Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Eunápolis-BA Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Eunápolis-BA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1000610-36.2026.4.01.3310 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: JAQUELINE DA SILVA SANTOS GONDIM e outros REPRESENTANTES POLO ATIVO: MAURICIO GOMES BAHIA DOS SANTOS - BA53433 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA – Tipo A Resolução CJF nº 535/06 RELATÓRIO Trata-se de ação anulatória de alienação fiduciária, com pedido de tutela de urgência, proposta por JAQUELINE DA SILVA SANTOS GONDIM e WASHINGTON SANTOS GONDIM em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando a concessão de tutela jurisdicional para suspensão dos leilões extrajudiciais e nulidade do procedimento de expropriação do imóvel. Segundo os elementos de informação presentes nos autos, a parte autora deixou de honrar algumas parcelas de financiamento junto a CEF, sendo certo que, em 22/12/2025, a parte ré consolidou a propriedade do imóvel, em virtude do inadimplemento. Conforme aduz, foi surpreendida com a informação de que a CEF já havia marcado leilão extrajudicial para venda a terceiros. Sustenta que o leilão padece de vício que o inquina de nulidade, uma vez que não foi notificada para purgar a mora, tendo em vista que reside na cidade de Alagoinhas/BA e que as notificações foram encaminhadas para o endereço do imóvel em questão, localizado em Eunápolis/BA. O despacho id. 2251047238 postergou a análise do pedido de antecipação de tutela e determinou a citação da demandada. Citada, a CEF apresentou a contestação id. 2252436953. A autora ofereceu a réplica id. 2255978586. Decido. FUNDAMENTAÇÃO JULGAMENTO ANTECIPADO De início, não vislumbro a necessidade de produção de outras provas, tendo em vista que a prova documental já presente nos autos é suficiente para o deslinde da controvérsia, sendo cabível o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC). MÉRITO Convém destacar que a parte requerente celebrou com a CEF um contrato de mútuo com obrigações e alienação fiduciária, nos moldes previstos na Lei nº 9.514/97, instrumento normativo que, em seus arts. 26 e 27, com respectivos parágrafos, prevê a consolidação do imóvel ao patrimônio jurídico do agente fiduciário como consequência do inadimplemento não quitado em tempo oportuno. A tutela provisória de urgência somente poderá ser concedida quando presentes elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do NCPC). Não vislumbro, no caso em análise, a presença dos requisitos legais acima aludidos, especialmente a probabilidade do direito. Com efeito, a parte demandante celebrou com a CEF um contrato de financiamento para aquisição de imóvel, nos moldes previstos na Lei nº 9.514/97, instrumento normativo que, em seus arts. 26 e 27, com respectivos parágrafos, prevê a consolidação do imóvel ao patrimônio jurídico do agente fiduciário como consequência do inadimplemento não quitado em tempo oportuno. Ora, no contrato de mútuo celebrado, o imóvel é dado em garantia do financiamento, de modo que o devedor fiduciante sabe, desde o princípio, que o inadimplemento conduz a uma situação irreversível de "perda" da propriedade, que já era resolúvel, em favor do agente fiduciário. No mesmo sentido é o art. 1.364, do Código Civil, ao tratar da propriedade fiduciária. Há expressa determinação de venda do bem imóvel a fim de saldar o débito. Diante da escolha já realizada pelo legislador, pouco resta ao Poder Judiciário, que, no caso, deve adotar uma postura de autocontenção: respeitar a subsunção dos fatos narrados, não controvertidos, que indicam a inadimplência (a própria demandante admite o débito), com a consequente consolidação da propriedade para o fiduciário. Quanto aos procedimentos realizados para a consolidação da propriedade, a matrícula do imóvel juntada pela autora, indica que a credora fiduciária requereu a averbação de não purgação da mora por parte da devedora, apresentando notificação, imposto de transmissão e demais documentos, em conformidade com o disposto no art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97. Não