro de seu domicílio, prevalecendo essa regra sobre cláusulas contratuais de eleição de foro que possam causar desvantagem excessiva à parte consumidora. A cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão é nula, quando dificultar o acesso do consumidor à Justiça, em conformidade com o art. 63, § 3º, do CPC/2015 e com a jurisprudência consolidada do STJ e TJSP. No presente caso, a cláusula de eleição de foro coloca a autora em desvantagem exagerada, uma vez que implicaria na necessidade de litigar em comarca distante de seu domicílio, o que é incompatível com a proteção conferida pelo CDC . IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Sentença anulada, determinando-se o processamento da ação no foro do domicílio da autora. Tese de julgamento: Em relações de consumo, a cláusula de eleição de foro é nula quando impõe desvantagem excessiva ao consumidor, sendo aplicável a regra de competência territorial do domicílio do consumidor prevista no art . 101, I, do CDC. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.099/95, art . 51, III; CDC, art. 101, I; CPC/2015, art. 63, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 201195/SP, Rel . Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 07/12/2000; TJSP, Agravo de Instrumento n. 2061759-62 .2022.8.26.0000, Rel . Des. Hugo Crepaldi, j. 21/07/2022. (TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 10048487720238260108 Cajamar, Relator.: Marcio Bonetti, Data de Julgamento: 02/10/2024, 6ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 02/10/2024). Grifei.
No caso em tela, a prevalência do foro eleito no contrato de adesão (Caldas Novas/GO) em detrimento do domicílio da autora (Goiânia/GO) configuraria ônus desnecessário à parte hipossuficiente, ferindo o princípio da facilitação da defesa dos seus direitos.
Portanto, a preliminar deve ser rejeitada.
Da Impugnação à Gratuidade de Justiça
Registro que é cabível à parte contrária requerer a revogação dos benefícios da assistência, em qualquer fase do processo. Porém, tal requerimento deve se fazer acompanhado de provas que comprovem o perecimento dos requisitos essenciais à sua concessão.
Não obstante, verifico que a parte requerida nada trouxe aos autos capaz de revogar o que anteriormente foi concedido à parte autora, se limitando a mencionar que ela possui condições financeiras, o que por si só, não é capaz de demonstrar o alegado.
Em casos análogos já decidiu o TJGO (grifou-se):
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. INEXISTÊNCIA DE PROVA DOCUMENTAL, NO SENTIDO DE QUE O IMPUGNADO/RECORRIDO NÃO POSSUI A NECESSIDADE DE LITIGAR SOB O PÁLIO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DEFERIMENTO DA BENESSE. MANUTENÇÃO. 1 - Uma vez concedida a gratuidade da justiça, o aludido benefício pode ser revisto a qualquer tempo, acaso demonstrado a insubsistência da sua necessidade, ou caso esta seja afastada, mediante prova robusta em contrário, pela parte ex adversa, o que não se verifica, na presente hipótese, visto que o ora Insurgente, não trouxe, aos autos, qualquer prova documental apta a comprovar que o ora Impugnado não possui a necessidade de litigar sob o pálio da gratuidade da justiça gratuita, permanecendo suas argumentações no campo das meras alegações. AGRAVO INTERNO ADMITIDO E JULGADO IMPROCEDENTE. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. (TJ-GO - AI: 06155438220208090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Data de Julgamento: 19/04/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 19/04/2021)
Portanto, a impugnação não merece ser acolhida.
Inexistem outras preliminares.
Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação.
Por isso, passo à valoração do mérito.
De antemão, registro que a pretensão da parte autora deve ser parcialmente deferida.
Primeiro, restou incontroverso que a rescisão contratual decorre de iniciativa exclusiva da parte autora, a qual manifestou a impossibilidade de manter o pagamento das parcelas pactuadas em razão de dificuldades financeiras. Ademais, o negócio jurídico reveste-se de validade, uma vez que não foi produzida qualquer prova de vício de consentimento decorrente de suposto marketing predatório, tampouco a existência de vício social ou de qualquer outra ilegalidade capaz de anular a negociação validamente firmada entre as partes.
A intenção da parte requerente, em se tratando da celebração de compromisso de compra e venda claramente adesivo para aquisição de imóvel comercializado por empresa incorporadora, é agasalhada pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme posição pacificada da Súmula 543 do STJ. Vejamos:
SÚMULA 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO. Grifei.
