Inteiro teor
Poder Judiciário do Estado da Bahia Comarca de Salvador 7ª Vara de Relações de Consumo Rua do Tingui, s/n, Campo da Pólvora, 4º andar do Fórum Orlando Gomes, Nazaré - CEP 40040-380, Salvador-BA. E-mail: [email protected] PROCESSO Nº: 8048253-88.2025.8.05.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTERESSADO: ANA MARIA MORAIS DO NASCIMENTO INTERESSADO: GCACP S/A SENTENÇA Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO DE DÍVIDA CUMULADA COM CANCELAMENTO DE HIPOTECA E TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por ANA MARIA MORAIS DO NASCIMENTO, por internédio de seu Advogado, em face de GCACP S/A. Em sede de petição inicial (id 492235015), a autora alega, em síntese, que firmou com a ré, em 30/10/1990, contrato de compromisso de compra e venda referente ao lote nº 08 da quadra A13 do loteamento Canto do Jacuípe. Afirma que adimpliu mais de 50% (cinquenta por cento) das prestações pactuadas, permanecendo inadimplente quanto ao saldo remanescente do financiamento. Sustenta que, ao buscar administrativamente a regularização do imóvel, foi surpreendida com a cobrança de saldo residual no valor de R$ 129.230,77 (cento e vinte e nove mil, duzentos e trinta reais e setenta e sete centavos), embora inexistam medidas judiciais de cobrança promovidas pela ré, que permaneceu inerte por mais de trinta anos. Em razão do decurso do prazo prescricional, defende que se encontra extinta a pretensão de cobrança do débito, razão pela qual entende indevida a recusa da ré em fornecer a quitação contratual e promover a outorga da escritura definitiva do imóvel. Ao final, requereu: a) o benefício da gratuidade de justiça; b) a concessão da tutela de urgência para declarar a prescrição da pretensão de cobrança e determinar a expedição do termo de quitação do imóvel; c) a declaração da prescrição da dívida oriunda do contrato firmado entre as partes; d) a condenação da ré à emissão da carta de quitação do imóvel; e) o cancelamento de eventual gravame hipotecário incidente sobre o bem. O pedido de tutela de urgência foi indeferido pela decisão de id 510739331. Quanto ao pedido de gratuidade da justiça, foi parcialmente deferido por meio da decisão de id 505749590, reduzindo-se em 70% (setenta por cento) o valor das custas iniciais, tendo a autora comprovado o respectivo recolhimento no id 507150096. Regularmente citada, a ré apresentou contestação (id 526192885), arguindo, preliminarmente: a) ausência de interesse de agir; e b) impugnação ao benefício da gratuidade da justiça. No mérito, sustentou: a) inexistir hipoteca registrada sobre o imóvel objeto da demanda; b) que a prescrição extingue apenas a pretensão de cobrança judicial, subsistindo a obrigação como dívida natural; c) ser inviável a emissão de termo de quitação ou a outorga da escritura definitiva sem o adimplemento integral do saldo devedor, cujo montante atualizado corresponderia a R$ 129.230,77 (cento e vinte e nove mil, duzentos e trinta reais e setenta e sete centavos). Ao final, pugnou pela total improcedência dos pedidos. A autora apresentou réplica à contestação no id 528080104. Em decisão saneadora (id 533139513), este Juízo rejeitou as preliminares de ausência de interesse de agir e de impugnação à gratuidade da justiça, delimitou os pontos controvertidos e determinou a intimação das partes para especificação das provas. Em cumprimento à decisão saneadora, a autora informou não possuir outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado do mérito (id 539867123). A parte ré permaneceu inerte, conforme certidão de id 565433677. É o relatório. Passo a decidir. Antes de proceder com a apreciação do mérito da demanda, impõe analisar questão preliminar, pendente de apreciação. Da ausência de interesse de agir (cancelamento da hipoteca) O interesse de agir constitui uma das condições para o regular exercício do direito de ação, estando relacionado à necessidade e à utilidade da tutela jurisdicional postulada. Em outras palavras, somente há interesse processual quando o provimento jurisdicional pleiteado se mostra necessário para afastar uma lesão ou ameaça a direito e útil para proporcionar à parte autora uma situação jurídica mais favorável do que aquela já existente. No caso dos autos, verifica-se a ausência de interesse de agir em relação ao pedido de exclusão do alegado gravame hipotecário incidente sobre o imóvel objeto da demanda. Isso porque a autora afirma existir hipoteca registrada sobre o bem, contudo não apresenta qualquer elemento probatório capaz de demonstrar a veracidade de sua alegação. Em sentido contrário, a parte ré trouxe aos autos, sob o id 526192902, certidão de inteiro teor da matrícula imobiliária n.º 7.724, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Camaçari, documento dotado de fé pública, que evidencia, de forma inequívoca, que o imóvel objeto da lide encontra-se inteiramente livre e desembaraçado, inexistindo qualquer gravame hipotecário averbado ou registrado sobre o lote n.