Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVRFU Vara Cível do Riacho Fundo Número do processo: 0705315-08.2024.8.07.0017 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) REQUERENTE: AZELU ARAUJO QUEIROZ REQUERIDO: ADRIANA ALVES DE OLIVEIRA SENTENÇA AZELU ARAUJO QUEIROZ propõe DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) em desfavor de ADRIANA ALVES DE OLIVEIRA, em 10/07/2024 18:26:22, partes qualificadas. Narra o autor ter firmado com a ré, em 25/06/2020, contrato de locação residencial tendo por objeto o imóvel situado na QC 04, conjunto 12, lote 12, apto 101, Riacho Fundo II/DF, pelo prazo de 36 meses, com aluguel mensal de R$ 700,00 nos primeiros seis meses e R$ 800,00 a partir do sétimo mês, vencimento todo dia 25 de cada mês, conforme cláusulas II e III do contrato (ID 203705846, fls. 13/17). Sustenta que a ré se encontra inadimplente quanto aos aluguéis dos meses de maio/2022, junho/2022, setembro/2022, outubro/2022 e janeiro/2024 a junho/2024, perfazendo o débito atualizado de R$ 5.390,14, conforme planilha de cálculo (ID 203705854, fls. 22/23). Afirma que o contrato está desprovido de garantia e que, mesmo após a notificação para desocupação datada de 19/04/2024 (ID 203705850, fls. 19/20), a ré quedou-se inerte. Em razão disso, pediu a concessão de liminar de despejo, a rescisão do contrato, a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos com multa e correção contratuais, a aplicação dos encargos previstos no contrato e a gratuidade de justiça. Na decisão de ID 204265325, fl. 30, foi indeferida a gratuidade de justiça e determinada a emenda à inicial para comprovação da titularidade dos direitos possessórios do imóvel, bem como anotada a associação aos autos nº 0705413-90.2024.8.07.0017. Em atendimento, o autor juntou o instrumento de cessão de direitos firmado entre Célio Inácio Pinto e Eliosmar Milanez (ID 205972554, fls. 33/35) e a procuração outorgada por Eliosmar Milanez a si próprio (ID 205973932, fl. 40), informando ser o administrador do imóvel por acordo verbal com o proprietário. Na decisão de ID 206439999, fls. 41/42, foi deferida a liminar de despejo, com prazo de 15 dias para desocupação voluntária, condicionada à caução de R$ 2.400,00, já depositada no ID 204392716, fl. 26. Expedido mandado de citação e despejo (ID 208116242, fls. 44/45), o oficial de justiça certificou em 16/09/2024 a impossibilidade de cumprimento da diligência, registrando informações de vizinhos no sentido de que a ré teria se mudado do local, mas que o companheiro, Sr. Cristiano, ainda estaria no imóvel, ocupando a loja localizada no térreo (ID 211178898, fls. 48/49). A ré foi citada por contato telefônico, nos termos da certidão da Secretaria de ID 213485463, fl. 57, em que se registra o comparecimento espontâneo da ré ao balcão virtual em 04/10/2024, com ciência da decisão liminar. Em contestação (ID 215804215, fls. 58/61), a ré sustentou, em síntese, a quitação dos aluguéis cobrados, juntando comprovantes de pagamento (ID 215804225, fls. 64/91), bem como recibo de cessão de veículo (ID 215804228, fl. 92); afirmou que o imóvel já se encontrava desocupado desde abril/2024, mediante ajuste verbal com o proprietário Eliosmar Milanez, no sentido de que as chaves seriam deixadas no interior do imóvel após o trancamento; e pugnou pela improcedência integral dos pedidos. Em petição de ID 216200676, fls. 101/102, o autor refutou as alegações da contestação e requereu medidas para imissão na posse. Na decisão de ID 216811490, fl. 103, foi autorizada a imissão do autor na posse do imóvel, com fundamento no art. 66 da Lei nº 8.245/91, e designada audiência de conciliação. Na petição de ID 218238416, fls. 109/111, o autor informou a efetiva imissão na posse do imóvel em 14/11/2024 e pleiteou o