Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO CORREGEDORIA GERAL DE JUSTIÇA NÚCLEO DE ATUAÇÃO ESTRATÉGICA - NAE Processo n.º 1001119-77.2025.8.11.0015 Autor: Magdiel Nunes Otto Richtheik. Ré: B3 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por Magdiel Nunes Otto Richtheik em face de B3 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, ambos qualificados. Narra o Autor que, em 15 de setembro de 2023, celebrou com a Ré contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel urbano denominado Lote n.º 09 da Quadra n.º 29, situado no Loteamento Residencial Belvedere III, na Rodovia MT-140, Bairro Angélica, em Sinop-MT, pelo preço de R$ 128.134,44 (cento e vinte e oito mil, cento e trinta e quatro reais e quarenta e quatro centavos), a ser pago em 216 parcelas de R$ 574,71 (quinhentos e setenta e quatro reais e setenta e um centavos). Sustenta haver quitado o montante de R$ 8.620,65 (oito mil, seiscentos e vinte reais e sessenta e cinco centavos) e que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes e de mudança de cidade, ficou impossibilitado de prosseguir no cumprimento do ajuste, motivo por que busca o desfazimento do contrato e a devolução das quantias pagas. Pediu a concessão de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e para que a Ré se abstivesse de inscrever o seu nome em cadastros de inadimplentes. Ao final, requereu a procedência para resolver o contrato e condenar a Ré à restituição de 90% dos valores pagos, em parcela única, corrigidos desde o desembolso, admitida a retenção de 10%. Postulou, ainda, a gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova. Atribuiu à causa o valor de R$ 128.134,44 (cento e vinte e oito mil, cento e trinta e quatro reais e quarenta e quatro centavos). Por decisão de Id. 182953980, deferiu-se a gratuidade da justiça à parte Autora e a tutela de urgência, com a suspensão das cobranças das parcelas com vencimento a partir da propositura e a determinação de que a Ré se abstivesse de inscrever o nome do Autor em cadastros restritivos, designando-se audiência de conciliação. Realizada a audiência de conciliação em 27 de março de 2025, restou infrutífera. A Ré apresentou contestação na qual reconhece o desfazimento do contrato por culpa exclusiva do Autor, que, após pagar a entrada e apenas sete das duzentas e dezesseis parcelas, manifestou a desistência por não mais reunir condições de pagamento, daí extraindo o seu direito à restituição parcial das quantias pagas, na forma da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Sustenta que o contrato, firmado em 15 de setembro de 2023, já sob a vigência da Lei 13.786/2018, submete-se ao regime especial do art. 32-A da Lei 6.766/1979, transcrito na cláusula 14 do quadro-resumo, cujas regras prevaleceriam sobre os limites gerais de retenção, sem que disso decorra qualquer abusividade, por traduzirem mera aplicação dos parâmetros do contrato e da lei. Defende o direito de descontar dos valores a restituir a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 14.091,62, quatorze mil e noventa e um reais e sessenta e dois centavos), os encargos moratórios (R$ 125,00, cento e vinte e cinco reais), o IPTU dos exercícios de 2024 e 2025, devido até a efetiva reintegração de posse (R$ 926,30, novecentos e vinte e seis reais e trinta centavos), e a comissão de corretagem (R$ 3.997,79, três mil, novecentos e noventa e sete reais e setenta e nove centavos), totalizando R$ 19.140,71 (dezenove mil, cento e quarenta reais e setenta e um centavos). Aventa, ainda, em tese, a taxa de fruição equivalente a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (art. 32-A, inciso I), sem, contudo, apresentar o respectivo cálculo ou incluí-la no total das deduções. Conclui que, atualizado o valor pago para R$ 8.712,92 (oito mil, setecentos e doze reais e noventa e dois centavos), as deduções o superam, de modo que nada haveria a restituir e o Autor seria devedor da diferença de R$ 10.427,79 (dez mil, quatrocentos e vinte e sete reais e setenta e nove centavos). Requer o indeferimento da inversão do ônus da prova e a improcedência dos pedidos, com o reconhecimento da resilição unilateral por culpa exclusiva do Autor e a restituição apenas após as retenções do art. 32-A, e postula a condenação do Autor em honorários de sucumbência de 20% sobre o valor da causa. Houve impugnação à contestação (Id. 193555351), na qual o Autor reafirma a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a vedação das cláusulas que importem perda total das prestações