Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8083884-64.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: 4ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: MARCOS ALVES CARDOSO e outros Advogado(s): GABRIELA CAVALCANTI CARDOSO (OAB:BA74969) INTERESSADO: FIRME RECANTO DO JOVEM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): WALDEMIRO LINS DE ALBUQUERQUE NETO registrado(a) civilmente como WALDEMIRO LINS DE ALBUQUERQUE NETO (OAB:BA11552) SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por Marcos Alves Cardoso e Claudia Marcia Falcão de Lima contra Firme Recanto do Jovem Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., todos qualificados nos autos. A parte autora alega, em síntese, que, em 1º de maio de 2021, firmou com a requerida contrato particular de promessa de compra e venda de terreno com promessa de alienação fiduciária, tendo por objeto o lote nº 05, quadra C, integrante do Loteamento Recanto Costa de Aratuba, com área de 300 m², pelo preço total de R$128.175,30 (-). Informa que efetuou o pagamento do valor acumulado de R$41.983,33, sendo R$25.780,13 a título de sinal em três prestações e R$16.203,20 referente a onze parcelas mensais. Narra que, no mês de maio de 2022, em razão de dificuldades financeiras decorrentes da perda de fonte de renda do autor Marcos, não mais reuniu condições de suportar a onerosidade das prestações, motivo pelo qual procurou a demandada, a partir de 18 de julho de 2022, perante a certificadora de crédito credenciada (CCI), postulando o distrato amigável, sem obter resposta conclusiva para a formalização da rescisão. Sustenta a abusividade das penalidades rescisórias previstas na cláusula VII.1 do contrato, especificamente a retenção de 10% sobre o valor total do contrato a título de cláusula penal, a cobrança de taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato sem que tenha havido posse ou imissão real no lote, e o repasse de despesas judiciais e honorários advocatícios. Ao final, pugna pela concessão da gratuidade da justiça ou parcelamento de custas, pela inversão do ônus da prova e pela total procedência dos pedidos para declarar a rescisão do instrumento contratual com marco temporal em 18 de julho de 2022, determinando a restituição imediata dos valores adimplidos, com abatimento de retenção máxima de 25% das quantias pagas. Por meio da decisão de ID 427652676, foi deferida a gratuidade da justiça e determinada a inversão do ônus da prova em favor dos consumidores. Regularmente citada, a parte ré ofereceu contestação no ID 491875579, e manifestou expressa concordância com o desfazimento do pacto, pleiteando o julgamento parcial do mérito para imediata liberação do lote para revenda. Todavia, defendeu a aplicação estrita do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a retenção da cláusula penal de 10% calculada sobre o valor total atualizado do contrato, a incidência da taxa de fruição de 0,75% ao mês a partir do término das obras atestado pelo Termo de Verificação de Obras (TVO) em 11 de outubro de 2021, a cobrança das taxas associativas inadimplidas e a legalidade da estipulação das despesas e honorários de cobrança como negócio jurídico processual, refutando a data pretendida para a rescisão. A parte autora apresentou réplica no ID 504296143 Vieram-me os autos conclusos. É O QUE INTERESSA CIRCUNSTANCIAR. DECIDO. O feito está em condições de ser desatado por sentença (art. 355, inc. I, CPC), por ser desnecessária e impertinente a dilação probatória para o deslinde da demanda. DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA O Código de Processo Civil autoriza que a declaração de pobreza apresentada por pessoa natural possui presunção relativa de veracidade, de modo que inexistindo provas, bem como indícios de condições financeiras do declarante, a concessão da benesse configura-se como medida imperativa. Analisados os autos, verifico que foi concedido à parte requerente o benefício da assistência judiciária gratuita no ID 427652676, após prévia intimação e juntada dos balanços e declarações de renda familiares. A demandada limitou-se a aduzir alegações genéricas em sua contestação, sem apresentar contraprova idônea capaz de desconstituir o quadro de comprometimento financeiro demonstrado nos autos, notadamente o endividamento e a alteração da renda do núcleo familiar. Não havendo qualquer prova robusta que possa ilidir a presunção relativa da declaração de hipossuficiência da parte