merece prosperar a tese de que não foi notificada pessoalmente para purgar a mora, em razão de residir em endereço diverso da notificação endereçada, na cidade de Alagoinhas/BA, uma vez que até que ocorra a extinção da obrigação do contrato garantido por alienação fiduciária, é dever do devedor manter seu endereço atualizado, constituindo o domicílio informação relevante. Assim, a mora decorre do simples vencimento sendo certo que a mera comprovação pelo credor do envio de notificação, por via postal, com aviso de recebimento no endereço do devedor indicado no contrato se constitui de prova de ciência de purgação da mora. Portanto, a alegação da parte demandante de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, não merece prosperar. Ademais, para análise da verossimilhança das alegações da parte autora, imprescindível o processo administrativo relativo ao leilão extrajudicial que se busca suspender, a fim de que seja apurada eventual descumprimento, pelo credor, ora réu, de formalidade legalmente exigível na espécie, sendo certo que a demandante não providenciou a juntada da referida documentação. Assim, não se pode admitir que a parte autora, lastreada em alegação de descumprimento de formalidade, permaneça indefinidamente no imóvel sem nada despender, seja porque é legítimo o direito do agente financeiro de buscar a satisfação dos seus créditos, ou em consideração ao equilíbrio do sistema financeiro e a todos os que procuram honrar com suas obrigações pontualmente. Nesse sentido, destaco os seguintes precedentes: ADMINISTRATIVO. SFH. CONTRATO DE MÚTUO. EXECUÇÃO EXTRA JUDICIAL. DECRET O - LEI N . º 7 0/66. CONSTITUCIONALI DADE. PURGAÇÃO DA M ORA. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. - Não podem ser acatadas teses formais do autor, no sentido de que não foi notificado para purgar a mora, quando a prova dos autos mostra que ele sempre esteve ciente da situação. Autor que pagou poucas prestações e continuou a residir no imóvel gratuitamente por longo tempo. Posição sem amparo na prova dos autos e contrária à boa fé objetiva. - Apelo desprovido (TRF 2ª Região, 6ª Turma Esp., AC 335297/RJ, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto de Castro, DJU de 10.02.2009, p. 72). DIREITO ADMINISTRATIVO. PROCESSO CIVIL. SFI. CONTRATO HABITACIONAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE POR INADIMPLEMENTO. NOTIFICAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. 1. A sentença, acertadamente, negou a suspensão de leilão do imóvel objeto do contrato; e a anulação das averbações que consolidaram a propriedade fiduciária em favor da Caixa, convencido o juízo da regularidade no procedimento adotado pela apelada. 2. O Contrato por Instrumento Particular com Alienação Fiduciária em Garantia a que se refere o julgado está inserido no Sistema Financeiro de Habitação; data de 31/08/2005; estabelece, entre outros, o prazo de 240 meses; taxa de juros de 12,5% + TR; amortização e atualização do saldo devedor pelo Sistema SAC e execução, em caso de falta de pagamento, em conformidade com a Lei nº 9.514/1997. 3. Os autores pagaram apenas 1 (uma) prestação, tornando-se inadimplentes desde setembro de 2005, sem jamais consignar qualquer valor, mesmo sete anos depois, quando o imóvel já se encontrava em propriedade da Caixa, e tudo a pretexto de que não foi formal e pessoalmente intimada. 4. As formalidades legais não se prestam para favorecer devedor recalcitrante, que não demonstra boa-fé no trato de suas relações contratuais e a prova dos autos revela à saciedade que sempre esteve ciente da tramitação do procedimento de notificação para purgar a mora. 5. A notificação foi enviada ao endereço do imóvel, lembrando aos devedores, como se precisasse, que estavam inadimplentes e, em persistindo o não pagamento, a propriedade do imóvel passaria para a Caixa. 