Inteiro teor
Tribunal de Justiça do Estado de Goiás
Estado de Goiás
Núcleo de Aceleração de Julgamentos e Metas
Decreto Judiciário nº 2632/2025
Processo n. 6068197-83.2025.8.09.0168
Requerente: Flavio Oliveira do Nascimento
Requerida: Ja-II Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda
SENTENÇA
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e pedido de tutela de urgência, proposta por Flávio Oliveira do Nascimento em face de Ja-II Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda e Cienge Engenharia e Comércio Ltda, partes qualificadas.
Narra a parte autora ter firmado com a parte requerida quatro contratos sucessivos de promessa de compra e venda referentes ao lote 16, quadra 64, do loteamento Jardim América II, situado no município de Águas Lindas de Goiás/GO, firmados em 30/08/16, 31/05/19, 05/11/20 e 14/10/22. Afirma ocorridos atrasos pontuais em razão de dificuldades financeiras, o que resultou na rescisão dos contratos anteriores, sem qualquer devolução dos valores pagos, tendo sido posteriormente celebrados novos instrumentos sobre o mesmo imóvel. Sustenta não ter havido transparência quanto ao aproveitamento das quantias anteriormente desembolsadas, estimando haver pago aproximadamente R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais) ao longo da relação contratual. Requer a rescisão do contrato vigente, a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, em parcela única, bem como o afastamento da taxa de fruição e demais retenções indevidas.
A tutela de urgência foi deferida para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e vedar a inscrição do nome da parte autora em cadastros de inadimplentes. Realizada audiência de conciliação, sem êxito. Citadas, as requeridas Ja-II e Cienge apresentaram contestação. Não se opuseram à rescisão contratual, porém pugnaram pela aplicação integral das disposições da Lei nº 13.786/18, defendendo a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a dedução da comissão de corretagem, da taxa de fruição, do IPTU e a restituição parcelada. Em réplica, a parte autora impugnou os argumentos defensivos, sustentando a abusividade das retenções pretendidas e a existência de relação contratual continuada. Intimadas para especificar provas, as partes optaram pelo julgamento antecipado (eventos 6, 31, 33, 35, 43, 44 e 45/46).
É o relatório. Decido.
Procedo ao julgamento do processo no seu estado atual, pois o conjunto fático probatório se mostra suficiente à apreciação da matéria discutida e do mérito, dispensando também a produção de outras provas além daquelas já existentes, considerando a natureza e o objeto desta ação, passando ao mérito, onde a parte autora pretende rescindir o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e definir os efeitos patrimoniais decorrentes, especialmente quanto à forma de restituição, percentual de retenção, incidência de taxa de fruição, comissão de corretagem e encargos tributários. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, circunstância não afastada pela incidência da Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/18, devendo os diplomas serem interpretados de forma harmônica. É incontroversa a rescisão por iniciativa da parte autora, motivada pela impossibilidade financeira de prosseguir com o contrato, assegurado ao adquirente o direito potestativo à resolução do negócio, com restituição das parcelas pagas.
Embora o contrato vigente tenha sido firmado em 14/10/22, a relação contratual teve início em 30/08/16, sendo posteriormente formalizados novos instrumentos em 2019, 2020 e 2022, todos referentes ao mesmo lote e celebrados entre as mesmas partes. Os documentos acostados aos autos evidenciam decorridos os contratos posteriores de sucessivas renegociações do saldo devedor, e não de negócios jurídicos autônomos. Inclusive, o instrumento firmado em 2020 registra a concessão de desconto para migração da tabela, evidenciando o aproveitamento dos valores anteriormente pagos. Desse modo, a relação jurídica deve ser analisada de forma unitária, sob pena de se admitir sucessivas retenções integrais e enriquecimento sem causa da parte requerida. O contrato objeto da lide foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/18, cujo art. 32-A da referida lei autoriza a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato. Todavia, a cláusula contratual que estipula a retenção sobre o valor total do contrato, embora prevista em lei, mostra-se excessivamente onerosa e desproporcional. A jurisprudência do nosso Tribunal de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça, mesmo após a Lei do Distrato, tem mitigado essa previsão, fixando a retenção em percentual que varia de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos, a depender do caso concreto, a fim de evitar o enriquecimento sem causa da vendedora e a perda exagerada para o consumidor:
4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. (STJ, T3 Terceira Turma, REsp 2.106.548/SP, Rel. Nancy Andrigui, julgado em 19/09/25).
