Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, resolvendo o mérito da causa. Condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. A exigibilidade de tais verbas fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida (ID 548289116), nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se.
improcedente
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de São Bernardo do Campo Avenida Senador Vergueiro, 3575, Anchieta, São Bernardo Do Campo - SP - CEP: 09601-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000200-77.2026.4.03.6114 AUTOR: ROBSON ALEXANDRE DIVINO ADVOGADO do(a) AUTOR: LEANDRO RICARDO COEV HORNOS - SP369856 ADVOGADO do(a) AUTOR: PEDRO CORREA GOMES DE SOUZA - SP374644 ADVOGADO do(a) AUTOR: BELICA NOHARA - SP366810 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por ROBSON ALEXANDRE DIVINO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional nº 8.2075.0905000, firmado sob o regramento da Lei n. 9.514/97. Na petição inicial, a parte autora alega, em síntese, a ocorrência de nulidades no procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial. Aponta a inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97 e vícios procedimentais, notadamente a ausência de intimação pessoal válida para purgar a mora, em razão da cobrança de valores supostamente indevidos, e para ciência das datas dos leilões. Pleiteia, ainda, a revisão de cláusulas contratuais, questionando a aplicação do Sistema de Amortização Constante (SAC) por suposto anatocismo, a imposição de seguros em modalidade de venda casada e a cobrança de taxa de administração. Requer, liminarmente, a suspensão dos efeitos do leilão e, ao final, a declaração de nulidade dos atos expropriatórios, com o consequente restabelecimento do contrato. Foi proferida decisão (indeferindo o pedido de tutela de urgência. Contra tal decisão, a parte autora interpôs Agravo de Instrumento, ao qual foi negado provimento, conforme decisão monocrática juntada aos autos (ID 580633813). Citada, a CEF apresentou contestação, defendendo a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos leilões. Argumentou pela perda do interesse de agir, dado que a propriedade do imóvel já se encontrava consolidada em seu nome. No mérito, sustentou a legalidade de todos os atos praticados e a inexistência de abusividades contratuais. Instruiu sua defesa com os documentos relativos ao procedimento, incluindo a notificação para os leilões (ID 562904555), o edital((ID 562904554), a ata dos leilões que restaram negativos (ID 562902998) e a matrícula atualizada do imóvel com a averbação da consolidação da propriedade em 11/11/2025 (ID 562902994). Houve réplica (ID 578248848). As partes não manifestaram interesse na produção de outras provas. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que as questões fáticas relevantes estão suficientemente demonstradas pela prova documental carreada aos autos, sendo desnecessária a produção de outras provas. A controvérsia centra-se na alegação de inconstitucionalidade da Lei n. 9.514/97, na revisão de cláusulas do contrato de financiamento, e na verificação da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de financiamento habitacional firmado entre as partes. Da Constitucionalidade da Lei nº 9.514/1997 Em primeiro lugar, quanto à constitucionalidade da Lei n. 9.514/1997, é fato notório que o Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 982 da sistemática da repercussão geral, fixou tese declarando a constitucionalidade da Lei 9 .514/97: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” (RE 860631. Relator Min . Luiz Fux) No mesmo sentido é a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 3ª Região: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO BANCÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO . CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA PERICIAL. INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI 9.514/97 . PURGAÇÃO DA MORA. REVISÃO CONTRATUAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ARREMATAÇÃO POR TERCEIRO DE BOA-FÉ . - Os apelantes alegam cerceamento de defesa, diante do não deferimento da prova pericial para averiguar a suposta abusividade das taxas de juros cobradas. Sustentam a inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97, o direito de purgar a mora após a consolidação da propriedade e pugnam pela revisão das cláusulas contratuais no que concerne à composição dos juros e demais acessórios. Pleiteiam seja dado integral cumprimento à apelação - No caso dos autos, verifica-se que os valores, índices e taxas que incidiram sobre o valor do débito estão bem especificados, e que a questão relativa ao abuso na cobrança dos encargos contratuais é matéria exclusivamente de direito, que não depende de auxílio de perito contábil, mas apenas de interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes e do ordenamento jurídico, de modo que é desnecessária a realização de prova pericial - O Tema 982 da sistemática da repercussão geral, fixou tese declarando a constitucionalidade da Lei 9 .514/97: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” (RE 860631. Relator Min . Luiz Fux) - Na presente hipótese, aplicar-se-iam ser as disposições da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, uma vez que o contrato é de novembro/2012 (ID 146586242), anterior ao advento da Lei 13.465/2017, ainda que a consolidação da propriedade tenha ocorrido em 12/02/2019, de modo que a purgação da mora seria viável até a assinatura do auto de arrematação do imóvel - Entretanto, a autora noticia que o imóvel foi arrematado em 24/06/2019 (ID 146586269), alegação que restou incontroversa, de modo que não mais subsiste a possibilidade de purgação da mora, diante da extinção do contrato de alienação fiduciária - Independentemente da posterior arrematação do imóvel, a pretensão do autor de revisar parcelas para retomada do contrato de financiamento, após a consolidação da propriedade, ocorrida em 12/02/2019 (ID 146586242, averbação nº 10) não é compatível com tal estágio da relação contratual entre as partes, pois opera-se a perda do objeto do pedido e não subsiste o interesse de agir. Precedentes - Com fundamento no art . 