Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Natal Praça André de Albuquerque, 534, Cidade Alta, NATAL - RN - CEP: 59025-580 PROCESSO: 0803827-69.2026.8.20.5004 Autor: AUTOR: MARCELA ANDREZA MORAES DE SANTANA Réu: REU: MD RN MRV NOVAS NACOES CONSTRUCOES SPE LTDA, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, NORTE PLAZA RESIDENCIAL SENTENÇA Vistos etc. Relatório dispensado (art. 38 da Lei 9.099/95). Decido. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais, danos morais e tutela antecipada, ajuizada por MARCELA ANDREZA MORAES DE SANTANA em face de MD RN MRV NOVAS NAÇÕES CONSTRUÇÕES SPE LTDA., MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A e CONDOMÍNIO NORTE PLAZA RESIDENCIAL, em razão de alegada retenção indevida das chaves de unidade imobiliária adquirida no empreendimento Norte Plaza Residencial. (A) Das preliminares: - Da Justiça Gratuita (Autora e ré): Em análise à inicial da parte autora e contestação apresentada pela parte requerida, verifica-se pedido de assistência judiciária gratuita realizado pela autora e posterior pedido suscitado pela parte ré, requerendo a impugnação. Cumpre esclarecer que os pedidos suscitados pelas partes litigantes não merecem ser acolhidos, considerando que não há custas em sede de 1º grau do Juizado Especial Cível. - Da alegação de necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal e incompetência da Justiça Estadual: Preambularmente, registre-se que eventual alegação de litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, com consequente incompetência da Justiça Estadual, não merece prosperar. No caso dos autos, a discussão posta não envolve a validade do financiamento habitacional nem conduta imputada à instituição financeira, mas sim a suposta retenção das chaves pela construtora/vendedora e os efeitos indenizatórios decorrentes dessa conduta. A Caixa Econômica Federal atuou, no caso, como agente financeiro, não havendo demonstração de que tenha atuado como agente executor de política pública habitacional a ponto de justificar sua presença necessária na lide. Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “De acordo com a jurisprudência desta Corte, a Caixa Econômica Federal ‘somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)’ (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 4/9/2018). - Da ilegitimidade passiva (Ré - Condomínio Norte Plaza Residencial): O condomínio demandado sustenta, em síntese, que não celebrou contrato de compra e venda com a parte autora, não detém as chaves da unidade e não integra a cadeia de fornecimento referente à construção e comercialização do imóvel. Com razão parcial. A obrigação principal de entregar as chaves decorre do contrato de promessa de compra e venda e do financiamento habitacional, sendo atribuída à construtora/vendedora. O próprio contrato de financiamento prevê que a construtora ou entidade organizadora dispõe de até 60 (sessenta) dias corridos após a conclusão das obras para a efetiva entrega das chaves ao devedor, ficando sob sua responsabilidade a guarda e manutenção do imóvel nesse período. Assim, o condomínio não deve responder pela obrigação de entrega das chaves nem pelos danos materiais e morais decorrentes da retenção do imóvel, pois não se demonstrou que detivesse a posse das chaves ou que pudesse cumprir tal obrigação. Todavia, considerando que a parte autora também formulou pedido relacionado à cessação de cobranças condominiais e à restrição de acesso ao condomínio, há pertinência subjetiva mínima para análise desse ponto específico, razão pela qual rejeito a preliminar apenas quanto a esse aspecto. (B) Da legislação aplicável: Caracterizada está a relação de consumo entre a parte autora e as rés vinculadas à construção, incorporação e comercialização do empreendimento. A parte autora enquadra-se no conceito de consumidora, nos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, enquanto as rés MRV se enquadram no conceito de fornecedoras, na forma do art. 3º do mesmo diploma legal. In casu, a responsabilidade civil das fornecedoras é objetiva, aplicando-se o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual o fornecedor responde, independentemente de culpa, pelos danos causados ao consumidor por defeitos relativos à prestação dos serviços ou por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição. Conforme