º 08 da Quadra A13 do Loteamento Canto do Jacuípe. Dessa forma, resta demonstrado que o ônus real cuja exclusão se pretende sequer existe. Logo, inexiste necessidade de intervenção jurisdicional para determinar o cancelamento de gravame inexistente, tampouco utilidade prática no provimento jurisdicional pretendido. Assim, configura-se a ausência de interesse de agir quanto ao pedido de cancelamento do gravame hipotecário, impondo-se a extinção do processo, sem resolução do mérito, nesse particular, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Do mérito Trata-se de hipótese de julgamento da lide, sendo desnecessária a produção de prova em audiência, haja vista a solicitação de julgamento antecipado, pela autora, em id 539867123, e o silêncio da ré (certificado em id 565433677). Não há dúvida que a relação jurídica entre as partes é tipicamente consumerista, uma vez que a autora figura como destinatária final do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, enquanto a ré atua na condição de fornecedora do empreendimento imobiliário, enquadrando-se, respectivamente, nos conceitos de consumidora e fornecedora previstos nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Da prescrição da pretensão de cobrança A autora sustenta a ocorrência da prescrição da dívida oriunda do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, que tem como objeto a aquisição de lote, de n.º 8, quadra A 13, conforme cláusula segunda do ajuste contratual (id 526192895, pág. 2) e foi firmado originalmente em 30 de outubro de 1990 (id 526192895) e aditado por instrumento particular em 23 de janeiro de 1996 (id 526192900). A pretensão de cobrança de parcelas decorrentes de compromisso de compra e venda sob a égide do Código Civil de 1916 submetia-se ao prazo vintenário das ações pessoais, nos termos de seu artigo 177. Contudo, com o advento do Código Civil de 2002, deve-se examinar a regra de transição estampada no artigo 2.028 do novo ordenamento jurídico civil. Como na data de vigência do novo código, em 11 de janeiro de 2003, havia decorrido menos da metade do prazo prescricional anterior, deve ser aplicável o prazo reduzido fixado no novo estatuto. Assim, o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil de 2002 passa a ser aplicável. Este estatui que prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular: Art. 206, caput, § 5º, inciso I do CC - "Prescreve: § 5º Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular". Nesse sentido, dispõe o Superior Tribunal de Justiça (STJ): CIVIL. AGAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE PRESTAÇÕES. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES VENCIDAS. AUSÊNCIA DE ELEMENTO OBJETIVO QUE SUSTENTA O PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A pretensão de cobrança das parcelas ajustadas no contrato de compra e venda de imóvel prescreve no prazo de 5 (cinco) anos.Precedentes. 2 . Prescrita referida pretensão, desaparece a base objetiva para pleitear a resolução do contrato com restituição das partes ao status quo ante. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1826982 SP 2021/0019953-7, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/06/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/06/2024). Conforme se extrai da cláusula terceira do contrato de compromisso de compra e venda (id 526192895, pág. 3), o preço ajustado seria adimplido mediante entrada, 48 (quarenta e oito) prestações mensais. Conforme demonstrativo de débito juntado aos autos (id 526192901), a última prestação do pacto firmado entre as partes tinha como data de vencimento a data de 30 de outubro de 1996, não tendo o réu demonstrado a ocorrência de qualquer causa interruptiva ou suspensiva de prescrição. Assim, impõe-se, assim, reconhecer a prescrição da pretensão de cobrança de eventual saldo devedor pendente. Dos pedidos de quitação e outorga à escritura pública Da análise dos autos, observa-se que uma das pretensões da autora é, com o reconhecimento da prescrição, a retirada de eventual hipoteca e, consequentemente, outorga de quitação, para fins de registro da propriedade do objeto da lide. Contudo, a despeito da prescrição da pretensão de cobrança do saldo devedor contratual, deve-se assinalar que os efeitos jurídicos da prescrição não autorizam a procedência total dos pedidos da autora. No tocante aos pedidos para compelir o réu a emitir carta de quitação e autorizar a lavratura de escritura pública definitiva de compra e venda, a pretensão da autora carece de amparo legal. Isso porque, o reconhecimento da prescrição não conduziria, por si só, à adjudicação compulsória do imóvel em benefício do autor, porquanto o que prescreve é a pretensão e não o direito. Quanto ao tema, oportuno relembrar os luminares ensinamentos de PONTES DE MIRANDA (In Tratado de Direito Privado, t. 6, Borsoi; Rio de Janeiro, 1970, p. 103): Quando se diz que "prescreveu o direito"emprega-se elipse reprovável, porque em verdade se quis dizer que"o direito teve prescrita a pretensão (ou a ação), que dele se irradiava, ou teve prescrita todas as pretensões (ou ações) que dele se irradiavam. Destarte, ainda que reconhecida a prescrição da pretensão de cobrança