levantamento da caução. Sobreveio réplica (ID 218782360, fls. 113/119), na qual o autor impugnou a contestação, sustentou a existência de comprovantes em duplicidade dentre os documentos juntados pela ré, demonstrou que o veículo objeto do recibo de ID 215804228 destinava-se a quitação de débitos pretéritos a janeiro/2022 e pugnou pela condenação da ré por litigância de má-fé, instruindo a réplica com mensagens, contas de água e energia e notificação extrajudicial (IDs 218782363 a 218782366, fls. 120/123). Na decisão de ID 220336121, fl. 124, foi deferido o levantamento da caução em favor do autor, expedido o respectivo alvará (ID 221352913, fl. 128), com transferência efetivada no valor de R$ 2.461,38 (ID 221352816, fl. 129). Realizada a audiência de conciliação em 05/02/2025, restou infrutífera a tentativa de composição (ID 224876000, fls. 131/133). Intimadas as partes para especificação de provas (ID 227299003, fl. 134), a ré manifestou ausência de interesse na produção de outras provas (ID 230528903, fl. 136), e o autor quedou-se silente. O patrono da ré renunciou ao mandato (ID 245188479, fls. 138/139), seguindo-se a decisão de ID 252078783, fl. 144, que determinou a intimação pessoal da ré para regularizar a representação processual, sob pena de revelia. Cumprida a intimação pelo oficial de justiça em 24/10/2025 (ID 255028833, fl. 148), a ré regularizou sua representação processual por meio dos advogados Jadson Jessé Costa Pereira e João Marcos Muniz Rodrigues Silva, com a juntada da respectiva procuração (IDs 255871037 e 255872329, fls. 150/151). Por fim, em petição de ID 262768578, fl. 152, o autor pugnou pelo prosseguimento do feito. É o relatório, passo a decidir. Não existem questões prefaciais ou prejudiciais pendentes de apreciação. Presentes os pressupostos processuais, passo a analisar o mérito. A questão da titularidade do crédito locatício, ainda que não formalmente suscitada como preliminar, foi objeto de exame na decisão de ID 204265325, fl. 30, e restou superada pela juntada do instrumento de cessão de direitos possessórios (ID 205972554, fls. 33/35) e da procuração outorgada por ELIOSMAR MILANEZ, cessionário do imóvel, ao autor AZELU ARAUJO QUEIROZ (ID 205973932, fl. 40), com poderes amplos para administrar o bem e propor a presente ação de despejo. A locação foi pactuada em nome do autor (ID 203705846, fls. 13/17), o qual figura como locador no contrato firmado com a ré, circunstância suficiente, à luz do art. 3º da Lei nº 8.245/91, para autorizá-lo a manejar a pretensão. Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, fundada na Lei nº 8.245/91. A controvérsia comporta três núcleos: a regularidade da rescisão do contrato e o termo final da locação; a existência e a extensão do débito locatício; e a alegação de litigância de má-fé deduzida pelo autor na réplica. A pretensão de despejo, em si considerada, perdeu objeto pela efetiva imissão do autor na posse do imóvel em 14/11/2024, autorizada na decisão de ID 216811490, fl. 103. Subsiste, entretanto, o interesse na declaração da rescisão contratual, pois dela depende a delimitação do termo final da obrigação de pagar aluguéis e encargos. A desocupação do imóvel não afasta o interesse processual quanto à resolução contratual e à cobrança dos valores devidos, nos termos do art. 62, I, da Lei nº 8.245/91. A ré sustenta a entrega voluntária do imóvel em abril/2024, com base em ajuste verbal celebrado com o cessionário Eliosmar Milanez, segundo o qual a locatária deveria trancar o imóvel e deixar as chaves em seu interior. A tese, no entanto, não se sustenta diante do conjunto probatório. A locação celebrou-se mediante instrumento escrito (ID 203705846, fls. 13/17), de modo que a sua resolução, especialmente quando alegada amigável, exige