Inteiro teor
PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1033088-92.2026.8.13.0024/MG
AUTOR : LEONARDO BARCELLOS BORGES
ADVOGADO(A) : MARIA CLARA AZEVEDO MALTA (OAB MG221738)
RÉU : CARLA DE FREITAS LEMOS
ADVOGADO(A) : IVANA MARA ALBINO OLIVEIRA (OAB MG047836)
SENTENÇA
Vistos, etc.
Dispensado o relatório, art. 38, da Lei nº 9.099/95.
Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada por LEONARDO BARCELLOS BORGES em face de CARLA DE FREITAS LEMOS e UPMW-A LOCACOES IMOBILIARIAS LTDA.
Contestação da requerida CARLA DE FREITAS LEMOS, documento evento 68, DOC1, e da requerida UPMW-A LOCACOES IMOBILIARIAS LTDA, documento evento 36, DOC1.
Tutela de urgência indeferida, evento 9, DOC1.
Sem conciliação, documento evento 66, DOC1.
Requerida UPMW-A LOCACOES não compareceu em audiência de conciliação, evento 66, DOC1.
O feito comporta julgamento antecipado.
Sem preliminares, decido.
Narra o autor que celebrou contrato de locação residencial com as rés, mas o imóvel apresentou graves vícios ocultos, como inundações decorrentes do uso da banheira de hidromassagem e infiltrações no teto durante o período chuvoso. Afirma que, apesar das reclamações à administradora, os problemas não foram solucionados de forma definitiva, inviabilizando a permanência no local, motivo pelo qual requer a declaração de rescisão contratual por culpa das requeridas, a inexigibilidade da multa rescisória cobrada (R$5.384,90), o abatimento proporcional dos aluguéis e indenização por danos morais.
Em contestação, a requerida UPMW-A Locações Imobiliárias Ltda. defende a improcedência dos pedidos, argumentando que prestou todo o suporte e indicou profissionais, mas o autor se omitiu em agendar os reparos. Alega que o requerente possuía histórico de inadimplência e utilizou as goteiras como pretexto para rescindir o contrato por motivos pessoais sem arcar com a multa, requerendo a condenação do autor por litigância de má-fé.
A requerida Carla de Freitas Lemos, por sua vez, contesta as alegações autorais sustentando que o transbordamento da banheira ocorreu por mau uso exclusivo do locatário e que as goteiras decorreram de fortes intempéries climáticas, não caracterizando inabitabilidade estrutural. Reforça a tese de que a rescisão foi motivada pela conveniência e dificuldade financeira do autor, defendendo a exigibilidade da penalidade contratual e a inexistência de danos morais, além de pleitear a condenação por litigância de má-fé.
Em impugnação, o autor rechaça as teses defensivas, requer a aplicação dos efeitos da revelia à imobiliária ausente na audiência e reitera integralmente os pedidos iniciais.
Tendo em vista a ausência injustificada da parte UPMW-A LOCACOES IMOBILIARIAS LTDA à audiência de conciliação, decreta-se, neste ato, a sua revelia, com fulcro no artigo 20 da Lei nº 9.099/95.
Destaca-se, por oportuno, que a revelia não importa na procedência automática dos pedidos formulados na inicial. A presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa, não isentando a parte requerente do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, conforme preceitua o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC).
A questão há de ser analisada sob duplo enfoque normativo. Em relação à imobiliária requerida, incidem os preceitos do Código de Defesa do Consumidor, por se enquadrarem as partes nos conceitos de consumidor e fornecedora, nos moldes dos artigos 2º e 3º do citado diploma. Por outro lado, no que tange à requerida Carla, proprietária do imóvel, a relação possui natureza eminentemente civil, devendo ser regida pelas disposições da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e subsidiariamente pelo Código Civil.
No presente caso, a distribuição do ônus da prova deve ser mantida nos moldes do artigo 373, do CPC, mormente considerando o pedido genérico formulado pelo requerente sem indicação do objeto da pretendida inversão.
Cinge-se a controvérsia em verificar a quem recai a culpa pela rescisão antecipada do contrato de locação e, por conseguinte, a exigibilidade da multa rescisória, bem como o cabimento de abatimento de aluguéis e indenização por danos morais.
Pois bem. O autor fundamenta seu pedido de rescisão sem ônus na tese de inabitabilidade do imóvel (art. 22, I e IV, da Lei nº 8.245/91), apontando vazamentos na banheira de hidromassagem e infiltrações no teto. Contudo, as provas demonstram dinâmica fática diversa.
