Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 6ª Vara Cível da Comarca de Olinda - F:(81) 31822023 Processo nº 0016049-85.2024.8.17.2990 AUTOR(A): KATIA AURELIANO DA COSTA SOUZA RÉU: GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, GAV RESORTS GESTAO DE NEGOCIOS E PARTICIPACAO LTDA SENTENÇA Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores proposta por KATIA AURELIANO DA COSTA SOUZA (KATIA) em face de GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e GAV RESORTS GESTAO DE NEGOCIOS E PARTICIPACAO LTDA (GAV MURO ALTO 2 e GAV RESORTS) (Id. 178734068). Narra KATIA que foi abordada por vendedores das rés em stand montado no Shopping Tacaruna, sob intensa pressão psicológica e em ambiente com volume sonoro elevado, circunstâncias que teriam comprometido sua capacidade de deliberação. Nas condições relatadas, celebrou dois instrumentos de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade no empreendimento "Porto 2 Life Resort", correspondentes à cota 15 (BL02, Ap. 0313) e à cota 02 (BL02, Ap. 0315), ao preço de R$ 50.686,80 por cota. Informa que desembolsou o montante total de R$ 30.990,18 até o ajuizamento da ação e que, ao buscar o distrato administrativo em novembro de 2023, foi informada de que perderia a integralidade dos valores pagos. Com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, na abusividade das cláusulas de retenção e na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, requereu tutela provisória para suspensão da exigibilidade das parcelas e abstenção de negativação, bem como a rescisão dos contratos com a restituição de 95% dos valores pagos ou, subsidiariamente, de 90% (Id. 178734068). A tutela provisória foi deferida para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e para que as rés se abstivessem de inscrever o nome de KATIA em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária de R$ 200,00, limitada a R$ 30.000,00 (Id. 210282971). A gratuidade de justiça foi igualmente concedida (Id. 210282971). GAV MURO ALTO 2 e GAV RESORTS contestaram tempestivamente (Id. 213211396). Confirmaram a assinatura das propostas de compra e venda em 13/03/2022 e informaram que do total pago, R$ 7.980,00 referem-se à comissão de corretagem e R$ 5.408,12 a sinal e arras. Negaram a ocorrência de marketing agressivo, sustentando que KATIA permaneceu voluntariamente no stand e assinou os instrumentos com plena ciência de seus termos e do prazo de reflexão de sete dias. Arguiram, em sede preliminar, a incompetência territorial do juízo por força de cláusula de eleição de foro da Comarca de Ipojuca, a ilegitimidade passiva de GAV RESORTS por não ser parte nos contratos e a impugnação à gratuidade de justiça concedida à autora. No mérito, sustentaram a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por alegado intuito de investimento, a validade da retenção de 50% dos valores pagos com fundamento no art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64, em razão do regime de patrimônio de afetação do empreendimento, e a legitimidade da retenção integral da comissão de corretagem, com amparo no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça (Id. 213211396). KATIA apresentou réplica, reiterando sua condição de consumidora, a vulnerabilidade no ato da contratação, a competência do foro do domicílio com base no art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor e a solidariedade passiva das empresas do grupo econômico (Id. 215160072). KATIA manifestou interesse no julgamento antecipado e em conciliar (Id. 229002132). As rés informaram desinteresse em novas provas e em audiência de instrução (Id. 233014218). Realizada audiência de conciliação em modalidade virtual, não houve composição (Id. 240849295). Vieram os autos conclusos para sentença. É o breve relatório. Fundamento e decido. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, dado que a controvérsia é essencialmente de direito e as provas documentais produzidas são suficientes para a resolução da lide. As próprias rés manifestaram desinteresse em outras provas (Id. 233014218). Rejeita-se a preliminar de incompetência territorial. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, como se demonstrará na análise de mérito, razão pela qual incide a regra do art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor, que confere ao consumidor a faculdade de propor a ação no foro de seu domicílio. Esse preceito é de natureza protetiva e prevalece sobre a cláusula contratual de eleição de foro, que, neste contexto, reveste-se de abusividade nos termos do art. 51, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento nesse sentido ao reconhecer que, nas relações de consumo, é relativa a nulidade da cláusula de eleição de foro quando dificulta o acesso do consumidor à Justiça (STJ, AgRg no REsp 1.178.532/SP). Rejeita-se também a preliminar de ilegitimidade passiva de GAV RESORTS. Os elementos dos autos evidenciam que GAV MURO ALTO 2 e GAV RESORTS integram o mesmo grupo econômico, atuando conjuntamente na estruturação e comercialização do empreendimento "Porto 2 Life Resort". A responsabilização solidária de empresas coligadas no âmbito das relações de consumo decorre do art. 7º, parágrafo único, e do art. 25, §1º, do Código de Defesa do Consumidor. Não bastasse isso, o art. 28, §5º, do Código de Defesa do Consumidor consagra a desconsideração da personalidade jurídica sempre que a autonomia societária for obstáculo ao ressarcimento do consumidor, o que se verifica quando o empreendimento é comercializado por uma empresa do grupo e gerido por outra. A impugnação à gratuidade de justiça não merece acolhimento. A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa de veracidade, cabendo ao impugnante demonstrar que a parte possui condições de arcar com as despesas processuais sem comprometer o sustento próprio. As declarações de imposto de renda juntadas aos autos (Id. 205067257) foram determinadas pelo juízo para análise da questão. A aquisição de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, por si só, não afasta a hipossuficiência, pois o próprio objeto desta ação demonstra que KATIA não conseguiu honrar os pagamentos e buscou o distrato. Mantém-se, portanto, a gratuidade anteriormente concedida. Superadas as preliminares, passa-se ao mérito. A relação jurídica entre as partes tem inequívoca natureza consumerista. KATIA é pessoa física que adquiriu cotas em empreendimento de multipropriedade para uso próprio ou de sua família, configurando-se como destinatária final dos serviços e do bem. As rés são fornecedoras que exercem profissionalmente a atividade de incorporação e comercialização imobiliária. A tese de que a aquisição teria finalidade de investimento, aventada pelas rés, não encontra respaldo em qualquer elemento probatório dos autos: não há indício de que KATIA explore a multipropriedade comercialmente, e a simples possibilidade contratual de obtenção de renda com a locação das frações não desnatura a condição de consumidora. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que a destinação econômica eventual não afasta o enquadramento consumerista quando ausente a habitualidade profissional. Incide, portanto, o Código de Defesa do Consumidor. O direito de KATIA à rescisão dos contratos é incontroverso no plano do ordenamento jurídico. A Lei 13.786/2018 expressamente reconhece ao adquirente o direito de resolução unilateral de contrato de compra e venda de imóvel, inclusive em regime de incorporação. A controvérsia reside exclusivamente no percentual de retenção aplicável. As rés postulam a retenção de 50% com fundamento no art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/64, invocando o regime de patrimônio de afetação do empreendimento. Essa pretensão não pode ser integralmente acolhida. Ainda que o patrimônio de afetação justifique uma retenção superior à prevista para empreendimentos comuns, a incidência do Código de Defesa do Consumidor impõe o controle judicial de cláusulas que provoquem desequilíbrio manifesto entre as partes. Neste caso concreto, uma retenção de 50% sobre os valores pagos configuraria enriquecimento sem causa das rés, pois as frações de multipropriedade serão renegociadas no mercado, e o empreendimento não suportará, na prática, prejuízo equivalente à metade dos valores recebidos de KATIA. O Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido que o controle de abusividade previsto no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor é compatível com os contratos regidos pela Lei 13.786/2018, admitindo a redução do percentual de retenção quando a cláusula provoque vantagem excessiva ao fornecedor. A retenção de 25% dos