prova robusta da efetiva restituição do bem, ônus que incumbia à locatária, a teor do art. 373, II, do CPC. Não há, nos autos, recibo de entrega das chaves, termo de vistoria de saída ou qualquer documento contemporâneo que ampare a versão da contestação. A própria notificação extrajudicial datada de 19/04/2024 (ID 203705850, fls. 19/20), encaminhada pelo autor para que a ré desocupasse o imóvel, contradiz a alegação de devolução nesse mesmo mês. Soma-se a isso a diligência empreendida pela oficial de justiça em 06/09/2024 e 14/09/2024, registrada na certidão de ID 211178898, fls. 48/49, na qual moradores vizinhos informaram que o companheiro da ré, Sr. Cristiano, permanecia no imóvel, mantendo, inclusive, oficina mecânica em funcionamento na loja térrea do mesmo lote, com presença de veículos no local na primeira diligência. Tais informações, somadas às contas de consumo de água (julho/2024) e energia elétrica (setembro/2024) juntadas com a réplica (IDs 218782364 e 218782365, fls. 121/122), apontam para a continuidade da ocupação do imóvel até o cumprimento da imissão na posse, ocorrida em 14/11/2024. A ré, intimada para especificação de provas, manifestou expressamente a inexistência de interesse na dilação probatória (ID 230528903, fl. 136), o que sela a sorte da tese de entrega voluntária em abril/2024. Reconhecida, pois, a posse direta da locatária até 14/11/2024, impõe-se a rescisão do contrato de locação por falta de pagamento, com fundamento no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91, e a declaração de que a obrigação de pagar aluguéis se estendeu até a data da efetiva desocupação, nos termos do art. 569, IV, do Código Civil. No que diz respeito à cobrança, o autor postula o pagamento dos aluguéis vencidos em maio/2022, junho/2022, setembro/2022 e outubro/2022, bem como dos meses de janeiro/2024 a junho/2024, perfazendo o débito atualizado de R$ 5.390,14, conforme planilha de ID 203705854, fls. 22/23. A ré, em contestação, sustenta a quitação integral desses valores e junta os comprovantes de ID 215804225, fls. 64/91. Tratando-se de fato extintivo do direito do autor, o ônus de demonstrar o pagamento competia à ré, nos termos do art. 373, II, do CPC. O exame minucioso dos comprovantes coligidos no ID 215804225, fls. 64/91, revela, contudo, que tal encargo não foi atendido, por três ordens de razões que se reforçam mutuamente. A primeira diz respeito à reiterada duplicidade dos comprovantes apresentados. O documento, composto por 28 páginas, contém, na realidade, apenas 11 transferências bancárias distintas, várias delas reproduzidas em múltiplas posições do arquivo, como se fossem pagamentos autônomos. O cotejo página a página, expressamente realizado pelo autor na réplica de ID 218782360, fls. 113/119, e confirmado por este Juízo, demonstra o seguinte panorama: a transferência de R$ 2.000,00 realizada em 13/06/2022, às 19h21min08s, aparece à fl. 90; a transferência de R$ 1.500,00, de 26/07/2022, às 14h53min16s, aparece à fl. 91; a transferência de R$ 2.350,00, de 04/07/2023, às 20h25min53s, aparece duplicada nas fls. 75 e 89; a transferência de R$ 2.350,00, de 04/08/2023, às 17h46min49s, aparece duplicada nas fls. 74 e 87; a transferência de R$ 2.300,00, de 06/09/2023, às 09h53min47s, aparece duplicada nas fls. 76 e 88; a transferência de R$ 2.300,00, de 06/10/2023, às 10h17min07s, aparece quadruplicada nas fls. 66, 73, 81 e 85; a transferência de R$ 2.300,00, de 03/11/2023, às 09h42min52s, aparece duplicada nas fls. 65 e 77; a transferência de R$ 2.000,00, de 17/01/2024, às 12h58min19s, aparece quadruplicada nas fls. 64, 70, 78 e 86; a transferência de R$ 1.500,00, de 01/03/2024, às 10h02min21s, aparece duplicada nas fls. 71 e 83; a transferência de R$ 1.000,00, de 14/03/2024, às 