Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1031227-28.2025.8.11.0003 AUTOR: LUIZ DAS NEVES REU: VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZACAO, VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA Vistos. Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE QUITAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por LUIZ DAS NEVES em face de VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. e RIZA SECURITIZADORA S.A. (sucessora por incorporação de Virgo Companhia de Securitização), todos devidamente qualificados nos autos. Narra a parte autora, em sua petição inicial, que adquiriu e quitou integralmente, entre julho de 2020 e março de 2021, três unidades imobiliárias (nº 1603, 501 e 206) do empreendimento "Villa Jardim Sul", comercializado pela primeira ré. Afirma que, para sua surpresa, foi notificado extrajudicialmente em novembro de 2025 pela segunda ré, a qual se apresentou como credora fiduciária dos referidos imóveis, em virtude de uma cessão de direitos creditórios firmada com a construtora. Sustenta a ineficácia de tal cessão em relação a si, argumentando que jamais foi notificado da operação, nos termos do art. 290 do Código Civil, e que o pagamento realizado de boa-fé ao credor originário é plenamente válido e extingue a obrigação. Ao final, pugnou pela concessão de tutela de urgência para o bloqueio das matrículas e abstenção de cobranças e, no mérito, requereu a declaração de quitação das unidades, a declaração de inexistência de débito perante a securitizadora, a condenação das rés na obrigação de promover a liberação dos gravames e a outorga da escritura definitiva de compra e venda. A decisão de ID 221271028 deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar o bloqueio das matrículas dos imóveis e ordenar que a segunda ré se abstivesse de praticar atos de cobrança ou de consolidação da propriedade, sob o fundamento da verossimilhança das alegações, notadamente a apresentação de contratos com expressa previsão de quitação e a ausência de prova da notificação do devedor sobre a cessão do crédito. Após audiência de conciliação infrutífera (ID 229577103), as rés foram devidamente citadas e apresentaram suas contestações. A primeira ré, VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., arguiu, em preliminar, a conexão do feito com outras ações e a irregularidade da representação processual do autor. No mérito, sustentou, em suma, a inexistência de pagamento válido, alegando que o autor teria realizado negócios "paralelos" com o antigo gestor da sociedade, envolvendo dação de veículos e outros lotes, sem que os valores correspondentes ingressassem no caixa da pessoa jurídica. Defendeu, assim, a aplicação do art. 308 do Código Civil (pagamento feito a quem não era credor) e a inaplicabilidade do CDC, por se tratar o autor de investidor. Por fim, aduziu a falta de interesse de agir quanto ao pedido de outorga da escritura, por não ter sido expedido o "habite-se" do empreendimento. A segunda ré, RIZA SECURITIZADORA S.A., suscitou, preliminarmente, a litigância de má-fé do autor, por supostamente ter alterado a verdade dos fatos ao omitir a real natureza da negociação. Alegou também sua ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu a validade e a publicidade da cessão de crédito, que fora devidamente registrada na matrícula dos imóveis, conferindo eficácia erga omnes. Ressaltou a inexistência de vínculo contratual com o autor e a regularidade da constituição da garantia fiduciária para lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). A parte autora apresentou impugnação às contestações (ID 232703620), refutando as teses defensivas e reiterando os termos da inicial. Insta salientar que a decisão que concedeu a tutela de urgência foi objeto de recurso de Agravo de Instrumento interposto pela segunda ré, ao qual foi negado provimento pela 5ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, mantendo-se hígida a liminar concedida por este Juízo, conforme Acórdão de ID 237010598. Vieram os autos conclusos. É o relatório do necessário. Fundamento e decido. O processo transcorreu de forma regular, estando presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. Antes de adentrar ao mérito da causa, passo à análise das questões preliminares arguidas pelas partes rés em suas respectivas contestações. 