Assim, em se considerando que a iniciativa da ruptura negocial partiu do comprador, é seu direito reaver de as parcelas que pagou até o presente instante, ressalvada, entretanto, a possibilidade de retenção em proveito da requerida dos encargos porventura previstos no contrato a título de multa compensatória.
Neste ponto, aliás, reside a verdadeira controvérsia da lide. Como vimos antes, a ré não se opõe à rescisão do contrato por iniciativa unilateral da parte autora, mas deseja ver preservado seu direito de descontar do montante a ser devolvido a multa fixada no ajuste em 50% (cinquenta por cento).
A parte requerente, por sua vez, considera abusiva estas previsões negociais e pretende vê-las inexistentes ou, alternativamente, mitigadas judicialmente para receber a integralidade do valor pago, descontando-se, apenas, multa penal em percentual reduzido de 10% (dez por cento).
Pois bem, não há que se falar em abusividade da multa compensatória no percentual de 50% (cinquenta por cento), expressamente pactuada na cláusula 6.4, "b", do contrato.
Isto porque, primeiro, é preciso perceber que o empreendimento foi submetido pela ré ao regime de patrimônio de afetação; circunstância devidamente registra do no CRI, conforme provou a certidão do imóvel destacada pela parte requerida.
O patrimônio de afetação, por sua vez, é instituto disciplinado pela Lei n.º 10.931/04, vinculado ao regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias que, via de regra, confere maior segurança ao adquirente do imóvel.
Isto porque o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos vinculados, permanecem apartados do patrimônio do incorporador e passam a constituir o chamado patrimônio de afetação, ficando reservado para garantir que o empreendimento será concluído e as unidades imobiliárias entregues aos adquirentes, conforme previsão do artigo 31-A da Lei 4.591/64 com redação dada pela Lei 10.931/04.
Assim, o patrimônio de afetação instituído pela incorporadora não se comunica mais com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador, respondendo única e tão somente por dívidas e obrigações vinculadas à própria incorporação.
Esta providência, inegavelmente, a despeito de surgir por iniciativa do incorporador, é circunstância benéfica para o comprador, que pode aderir ao negócio seguro de que existe patrimônio reservado para garantir a fiel execução do empreendimento e assegurar que seja terminado, ou, pelo menos, em caso de frustração, ver ressarcido o valor por ele pago.
Pois bem, em se considerando que a iniciativa do incorporador ao instituir patrimônio de afetação confere maior segurança jurídica ao comprador, a Lei 13.786/18 modificou a redação da Lei 4.591/64 para prever no seu artigo 67-A, § 5º, que, neste caso, a multa compensatória em caso de rescisão por iniciativa do adquirente poderá ser exigida dele até o limite máximo de 50% (cinquenta por cento); como, aliás, constou do contrato ora analisado. Vejamos o texto da lei:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo -se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Grifei.
O objetivo da lei, logicamente, foi melhor equilibrar a relação negocial. Assim, estando o adquirente do bem seguro de que o empreendimento será concluído, em virtude da garantia do patrimônio de afetação, a norma conferiu à incorporadora o direito reverso de se proteger de rescisões unilaterais que, seguramente, impactam negativamente o cronograma financeiro da obra, conferindo-lhe a possibilidade de sancionar o consumidor desistente com a imposição da multa até o limite percentual de 50 % (cinquenta por cento).
A previsão legal e contratual, por isso, não pode ser considerada abusiva. Diversamente, é corolário lógico de equilíbrio da relação negocial e salvaguarda da segurança jurídica, evitando-se que a ré incorporadora, mesmo tendo reservando patrimônio exclusivo para garantir a conclusão da obra em prestígio ao adquirente, seja excessivamente penalizada por desistências unilaterais que, pouco a pouco, podem minar sua capacidade financeira e frustrar o empreendimento com prejuízo para os demais adquirentes.