16h06min58s, aparece quadruplicada nas fls. 67, 72, 82 e 84; e a transferência de R$ 500,00, de 22/03/2024, às 19h15min56s, aparece quadruplicada nas fls. 68, 69, 79 e 80. Constata-se, pois, que o arquivo de comprovantes, embora extenso, encerra um conjunto bastante mais restrito de operações do que aparenta à primeira leitura, circunstância que esvazia a impressão inicial de adimplemento abundante. A segunda razão decorre do exame da própria estrutura da planilha de ID 203705854, fls. 22/23. Os valores cobrados não correspondem ao aluguel integral mensal de R$ 800,00, mas a saldos residuais, o que revela que o autor já procedeu, em sua memória de cálculo, ao abatimento dos pagamentos parciais identificados nos comprovantes. Assim, para os meses de maio/2022 (R$ 450,00), junho/2022 (R$ 550,00), setembro/2022 (R$ 450,00) e outubro/2022 (R$ 250,00), bem como para janeiro/2024 (R$ 50,00), fevereiro/2024 (R$ 300,00), março/2024 (R$ 550,00), abril/2024 (R$ 300,00), maio/2024 (R$ 550,00) e junho/2024 (R$ 800,00), o autor cobra apenas o que remanesceu em aberto após o cômputo das transferências de fato realizadas, conforme efetivamente comprovadas pela ré. A ré, contudo, não impugnou de forma específica a metodologia do cálculo nem demonstrou que valores ulteriores teriam sido pagos e não considerados, ônus que lhe competia (art. 373, II, CPC). A terceira razão, complementar, decorre do exame quantitativo das poucas transferências contemporâneas aos meses cobrados. Cumpre lembrar que os comprovantes não se referem exclusivamente ao apartamento objeto desta ação, mas, segundo a própria ré reconhece em contestação, contemplam, em conjunto, os aluguéis do apartamento (R$ 800,00 mensais) e da loja localizada no térreo do mesmo lote (R$ 1.200,00 mensais), objeto da ação conexa nº 0705413-90.2024.8.07.0017, totalizando obrigação mensal conjunta de R$ 2.000,00. Quanto ao exercício de 2022, foram efetivamente realizados apenas dois pagamentos — R$ 2.000,00 em 13/06/2022 e R$ 1.500,00 em 26/07/2022 —, somando R$ 3.500,00. Considerando que as obrigações conjuntas de maio, junho e julho de 2022, por si sós, atingiam R$ 6.000,00, e que o aluguel de maio/2022 sequer figura entre os pagamentos comprovados, remanesce expressivo saldo devedor justamente nos meses cobrados, sem que haja, ademais, qualquer transferência identificada para setembro/2022 ou outubro/2022. Quanto ao exercício de 2024, os quatro pagamentos comprovados — R$ 2.000,00 em 17/01/2024, R$ 1.500,00 em 01/03/2024, R$ 1.000,00 em 14/03/2024 e R$ 500,00 em 22/03/2024, totalizando R$ 5.000,00 — foram considerados pelo autor na elaboração de seu cálculo, conforme se infere da própria conformação dos valores reclamados, que excluem qualquer débito de fevereiro/2024 e atribuem aos meses subsequentes valores residuais compatíveis com tais abatimentos parciais (ID 203705854, fls. 22/23). A esses três aspectos acresce o recibo de cessão de veículo da marca GM, placa KKG-0845, juntado no ID 215804228, fl. 92, invocado pela ré como meio adicional de quitação. O documento, todavia, está datado de 14/04/2022 e consigna expressamente que a entrega do veículo se destinava à liquidação de débitos referentes ao período "até janeiro/2022", ou seja, anteriores ao próprio início do período cobrado nesta ação. Não há, no recibo, referência aos meses de maio/2022, junho/2022, setembro/2022, outubro/2022 ou janeiro/2024 a junho/2024, de modo que o documento se mostra absolutamente inservível à tese defensiva. Por fim, registre-se que a ré, regularmente intimada para especificação de provas (ID 227299003, fl. 134), manifestou-se expressamente pelo desinteresse em produzir qualquer outra prova (ID 230528903, fl. 136), o que sela, em definitivo, a sorte da alegação de adimplemento. Ademais, o conjunto