1. DAS PRELIMINARES 1.1. Da Impugnação à Gratuidade da Justiça Ambas as rés impugnam o benefício da gratuidade da justiça concedido à parte autora. O cerne de seus argumentos reside na suposta incompatibilidade entre a condição de hipossuficiência declarada e a capacidade financeira demonstrada pela aquisição de três imóveis de alto valor, cujo pagamento, segundo a inicial, teria ocorrido em um curto espaço de tempo. É fato que, em um primeiro momento, este Juízo, em decisão de ID 217347329, indeferiu o pedido de gratuidade, por vislumbrar a mesma aparente contradição ora apontada pelas rés. Ocorre que, inconformada, a parte autora interpôs recurso de Agravo de Instrumento contra a referida decisão. Em sede recursal, o Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso, por meio da decisão monocrática de ID 217768713, proferida nos autos do Recurso de Agravo de Instrumento nº 1024923-13.2025.8.11.0000, reformou a decisão deste Juízo para conceder os benefícios da justiça gratuita ao autor. A matéria, portanto, já foi objeto de análise e decisão por instância superior, que, ao reavaliar os pressupostos fáticos e jurídicos, concluiu pela presença dos requisitos para a concessão da benesse. Tal decisão, que não foi objeto de recurso pelas ora rés no momento oportuno, transitou em julgado, operando-se sobre a questão a preclusão pro judicato. As rés, em suas contestações, apenas reiteram os argumentos sobre a capacidade financeira do autor, sem, contudo, apresentar qualquer fato novo e superveniente à decisão do Tribunal que comprove uma alteração na situação de fortuna do beneficiário, única hipótese que autorizaria a revogação do benefício, nos termos do art. 100 do CPC. Destarte, uma vez que a questão já foi definitivamente apreciada e decidida pelo órgão jurisdicional competente em grau de recurso, não cabe a este Juízo reexaminá-la, sob pena de violação à preclusão e à hierarquia das decisões judiciais. Pelo exposto, REJEITO a preliminar de impugnação à gratuidade da justiça. 1.2. Da Conexão A ré VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. arguiu a existência de conexão, pleiteando a reunião desta demanda com os processos de nº 1024943-04.2025.8.11.0003 e nº 1005363-51.2026.8.11.0003. É cediço que a conexão, nos termos do art. 55 do Código de Processo Civil, tem por finalidade a reunião de processos para decisão conjunta a fim de se evitar a prolação de decisões conflitantes ou contraditórias. Tal risco, entretanto, não se vislumbra no caso em tela. No que tange ao processo nº 1005363-51.2026.8.11.0003, verifica-se que se trata de ação de natureza condenatória, visando à cobrança de cláusula penal e à reparação por lucros cessantes e danos morais. Embora guarde relação fática com a presente demanda (ambas decorrem do mesmo empreendimento), o pedido e a causa de pedir são manifestamente distintos. Enquanto aqui se discute o direito real de propriedade e a validade de uma garantia fiduciária, naquela ação se discute o direito obrigacional a uma indenização por descumprimento contratual. As decisões, portanto, não são excludentes. O reconhecimento de um dever de indenizar por atraso na obra, por exemplo, em nada conflita com a análise da validade de um gravame fiduciário perante terceiro. Quanto ao processo nº 1024943-04.2025.8.11.0003, a impossibilidade de reunião é ainda mais manifesta e por duas razões incontornáveis. Primeiro, pela incompetência absoluta do juízo. O referido processo tramita perante a 2ª Vara Especializada de Família e Sucessões, juízo absolutamente incompetente para processar e julgar a presente Ação Declaratória, que versa sobre direito obrigacional e real. As regras de competência absoluta prevalecem sobre qualquer modificação por conexão. Segundo, pela natureza do procedimento. O processo indicado é um Protesto Contra Alienação de Bens, um procedimento de jurisdição voluntária, no qual não existe lide a ser composta, mas apenas a formalização de uma manifestação de vontade para ciência de terceiros. A conexão, por sua própria natureza, pressupõe a existência de processos de jurisdição contenciosa, com risco de decisões de mérito contraditórias, o que não se aplica. Desta forma, por não haver identidade de pedido ou causa de pedir que acarrete risco de decisões conflitantes e, em especial, pela impossibilidade de derrogação da competência absoluta, REJEITO a preliminar de conexão. 