de parcelas decorrentes da celebração de contrato de compra e venda de imóvel, tal fato não enseja a extinção da obrigação, porquanto a prescrição não atinge o direito subjetivo. A obrigação natural, conquanto desprovida de ação judicial coercitiva para compelir o devedor, subsiste como débito, tanto que o adimplemento voluntário realizado pelo devedor de dívida prescrita é plenamente válido e eficaz, não comportando restituição de valores. Observa-se o entendimento jurisprudencial nesse sentido: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO. INSCRIÇÃO DE DÉBITO NA PLATAFORMA ?SERASA LIMPA NOME? . COBRANÇA DE DÍVIDA PRESCRITA. ART. 43 §§ 1º E 5º DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NEGATIVAÇÃO . INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO NATURAL. EXISTÊNCIA. DANO MORAL . NÃO COMPROVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. É certo que sobrevindo a prescrição da obrigação, extingue-se o direito de cobrança judicial e extrajudicial da dívida, a qual se torna uma obrigação natural, porém, não deixa de existir . 2. Nesse sentido, a obrigação natural poderá, inclusive, ser objeto de quitação. Desse modo, não é possível obter o reconhecimento da extinção de obrigação, mas apenas o reconhecimento da prescrição. 3 . No particular, cuida-se de notificação ao consumidor de dívida prescrita por meio de ligações e e-mails, bem assim, por meio do registro na plataforma ?Serasa Limpa Nome?, fatos que não tem o condão de caracterizar abuso de direito. 4. O mero registro na plataforma ?Serasa Limpa Nome? não traduz inscrição indevida em cadastro de inadimplentes e não enseja reparação de danos in re ipsa. Nesse contexto, o fato de o débito estar prescrito, por si só, não impede a inclusão do nome do devedor na plataforma "Serasa Limpa Nome? . 5. É importante destacar que o art. 43 do CDC previu, em seu § 1º, a vedação da inserção de "informações negativas" em bancos de dados e cadastros de consumidores "referentes a período superior a 5 (cinco) anos". Ademais, os dados lançados no ?Serasa Limpa Nome? são restritos ao usuário/consumidor, mediante acesso voluntário e utilização de senha cadastrada previamente, não podendo ser vistos por empresas ou o público em geral . Assim, a plataforma ?Serasa Limpa Nome? não se caracteriza como afronta às vedações dos §§ 1º e 5º do CDC, tratando-se apenas de serviço que tem por objetivo a facilitação da eventual negociação para a efetiva extinção da obrigação. 6. A inscrição de dados na plataforma Serasa Limpa Nome não se confunde com a inscrição do nome do devedor no cadastro de inadimplentes mantido pela Serasa Experian. Logo, o registro do nome do devedor na plataforma Serasa Limpa Nome não caracteriza ato ilícito, porquanto a tentativa de renegociação de dívidas naturais, desde que dotadas de razoabilidade, não configura ato ilícito a justificar o acolhimento da pretensão declaratória de inexistência do débito inadimplido . 7. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.(TJ-DF 0733604-33 .2023.8.07.0001 1872008, Relator.: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 29/05/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/06/2024) Ocorre que a prescrição da pretensão de cobrança do valor remanescente não implica a extinção da própria obrigação. É pacifico no Superior Tribunal de Justiça que a prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação, mas não é admitido, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA IMPROCEDENTE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITO PRESCRITO. RECONHECIMENTO DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1."A quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória, consoante o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002"(REsp 1.601.575/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). 2."A prescrição pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretensão à sua reparação. Inviável se admitir, portanto, o reconhecimento de inexistência da dívida e quitação do saldo devedor, uma vez que a prescrição não atinge o direito subjetivo em si mesmo"(REsp 1.694.322/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017). 3. O Tribunal de Justiça julgou improcedente o pedido da parte autora, sob o fundamento de que" não há falar-se em outorga de escritura pública de imóvel mediante ação de adjudicação compulsória quando não provada a quitação integral do preço ajustado, sendo irrelevante o fato de o débito já se encontrar prescrito ". Decisão em consonância com o entendimento desta Corte Superior. Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial (AgInt no AREsp n. 1.816.356/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 20/9/2022). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O objetivo da ação de adjudicação compulsória é a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço. 3. O direito de obter a escritura definitiva do imóvel somente pode ser atingido pela prescrição aquisitiva decorrente de eventual ação de usucapião intentada por terceiro, não se submetendo aos prazos previstos no artigo 177 do Código Civil de 1916. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.584.461/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2019, DJe de 21/5/2019). A emissão de termo de quitação e a outorga de escritura pública definitiva de propriedade exigem como pressuposto material essencial e inafastável o adimplemento efetivo e integral da contraprestação pecuniária por parte do adquirente, nos termos estabelecidos no artigo 1.418 do Código Civil. De forma complementar, o próprio contrato prevê, na cláusula oitava (id 526192895, pág. 5), que a imissão da posse somente será feita com o adimplemento. Ou seja, a quitação designará de modo expresso o valor e a espécie da dívida efetivamente paga, demonstrando a satisfação da obrigação. Desse modo, o decurso do prazo prescricional impede a cobrança judicial do débito residual, mas não equivale ao pagamento, tampouco quita fictamente o contrato de promessa de compra e venda: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO AUTORAL. I. Caso em Exame. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória, fundamentada na ausência de quitação integral do preço do imóvel. II. Questão em Discussão. 2. A questão em discussão consiste em determinar se a adjudicação compulsória pode ser concedida sem a quitação integral do preço do imóvel, considerando a prescrição da pretensão de cobrança. III. Razões de Decidir. 3. A quitação integral do preço é requisito necessário para a adjudicação compulsória, conforme entendimento do STJ. 4. A prescrição da pretensão de cobrança não implica quitação do preço, apenas converte a obrigação em dívida natural, sem exigibilidade coercitiva. IV. Dispositivo e Tese. 5. Recurso do autor NÃO CONHECIDO em parte e, na parte conhecida, a que se NEGA PROVIMENTO.Tese de julgamento: 1. A quitação integral do preço é requisito essencial para a adjudicação compulsória. 2. A prescrição da pretensão de cobrança não equivale à quitação do preço. Legislação Citada: Código Civil, art. 1.418. Jurisprudência Citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2. 354.591/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.499 .259/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024. (TJ-SP - Apelação Cível: 10469536520248260001 São Paulo, Relator.: Fatima Cristina Ruppert Mazzo, Data de Julgamento: 24/10/2025, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2025). A outorga de escritura definitiva é ato de disposição de propriedade que demanda a correspondente contraprestação. Facultar ao devedor inadimplente obter a transferência definitiva de propriedade imobiliária sem o correspondente pagamento integral das parcelas acordadas esvaziaria o sinalagma contratual e violaria a boa-fé objetiva, conferindo à prescrição um efeito liberatório incompatível com a lei civil. Diante do manifesto inadimplemento incontroverso de parte considerável do preço avençado, que a própria autora confessa em sua peça inaugural, não há como acolher os pleitos de expedição de termo de quitação do lote n.º 08 da quadra A 13 do loteamento Canto do Jacuípe, bem como a condenação do réu a proceder à lavratura de escritura pública definitiva de compra e venda. Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela autora em face do réu, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, tão somente para: a) RECONHECER a perda do interesse quanto ao pedido de cancelamento de hipoteca (art. 485, inciso VI); b) DECLARAR a prescrição da pretensão de cobrança de todo e qualquer saldo devedor remanescente decorrente do contrato de compromisso de compra e venda firmado pelas partes em 30 de outubro de 1990 e aditado em 23 de janeiro de 1996, referente ao lote de terreno número 08, quadra A13, do loteamento Canto do Jacuípe; c) JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos de emissão de termo ou carta de quitação do imóvel por parte do réu, bem como de outorga da escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel. Haja vista a sucumbência recíproca e levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, serão recíproca e proporcionalmente distribuídas e compensadas as custas processuais e honorários sucumbenciais na proporção de 80% (-) para a autora e 20% (-) para o réu. Sobre os honorários advocatícios, arbitro-os em 10% (dez por cento) do valor da causa, haja vista: o lugar de prestação do serviço, em Salvador; a vedação à onerosidade excessiva e; a natureza e importância da causa, que, ante a reverberação individual, é mínima (art. 85, § 2º do CPC). Contudo, haja vista que a parte autora é detentora da gratuidade, ficam às custas processuais e honorários, decorrentes da sua sucumbência, suspensas, pelo prazo de 5 (cinco) anos, contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão (art. 99, § 3º do CPC). Ao Cartório, caso não haja a interposição de embargos ou apelação, certifique-se o trânsito em julgado e aguarde-se em arquivo a manifestação da parte interessada, a fim de promover a execução do julgado, se assim quiser e/ou for o caso. P.I.C. Salvador - BA, data no sistema. CATUCHA MOREIRA GIDI Juíza de Direito