probatório aponta, com clareza, para a inadimplência da ré quanto a todos os meses cobrados na inicial, sendo de rigor o acolhimento do pedido de cobrança nos exatos termos do cálculo de ID 203705854, fls. 22/23. A pretensão também alcança, por força do art. 323 do CPC, os aluguéis e encargos vencidos entre julho/2024 e 14/11/2024, data da efetiva imissão do autor na posse, observado o valor mensal pactuado na cláusula VI do contrato de ID 203705846, fls. 13/17, bem como a multa moratória de 10% prevista contratualmente (Cláusula VI - 203705846 - Pág. 2 - fl. 14), a correção monetária pelos índices oficiais e os juros de mora desde o vencimento de cada parcela, na forma do art. 397, caput, do Código Civil. Registre-se, por oportuno, que, embora a inicial faça menção genérica, no corpo argumentativo, a encargos como IPTU (cláusula V) e reparos no imóvel (cláusula XIII), tais rubricas não foram objeto de pedido expresso no rol da petição inicial (ID 203700542, fls. 7/8), tampouco integraram a memória de cálculo de ID 203705854, fls. 22/23, restritos os pedidos de cobrança aos aluguéis e à multa contratual. Não há, portanto, o que apreciar a esse título, sob pena de julgamento extra petita (art. 492 do CPC). Quanto ao pedido de condenação da ré por litigância de má-fé, deduzido na réplica, a apresentação de comprovantes em duplicidade, embora reveladora de descuido censurável, não permite afirmar, com a certeza exigida pelo art. 80 do CPC, a presença de dolo processual apto a configurar alteração da verdade dos fatos. Os documentos foram juntados em arquivo único, sem ocultação ou adulteração, e a duplicação é facilmente verificável pela simples conferência de datas, horários e valores. A leitura atenta dos comprovantes pela parte contrária e por este Juízo neutralizou eventual propósito desleal. Inexistente prova segura do dolo processual. Rejeito o pedido. Ante o exposto, julgo PROCEDENTES os pedidos iniciais para: 1) declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes, com fundamento no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91, tendo por termo final a data de 14/11/2024, em que efetivada a imissão do autor na posse do imóvel; 2) confirmar a liminar de despejo deferida na decisão de ID 206439999, fls. 41/42, já cumprida por meio da imissão do autor na posse; 3) condenar a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos referentes aos meses de maio/2022, junho/2022, setembro/2022, outubro/2022 e janeiro/2024 a junho/2024, no valor atualizado de R$ 5.390,14, conforme planilha de ID 203705854, fls. 22/23. Esse valor deverá ser corrigido monetariamente e acrescido de juros legais (art. 406 CC) a partir da planilha de ID 203705854, fls. 22/23, em 01/07/2024, data em que inseridos os encargos moratórios (correção, juros e multa) ao fim de evitar o bis in idem. 4) condenar a ré ao pagamento dos aluguéis vencidos entre julho/2024 e 14/11/2024, pro rata, nos termos do art. 323 do CPC, observado o valor mensal de R$ 800,00 pactuado na cláusula III do contrato de ID 203705846, fls. 13/17, e a multa contratual de 10% (cláusula VI do contrato de ID 203705846, fls. 13/17), com correção monetária e juros legais de mora (art. 406 CC) desde o vencimento de cada parcela. Rejeito o pedido de condenação da ré por litigância de má-fé. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, com espeque no inciso I do art. 487 do CPC. Após o trânsito em julgado, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos. Havendo pedido para início da fase de cumprimento de sentença, intime-se a parte sucumbente para cumprir voluntariamente a obrigação, em até 15 dias, nos termos do § 1º do art. 523 do CPC. Circunscrição do Riacho Fundo-DF, 30 de junho de 2026. ANDREIA LEMOS GONCALVES DE OLIVEIRA Juíza de Direito 5