1.3. Da Carência da Ação por Falta de Interesse de Agir A ré VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. suscita, ainda, a carência da ação por falta de interesse de agir, no que tange especificamente ao pedido de outorga da escritura definitiva. Argumenta que tal pleito seria prematuro, uma vez que a expedição do "habite-se" do empreendimento, condição contratual para a escrituração, ainda não teria ocorrido. A referida preliminar confunde-se com o próprio mérito da causa e, como tal, deve ser afastada. Com efeito, a análise sobre a exigibilidade da outorga da escritura definitiva frente à ausência do "habite-se" não diz respeito a uma condição processual da ação, mas sim ao próprio direito material invocado. Verificar se o adimplemento integral por parte do comprador gera o direito imediato à escrituração, ou se este pode ser obstado por uma condição contratual cujo implemento depende da própria construtora, é questão que demanda a análise do conteúdo da relação jurídica e do equilíbrio das obrigações pactuadas. Trata-se, portanto, de matéria atinente ao mérito da lide, e sua apreciação neste momento processual representaria um julgamento antecipado da própria pretensão de direito material. Dessa forma, por se tratar de questão que se confunde com o mérito, e como tal será oportunamente analisada, AFASTO a presente preliminar. 1.4. Da Ilegitimidade Passiva ad causam Suscita a primeira ré, RIZA SECURITIZADORA S.A., sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que sua atuação se restringe à de mera securitizadora, não tendo participado da relação jurídica originária de venda dos imóveis. A preliminar, contudo, não merece prosperar. Isso porque o objeto central da demanda consiste justamente na declaração de ineficácia e na consequente desconstituição do gravame de alienação fiduciária que onera os imóveis descritos na inicial, garantia esta registrada em favor da própria ré. Ora, se o provimento jurisdicional almejado pelo autor – o cancelamento da garantia fiduciária – atinge diretamente a esfera de direitos da ré, que figura no registro imobiliário como proprietária fiduciária e credora, é inegável sua pertinência subjetiva para figurar no polo passivo da relação processual. É contra ela, e somente contra ela, que a ordem de eventual baixa do gravame poderia ser oposta. Ademais, pela Teoria da Asserção, adotada pela moderna doutrina e jurisprudência, as condições da ação, entre elas a legitimidade das partes, são aferidas à luz das afirmações contidas na petição inicial. No caso, o autor imputa à segunda ré a titularidade de um direito que entende ser inexigível, direcionando a ela um pedido de desconstituição. Tal narrativa é suficiente para legitimá-la a se defender em juízo. Saber se a ré possui ou não o direito material que alega é questão de mérito, e com ele será analisada. Para fins processuais, porém, sua legitimidade é manifesta. Ante o exposto, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. 2. DO MÉRITO Superadas as questões processuais, adentro à análise do mérito da causa. 2.1. Do Julgamento Antecipado do Mérito O feito comporta julgamento antecipado, nos exatos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a controvérsia cinge-se a matéria eminentemente de direito, e os fatos relevantes para a sua solução encontram-se suficientemente comprovados por meio da prova documental já acostada aos autos. As questões postas em debate – validade do pagamento, eficácia de garantia fiduciária perante terceiro adquirente de boa-fé e interpretação de cláusulas contratuais – prescindem da produção de prova oral ou pericial para sua elucidação. A documentação carreada pelas partes, incluindo contratos, matrículas, notificações e declarações, fornece o substrato fático necessário para a aplicação do direito à espécie. Mostra-se, portanto, desnecessária a produção de outras provas, que em nada contribuiriam para o deslinde da causa, apenas retardando a prestação jurisdicional. Nesse cenário, o julgamento antecipado do mérito não é mera faculdade, mas um dever imposto ao magistrado em observância aos princípios da celeridade e da duração razoável do processo, conforme o art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal. Dito isso, passo ao exame do mérito propriamente dito. 2.2. Da (In)aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor Alegam as rés, como ponto prejudicial ao mérito, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica em tela, sob o argumento de que o autor não se enquadra no conceito de consumidor final (art. 2º, CDC), mas sim de investidor, uma vez que adquiriu três unidades imobiliárias. Assiste-lhes parcial razão no que tange à relevância do debate jurisprudencial acerca do conceito de consumidor. De fato, a aquisição de múltiplos imóveis pode, em determinadas circunstâncias, caracterizar ato de investimento e afastar a presunção de vulnerabilidade que atrai a incidência da norma consumerista. Contudo, para o deslinde da presente causa, a definição sobre a incidência ou não do CDC não se mostra um fator determinante. Isso porque o princípio norteador invocado pelo próprio autor para a solução da lide, qual seja, o da boa-fé