Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Castanhal-PA Sentença Tipo A 1012948-40.2025.4.01.3904 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA LUCIA ARAUJO DO NASCIMENTO, NILSON OLIVEIRA DA SILVA JUNIOR Advogado do(a) AUTOR: FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL - CE18523-B REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de adjudicação compulsória, ajuizada por MARIA LUCIA ARAUJO DO NASCIMENTO e NILSON OLIVEIRA DA SILVA JUNIOR em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando a regularização da propriedade do imóvel situado no conjunto habitacional Japiim, em Castanhal/PA, adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. A parte autora relata que firmou contrato de Compra e Venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida e que, em 26 de setembro de 2023, foi beneficiada com a portaria do Ministério das Cidades n. 1.248, que isenta de pagamento os beneficiários que recebam Bolsa Família, BPC, e aqueles mutuários que já tenham pago ao menos 60 parcelas do financiamento. "Porém, ao buscar junto a Ré e ao cartório de registro de imóveis a documentação necessária para a transferência do imóvel para seu nome, a parte autora foi surpreendida com a impossibilidade de fazê-lo. Isto porque a Ré não realizou nenhum registro dos imóveis do referido condomínio". Relata ter formulado requerimentos administrativos à Caixa, sem obter resposta. Defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, requerendo a inversão do ônus da prova, e sustenta o direito à adjudicação compulsória nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e do art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937. Requer, assim, a averbação do contrato, a baixa da alienação fiduciária e a outorga da escritura definitiva. Ao final, pleiteia "Sejam JULGADOS PROCEDENTES TODOS OS PEDIDOS requeridos na presente lide, para determinar que a ré averbe o contrato celebrado com a parte autora e baixa na alienação fiduciária, às suas expensas, especialmente em relação aos eventuais impostos de transmissão, em prazo a ser determinado por Vossa Excelência, sob pena de multa diária a ser revertida em favor da autora, e, após registrado o contrato, sejam entregues à parte autora os documentos necessários para a transferência do imóvel ao seu nome;". Juntou documentos. Apresentada emenda a petição inicial para corrigir o polo ativo com a inclusão de NILSON OLIVEIRA DA SILVA JUNIOR. Em contestação (ID 2246623700), a CEF arguiu preliminar de perda do objeto, sustentando que, com a publicação da Portaria do Ministério das Cidades nº 1248/2023, o contrato se encontra liquidado/quitado. Apresentou impugnação ao valor da causa, enfatizando que a jurisprudência é pacífica ao estabelecer que, em ações de adjudicação compulsória, o valor da causa deve corresponder ao valor contratual do imóvel, e não ao valor de mercado, pelo que "requer a fixação do valor da causa em R$ 55.097,55 (cinquenta e cinco mil, noventa e sete reais e cinquenta e cinco centavos)". No mérito, defendeu a inexistência de ato ilícito e de nexo causal, razão pela qual não haveria que se falar em responsabilidade civil ou em dever de indenizar. Requereu a total improcedência da ação. Réplica apresentada. Vieram os autos conclusos. É o relatório do necessário. Fundamento. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente considero que o presente feito comporta julgamento antecipado do mérito. A questão é unicamente de direito, comportando o julgamento antecipado nos termos do art. 355 do CPC. DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA O Código de Processo Civil, em seu art. 292, §3º, autoriza que o juiz corrija, de ofício e a qualquer tempo, o valor da causa, quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor. No entanto, o proveito econômico almejado pela Autora, que é a aquisição da propriedade plena do imóvel e a superação da mora registral, não se confunde com o valor histórico do contrato. A alegação da Autora de que o valor atualizado do bem ultrapassa o limite dos 60 (sessenta) salários mínimos é razoável, pois o valor da causa deve refletir a utilidade econômica pretendida, sobretudo em uma pretensão cumulada de obrigação de fazer e adjudicação compulsória. O valor de R$ 110.000,00, atribuído com base em avaliação de mercado de imóvel similar, demonstra o esforço da Autora em cumprir a regra do art. 292, II, do CPC, que determina que o valor da causa, nas ações que tenham por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação ou rescisão de negócio jurídico, seja o valor do ato ou de sua parte controvertida. Assim, considerando a complexidade da demanda e a razoabilidade do valor atribuído ao proveito econômico atualizado do bem, o valor da causa deve ser mantido, o que afasta a competência do Juizado Especial Federal. DA PRELIMINAR DE PERDA DO OBJETO A empresa pública Demandada arguiu preliminar de perda do objeto, sustentando que, com a publicação da Portaria do Ministério das Cidades nº 1248/2023, o contrato se encontra liquidado/quitado. Todavia, a presente lide tem por objeto, em síntese, o pleito de adjudicação compulsória visando a regularização da propriedade do imóvel por meio do registro do contrato na matrícula do imóvel e baixa da garantia fiduciária, não