a teoria da responsabilidade objetiva, não se exige da parte consumidora a demonstração de culpa, bastando a comprovação da falha na prestação do serviço, do dano e do nexo causal. Ao fornecedor, por sua vez, incumbe demonstrar eventual excludente de responsabilidade, como culpa exclusiva do consumidor, de terceiro ou inexistência do defeito, nos termos do art. 14, § 3º, do CDC. (C) Da falha na prestação do serviço / Da retenção indevida das chaves / Dos danos materiais / Dos danos morais: A parte autora alega que celebrou contrato de financiamento relativo ao apartamento nº. 403, Bloco 26, no Empreendimento Norte Plaza Residencial, situado na Avenida Moema Tinoco da Cunha Lima, nº 885, bairro Pajuçara, Natal/RN, através do Programa "Minha Casa, Minha Vida". Acrescenta que o contrato foi regularmente formalizado, estando adimplente com todas as parcelas do financiamento desde a assinatura. Contudo, foi compelida pela ré MRV a assinar um “Instrumento de Confissão de Dívida” referente a suposta diferença de preço do imóvel não coberta pelo financiamento. Afirma que, apesar de ter firmado o instrumento, não recebeu as chaves do imóvel, sob a alegação de pendência financeira relativa a “custos de passarela”, quantia não prevista em contrato e sem qualquer respaldo legal. Assevera, ainda, que o imóvel está concluído e o habite-se já foi expedido, mas não tem acesso ao apartamento, sendo impedida de realizar o cadastro de moradora, biometria e entrada no condomínio. Além disso, narra que o condomínio tem enviado boletos e cobranças, exigindo o pagamento de taxas de manutenção de um imóvel que ela não pode ocupar. Em razão dos fatos acima narrados, a demandante requer, a entrega das chaves e indenizações por danos materiais e morais. Em sede de contestação, as rés MRV alegam, em síntese, ausência de mora, sob o fundamento de que a previsão contratual para entrega das chaves seria 31/05/2026 (trinta e um de maio de dois mil e vinte e seis), com data limite em 27/11/2026 (vinte e sete de novembro de dois mil e vinte e seis), em razão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Sustentam, ainda, ausência de comprovação da cobrança de “custo de passarela”, inexistência de danos materiais e morais e regularidade de sua conduta. A controvérsia não se limita ao simples exame abstrato da cláusula de tolerância. O conjunto probatório indica que a obra já se encontrava concluída, inclusive com referência documental ao término da obra/construção, bem como que o contrato de financiamento habitacional estipulou prazo próprio para a efetiva entrega das chaves após a conclusão das obras, atribuindo tal dever à construtora ou entidade organizadora. Desse modo, uma vez concluída a obra e escoado o prazo contratual de 60 (sessenta) dias previsto no financiamento para a entrega das chaves, não se mostra legítima a manutenção indefinida da posse do imóvel pela construtora, especialmente quando a parte consumidora já assumiu o financiamento habitacional e vem suportando despesas de moradia alternativa. Além disso, ainda que existisse saldo residual ou diferença de financiamento, tal circunstância não autorizaria, por si só, a retenção desarrazoada das chaves, sobretudo diante da natureza habitacional do contrato e da boa-fé objetiva que deve reger a relação. Eventual crédito remanescente deve ser buscado pela via própria, não podendo a construtora utilizar a posse do imóvel como instrumento de pressão econômica para compelir a consumidora ao pagamento de valor cuja origem, exigibilidade e vinculação contratual não foram demonstradas de forma clara e suficiente nos autos. A propósito, em situação análoga, já decidiu esta Corte de Justiça: EMENTA: CIVIL, PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ALEGAÇÃO DE ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. PARCIAL PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. SALDO DEVEDOR EQUIVALENTE A 5% (CINCO POR CENTO) DO PREÇO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA, QUE SE MOSTRA DESARRAZOADA. SENTENÇA QUE RECONHECEU A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES, EQUIVALENTES AO VALOR DOS ALUGUÉIS, ATÉ A EFETIVA ENTREGA DO BEM CONTRATADO. POSSIBILIDADE. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO EM IMÓVEL FINANCIADO PELO PMCMV. TEMA 996 DO STJ. TAXAS DE CONDOMÍNIO E IPTU QUE DEVEM SER ASSUMIDOS PELA CONSTRUTORA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES. MORA INJUSTIFICADA NA CONCLUSÃO E ENTREGA DO BEM CONTRATADO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. DANO MORAL CARACTERIZADO. REPARAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. - Em atenção aos postulados da boa-fé objetiva e da função social dos contratos, cumprida parcela expressiva da obrigação e sendo insignificante o inadimplemento do promitente comprador, se mostra desarrazoada a retenção das chaves do imóvel pela Construtora, a qual deve valer-se de instrumento menos gravoso, a exemplo das ações de cobrança, para obtenção do crédito remanescente. (APELAÇÃO CÍVEL, 0815902-67.2017.8.20.5001, Des. Dilermando Mota, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 03/03/2023, PUBLICADO em 08/03/2023). No mesmo sentido, vejamos: EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. SENTENÇA PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELOS RÉUS E RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELA AUTORA. CONTRATO ASSINADO EM 2013. PRAZO DE ENTREGA CONDICIONADO À ASSINATURA DO FINANCIAMENTO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO CONSAGRADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL Nº 1.729.593 – SP, SUBMETIDO À SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS E PELA SÚMULA Nº 36 DESTA CORTE. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE CONDICIONADA A INFORMAÇÃO PRÉVIA DO PREÇO DO SERVIÇO AO CONSUMIDOR. CIÊNCIA PRÉVIA DO CONSUMIDOR NÃO DEMONSTRADA NO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. ENTENDIMENTO FIRMADO POR OCASIÃO DO JULGAMENTO DO RESP N.º 1599511/SP. COBRANÇA PELO PROMITENTE-VENDEDOR DO SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI), OU ATIVIDADE CONGÊNERE (TAXA DE ANÁLISE DE CRÉDITO), VINCULADO À CELEBRAÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO C. STJ EM RECURSO REPETITIVO. DANO MORAL. CARACTERIZAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DE JUSTA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. VALOR ARBITRADO. NÃO OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MAJORAÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO DE R$ 2.000,00 (DOIS MIL REAIS) PARA R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS). REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA APENAS PARA MAJORAR O VALOR INDENIZATÓRIO. APELO CONHECIDO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL, 0844206-47.2015.8.20.5001, Des. Expedito Ferreira, Primeira Câmara Cível, ASSINADO em 26/05/2022). Ainda, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593/SP, firmou entendimento no sentido de que, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, o contrato deve estabelecer prazo certo e inteligível para entrega do imóvel, não podendo esse prazo ficar vinculado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, ressalvado apenas o prazo de tolerância. Também restou assentado que, no caso de descumprimento do prazo de entrega, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar indenização na forma de aluguel mensal até a disponibilização da posse direta ao adquirente. No caso concreto, a parte autora comprovou a existência de contrato de locação e pagamentos mensais no valor de R$ 800,00 (oitocentos reais), despesas essas compatíveis com a privação do uso do imóvel adquirido para fins de moradia. Assim, diante da retenção indevida das chaves após a conclusão da obra e não tendo as rés demonstrado causa legítima para obstar a imissão da autora na posse, deve ser acolhido o pedido de ressarcimento dos aluguéis comprovados, no valor de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais), correspondente ao montante pleiteado na inicial. No tocante às taxas condominiais, registre-se que a parte autora menciona cobrança de cotas antes da entrega das chaves, mas não comprovou pagamento efetivo de valores a esse título, tampouco formulou pedido líquido de ressarcimento específico. Ainda assim, enquanto não disponibilizada a posse direta do imóvel, não se mostra razoável transferir à consumidora o ônus econômico de unidade que ainda não pode utilizar, razão pela qual as cotas condominiais e encargos de posse anteriores à entrega das chaves devem ser suportados pela construtora, sem prejuízo de eventual discussão