Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância PROCESSO Nº: 5002747-49.2016.8.13.0223 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Locação de Imóvel, Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: BENICIO DE SOUZA FILHO CPF: 002.926.256-93 RÉUS: MARCELO RODRIGUES CPF: 679.056.766-68 e outros Sentença Vistos, etc. Trata-se de Ação de Cobrança de Aluguéis e Encargos de Locação ajuizada por Benício de Souza Filho, qualificado, em face de Alyson George Bernardo Antônio, Marcelo Rodrigues e Márcia Maria Rodrigues, também qualificados. O autor alega, em síntese, que celebrou contrato de locação do imóvel situado na Rua Nicaragua, nº 88, Bairro Sagrada Família, em Divinópolis – MG, figurando o primeiro réu como locatário e os demais como fiadores. Sustenta que o locatário deixou de adimplir com os aluguéis e demais encargos contratuais, resultando em um débito que, à época da propositura, somava o valor pleiteado na inicial. Nesse passo, requereu: a) A condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e vincendos; b) a condenação ao pagamento dos valores relativos às faturas de CEMIG, COPASA e IPTU em atraso; c) a condenação ao pagamento dos custos com os reparos necessários no imóvel, apurados em vistoria final; d) a incidência de multa contratual, juros e correção monetária sobre o débito; d) a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Após inúmeras tentativas infrutíferas de citação do 1º demandado, o demandante requereu a desistência da ação em relação a ele, o que foi homologado pela sentença de ID n.º 10429486330, transitada em julgado conforme certidão de ID n.º 10460744496, prosseguindo o feito somente contra os fiadores Marcelo e Márcia. O despacho inicial de ID n.º 14065051, determinou a citação dos demandados. Devidamente citados, os réus remanescentes apresentaram contestações (ID's n.º 45032666 e 45035425). O réu Marcelo arguiu, em preliminar, a nulidade da fiança por ter sido prestada por pessoa incapaz, alegando que, embora a sentença de interdição seja posterior ao contrato, sua incapacidade já existia à época da assinatura. A ré Márcia suscitou a nulidade da fiança por ausência de outorga uxória, afirmando ser casada ao tempo da celebração do contrato. No mérito, ambos impugnaram de forma genérica os valores cobrados, a multa moratória de 20% e os custos dos reparos. O autor apresentou impugnação às contestações, conforme peças de ID's 64429912 e 64429913, requerendo a decretação da revelia por suposta intempestividade das defesas e, no mérito, rechaçando as teses defensivas e reiterando a procedência dos pedidos. O feito foi saneado pela decisão de ID n.º 10611671949, que afastou a preliminar de revelia e rejeitou as nulidades da fiança arguidas pelos réus. Na mesma oportunidade, foi delimitado como ponto controvertido a responsabilidade dos requeridos pelo adimplemento dos débitos locatícios e as partes foram instadas a especificar provas. As partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas e pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Eis, no essencial, o relatório. Passo a fundamentar, para, ao final, decidir. O processo tramitou de forma regular, estando apto para o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que as partes manifestaram desinteresse na produção de novas provas e a matéria controvertida é eminentemente de direito, com suporte fático já demonstrado pelos documentos carreados aos autos. As questões preliminares atinentes à intempestividade das contestações e à nulidade da fiança foram devidamente analisadas e afastadas pela decisão saneadora de ID n.º 10611671949, que passa a integrar os fundamentos desta sentença. Reitera-se, em síntese, que a tese de incapacidade do fiador Marcelo Rodrigues à época da contratação não foi minimamente comprovada, sendo seu o ônus probatório, e a alegação de nulidade por ausência de outorga uxória pela fiadora Márcia Maria Rodrigues é rechaçada pela sua própria declaração de estado civil como "solteira" no instrumento contratual, o que configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) e violação da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais. Adentrando o mérito, a questão central reside na verificação do inadimplemento contratual e na extensão da responsabilidade dos fiadores, ora réus, pelos débitos dele decorrentes. A relação jurídica entre as partes é incontroversa, materializada no contrato de locação e seu respectivo termo de fiança. Nele, os réus Marcelo Rodrigues e Márcia Maria Rodrigues se obrigaram como fiadores e principais pagadores, com renúncia expressa ao benefício de ordem previsto no art. 827 do Código Civil, assumindo, portanto, responsabilidade solidária pelo cumprimento de todas as obrigações do locatário até a efetiva entrega das chaves. O autor logrou êxito em comprovar o fato constitutivo de seu direito, conforme preconiza o art. 373, I, do Código de Processo Civil. A petição inicial veio instruída com o contrato de locação, que estabelece as obrigações pecuniárias, e com as planilhas e documentos que discriminam os débitos em aberto, como faturas de CEMIG, COPASA, IPTU e notas fiscais dos reparos (ID's n.