valores pagos a título do preço principal é suficiente para indenizar as rés pelas despesas administrativas, operacionais e de oportunidade decorrentes da rescisão, sem onerar desproporcionalmente a consumidora. No que concerne à comissão de corretagem no valor de R$ 7.980,00, sua retenção é legítima. O Quadro Resumo do contrato (Id. 213211397) destaca expressamente esse valor, e o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça firmou que a transferência do ônus da corretagem ao adquirente é válida quando houver informação prévia, clara e adequada sobre o valor e a obrigação, o que os autos demonstram. O serviço de intermediação foi efetivamente prestado, de modo que a pretensão de restituição desse valor não encontra amparo. As arras pagas no montante de R$ 5.408,12 possuem natureza confirmatória, integrando o preço pactuado, e devem compor a base de cálculo da restituição. Não é lícito às rés reter cumulativamente as arras e a cláusula penal de 25%, pois isso implicaria dupla penalização pela rescisão. As arras confirmatórias, em caso de inadimplemento ou resilição pelo comprador, integram-se ao cálculo da retenção prevista contratualmente, não podendo ser apartadas para fins de retenção adicional. Assim, a base de cálculo da restituição corresponde ao total pago por KATIA, deduzida a comissão de corretagem: R$ 30.990,18 menos R$ 7.980,00, resultando em R$ 23.010,18. Sobre esse valor, as rés têm direito a reter 25%, o que equivale a R$ 5.752,55. O montante a ser restituído a KATIA é, portanto, de R$ 17.257,63. A correção monetária incidirá pela taxa Selic, índice unificado de atualização e de juros adotado pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.795.982/MG, desde as datas de cada desembolso. Tratando-se de relação de consumo em que a rescisão se impõe por força do desequilíbrio contratual reconhecido judicialmente, a fluência da Selic desde os pagamentos é medida que preserva o poder aquisitivo da consumidora e impede o enriquecimento das rés pelo uso do capital alheio. A tutela provisória deferida (Id. 210282971) fica confirmada em caráter definitivo, tornando-se desnecessária a exigibilidade das parcelas vincendas, que se extinguem com a rescisão ora declarada. Por essas razões, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, para: declarar rescindidos os dois instrumentos de promessa de compra e venda celebrados entre as partes relativos às cotas 15 (BL02, Ap. 0313) e 02 (BL02, Ap. 0315) do empreendimento "Porto 2 Life Resort"; condenar as rés, solidariamente, a restituir à parte autora o valor de R$ 17.257,63 (dezessete mil, duzentos e cinquenta e sete reais e sessenta e três centavos), com atualização pela taxa Selic desde as datas de cada desembolso, nos termos do REsp 1.795.982/MG; confirmar em caráter definitivo a tutela provisória concedida (Id. 210282971), mantendo a suspensão da exigibilidade de quaisquer parcelas vincendas decorrentes dos contratos rescindidos e a vedação de inscrição do nome da parte autora em cadastros de inadimplentes em razão das dívidas ora extintas, tornando sem efeito a multa cominatória anteriormente fixada; e condenar as rés ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, observada a compensação devida em razão da sucumbência recíproca quanto à parcela do pedido não acolhida, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. A gratuidade de justiça concedida à parte autora (Id. 210282971) fica mantida. Em caso de interposição de embargos declaratórios, façam-me os autos conclusos para análise e deliberação. Interposto recurso de apelação, por quaisquer das partes, intime-se o recorrido, através de advogado, para ofertar contrarrazões ao recurso de apelação interposto no prazo de 15 dias. Na hipótese de o apelado interpor apelação adesiva, intime-se o apelante, por meio de seu patrono, para apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias. Cumpridas as determinações mencionadas acima, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco para processamento do (s) recurso (s) interposto (s), independentemente de juízo de admissibilidade, nos moldes do artigo 1.010, §3º do CPC. Ultimadas as medidas, transitada em julgada a sentença e inexistindo requerimentos adicionais, arquivem-se os autos. Intimem-se. 10 de julho de 2026. Marcos Antonio Tenório Juiz de Direito