Na mesma direção, converge a lição dos Tribunais e Turmas Julgadoras:
PROMESSA COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONTRATO COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. TIME SHARING. CULPA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO POSTERIORMENTE A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 (28.12.2018). APLICABILIDADE. RETENÇÃO DE 50% SOBRE OS VALORES ADIMPLIDOS PELO COMPRADOR. REGIME DE AFETAÇÃO. ART. 67-A, §5º, DA LEI 13.786/2018... INCONTROVERSO NOS AUTOS QUE A RESCISÃO DO CONTRATO SE DEU POR CULPA DOS COMPRADORES QUE NÃO POSSUEM MAIS INTERESSE EM MANTER A RELAÇÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES PELA RESCISÃO. PREVISÃO CONTRATUAL. EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR OPÇÃO DO CONTRATANTE, É POSSÍVEL A APLICAÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. SENDO O CONTRATO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO POSTERIORMENTE A VIGÊNCIA DA REFERIDA LEI, INCONTROVERSA SUA APLICAÇÃO. PREVISÃO LEGAL DE PERCENTUAL DE 25% DA QUANTIA ADIMPLIDA COMO PENA CONVENCIONAL QUE PODE CHEGAR ATÉ O LIMITE DE 50% QUANDO A INCORPORAÇÃO ESTIVER SUJEITA AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, O QUE É O CASO DOS AUTOS. CORRETA A RETENÇÃO DE 50% SOBRE OS VALORES PAGOS, NOS TERMOS DO ART. ART. 67-A, §5º, DA LEI 13.786/2018... (TJRS - Apelação Cível, Nº 50009894920208210101, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 27-05-2021).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO DO CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a desistência do negócio em razão de dificuldade financeira - Possibilidade - Sentença de parcial procedência, que determinou a restituição dos valores pagos, autorizando a retenção de 20% em favor da ré - Recursos das partes - Ré que postula a aplicação da Lei nº 13.786/2018, em especial o art. 67-A, § 5º - Possibilidade - Contrato firmado após a vigência da entrada em vigor - Incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação - Disposição contratual que estipula a restituição do equivalente a 50% dos valores pagos, o que não onera exageradamente os compromissários compradores nem enseja o enriquecimento ilícito da parte contrária - CLÁUSULA CONTRATUAL EM ESTRITA CONSONÂNCIA COM A LEI, DE MODO QUE A NÃO APLICAÇÃO CARACTERIZARIA VERDADEIRO MENOSPREZO À SEGURANÇA JURÍDICA QUE ORIENTA AS RELAÇÕES OBRIGACIONAIS E O SISTEMA PROCESSUAL CIVIL PÁTRIO - Orientação do c. STJ nesse sentido - Inexistência de ilegalidade e tampouco abusividade, a violar as disposições contidas nos arts. 51 e 53 do CDC... Reforma da sentença para majoração do percentual de retenção, nos termos da Lei - Precedentes deste e. TJSP. (TJSP – Apelação 1001309-38.2020.8.26.0584 – Julgado em 27/10/22).
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. C ONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA... RESCISÃO A PEDIDO DO CONSUMIDOR... MULTA CONTRATUAL DEVIDA. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE OFENSA À LEI 13.786/19 (LEI DO DISTRATO). RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Insurgem-se os autores contra a sentença proferida pelo 2º Juizado Especial Cível de Taguatinga que julgou improcedentes os pedidos iniciais de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda em regime de multipropriedade… Embora os autores aleguem abusividade dos valores cobrados a título de encargos contratuais, verifico que a retenção da integralidade da comissão de corretagem e a cláusula penal de 50% do valor pago são devidos. Os encargos cobrados estão previstos no contrato de compromisso de compra e venda e também estão em consonância com o §5º do Art. 67-A da Lei 4.591/64, inserido pela Lei 13.786/2018 que prevê A RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E CLÁUSULA PENAL DE 50% DO VALOR PAGO, NOS CASOS EM QUE O CONTRATO RESCINDIDO TEM POR OBJETO IMÓVEL SUJEITO A AFETAÇÃO, COMO NO CASO DOS AUTOS (Av9-53.043, Id 19176968). (TJDFT - RECURSO INOMINADO CÍVEL 0719433-92.2019.8.07.0007 – Julgado em 14/10/2020).
Os Tribunais, de fato, têm prestigiado a segurança jurídica e imutabilidade do contrato neste tópico e estão escorados na jurisprudência pacífica do STJ que não admite revisão deste tópico do contrato a pretexto de abusividade artificial e presumida. Veja:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp 2110077 / SP - Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI - DJe 02/05/2024).
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp 2055691 / SP - Ministro RAUL ARAÚJO - DJe 13/06/2023).