6. As partes devem agir com lealdade e boa-fé, conforme determina o art. 14 do CPC. Na hipótese, os apelantes juntaram a referida notificação em outro processo, onde requeriam a anulação de um suposto protesto, demonstrando que estavam cientes da mora. Contudo, na expectativa de não serem descobertos, alegam, levianamente, não terem sido informados, restando evidente a litigância de má-fé que, por ora, é combatida com multa no patamar de 1%, na forma do art. 18 do CPC. 7. Pela teoria da distribuição do ônus da prova, que relativiza a regra rígida do art. 333 do CPC, a incumbência da sua produção é de quem tem melhores condições de esclarecer e demonstrar a verdade sobre o ocorrido. 8. Apelação desprovida (TRF2, Processo 00071542620114025001, Rel. Des. Federal WILLIAM DOUGLAS, DJ de 20/05/2013). Por fim, descabe falar em nulidade por ausência de notificação acerca do leilão extrajudicial de imóveis financiados na forma da Lei nº 9.514/97. Com efeito, por ocasião do leilão de que trata o art. 27 da Lei n. 9.514/97 o imóvel não pertence mais ao patrimônio do devedor fiduciante, razão pela qual desnecessária qualquer notificação ao fiduciante quanto a sua realização. Confira-se, a propósito, o seguinte julgado: PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. 1. Lide envolvendo o pedido de declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo autor, em que houve a consolidação da propriedade do bem em nome da CEF. Alegou o demandante não ter sido pessoalmente intimado para a purga da mora, requisito previsto na Lei n. 9.514/97. 2. Demonstrado o cumprimento do disposto no artigo 26 da Lei 9.514/97, sendo o devedor notificado pessoalmente para a purga da mora por intermédio do oficial do Registro de Imóveis, não havendo qualquer ilegalidade neste tocante. 3. A ausência de assinatura do devedor não pode ser obstáculo à notificação procedida, uma vez que, como afirmado na certidão, foi o mutuário cientificado recebeu a contrafé, negando-se a exarar seu ciente. A comprovação de que as comunicações de inadimplemento foram entregues no endereço do imóvel denotam a ciência da parte. Precedente: STJ, 4ª Turma, AgRg no AREsp 128016, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 25.6.2012. 4. A averbação, pelo oficial do Registro de Imóveis, da notificação e constituição do devedor em mora e da consolidação da propriedade em nome da fiduciária, diante do decurso de prazo sem a purgação da mora, comprova o atendimento ao disposto no art. 26, §§ 1º e 7º, da Lei n. 9.514/97. 5. Com a consolidação da propriedade em nome da CEF, não subsiste mais a relação contratual. Na forma do art. 27 da Lei n. 9.514/97, a credora promoverá a alienação do bem por leilão público, no prazo de 30 dias, não havendo previsão legal que determine a intimação do ex-mutuário das datas de sua realização. 6. Apelação não provida (TRF2, 8ª Turma Especializada, AC 01541785920154025117, Rel. Des. Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJ de 31/08/2016). Não merece prosperar, ainda, qualquer argumentação de surpresa com a realização de leilão do imóvel tendo em vista o longo lapso temporal desde o início de sua inadimplência. Ademais, ainda que a ré não tenha juntado aos autos o procedimento de expropriação do imóvel, verifica-se que a autora não instruiu a inicial com elementos mínimos que possibilitem verificar a verossimilhança de suas alegações, tampouco há indícios de que tenha sido obstada de acessar os autos do procedimento administrativo de expropriação pela CEF e, aliás, a autora sequer alega dificuldade em tal sentido. Nesse contexto, não é possível vislumbrar amparo legal para o acolhimento da pretensão deduzida na inicial. DISPOSITIVO Diante do exposto, INDEFIRO O PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA E JULGO IMPROCEDENTES os pedidos da petição inicial, com fundamento no art. 487, I, do CPC/2015. Condeno a autora ao pagamento dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, §6º, do CPC/2015. Ressalto, porém, que as obrigações decorrentes da sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta sentença, a parte interessada demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações da beneficiária (art. 98, §3º, do NCPC). Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Eunápolis/BA, data da assinatura. PABLO BALDIVIESO JUIZ FEDERAL TITULAR Vara única da Subseção de Eunápolis/BA