pagas (arts. 51, inciso IV, e 53 do CDC). Sustenta que a comissão de corretagem corresponde, na verdade, à própria entrada (sinal) integrante do preço, por coincidirem o valor e a forma de pagamento; que o IPTU é indevido antes da imissão na posse e por ser tributo de natureza propter rem; e que a retenção, se cabível, deve incidir sobre os valores pagos e não sobre o valor do contrato. Pugna pela restituição de 90% das quantias pagas, com retenção máxima de 10%. Intimadas a especificar provas, ambas as partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas e na realização de nova audiência, requerendo o julgamento antecipado da lide. É o relatório. Fundamento e decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do julgamento antecipado do mérito A controvérsia versa sobre matéria de direito e sobre fatos comprovados por prova documental suficiente, sendo desnecessária a dilação probatória. Ambas as partes, ademais, requereram expressamente o julgamento antecipado e dispensaram a produção de outras provas. Impõe-se, pois, o julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. 2.2. Da relação de consumo e do regime jurídico aplicável O Autor adquiriu o lote como destinatário final e a Ré atua como fornecedora de empreendimento de parcelamento de solo urbano, configurando-se a relação de consumo (arts. 2.º e 3.º do CDC). O contrato, celebrado em 15 de setembro de 2023, submete-se à Lei 6.766/1979 com as alterações da Lei 13.786/2018, cujo art. 32-A foi transcrito na cláusula 14 do quadro-resumo, sem prejuízo da incidência das normas de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor. 2.3. Do cabimento da resolução É incontroverso o contrato, são incontroversos os valores pagos e é incontroversa a impossibilidade superveniente de o Autor prosseguir no pagamento das parcelas. O promitente comprador, ainda que inadimplente, tem o direito de promover o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e de obter a restituição das quantias pagas, conforme orientação consolidada na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e nos arts. 474 e 475 do Código Civil. Não havendo cláusula de irretratabilidade oponível ao consumidor que inviabilize o desfazimento, e arcando o adquirente com as consequências legais e contratuais que adiante se delimitam, a resolução do contrato é de rigor. 2.4. Do regime de restituição e das deduções pretendidas pela Ré Resolvido o contrato por fato imputável ao adquirente, deve a Ré restituir as quantias pagas, admitidas as deduções previstas no art. 32-A da Lei 6.766/1979, observados, porém, os limites de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor. Passa-se ao exame de cada rubrica. a) Da cláusula penal e da vedação à perda total (art. 53 do CDC). Conquanto o art. 32-A, inciso II, da Lei 6.766/1979 autorize, em sua literalidade, a pena convencional de até 10% do valor atualizado do contrato, a sua aplicação não pode conduzir à perda total das prestações pagas nem à geração de crédito em favor da loteadora, sob pena de afronta ao art. 53 do CDC e de enriquecimento sem causa (arts. 884 a 886 do Código Civil). No caso, a cláusula penal calculada sobre o valor atualizado do contrato (R$ 14.091,62, quatorze mil e noventa e um reais e sessenta e dois centavos) supera a integralidade do que foi pago pelo Autor (R$ 8.620,65, oito mil, seiscentos e vinte reais e sessenta e cinco centavos), e a Ré, indo além, pretende torná-lo devedor de R$ 10.427,79 (dez mil, quatrocentos e vinte e sete reais e setenta e nove centavos). Tal resultado é vedado. Em relação de consumo, a soma dos descontos não pode ultrapassar o limite que assegure ao adquirente a recuperação da maior parte do que despendeu, orientação reafirmada pelo Superior Tribunal de Justiça (Terceira Turma, REsp 2.106.548/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi), que fixa o teto de 25% dos valores pagos para o conjunto das deduções, excetuada a taxa de fruição. Acolhe-se, por isso, a retenção sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor do contrato, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), que corresponde ao padrão-base adotado pelo Superior Tribunal de Justiça para a resolução por iniciativa do comprador e ao teto fixado pela Terceira Turma para o distrato de loteamento sob o art. 32-A em relação de consumo, suficiente para ressarcir as despesas administrativas e a frustração do negócio sem importar a perda total ou a constituição do adquirente em devedor. A propósito, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a