Em relação ao pleito de devolução dos valores pagos à título de comissão de corretagem, entendo que não merece prosperar.
A possibilidade de desconto da comissão de corretagem, somente pode ser aplicada quando as rubricas punitivas tiverem sido expressamente previstas no contrato assinado pelas partes.
Essa exigência decorre do princípio da transparência e da boa-fé objetiva que devem nortear as relações contratuais, especialmente nas relações de consumo, garantindo-se ao aderente o conhecimento prévio e inequívoco das consequências pecuniárias advindas do eventual inadimplemento contratual.
No caso, a retenção do valor de R$ 4.558,00 pago pela autor à título de corretagem possui previsão contratual.
O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.599.511/SP - Tema 938), firmou entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que informado previamente o preço total da aquisição com o destaque específico do valor da comissão.
Vejamos (grifou-se):
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR COMPRADOR DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERESSE RECURSAL AUSENTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO INTERNO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. 1. Nos termos da tese fixada para o Tema 938 dos Recursos Repetitivos, "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" ( REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016). (...). Súmula 284/STF. 4. Agravo interno ao qual se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1762981 PR 2020/0245086-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/10/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/10/2022).
Acompanhando o entendimento do Colendo STJ, eis a jurisprudência dos Tribunais pátrios (grifou-se):
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO. Ajuizamento pelo promissário comprador. Sentença de parcial procedência. Declaração de rescisão do contrato e determinação de devolução de 75% dos valores pagos pelo promissário comprador. Insurgência da ré. (…). Pleito de retenção do valor referente à comissão de corretagem. Descabimento. Ausência de informação clara e precisa, no contrato, acerca da cobrança da comissão de corretagem e seu valor, contrariando o Tema nº 938 do C. STJ. Custo que deve ser considerado despesa administrativa, já incluída no percentual de retenção. Taxa de fruição. Lote de terreno sem edificação. Inexistência de ocupação a ser indenizada. Precedentes. Juros de mora, contudo, que devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não a partir da citação. Precedentes do C. STJ. Distribuição dos ônus da sucumbência que deve ser mantida. Sentença reformada, em parte, tão só para alterar o termo inicial dos juros de mora. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP – Apelação Cível: 10438423620208260576 São José do Rio Preto, Relator.: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 24/06/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/06/2024).
Analisando o contrato firmado entre as partes, verifico que a cláusula 4.2.1, estabelece o seguinte:
4.2.1. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA: R$ 4.558,00 (QUATRO MIL E QUINHENTOS E CINQUENTA E OITO REAIS), caracterizada pelo pagamento de comissão de corretagem devida aos Corretores pela intermediação da venda e cobertura das despesas totais de comercialização, nos termos do Código Civil e Art. 67-A da Lei 4.591/64, podendo ser mensais e consecutivas, desde que reajustáveis:
Nota-se que a cláusula especifica o valor exato, atendendo aos requisitos de não generalidade e de transparência estabelecidos pelo STJ no Tema 938, que exige prévia e clara informação do valor específico da comissão de corretagem.
Por outro viés, os débitos fiscais de condomínio do imóvel, de sua parte, acaso inadimplidos pela parte autora, são exigíveis e podem ser descontados de sua restituição.
No caso particular dos autos, ficou previsto expressamente no item 9.3 do contrato que o compromissário comprador devia se responsabilizar pelo pagamento dos impostos incidentes sobre a propriedade do lote, sob pena de constituir-se em mora, que, agora, se transmuta no direito da parte requerida exigir o desconto dos débitos condominiais inadimplidos.
Na mesma direção, converge a jurisprudência do STJ:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES... IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. SÚMULA N. 5/STJ... O dever de arcar com os débitos de IPTU e/ou taxas associativas/condominiais tem, no caso dos autos, previsão contratual. Modificar as conclusões a que chegou o acórdão recorrido requer, necessariamente, a análise do contrato, o que é vedado ao STJ, em recurso especial, por esbarrar no óbice da Súmula n. 5/STJ. (STJ - AgInt no REsp 2055437 / SP - Ministro HUMBERTO MARTINS - DJe 20/09/2023). Grifei.