objetiva e a proteção da confiança, encontra guarida tanto no Código de Defesa do Consumidor (art. 4º, III, e art. 51, IV) quanto, e com igual força, no Código Civil (arts. 113, 187 e 422). Este princípio, que impõe às partes um dever de agir com lealdade, correção e probidade nas relações contratuais, é o pilar sobre o qual se erigiu o próprio entendimento consolidado na Súmula 308 do STJ, principal fundamento da parte autora. Dessa forma, a análise da eficácia da garantia fiduciária perante o adquirente será feita sob o prisma da boa-fé e da proteção da confiança, princípios estes de observância obrigatória em qualquer microssistema legal aplicável, seja ele o consumerista ou o civil comum. A questão de fundo, portanto, permanece a mesma. 2.3. Da Ineficácia da Garantia Fiduciária Perante o Adquirente de Boa-fé e da Procedência dos Pedidos Declaratórios e Constitutivos O cerne da controvérsia reside em definir se a garantia de alienação fiduciária, constituída pela primeira ré (VILLA JARDIM SUL) em favor da segunda ré (RIZA SECURITIZADORA), possui eficácia perante o autor, que alega ter adquirido e quitado as unidades imobiliárias em momento anterior à constituição do referido gravame. A resposta, adiantando a conclusão, é negativa. Os pedidos formulados nos itens "f.1", "f.2" e "f.3" da petição inicial são procedentes. A matéria encontra-se pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça por meio do entendimento consolidado na Súmula nº 308, cuja aplicação ao caso, ainda que por analogia, é medida que se impõe para a correta distribuição da justiça. Dispõe o referido enunciado: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Embora o texto sumular se refira expressamente à "hipoteca", a jurisprudência da Terceira Turma do STJ, responsável por uniformizar a interpretação do direito privado, evoluiu para aplicar a mesma ratio decidendi aos casos de "alienação fiduciária". A lógica subjacente ao verbete não é a de proteger o devedor contra uma modalidade específica de garantia, mas sim a de tutelar a posição jurídica do adquirente de boa-fé, que, ao cumprir integralmente sua obrigação de pagar o preço, nutre a justa e legítima expectativa de receber a propriedade do bem livre de quaisquer ônus decorrentes da relação entre a construtora e o agente financiador da obra. Trata-se da mais pura aplicação do princípio da boa-fé objetiva (art. 422, CC), que impõe deveres anexos de proteção e lealdade, e da função social do contrato, que visa garantir que o adquirente, parte vulnerável na relação, não seja surpreendido pela perda do bem pelo qual pagou em virtude de um risco empresarial que é exclusivo da construtora e de seu financiador. Nesse diapasão, a defesa das rés, em especial da RIZA SECURITIZADORA, invoca o precedente firmado no REsp 2.130.141/RS, da Quarta Turma do STJ, que estabeleceu um distinguishing para afastar a aplicação da Súmula 308 aos contratos de alienação fiduciária, especialmente os vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Os fundamentos daquele respeitável precedente se baseiam na natureza jurídica da propriedade fiduciária (que se consolida no patrimônio do credor) e na consequente caracterização da venda posterior pela construtora como uma "venda a non domino", a qual seria ineficaz perante o credor fiduciário. Contudo, e este é o ponto nevrálgico para a solução da presente lide, a situação fática delineada nos autos é diametralmente oposta àquela que serviu de alicerce para o REsp 2.130.141/RS. Conforme se extrai dos contratos de IDs 215444578, 215444579 e 215444580, as aquisições das unidades pelo autor ocorreram no período compreendido entre julho de 2020 e março de 2021. Os instrumentos, inclusive, dão plena e expressa quitação dos valores no ato de suas assinaturas. Por outro lado, a alienação fiduciária dos créditos e das unidades em favor da segunda ré só foi levada a registro em 23 de agosto de 2021, conforme se depreende da matrícula de ID 215444587 e dos fatos narrados. Tal cronologia fática é crucial e afasta por completo a tese de "venda a non domino". Ao tempo em que negociou com o autor, a construtora VILLA JARDIM SUL era a titular dos plenos direitos sobre os imóveis, podendo, portanto, livremente vendê-los. A constituição da garantia fiduciária foi um ato posterior, que recaiu sobre bens que, sob a ótica da boa-fé e da relação contratual já estabelecida e adimplida, não mais integravam o patrimônio disponível da construtora para fins de garantia a terceiros. Permitir que o gravame posterior prevaleça sobre o direito do adquirente que já havia pago pelo bem seria subverter toda a lógica da segurança