requerente, deve-lhe ser mantida a gratuidade da justiça. Ante o exposto, rejeito a preliminar de impugnação à assistência judiciária gratuita. MÉRITO. A relação jurídica entabulada entre as partes está sujeita ao regime do CDC, pois estão caracterizadas as figuras do consumidor e do fornecedor, personagens capitulados nos arts. 2° e 3° da Lei Protetiva. No mérito, a controvérsia reside na dissolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado entre as partes, na definição do marco temporal da rescisão e na apuração dos valores passíveis de restituição e retenção pela loteadora. É incontroverso que as partes firmaram compromisso de compra e venda referente ao lote nº 05, quadra C, do Loteamento Recanto Costa de Aratuba, em 1º de maio de 2021 (ID 397941006), pelo preço total de R$128.175,30, conforme ID 397940985. É igualmente inequívoco o desembolso pelos demandantes do importe histórico total de R$41.983,33, correspondente ao sinal e a onze prestações mensais (IDs 397941008 e 397942809), bem como o posterior desinteresse na continuidade da avença em razão da superveniente inviabilidade econômica dos promitentes compradores. Havendo convergência quanto ao desfazimento do vínculo negocial, o pleito de rescisão contratual impõe-se de pleno direito, assistindo ao comprador o direito potestativo de postular a resilição da avença e a devolução de parte do que desembolsou. Quanto ao marco temporal do distrato, os elementos probatórios evidenciam que os autores formalizaram o pedido de resilição em 18 de julho de 2022 perante o canal de relacionamento e cobrança operado pela intermediária contratada pela ré, conforme ID 397942810. A existência de pacto de gestão e certificação entre a empreendedora e a referida administradora perante terceiros (ID 491875590) não exonera a loteadora de responder perante o consumidor pela ausência de retorno tempestivo, incidindo a teoria da aparência e a solidariedade da cadeia de fornecimento. Por conseguinte, fixa-se o dia 18 de julho de 2022 como termo rescisório, a partir de quando cessou a exigibilidade de qualquer prestação contratual vincenda imputável aos autores. Superada a extinção do contrato, passa-se ao exame das cláusulas de retenção. Tratando-se de negócio celebrado em 1º de maio de 2021, a relação submete-se às disposições da Lei nº 6.766/1979 com as inovações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, insculpido no art. 32-A, cuja aplicação, todavia, deve ser harmonizada com os princípios e preceitos de ordem pública insculpidos no Código de Defesa do Consumidor, em especial nos arts. 51, incisos II e IV, e 53 do CDC. A cláusula VII.1, alínea "b", da avença estipula cláusula penal no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato. Embora o art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 faça menção a esse patamar máximo, a sua incidência sobre o montante global do negócio no presente caso concreto revela-se excessivamente onerosa e iníqua. Com efeito, o abatimento de R$12.817,53 sobre um total adimplido de R$41.983,33, acrescido de outros encargos contratuais cogitados, importaria na retenção de expressiva fração dos valores pagos, ensejando confisco indireto e desvantagem desmedida ao consumidor (art. 51, IV, do CDC). Assim, impõe-se adequar a cláusula penal compensatória a parâmetros razoáveis de equilíbrio financeiro, ressarcindo satisfatoriamente os custos operacionais e administrativos da loteadora sem aniquilar o conteúdo econômico da restituição devida. Considerando que a petição inicial postulou de modo expresso a retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o total efetivamente desembolsado pela parte autora, mostra-se justa, proporcional e adstrita ao pedido a fixação da retenção em 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, competindo à demandada restituir 75% (setenta e cinco por cento) do montante adimplido. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de adequação equitativa da cláusula penal nos contratos de loteamento regidos pela Lei nº 13.786/2018, admitindo a limitação da retenção ao percentual de 25% dos valores pagos para assegurar o equilíbrio contratual: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUIU O ART, 32-A, NA LEI 6.766/79. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMERISTAS. ESTIPULAÇÃO DE PERCENTUAL DIVERSO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO PARA 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTES ESPECÍFICOS. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Em relação à limitação da retenção dos valores pagos, o v. acórdão foi claro ao pontuar que são aplicáveis as disposições do CDC, estabelecendo seu percentual em 25% dos valores pagos, considerando-se o equilíbrio do contrato. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. Precedentes. 3. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.207.717/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.) Quanto à taxa de fruição requerida pela demandada e disposta na cláusula VII.1, alínea "a" (ID 397941006), sua cobrança revela-se descabida. Trata-se de aquisição de lote de terreno desprovido de qualquer edificação ou utilização econômica prática pelos adquirentes. A mera expedição de termo de verificação de obras (TVO) pela municipalidade não induz posse material ou uso ostensivo apto a justificar compensação pecuniária por ocupação, inexistindo proveito econômico a ser indenizado, sob pena de enriquecimento sem causa da loteadora. De igual modo, impõe-se a nulidade da previsão que impõe ao adquirente o repasse antecipado de despesas judiciais e honorários advocatícios derivados do próprio processo em que se litiga (cláusula VII.1, alínea "g"), haja vista constituir encargo processual de exclusiva atribuição legal e judicial, regido pelas normas de sucumbência do Código de Processo Civil, sendo nula cláusula de adesão que transfira compulsoriamente os honorários contratuais da contraparte ao consumidor (art. 51, XII, do CDC). No que tange aos débitos associativos ou tributários inerentes ao bem (art. 32-A, IV, da Lei nº 6.766/1979), eventual compensação fica adstrita apenas àqueles comprovadamente vencidos e não pagos no interregno em que o imóvel esteve vinculado aos compradores até o marco rescisório fixado (18/07/2022), ressalvando-se que a cobrança levada a efeito perante o Juizado Especial Adjunto da Comarca de Itaparica (autos nº 8001382-87.2023.8.05.0124) já possui título executivo autônomo entre as partes daquela relação, conforme ID 491875596. No que pertine à forma de pagamento da restituição, a devolução deve ocorrer de maneira imediata e em parcela única, sendo ineficaz a pretensão de parcelamento contínuo em até doze prestações prevista na legislação especial do parcelamento de solo, por vulnerar o equilíbrio contratual assegurado na legislação consumerista. Com a decretação do distrato e o retorno das partes ao estado anterior, fica a parte ré expressamente autorizada a proceder à imediata comercialização e liberação do lote nº 05, quadra C, em favor de terceiros Por derradeiro, os valores a serem devolvidos deverão ser corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice oficial estabelecido no contrato (IPCA), incidindo juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão, tendo em vista que a resolução contratual decorre da iniciativa e desinteresse dos adquirentes. Desnecessárias demais considerações. DISPOSITIVO. À vista das razões expostas, com esteio no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PROCEDENTES os pleitos formulados na petição inicial para: I - Declarar a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de terreno com promessa de alienação fiduciária celebrado entre os autores e a ré, relativo ao lote nº 05, quadra C, do Loteamento Recanto Costa de Aratuba, fixando a data de 18 de julho de 2022 como marco temporal da resilição contratual, liberando o bem para livre disposição e revenda pela demandada; II - Declarar a nulidade da cláusula VII.1 do contrato na parte em que previa retenção de 10% sobre o valor integral da avença, cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado e repasse de honorários advocatícios e despesas judiciais; III - Condenar a ré a restituir à parte autora, em parcela única e imediata, a quantia correspondente a 75% (setenta e cinco por cento) de todos os valores comprovadamente pagos a título de sinal e parcelas do preço do imóvel, autorizada a retenção em favor da requerida de 25% (vinte e cinco por cento) do montante solvido; IV - Os valores a serem devolvidos deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso efetivo, acrescidos de juros de mora legais a partir do trânsito em julgado desta sentença. Em razão da sucumbência, condeno a ré ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Transitado em julgado, arquivem-se os autos. P. R. I. Cumpra-se. Salvador, 28 de outubro de 2026. Luciana Amorim Hora Juíza de Direito
