Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 20ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo:0970200-96.2023.8.19.0001 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CLAUDIO PERRONE RÉU: THE FLAT MACAE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. CLAUDIO PERRONEajuizou "ação de procedimento comum" em face deTHE FLAT MACAÉ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Narra que firmou dois contratos de promessa de compra e venda com a ré para aquisição das unidades imobiliárias 1207 e 1211 do empreendimento da ré. Relata que a entrega da obra estava prevista para 30/09/2015, com prazo de tolerância de 180 dias findando em 28/03/2016, mas a construtora descumpriu o pactuado. Aduz que o atraso gerou o desinteresse em prosseguir com o negócio, motivando a interrupção dos pagamentos após ter desembolsado o valor total de R$57.087,59 (cinquenta e sete mil e oitenta e sete reais e cinquenta e nove centavos). Afirma que tentou solucionar a questão administrativamente, mas a ré apresentou propostas abusivas de retenção e devolução parcelada, retendo indevidamente o seu dinheiro. Pede a declaração de rescisão dos contratos por culpa exclusiva da ré, a desconstituição de todo e qualquer débito e a invalidação das cláusulas contratuais 8.1.1 e 8.1.2, que preveem retenções ilícitas. Requer, ainda, a condenação da ré à restituição imediata e integral (100%) dos valores pagos, no montante de R$57.087,59 (cinquenta e sete mil e oitenta e sete reais e cinquenta e nove centavos), acrescido dos consectários legais; ou, subsidiariamente, a restituição de no mínimo 90% da quantia desembolsada. Instruem a petição inicial os documentos sob ID 95103488 ao ID 95103493. Certificado o recolhimento das despesas de ingresso, no ID 102572489. Contestação no ID 109987744. Sem preliminares. Suscita a ocorrência de prescrição decenal em relação ao pleito de restituição das parcelas pagas até 29/12/2013, apontando que a ação foi distribuída apenas em 29/12/2023. No mérito, defende que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa exclusiva do autor, que incorreu em inadimplemento a partir do início de 2014, deixando de quitar as parcelas muito antes do esgotamento do prazo de entrega das obras, previsto para 2016. Aduz que agiu com diligência, enviando cobranças e propostas de negociação na época. Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impossibilidade de inversão do ônus da prova, afirmando que o autor atuou como investidor visando à obtenção de lucro no setor hoteleiro, e não como destinatário final. Rechaça qualquer nulidade contratual e defende a legalidade da cláusula 8ª, que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, com respaldo na Súmula 543 e em jurisprudência do STJ. Pede o acolhimento da preliminar de prescrição decenal. Requer, no mérito, a total improcedência dos pedidos autorais, para que seja afastada qualquer alegação de falha na prestação dos serviços e julgado improcedente o pleito de declaração de abusividade das cláusulas contratuais. Pugna pelo reconhecimento da inaplicabilidade do diploma consumerista e, por consequência, o reconhecimento da rescisão por culpa do autor, autorizando-se a retenção integral dos valores pagos; ou, subsidiariamente, que seja fixado o percentual de retenção em 50% ou 90% dos valores, observando-se a razoabilidade e proporcionalidade. Certificado o decurso do prazo sem apresentação de réplica no ID 124530878. Instadas em provas, no ID 124627334. Manifestação autoral a requerer a produção de prova documental suplementar e testemunhal oral, no ID 128212505. Certificado o decurso do prazo sem manifestação da ré, no ID 135805449. Petição da autora, no ID 137872782. Contraditório da parte ré, no ID 147359147. Saneadora, sob ID 168629886, em que fixados os pontos controvertidos e indeferida a inversão do ônus probatório. Manifestação autoral, no ID 172943938. Indeferida a produção de prova oral e testemunhal, no ID 194449090. Manifestação da ré, no ID 218002190. É o relatório. Tendo em vista que não há mais provas a produzir, cabível o julgamento do feito, com fulcro no art. 355, I do CPC. Inicialmente, acolho a prejudicial de mérito suscitada pela parte ré. Tratando-se de pretensão de restituição de valores pagos em virtude de rescisão de promessa de compra e venda por inadimplemento contratual, incide o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, conforme jurisprudência consolidada do C. Superior Tribunal de Justiça (EREsp 1.280.825/RJ). Considerando que a presente demanda foi ajuizada em 29/12/2023, encontram-se fulminadas pela prescrição todas as parcelas desembolsadas pelo autor em data anterior a 29/12/2013. O pedido de restituição deverá