jurídica e da proteção da confiança, premiando a conduta da construtora que, em evidente violação ao dever de lealdade, oferece em garantia um bem que já havia alienado. Assim, o distinguishing que se faz aqui não é em relação à Súmula 308, mas sim em relação ao próprio precedente restritivo invocado pela defesa. O caso dos autos não trata de "venda a non domino", mas sim de oneração posterior de bem já vendido a terceiro de boa-fé, hipótese em que a proteção da Súmula 308 se aplica com ainda mais vigor. Diante desse quadro, o acolhimento dos pedidos formulados nos itens "f.1", "f.2" e "f.3" é consequência lógica e direta. O pedido de declaração de quitação integral das unidades (f.1) procede, pois os contratos firmados entre o autor e a primeira ré são claros ao estabelecer a quitação no ato da assinatura, não tendo as rés logrado êxito em produzir prova robusta que desconstituísse a força probante de tais documentos. A alegação de pagamento a pessoa não autorizada, além de não comprovada, esbarra na teoria da aparência, não sendo oponível ao adquirente que negociou com quem se apresentava como legítimo representante da empresa. Por conseguinte, uma vez reconhecida a quitação e a ineficácia da garantia perante o autor, procede o pedido de declaração de inexistência de débito perante a securitizadora (f.2). Não há relação jurídica obrigacional entre o autor e a segunda ré que justifique qualquer cobrança, sendo a garantia fiduciária, em relação ao autor, inoponível. Finalmente, como corolário lógico, o pedido de condenação da segunda ré à liberação dos gravames (f.3) deve ser acolhido. A manutenção da alienação fiduciária nas matrículas dos imóveis representa uma restrição indevida ao pleno exercício do direito de propriedade pelo autor, que tem o direito de receber os bens livres e desembaraçados de quaisquer ônus, conforme legítima expectativa decorrente da quitação do preço. 2.4. Da Cláusula Contratual de Autorização para Captação de Recursos Argumenta ainda a defesa que o próprio autor teria consentido com a instituição da garantia, ao anuir com a cláusula contratual que dispõe: "Autorização - O(A) adquirente autoriza a captação de recursos externos com garantia deste empreendimento, ficando a Promitente Vendedora obrigada a entregar as unidades ora negociadas livres e desimpedidas de quaisquer ônus." Tal argumento, contudo, não tem o condão de afastar o direito do autor, e a interpretação da cláusula, quando feita de forma integral e sob a luz do princípio da boa-fé, na verdade, reforça a tese da inicial. Uma leitura atenta do dispositivo contratual revela que ele é composto por duas partes distintas e indissociáveis: a primeira, uma autorização genérica para que a construtora busque financiamento; a segunda, uma obrigação expressa e inequívoca da mesma construtora de, ao final, entregar a unidade livre e desembaraçada. A autorização para a captação de recursos não pode ser interpretada como uma renúncia do adquirente ao seu direito de receber o imóvel livre de ônus após a quitação. Ao contrário, a cláusula, em sua parte final, serve como uma reafirmação desse direito, estabelecendo um dever claro para a promitente vendedora. O que a cláusula estabelece, em verdade, é uma alocação de risco. O adquirente anui com o fato de que a construtora, para viabilizar o empreendimento, poderá onerar o projeto. Contudo, o risco de liberar o gravame da unidade quitada, mediante o adimplemento da obrigação perante o agente financeiro, é exclusivo da construtora, que se obrigou contratualmente a fazê-lo. Ao falhar em desonerar a unidade vendida e quitada pelo autor, a construtora descumpriu a parte final e essencial da cláusula. Permitir que esse descumprimento prejudique o autor seria impor a ele o ônus de um risco que não assumiu, em manifesta violação ao equilíbrio contratual e à boa-fé objetiva. Ademais, tratando-se de um contrato de adesão, cláusulas ambíguas ou contraditórias devem ser interpretadas da maneira mais favorável ao aderente (art. 423, CC). Nesse sentido, a única interpretação cabível é a que prestigia a obrigação de resultado assumida pela construtora – a de entregar o bem livre de ônus – em detrimento da autorização genérica que lhe foi conferida. Por fim, tal cláusula de autorização não possui força para se sobrepor ao entendimento jurisprudencial consolidado. A Súmula 308 do STJ foi editada precisamente para pacificar situações como esta, protegendo o adquirente de boa-fé contra os riscos da relação de financiamento estabelecida entre construtora e agente financeiro, da qual não faz parte. A proteção à confiança e à segurança jurídica do adquirente que cumpre sua parte no contrato é matéria de ordem pública, que não pode ser afastada por uma cláusula padrão e genérica. Portanto, a referida cláusula não tem o condão de afastar a ineficácia do gravame perante o autor, nem de validar a pretensão da credora fiduciária em seu desfavor. 