Quanto à banheira, a tese autoral de inabitabilidade cai por terra diante da cronologia dos fatos. Os episódios de vazamento ocorreram em maio e setembro de 2025, mas o requerente optou por continuar residindo no imóvel e adimplindo os aluguéis até o ano seguinte. Essa permanência prolongada afasta a alegação de urgência e inabitabilidade, demonstrando que o problema, ainda que existente, não inviabilizou o uso do bem a ponto de justificar a rescisão imediata por culpa do locador.
No que tange às infiltrações decorrentes das chuvas em janeiro de 2026, as provas juntadas revelam que o autor comunicou o fato à imobiliária, que, de imediato, indicou profissionais para o reparo. Contudo, apenas três dias após o aviso, o locatário formalizou a entrega das chaves. Não houve omissão ou recusa das rés em promover o conserto em prazo razoável. O comportamento do autor viola a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), não lhe sendo lícito invocar a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) para forçar a rescisão. Ademais, não há comprovação de inabitabilidade decorrente das infiltrações causadas pelas chuvas, haja vista que as provas acostadas demonstram goteiras e infiltrações comuns de tempo de chuvas fortes, a respeito das quais as partes já estavam em tratativas para a realização de diligências. Não há, outrossim, comprovação de que tais infiltrações seriam de grandes proporções a fim de ensejar a rescisão contratual antes de se proporcionar às rés o devido reparo (art. 373, I, do CPC).
Além disso, verifica-se evidente pelos históricos de atendimento (evento 36, DOC12) que o autor já manifestava intenção de desocupar o imóvel por motivos pessoais ("ficando pouco tempo em BH"), tendo inclusive sondado o valor da multa. Assim, a rescisão operou-se por conveniência exclusiva do locatário, sendo plenamente exigível a multa contratual, não havendo que se falar em nulidade da cobrança ou abatimento retroativo de aluguéis. De igual modo, impõe-se a total improcedência do pedido de abatimento proporcional de 20% dos aluguéis, uma vez que o autor usufruiu regularmente do imóvel durante todo o período, não se desincumbindo do ônus de comprovar a perda efetiva de utilidade que justificasse a restituição parcial dos valores adimplidos.
Ainda, no que tange ao pedido subsidiário de redução equitativa da multa (art. 413 do CC e art. 4º da Lei 8.245/91), verifico que a pretensão não merece acolhida, pois a proporcionalidade já foi estritamente observada pelas requeridas. O contrato previa prazo de 30 meses e multa integral de três aluguéis (R$8.070,00). Tendo o locatário cumprido 10 meses da avença, a penalidade recai apenas sobre os 20 meses faltantes, o que resulta no exato montante de R$5.380,00. Logo, o valor de R$5.384,90 exigido pelas rés encontra-se em perfeita consonância com a legislação de regência, não havendo margem para nova redução.
No tocante ao pedido de indenização por dano moral, são três os requisitos legais para a responsabilização por danos: conduta ilícita, comissiva ou omissiva; resultado danoso; e o nexo de causalidade entre a conduta e o dano.
No caso em tela, restou demonstrado que as requeridas não se negaram a prestar assistência e que a rescisão se deu de forma precipitada pelo próprio autor, que não aguardou o prazo razoável para a manutenção do imóvel. Ausente a comprovação do ato ilícito, não há que se falar em responsabilidade por indenização de danos por parte das requeridas.
O pedido de indenização por dano moral, portanto, deve ser indeferido.
Por fim, deixo de acolher o pedido formulado pelas requeridas para condenação do autor nas penas por litigância de má-fé. A aplicação das sanções previstas no art. 81 do CPC exige a demonstração inequívoca de dolo processual. No caso dos autos, a conduta do requerente limitou-se ao exercício do direito constitucional de ação (art. 5º, XXXV, da CF) e à defesa de tese jurídica que entendia cabível a partir de sua interpretação dos fatos, não restando configurada alteração deliberada da verdade ou deslealdade processual apta a ensejar a penalidade.
Isso posto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da inicial e extingo o feito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
Sem custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Ausente, portanto, interesse jurídico por gratuidade da justiça nesta fase processual. Eventual pedido da espécie na esfera recursal deverá ser dirigido à E. Turma Recursal.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