Portanto, no caso em tela, a retenção deve se limitar a 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente pagos, por ser razoável para ressarcir as despesas administrativas da parte requerida, mesmo porque o imóvel retornará ao patrimônio das empresas e será novamente comercializado, ressalte-se, pelo seu valor atual de mercado. No tocante à taxa de fruição, sua cobrança é indevida, pois se trata de um lote de terreno não edificado. A taxa de fruição pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, o que não ocorre em um terreno vago, que não proporciona proveito econômico imediato ao comprador. A simples posse não gera, por si só, o dever de indenizar. Nesse sentido é o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive após a Lei nº 13.786/18:
A indenização pela fruição do imóvel depende da demonstração do proveito econômico obtido pelo devedor após ter se tornado inadimplente. Inexistindo nos autos qualquer comprovação do proveito econômico obtido ou do prejuízo financeiro sofrido pela apelada em razão da privação do exercício de sua posse, não prospera tal pretensão. (TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível 5326207-97, Rel. Maurício Porfírio Rosa, julgado em 25/01/21).
No que se refere à comissão de corretagem, observa-se constituir verba autônoma, destacada do preço do lote e sujeita a forma própria de contratação e pagamento. Além disso, não há demonstração de inclusão da comissão de corretagem nos valores pagos pela parte autora e discutidos nesta demanda. Desse modo, inexistindo comprovação de ter a comissão de corretagem integrado os valores efetivamente pagos à parte requerida e cuja restituição se discute nos autos, não há falar em restituição nem em autorização para sua dedução do montante a ser devolvido.
Em relação aos débitos de IPTU e taxas de manutenção, estes são de responsabilidade da compradora enquanto esteve na posse do imóvel, ou seja, desde a assinatura do contrato até a data da decisão liminar que suspendeu a cobrança das parcelas vencidas após o ajuizamento da ação e os efeitos obrigacionais do contrato, devendo tal apuração ocorrer em liquidação. No tocante à forma de restituição, a parte requerida sustenta a aplicação do parcelamento previsto no artigo 32-A da lei do distrato. Contudo, a peculiaridade do caso concreto recomenda solução diversa. A relação contratual perdurou por aproximadamente nove anos, período em que ocorreram sucessivas renegociações, sem devolução das quantias anteriormente pagas, circunstância que evidencia manifesta desvantagem ao consumidor. Ademais, não houve demonstração de risco à continuidade do empreendimento ou desequilíbrio financeiro apto a justificar o parcelamento. Dessa forma, a restituição deve ocorrer em parcela única, em conformidade com a Súmula 543 do STJ e jurisprudência predominante deste Tribunal:
5. Nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e parcial, sendo abusiva a cláusula que prevê a devolução parcelada dos valores. (TJGO, 7ª Câmara Cível, Apelação Cível 5927609-19, Rel. Fabiano Abel de Aragão, julgado em 30/01/26).
9. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, sendo abusivo o parcelamento que imponha desvantagem ao consumidor. (TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível 5732534-31, Relª. Roberta Nasser Leone, julgado em 28/04/26).
Relativamente à atualização dos valores devidos, a correção monetária será pelo IPCA, conforme orientação do STJ e o disposto no art. 406, caput, do Código Civil, incidindo a partir de cada desembolso realizado pela parte autora, enquanto os juros de mora, nas ações discutindo rescisão contratual, são contados do trânsito em julgado da sentença e calculados conforme o art. 406 e parágrafos do mesmo diploma legal, equivalentes à taxa Selic, deduzida a variação do IPCA acumulado no período.
Destarte, concluo pela rescisão do contrato firmado entre as partes, assegurando à parte autora a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos, em parcela única, autorizada a retenção de 10% (dez por cento) pela parte requerida, sendo indevida a cobrança de taxa de fruição e comissão de corretagem, permanecendo sob a responsabilidade da parte autora os tributos incidentes sobre o imóvel enquanto esteve na sua posse.
PELO EXPOSTO, julgo procedentes os pedidos iniciais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para:
a) rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes;
b) condenar as partes requeridas, solidariamente, a restituírem à parte autora 90% (noventa por cento) da totalidade dos valores efetivamente pagos ao longo da relação contratual referente ao imóvel, abrangendo os contratos celebrados em 2016, 2019, 2020 e 2022, em parcela única, autorizada a retenção de 10% (dez por cento), tudo devidamente atualizado até o efetivo pagamento, conforme acima especificado.
Condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
Opostos embargos de declaração, intime-se a parte contrária para contrarrazões no prazo de cinco dias. Na hipótese de apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazoar em quinze dias (art. 1.010, § 1º, do CPC). Havendo recurso adesivo, intime-se a parte contrária para resposta ao recurso (art. 1.010, § 2º, do CPC). Após, remeta-se ao Tribunal de Justiça. Transitando em julgado e não havendo requerimentos, arquive-se, independente de nova intimação das partes.
Sentença assinada, registrada e publicada digitalmente nesta data. Intimem-se.
Roberto Bueno Olinto Neto
Juiz de Direito
Decreto Judiciário nº 2179/2026
CR