85, § 11, do CPC, majorado para 12% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, observada a suspensão da exigibilidade da cobrança em razão do deferimento da Justiça Gratuita, nos termos do art. 98, § 3º do CPC - Preliminar rejeitada. Apelação não provida. Pedidos de purgação da mora e de revisão contratual prejudicados. (TRF-3 - ApCiv: 50055148220184036114, Relator.: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 04/12/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: 10/12/2024) Rejeito, portanto, a alegação de inconstitucionalidade da norma. Da Regularidade do Procedimento Expropriatório Avançando-se na análise dos demais pedidos, a parte autora fundamenta sua pretensão na suposta ausência de intimação pessoal para purgar a mora e para ciência das datas dos leilões. Contudo, as alegações autorais não encontram respaldo no conjunto probatório. A certidão da matrícula do imóvel (ID 56290299)), documento dotado de fé pública, é clara ao atestar na Averbação 10, datada de 11/11/2025, a regular consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. O ato registral menciona expressamente que o devedor fiduciante, ora autor, foi devidamente notificado para purgar a mora, mas não o fez no prazo legal, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97. Embora o autor questione a validade dessa intimação com base em um laudo contábil unilateral (ID 541015309), tal documento não possui força para desconstituir a presunção de veracidade e legalidade do ato praticado pelo Oficial de Registro de Imóveis. Ademais, a alegação de falta de ciência sobre os leilões também não se sustenta. A CEF juntou aos autos as notificações enviadas (ID 562904551 e 562904555), bem como o edital dos leilões designados para 19/01/2026 e 23/01/2026 (ID 562904554). O próprio ajuizamento da presente ação em 22/01/2026, entre as datas do primeiro e do segundo leilão, demonstra a ciência inequívoca do autor sobre o procedimento expropriatório em curso. Conforme bem pontuado na decisão que negou provimento ao Agravo de Instrumento (ID 580633813), a finalidade do ato de comunicação foi plenamente atingida, não havendo que se falar em prejuízo ou nulidade, consoante jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. A inadimplência do autor é incontroversa. Uma vez constituído em mora e não purgado o débito no prazo legal, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário é medida que se impõe, tratando-se de exercício regular de um direito da CEF. A mera intenção de quitar o débito, desacompanhada de prova robusta da irregularidade do procedimento expropriatório, não é suficiente para anular os atos já praticados e consolidados. Da Revisão Contratual O autor pleiteia a revisão de diversas cláusulas do contrato de financiamento. Contudo, a pretensão não merece prosperar. Inicialmente, cumpre destacar a perda superveniente do interesse de agir quanto ao pedido revisional. Conforme averbado na matrícula do imóvel (ID 56290299)), a propriedade foi consolidada em nome da CEF em 11/11/2025. A consolidação da propriedade do bem em nome do credor fiduciário extingue o contrato de financiamento, resolvendo a relação obrigacional entre as partes. Desse modo, a pretensão de revisar cláusulas de um contrato já extinto para, eventualmente, retomar o seu cumprimento, torna-se juridicamente impossível, operando-se a perda do objeto do pedido. Nesse sentido, é o entendimento adotado na jurisprudência do TRF da 3ª Região. Ainda que assim não fosse, as ilegalidades apontadas pela parte autora não se verificam. Quanto à alegação de anatocismo decorrente da aplicação do Sistema de Amortização Constante (SAC), a jurisprudência é pacífica no sentido de que tal sistema não implica, por si só, capitalização indevida de juros. No SAC, os juros são calculados sobre o saldo devedor e pagos mensalmente. A prestação é decrescente porque a parcela de amortização é constante, reduzindo o principal sobre o qual os juros do mês seguinte incidirão. A matéria é eminentemente de direito, não dependendo de prova pericial contábil para sua análise, sendo o laudo de parte (ID 541015309) insuficiente para infirmar a legalidade do sistema contratado. No que tange à suposta venda casada dos seguros obrigatórios (MIP e DFI), o autor não logrou êxito em comprovar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 972 (REsp 1.639.320/SP), firmou a tese de que, nos contratos bancários em geral, o consumidor não pode ser compelido a contratar seguro com a instituição financeira ou com seguradora por ela indicada. Contudo, é ônus do mutuário demonstrar que foi impedido de contratar com outra seguradora de sua escolha. No presente caso, o autor se limitou a alegações genéricas, sem apresentar qualquer prova de que tenha buscado ou apresentado à CEF uma apólice