regressiva entre os interessados. Quanto ao dano moral, não se trata de mero aborrecimento. A retenção injustificada das chaves de imóvel adquirido para moradia, sobretudo em empreendimento vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, frustra legítima expectativa da consumidora, compromete o planejamento familiar, impõe a manutenção de aluguel e causa angústia que supera o simples inadimplemento contratual. A conduta das rés MRV viola os deveres de boa-fé objetiva, transparência e cooperação, caracterizando falha na prestação do serviço. Destarte, de acordo com o art. 927, caput, do Código Civil, aquele que comete ato ilícito fica obrigado a repará-lo. Comprovou-se, portanto, a conduta danosa, o dano e o nexo causal, não havendo necessidade de verificação de culpa, diante da responsabilidade objetiva aplicável à hipótese. Deve-se destacar que a reparação civil deve ocorrer na extensão dos prejuízos causados, conforme prevê o art. 944 do Código Civil, observando-se os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Considerando as peculiaridades do caso, a natureza habitacional do imóvel, o tempo de privação do bem, o caráter pedagógico da medida e a vedação ao enriquecimento sem causa. DISPOSITIVO SENTENCIAL: Isto posto, rejeito as preliminares suscitadas pelas partes litigantes, rejeito a alegação de necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e acolho parcialmente a preliminar de ilegitimidade passiva do CONDOMÍNIO NORTE PLAZA RESIDENCIAL apenas para afastar sua responsabilidade quanto à entrega das chaves e ao pagamento de indenização por danos materiais e morais; no mérito, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, DETERMINO que as rés MD RN MRV NOVAS NAÇÕES CONSTRUÇÕES SPE LTDA. e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A procedam, no prazo de 15 (quinze) dias, à entrega das chaves do apartamento nº 403, Bloco 26, do empreendimento Norte Plaza Residencial, situado na Avenida Moema Tinoco da Cunha Lima, nº 885, Pajuçara, Natal/RN, à parte autora, desde que inexistente impedimento exclusivamente imputável à consumidora devidamente comprovado nos autos, sob pena de aplicação de multa única fixada em R$ 3.000,00 (três mil reais); Outrossim, CONDENO as rés MD RN MRV NOVAS NAÇÕES CONSTRUÇÕES SPE LTDA. e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais), devendo o referido montante ser atualizado monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso comprovado e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação válida, nos termos dos arts. 405 e 406 do Código Civil; CONDENO as rés MD RN MRV NOVAS NAÇÕES CONSTRUÇÕES SPE LTDA. e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor este atualizado monetariamente pelo IPCA desde a data desta sentença, nos termos da Súmula 362 do STJ, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação válida, nos termos dos arts. 405 e 406 do Código Civil; Ademais, DETERMINO que as rés MD RN MRV NOVAS NAÇÕES CONSTRUÇÕES SPE LTDA. e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A assumam a responsabilidade pelas taxas condominiais e demais encargos ordinários incidentes sobre a unidade até a efetiva entrega das chaves à parte autora, devendo o CONDOMÍNIO NORTE PLAZA RESIDENCIAL se abster de exigir da autora o pagamento de cotas condominiais anteriores à efetiva imissão na posse, sem prejuízo de cobrança em face de quem entender responsável. Sem condenação em custas e em honorários advocatícios de sucumbência (art. 55, da Lei 9.099/95). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Decorrido in albis o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado, arquivando-se os autos, todavia, ressalta-se que cabe a parte autora o requerimento do cumprimento de sentença a qualquer tempo, em consonância com os arts. 513, § 1º, e 523, do CPC, e o art. 52, inciso IV, da Lei 9.099/95. É o projeto. Submeto o presente projeto de sentença à análise do Exmo. Juiz de Direito. Hedlânya Guerra Pereira Juíza Leiga HOMOLOGAÇÃO Com arrimo no art. 40, da Lei n.º 9.099/95, bem como por nada ter a acrescentar ao entendimento acima exposto, HOMOLOGO na íntegra o projeto de sentença para que surta seus efeitos jurídicos e legais. Intime-se. Natal/RN, 18 de junho de 2026 (documento assinado digitalmente, na forma da Lei nº 11.419/2006) GUILHERME MELO CORTEZ Juiz de Direito
