Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO À PENHORA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. REGIME DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. MENOR ONEROSIDADE. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a Agravo de Instrumento, mantendo decisão que rejeitou impugnação à penhora incidente sobre imóvel integrante de empreendimento imobiliário. A agravante sustenta a impenhorabilidade do bem por integrar patrimônio de afetação e a existência de excesso de penhora, ao argumento de que unidade autônoma anteriormente constrita seria suficiente à garantia da execução. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO: 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve perda superveniente do objeto em razão de pronunciamento judicial anterior sobre a penhora; (ii) verificar a observância da dialeticidade recursal; (iii) definir se a ausência de averbação do termo de afetação no Registro de Imóveis impede o reconhecimento do patrimônio de afetação e da correspondente proteção patrimonial; e (iv) aferir se a constrição viola o princípio da menor onerosidade da execução. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. Não há perda superveniente do objeto, pois o recurso anteriormente julgado versava sobre a decisão que determinou a penhora da integralidade do imóvel, enquanto o presente recurso impugna decisão posterior que rejeitou a impugnação à penhora, inexistindo identidade entre os objetos recursais. 4. Observada a dialeticidade recursal, uma vez que a agravante impugnou os fundamentos da decisão monocrática relativos à constituição do patrimônio de afetação, à possibilidade de constrição e à alegada suficiência do bem anteriormente penhorado. 5. O patrimônio de afetação somente se considera constituído mediante averbação do respectivo termo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 31-B da Lei nº 4.591/1964. Ausente prova dessa averbação, documentos contábeis, fiscais ou empresariais não são suficientes para constituir o regime de segregação patrimonial nem torná-lo oponível a terceiros. 6. Ainda que se admita, para fins argumentativos, a inaplicabilidade do art. 833, XII, § 1º, do CPC às dívidas decorrentes da rescisão da compra e venda de unidade imobiliária por culpa do alienante, a discussão não altera o resultado, pois não foi comprovada a própria constituição do patrimônio de afetação. 7. A invocação do princípio da menor onerosidade não é suficiente para afastar a constrição, devendo ser compatibilizada com a efetividade da execução, sobretudo diante da insuficiência do bem anteriormente constrito para garantia do crédito. IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Agravo Interno conhecido e desprovido. 9. Tese de julgamento: “A proteção decorrente do patrimônio de afetação pressupõe sua regular constituição mediante averbação no Registro de Imóveis, nos termos do art. 31-B da Lei nº 4.591/1964, não podendo documentos contábeis, fiscais ou empresariais substituir a publicidade registral exigida para sua oponibilidade perante terceiros.” V. JURISPRUDÊNCIA E DISPOSITIVOS CITADOS: Legislação: CPC, arts. 805, 833, XII e § 1º, e 1.021, § 1º; Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A, § 1º, e 31-B. Jurisprudência: STJ, AREsp nº 2.665.733/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16/12/2025, DJEN 19/12/2025; STJ, AgInt no AREsp nº 2.590.853/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 12/08/2024, DJe 15/08/2024. Vistos os autos.