º 8007105, 8007131, 8007153, 8007167, 8007199, 8007224, 8007259, 8007282, 8007325, 8007357, 8007392, 8007812, 8006890 e 8006944). Por outro lado, os requeridos não se desincumbiram do ônus que lhes competia, nos termos do art. 373, II, do CPC, de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do requerente. Em suas defesas, não apresentaram um único recibo de pagamento ou qualquer outra prova que pudesse elidir a cobrança. A contestação genérica dos valores, desacompanhada de qualquer elemento probatório, não tem o condão de afastar a pretensão autoral. No que se refere à multa moratória estipulada em 20%, é pacífico o entendimento de que os contratos de locação são regidos por legislação específica (Lei nº 8.245/91), não se aplicando as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, não há que se falar na limitação da multa ao patamar de 2%. Prevalece o princípio da autonomia da vontade e a força obrigatória dos contratos ("pacta sunt servanda"), sendo plenamente válida a cláusula penal livremente pactuada pelas partes, mormente quando não se vislumbra percentual manifestamente abusivo que justifique a intervenção judicial. Quanto à cobrança dos valores despendidos com os reparos no imóvel, o art. 23, III, da Lei do Inquilinato é claro ao dispor que é dever do locatário "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". O autor apresentou laudo de vistoria final e as notas fiscais dos serviços realizados para adequar o imóvel ao estado original. Os réus, embora tenham sido notificados para acompanhar a vistoria, não o fizeram, tampouco apresentaram contraprova que desconstituísse a validade do laudo ou a necessidade e o custo dos reparos. A inércia em apresentar orçamentos próprios ou impugnar especificamente os danos apontados torna devida a indenização pleiteada. No que tange ao pedido de condenação ao pagamento dos honorários advocatícios contratuais, cumulados com os sucumbenciais, o pleito não merece prosperar. Embora exista previsão contratual para a cobrança de honorários em caso de procedimento judicial, a jurisprudência majoritária entende que tal cláusula se destina a ressarcir a parte por despesas com Advogado em uma fase extrajudicial de cobrança. Uma vez judicializada a questão, a remuneração do patrono da parte vencedora é fixada pelo Juiz a título de honorários de sucumbência, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil. A condenação cumulada em ambas as verbas configuraria "bis in idem", ou seja, uma dupla penalidade pelo mesmo fato, a necessidade de acionar o Judiciário para satisfazer o crédito. Os honorários sucumbenciais já cumprem a função de remunerar o trabalho advocatício despendido no processo. Portanto, afasta-se a cobrança dos honorários contratuais previstos na planilha do autor. Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na inicial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar os réus, de forma solidária, ao pagamento em favor do autor dos aluguéis e demais encargos locatícios inadimplidos, incluindo despesas com reparos, faturas de consumo e tributos, bem como a multa moratória contratual. Os valores deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença, corrigidos monetariamente pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça de Minas Gerais a partir do vencimento de cada obrigação, e acrescidos de juros de mora de 1% (até 27/08/2024 e conforme a Taxa SELIC, descontada a correção monetária, de 28/08/2024 em diante) ao mês, contados daquelas mesmas datas. Em razão da sucumbência integral, condeno os requeridos ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Remetam-se os autos à Contadoria para apuração das custas finais, intimando-se a parte sucumbente para efetuar o pagamento, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de inscrição do débito na dívida ativa. Fica a parte autora, desde já intimada acerca do art. 517, do CPC/2015, que assim dispõe: a decisão judicial transitada em julgado poderá ser levada a protesto, nos termos da lei, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523. P. R. I. C. Arquivando-se os autos, oportunamente, com a devida baixa. Divinópolis, data registrada pelo sistema. Juliano Abrantes Rodrigues Juiz de Direito 4ª Vara Cível e Sucessões