resolução de promessa de compra e venda de imóvel em loteamento celebrada após a Lei 13.786/2018, assentou que, conquanto os descontos do art. 32-A constituam a regra geral, em relação de consumo o Código de Defesa do Consumidor prevalece em caso de conflito de normas, de modo que a soma das deduções, excetuada a taxa de fruição, não pode ultrapassar 25% dos valores pagos, sob pena de redução, e a restituição há de ser imediata, e não diferida ou parcelada (REsp 2.106.548/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 02/09/2025, e julgados conexos REsp 2.107.422/SP, REsp 2.111.681/SP e REsp 2.117.412/SP; no mesmo sentido, REsp 2.194.055/SP). b) Da comissão de corretagem. A rubrica lançada como comissão de corretagem (item 8 do quadro-resumo: R$ 3.997,79, três mil, novecentos e noventa e sete reais e setenta e nove centavos, em 3 parcelas) coincide, em valor e em forma de pagamento, com a entrada ou sinal (item 4.2 do quadro-resumo: R$ 3.997,79, três mil, novecentos e noventa e sete reais e setenta e nove centavos, em 3 parcelas, com vencimentos em 20/09, 20/10 e 20/11 de 2023). A identidade entre as parcelas revela que o que o Autor efetivamente pagou a esse título constitui o próprio sinal integrante do preço, de natureza confirmatória, e como tal restituível, e não retível. No mesmo sentido, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso já assentou que o valor pago como entrada integra o preço do imóvel, de caráter confirmatório, sendo incabível a retenção a título de arras, e que é indevida a retenção da comissão de corretagem quando ausente a especificação destacada do respectivo valor e a prévia informação ao consumidor (Apelação Cível 1008190-50.2017.8.11.0003, Rel. Des. Antonia Siqueira Gonçalves, Terceira Câmara de Direito Privado), exigência que se extrai do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.599.511/SP). Afasta-se, pois, a dedução da comissão de corretagem. c) Do IPTU. Tratando-se de lote não edificado, sem imissão efetiva do adquirente na posse, e sendo o imposto predial e territorial urbano tributo de natureza propter rem que retorna ao patrimônio da vendedora com a resolução, não há falar em retenção a esse título. O Superior Tribunal de Justiça assentou que, na compra e venda de lote, a responsabilidade pelo IPTU é do adquirente a partir da obtenção da posse, e não da assinatura do contrato (REsp 1.795.590/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino), e o Tribunal de Justiça de Mato Grosso, em hipótese análoga, afastou a retenção de IPTU após a rescisão, por se tratar de tributo propter rem que retorna à vendedora com o restabelecimento do estado anterior (Apelação Cível 1022011-48.2022.8.11.0003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, Primeira Câmara de Direito Privado). O precedente invocado pela Ré (Apelação Cível 1011711-25.2021.8.11.0015), que admite o IPTU a cargo do comprador desde a imissão até a reintegração, não socorre a sua pretensão, porque pressupõe imissão efetiva na posse, inexistente no caso, em que o lote permaneceu vago. Afasta-se a dedução do IPTU. d) Da taxa de fruição. Embora a Ré tenha suscitado, em tese, na contestação, o direito de deduzir a taxa de fruição, equivalente a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (art. 32-A, inciso I), não apresentou o cálculo dessa rubrica nem a incluiu no total das deduções. De todo modo, tratando-se de lote vago e não edificado, sem imissão efetiva e sem qualquer proveito econômico ao adquirente, não há fruição a indenizar, conclusão que a própria jurisprudência colacionada pela Ré reconhece para os terrenos sem benfeitoria. Afasta-se, pois, a dedução a esse título. e) Dos encargos moratórios. Os encargos moratórios indicados pela Ré, no valor de R$ 125,00 (cento e vinte e cinco reais), referem-se às prestações pagas em atraso e já se acham compreendidos na retenção de 25% ora fixada, não comportando dedução autônoma, sob pena de bis in idem. 2.5. Da forma e dos termos da restituição Em relação de consumo, a restituição das quantias pagas deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que a condicione ao término das obras ou a pagamento parcelado (Súmula 543 do STJ), afastando-se, no ponto, o parcelamento previsto na cláusula 14 do quadro-resumo, até porque a própria cláusula 15 declara concluídas as obras do loteamento. A correção monetária incide desde cada desembolso, pelo índice contratualmente estabelecido para a atualização das parcelas do preço (IGP-M/FGV, conforme o item 5 do