alternativa que tenha sido recusada. A simples contratação do seguro oferecido pelo agente financeiro no momento da celebração do mútuo não configura, isoladamente, a prática abusiva. Por fim, a cobrança da taxa de administração, prevista expressamente no contrato (ID 541015303), é encargo admitido nos financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação. Tal taxa visa remunerar o agente financeiro pelos serviços contínuos de administração e gerenciamento do contrato ao longo de seuprazo de duração (300 meses). Não se trata de cobrança sem contraprestação, mas sim de remuneração por um serviço efetivamente prestado, com o qual o mutuário anuiu ao firmar o pacto. A matéria encontra-se bem sedimentada na jurisprudência, conforme ilustra o seguinte julgado: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. SISTEMA SAC . CONSTITUCIONALIDADE DA LEI 9.514/97. CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE A AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO DO MAGISTRADO . APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADESÃO. I. Caso em exame 1 . Apelação civil contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação revisional de contrato de financiamento imobiliário firmado com a Caixa Econômica Federal. II. Questões em Discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) o cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial; (ii) a constitucionalidade da Lei 9 .514/1997; (iii) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; (iv) a aplicação do Sistema de Amortização Constante (SAC); III. Razões de Decidir 3. O juiz está autorizado a julgar a demanda que lhe for apresentada de acordo com o seu livre convencimento, apreciando e valorando as provas produzidas pelas partes, assim como indeferindo as provas que entender impertinentes, desde que motive a decisão proferida, sob pena de nulidade (artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal de 1988). 4 . Em se tratando de questão eminentemente de direito, cuja solução se alcança pela aplicação de critérios pré-definidos, porque limita-se a apurar aquilo que cabível à atualização do débito, não há que se falar em produção de prova pericial. 5. A garantia de apreciação de lesão ou ameaça a direito pelo Poder Judiciário, consagrada no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como impedimento de execução de cláusulas contratuais pela via extrajudicial, motivo pelo qual não há que se falar em inconstitucionalidade da Lei 91514/1997. 6 . É firme a jurisprudência do C. Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do C. Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) pela aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo bancário. Entretanto, cumpre ao mutuário demonstrar as causas concretas e específicas do suposto abuso ou nulidade das cláusulas do contrato . A aplicação da teoria da imprevisão exige a demonstração dos fatos supervenientes à contratação que tornaram excessivamente oneroso o seu cumprimento, conforme o artigo 6º, V, do CDC. 7. A invocação, apenas na ocasião do cumprimento da obrigação, de suposta nulidade de cláusulas livremente aceitas no momento da celebração do acordo e da tomada do financiamento, viola a boa-fé contratual objetiva, por sua vertente do princípio done venire contra factum proprium, notadamente quando as cláusulas contratuais observam legislação meticulosa e cogente.pacta sunt servanda . Em matéria de contratos impera o princípio 8. A utilização do SAC adota amortização constante, mas para tanto trabalha com prestações variáveis, inicialmente mais altas e decrescentes ao longo do tempo, compreendendo uma quantia decrescente paga a título de juros a cada prestação. A sua utilização, não implica, de per si, qualquer irregularidade, sendo ônus da apelante demonstrar a ocorrência de outros fatores, que, aliados a este sistema de amortização, supostamente provocaram desequilíbrio contratual. IV . Dispositivo e Tese 10. Recurso de apelação não provido. Dispositivos relevantes citados: artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal de 1988; artigos 6º, 51 e 54 do CDC; art. 5º, inciso IV da Lei nº 9 .514/97. Jurisprudências relevantes citadas: ADI 2591; Súmula nº 297 do STJ; Súmula nº 381 do STJ; Súmula 121 do STF; Súmula 539 do STJ; RE n. 223.075/DF, Relator Ministro ILMAR GALVÃO, j . em 23/06/1998, DJ 06/11/1998; ApCiv nº 5018960-92.2021.4.03 .6100. Relator.: Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS – 1º Turma – TRF3. Data do julgamento: 03/08/2023. DJEN em 08/08/2023; ApCiv nº 5004457-95 .2023.4.03.6100 . Relator: Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR – 1º Turma – TRF3. Data do julgamento: 12/06/2024. DJEN em 14/06/2024. (TRF-3 - ApCiv: 50008802920174036130, Relator: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 23/10/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: 28/10/2024) Assim, não demonstrada qualquer nulidade no procedimento de consolidação da propriedade ou nos leilões subsequentes, nem qualquer abusividade nas cláusulas contratuais, a improcedência do pedido é medida de rigor. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, resolvendo o mérito da causa. Condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. A exigibilidade de tais verbas fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida (ID 548289116), nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Bernardo do Campo, data da assinatura eletrônica. JOSE LEONCIO GUIMARAES FILHO Juiz Federal Substituto