Em resumo, portanto, a pretensão da parte requerente deve ser acolhida parcialmente para lhe garantir o direito de rescisão contratual unilateral vinculado à restituição das importâncias pagas, mas permitindo-se à parte ré descontar a multa compensatória no percentual de 50% (cinquenta por cento), validamente prevista no contrato e sufragada pelo artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64, com redação dada pela Lei 13.786/18, bem como descontar os valores pagos à título de corretagem e os débitos condominiais inadimplidos.
A devolução dos valores pela ré deve se dar em parcela única, pois embora a nova Lei do Distrato tenha trazido alterações significativas nas Leis 6.766/1979 e 4.591/1964, ela não alterou o Código de Defesa do Consumidor, nem mesmo revogou a Súmula 543 e o Tema Repetitivo 577, ambos do Superior Tribunal de Justiça, que ainda vem sendo aplicada pelos tribunais pátrios para os contratos celebrados sob a vigência da nova lei. Referido enunciado 543 e o Tema Repetitivo 577 do Superior Tribunal de Justiça preconizam o seguinte:
Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Tema Repetitivo nº 577. Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.
Desta forma, afigura-se devida a restituição dos valores de uma só vez, e não parceladamente, não obstante previsão legal neste sentido, uma vez que a Lei nº 13.786/18 deve ser analisada em conjunto com as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor e sob a ótica dos julgamentos exarados pelo Superior Tribunal de Justiça acima apontados.
Registro ainda que o compromisso particular de compra e venda é posterior à Lei 13.786/2018, de modo que os juros de mora para atualização do valor devido não devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, posto que resta inaplicável o Tema Repetitivo 1002 do STJ. Vejamos:
Tema 1002 - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
Finalmente, a rescisão do contrato e a restituição das parcelas pagas devolve as partes ao estado anterior à celebração do ajuste, permitindo-se, por isso, a devolução da posse do imóvel ao compromissário vendedor. A imissão do requerido na posse, entretanto, deve ficar condicionada ao pagamento da restituição devida em proveito do requerente, conforme lição pacífica dos Tribunais:
AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - IMPROCEDÊNCIA - TRÂNSITO EM JULGADO - RECONVENÇÃO PARA RESCISÃO DO CONTRATO E SEUS EFEITOS - MORA - COMPROVAÇÃO - RESCISÃO DO CONTRATO - CABIMENTO - DEVOLUÇÃO DA POSSE MEDIANTE REEMBOLSO DO VALOR PAGO - CONSEQÜÊNCIA DA RESCISÃO - MULTA COMPENSATÓRIA - LICITUDE - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL - CABIMENTO - RECURSO PROVIDO EM PARTE. É faculdade do credor exigir a rescisão do contrato de promessa de compra e venda com base em cláusula resolutiva e nos termos dos artigos 474 e 475 do CCB, quando a mora está configurada e confessada pelo devedor. Uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel a devolução da posse pelo comprador é conseqüência, mediante reembolso do valor pago para que as partes retornem ao status quo ante. Incorrendo em mora e dando causa à rescisão do contrato, o promitente comprador responde pela multa compensatória estipulada e por indenização pela fruição do imóvel. (TJMG - Apelação Cível 1.0686.11.003826-8/001 - Des.(a) Márcia De Paoli Balbino – Julgamento em 21/01/2016). Grifei.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:
a) DECLARAR rescindido o contrato de compromisso de compra e venda imóvel firmado pelas partes;
b) CONDENAR a parte ré a restituir em proveito da parte requerente as parcelas pagas, devidamente atualizadas monetariamente pelo IGPM, contado do desembolso de cada prestação, bem como acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da data da citação válida. Fica ressalvada, contudo, a possibilidade da incorporadora ré reter no ato de pagamento: a. a multa compensatória no percentual de 50% (cinquenta por cento) prevista no contrato assinado; b. o valor destinado a corretagem (R$ 4.558,00) e c. os débitos condominiais inadimplentes antes do ajuizamento da ação.
c) a restituição deve ser ultimada em parcela única, ficando condicionada a devolução da posse em proveito da parte requerida ao efetivo pagamento da obrigação.
Por fim, julgo a lide extinta com apreciação de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.
Uma vez evidenciada a sucumbência recíproca dos litigantes, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, fazendo-o na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte. Fica ressalvada a inexigibilidade da verba em face da parte autora por se tratar de beneficiário da gratuidade processual.
Intime-se. Cumpra-se.
Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica.
CARLOS EDUARDO RODRIGUES DE SOUSA
Juiz de Direito