perpassando por pendências financeiras. Desta feita, rejeito a preliminar em comento. DO MÉRITO Inicialmente, defiro aos autores os benefícios da Justiça Gratuita, nos termos do art. 98 do CPC. No presente feito, postula-se o cumprimento de obrigação de fazer, consistente na averbação do "contrato celebrado com a parte autora e baixa na alienação fiduciária, às suas expensas, especialmente em relação aos eventuais impostos de transmissão". A relação estabelecida entre a Autora e a CEF, na qualidade de agente fiduciário e gestor do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), é tipicamente de consumo, atraindo a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90), conforme Súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça. O mutuário, na condição de destinatário final do serviço de financiamento habitacional, é o elo mais vulnerável da cadeia. Conforme a petição inicial, um dos pedidos formulados era a entrega do contrato de promessa de compra e venda. A Autora alega nunca ter recebido cópia do contrato. A entrega de cópia do contrato de compra e venda firmado com a Autora é um direito fundamental do consumidor, garantido pelo princípio da informação e da transparência, inerente à boa-fé contratual, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90). Assim sendo, determino que a CAIXA disponibilize aos Autores o referido documento, no prazo de 30 (trinta) dias. O contrato de financiamento habitacional, seja ele por alienação fiduciária ou por outro instrumento, impõe ao agente financeiro a obrigação de dar andamento aos trâmites registrais necessários para a constituição da garantia. A Autora invoca a Cláusula 26 do Contrato Padrão que, segundo a Petição Inicial, impõe à CAIXA/FAR a responsabilidade de "proceder ao registro do contrato no Cartório competente e entregar cópia com a certidão de registro ao devedor no prazo máximo de 30 dias". De fato, a responsabilidade pelo registro do contrato competia à CEF, enquanto agente gestor e financeiro designado para operar os contratos no âmbito do FAR e do PMCMV, de modo que a obrigação de adotar as providências necessárias perante o Registro de Imóveis lhe deve ser imputável. A inércia em formalizar os registros configura inadimplemento contratual. No presente caso, observa-se que o contrato de financiamento entabulado pelas partes não chegou a ser averbado juntamente ao Cartório de Registro de Imóveis. Nesse caso, a obrigação de registro do contrato não era da mutuária, mas sim da ré. Registra-se, ainda, que a CAIXA não se desincumbiu do ônus probatório, pois não apresentou documentos ou provas para demonstrar que adotou as providencias necessárias ao registro do contrato no Cartório, de modo a demonstrar possível excludente de responsabilidade por fato de terceiros. Nesse cenário, forçosa a procedência do pedido específico de condenação na obrigação de fazer a averbação do contrato de promessa de compra e venda do imóvel em questão. Por outro lado, a averbação da quitação e a baixa da garantia fiduciária competem ao adquirente, inclusive, por padrão, os contratos fazem constar que: “Até 30 (trinta) dias após a liquidação da dívida, a CAIXA fornecerá o termo de quitação ao(s) DEVEDOR(ES), o qual deverá ser averbado no Registro de Imóveis, sendo as despesas deste ato de responsabilidade do(s) DEVEDOR(ES)". No ponto, o documento de ID 2225462951, corrobora essa assertiva. Quanto à adjudicação compulsória, o Código Civil, nos artigos 1.417 e 1.418, estabelece que: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. (destaquei) A adjudicação compulsória visa suprir a vontade do promitente vendedor que, de forma injustificada, se recusa a outorgar a escritura definitiva após a quitação. No presente caso, não está devidamente demonstrada a recusa da CAIXA. Por meio da notificação extrajudicial de ID 2225463445, bem como o documento de ID 2225462951, a parte autora não formula pedido de outorga da escritura definitiva de compra e venda. Portanto, do conjunto probatório não se vislumbra uma resistência injustificada ou de má-fé da CEF quanto a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Ainda que a ausência de registro do contrato seja entendido como um impedimento fático/jurídico, não há que se falar em recusa sem requerimento específico prévio da parte interessada. Assim, o pleito de adjudicação compulsória não merece acolhimento. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora para CONDENAR a CEF a: 1) promover, no prazo de 30 (trinta) dias, os atos necessários ao registro do contrato no Cartório competente, bem como a fornecer cópia com a certidão do referido registro à parte autora, no prazo de 30 dias, este a contar da finalização do ato registral. 2) disponibilizar aos Autores cópia do contrato de promessa de compra e venda, no prazo de 30 (trinta) dias. Tendo em vista a sucumbência mínima da parte demandada, condeno os autores ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa, tendo em vista a gratuidade de justiça deferida. Caso interposto recurso de apelação, oportunize-se o contraditório. Após, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Transcorrido o prazo para eventual recurso, arquivem-se os autos com a baixa correspondente. Castanhal, data e assinatura eletrônicas. Juíza Federal