quadro-resumo e a cláusula 14, índice empregado, ademais, no cálculo da Ré de Id. 190934851). Os juros de mora, à taxa legal, incidem a partir do trânsito em julgado, pois na resolução por iniciativa do comprador inexiste mora anterior da vendedora. Embora a tese do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.740.911/DF) se refira, em sua literalidade, aos compromissos anteriores à Lei 13.786/2018, a mesma razão de decidir é aplicada pela Corte às resoluções promovidas pelo comprador independentemente da data do ajuste, por inexistir mora anterior do promitente vendedor (AgInt no REsp n. 1.988.931/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022.). Observa-se, ainda, o regime de juros e correção da Lei 14.905/2024. 2.6. Da abusividade da retenção que supera o valor pago Não passa despercebida a corrente jurisprudencial que prestigia a literalidade do art. 32-A da Lei 6.766/1979 e a força obrigatória dos pactos, segundo a qual a cláusula que apenas reproduz o texto legal não seria, por si só, abusiva, dependendo a sua mitigação de demonstração concreta de desproporcionalidade. Sucede que, mesmo nessa orientação, ressalvou-se expressamente que ali a vendedora não cobrava qualquer diferença a seu favor e que a inexistência de saldo a restituir decorria unicamente de o adquirente haver pago quantia diminuta, insuficiente para quitar a própria cláusula penal. A hipótese dos autos é diversa e mais grave, pois a Ré não apenas absorve a integralidade do que foi pago, como pretende constituir o adquirente em devedor de R$ 10.427,79 (dez mil, quatrocentos e vinte e sete reais e setenta e nove centavos), o que ultrapassa a função compensatória da pena convencional e revela a desproporção concreta que mesmo aquela corrente reputa apta a autorizar a intervenção judicial, com a redução equitativa autorizada pelo art. 413 do Código Civil. A desproporção, portanto, é demonstrada, e não meramente presumida, de modo que a redução da retenção se impõe sob qualquer das vertentes do tema. Ficam, assim, enfrentados os fundamentos capazes, em tese, de infirmar a conclusão. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, confirmo a tutela de urgência anteriormente deferida e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR resolvido o contrato particular de promessa de compra e venda do Lote n.º 09 da Quadra n.º 29 do Loteamento Residencial Belvedere III, celebrado entre as partes em 15 de setembro de 2023, por fato imputável ao adquirente, retornando o imóvel ao patrimônio da Ré; b) CONDENAR a Ré a restituir ao Autor 75% (setenta e cinco por cento) dos valores por ele efetivamente pagos, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos a título de cláusula penal e despesas administrativas, e afastadas as deduções de comissão de corretagem, de IPTU e de taxa de fruição, bem como rejeitada a pretensão de tornar o Autor devedor de qualquer diferença; c) DETERMINAR que a restituição se faça de forma imediata e em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso pelo índice contratual de correção das parcelas do preço (IGP-M/FGV) e juros de mora à taxa legal a partir do trânsito em julgado, observada a Lei 14.905/2024, apurando-se o montante em cumprimento de sentença; d) CONFIRMAR a tutela de urgência de Id. 182953980, que fica absorvida pela resolução ora decretada, ficando definitivamente sustada a exigibilidade das parcelas e vedada a inscrição do nome do Autor em cadastros de inadimplentes em razão deste contrato. Embora a restituição tenha sido fixada em percentual inferior ao postulado na inicial, o Autor decaiu de parte mínima do pedido, pois obteve a resolução do contrato e a restituição das quantias pagas, constituindo o percentual de retenção mera consequência da resolução, fixada por critério judicial, e não pedido autônomo. A Ré, ao contrário, resistiu integralmente à pretensão, postulou a improcedência e a própria constituição do Autor em devedor, e decaiu da maior parte de suas teses, afastadas a retenção integral, a comissão de corretagem, o IPTU e o pretendido crédito a seu favor. Aplica-se, pois, o art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, respondendo a Ré, por inteiro, pelas custas e despesas processuais e pelos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, parágrafo segundo, do CPC). Transitada em julgado, certifique-se e, após as cautelas de praxe, arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. (datado e assinado digitalmente) Juiz(a) de Direito designado para o NAE PORTARIA CGJ N. 24/2026-GAB-CGJ