se limitar, portanto, aos valores pagos no ano de 2014. Cumpre destacar que a relação firmada entre as partes deve ser analisada com ressalvas quanto à incidência do Código de Defesa do Consumidor. Restou incontroverso que o autor adquiriu duas unidades imobiliárias no regime de pool hoteleiro, com nítido caráter de investimento e exploração econômica, visando à obtenção de lucros no mercado imobiliário da região de Macaé, e não como destinatário final fático e econômico dos bens para moradia própria. Alega o autor que suspendeu os pagamentos motivado pelo atraso na entrega do empreendimento. Contudo, a tese autoral não encontra amparo na cronologia dos fatos. Conforme os contratos acostados, a data prevista para a conclusão das obras era 30/09/2015, com prazo de tolerância de 180 dias, findando-se em março de 2016. A documentação juntada pela ré (notificações e e-mails de cobrança datados de julho, agosto e setembro de 2014) comprova inequivocamente que o autor incorreu em mora no início do ano de 2014. Ou seja, o comprador tornou-se inadimplente muito antes do esgotamento do prazo que a construtora detinha para entregar o imóvel. Assim, por força da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), não pode o autor exigir a entrega do bem ou imputar culpa à construtora quando foi ele próprio quem primeiro descumpriu sua obrigação principal (o pagamento das parcelas). Evidencia-se, portanto, que a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva do promitente comprador (desistência/inadimplemento). Reconhecida a culpa do adquirente, afasta-se o pleito de restituição integral (100%) dos valores pagos, incidindo na espécie a segunda parte do verbete sumular nº 543 do STJ ("...ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"). No tocante ao percentual de retenção, por se tratar de contrato firmado em 2013 (anterior à Lei nº 13.786/2018 - Lei do Distrato), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é lícita a retenção, pelo vendedor, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, a depender das circunstâncias do caso. A cláusula 8.1.1 do contrato previu a retenção de 50% dos valores pagos. Contudo, tal patamar mostra-se abusivo e desproporcional para contratos anteriores à Lei do Distrato que não demonstrem a sujeição inequívoca ao regime de patrimônio de afetação na época, configurando enriquecimento sem causa da incorporadora. Considerando o tempo de duração do contrato, as despesas administrativas presumidas da ré e a inércia prolongada do autor (que aguardou quase dez anos para ajuizar a demanda), reputo razoável e proporcional fixar a retenção no patamar máximo admitido pela jurisprudência para contratos desta época, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo autor e não atingidos pela prescrição. À ré, caberá restituir 75% desse montante. Por fim, os juros de mora sobre o valor da restituição devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado desta sentença, haja vista que a rescisão ocorreu por iniciativa/culpa do comprador, inexistindo mora anterior da vendedora, conforme tese fixada pelo STJ no Tema 1002. Por essas razões, impende acolher, em parte, o pedido, reconhecendo a prescrição quanto à pretensão repetitória das parcelas anteriores a 2014. Do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I do CPC, para: a) declarar rescindidos os contratos de promessa de compra e venda referentes às unidades 1207 e 1211 do empreendimento "The Flat Macaé Residence & Services", por culpa exclusiva do autor; b) declarar a abusividade do percentual de 50% previsto na cláusula 8.1.1 do contrato, limitando a retenção da parte ré a 25% dos valores pagos. c) condenar a ré a restituir ao autor o equivalente a 75% dos valores comprovadamente desembolsados, a partir ano de 2014. O montante deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da Corregedoria Geral de Justiça (IPCA) desde cada desembolso, e acrescido de juros de mora incidentes exclusivamente a partir do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1002 do STJ), observando-se, no que couber, a superveniência da Lei nº 14.905/2024. Considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte ré ao pagamento de metade das custas, taxa judiciária e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, na forma do art. 85 (sec) 2º e 86 do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de metade das custas, taxa judiciária e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, na forma do art. 85 (sec) 2º e 86 do CPC. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquive-se, remetendo-se à Central de Arquivamento se necessário. P.I. RIO DE JANEIRO, 22 de junho de 2026. PAULA SILVA PEREIRA Juíza de Direito