2.5. Do Pedido de Outorga da Escritura Definitiva (Item "f.4") Pleiteia o autor, no item "f.4" de sua exordial, a condenação da primeira ré, VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., na obrigação de fazer consistente na outorga da escritura pública definitiva de compra e venda dos imóveis. Não obstante o reconhecimento do direito do autor à propriedade livre de ônus, conforme fundamentado nos tópicos anteriores, este pedido específico de outorga da escritura, no presente momento e da forma como postulado, deve ser julgado improcedente. A improcedência se impõe por duas razões distintas e autônomas. A primeira reside na manifesta impossibilidade jurídica de a primeira ré, VILLA JARDIM SUL, cumprir tal determinação. Com a constituição e o registro da alienação fiduciária em favor da segunda ré, a propriedade resolúvel dos imóveis foi transferida à credora fiduciária. Dessa forma, a construtora não figura mais como proprietária dos bens no registro imobiliário, não detendo, portanto, o poder de disposição necessário para outorgar uma escritura definitiva de venda, ato que por sua natureza transfere a propriedade. Seria uma ordem judicial inexequível, pois ninguém pode transferir um direito que não mais possui. A segunda razão, de ordem fática e administrativa, reside no fato incontroverso de que o empreendimento não foi concluído e, consequentemente, não possui o respectivo "habite-se". A expedição do "habite-se" pela autoridade municipal competente é condição sine qua non para a individualização das matrículas das unidades autônomas e para a regularização do condomínio edilício, atos estes que são pressupostos para a lavratura da escritura definitiva de compra e venda. Sem a conclusão da obra e sua regularidade administrativa, a outorga da escritura é, também por este motivo, materialmente impossível. Ressalta-se que a improcedência deste pedido específico não afeta o reconhecimento do direito do autor à propriedade dos imóveis livre do gravame fiduciário. Apenas reconhece a impossibilidade, fática e jurídica, de se formalizar a transferência por meio da escritura definitiva neste exato momento processual e em face da primeira ré, que já não detém a titularidade do bem. Desta forma, a improcedência do pedido formulado no item "f.4" da inicial é medida que se impõe. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, resolvendo o mérito da causa nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) DECLARAR a quitação integral, pela parte autora, dos contratos de compra e venda referentes às unidades imobiliárias nº 1603 (Matrícula nº 144.398), nº 206 (Matrícula nº 144.289) e nº 501 (Matrícula nº 144.308), todas do empreendimento "Villa Jardim Sul"; b) DECLARAR a ineficácia e a inoponibilidade, perante o autor LUIZ DAS NEVES, da garantia de alienação fiduciária constituída sobre os referidos imóveis em favor da ré RIZA SECURITIZADORA S.A., e, por consequência, a inexistência de qualquer débito do autor para com esta; c) CONDENAR a ré RIZA SECURITIZADORA S.A. na obrigação de fazer consistente em promover todos os atos necessários para a baixa e o cancelamento definitivo do gravame de alienação fiduciária que onera as matrículas nº 144.398, nº 144.289 e nº 144.308 do Cartório de Registro de Imóveis competente. FIXO o prazo de 15 (quinze) dias para o cumprimento da obrigação, a contar do trânsito em julgado desta decisão, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), sem prejuízo de outras medidas que assegurem o resultado prático equivalente; d) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido formulado no item "f.4" da inicial, referente à condenação da ré VILLA JARDIM SUL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. na obrigação de outorgar a escritura pública definitiva dos imóveis. Torno, nesta data, definitiva a tutela de urgência concedida pela decisão de ID 221271028 e mantida pelo Egrégio Tribunal de Justiça. Considerando a sucumbência mínima da parte autora, que decaiu de parte mínima do pedido (art. 86, parágrafo único, do CPC), CONDENO as rés, de forma solidária, ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte adversa. Fixo os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, ARQUIVEM-SE os autos com as devidas baixas. CUMPRA-SE. Rondonópolis, 8 de julho de 2026. Cláudio Deodato Rodrigues Pereira Juiz de Direito
