Inteiro teor
Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem cumulada com pedido indenizatório ajuizada por MARCELO SABAT DOS SANTOS em face de TAÍS SAMPAIO BAIA CONDE, JULITA MACHADO SAMPAIO e RODRIGO BERTOLLO, com fundamento nos arts. 722 e seguintes do Código Civil. Narra o autor, corretor de imóveis inscrito no CRECI/RJ sob o nº 68.327, que em 15/04/2023 foi procurado pela primeira ré, Taís, para intermediar a alienação do apartamento nº 304, bloco A2, situado na Av. Ataulfo de Paiva nº 50, Leblon, de propriedade de sua genitora, a segunda ré, Julita. Afirma que, em 18/04/2023, realizou a avaliação do bem, produziu fotografias e vídeos e promoveu sua divulgação; que, no mesmo dia, ofertou o imóvel ao terceiro réu, Rodrigo Bertollo, com quem já negociara anteriormente, agendando visita para 19/04/2023, ocasião em que, desde logo, cientificou a primeira ré do nome e do perfil do interessado. Sustenta que conduziu integralmente as tratativas subsequentes - obtenção de certidão de ônus reais (cujo custo adiantou, sendo posteriormente reembolsado pela primeira ré), orientação quanto à regularização registral e sucessória do bem, transmissão recíproca de propostas e contrapropostas - , tendo as partes convergido para o preço de R$ 1.010.000,00, ao qual o autor anuiu renunciando a R$ 10.000,00 de sua comissão para viabilizar o fechamento em R$ 1.000.000,00. Aduz que, alcançado o consenso, os réus cessaram abruptamente as comunicações e concluíram o negócio à sua revelia, valendo-se de interposta pessoa: conforme traslado de escritura pública lavrada em 08/12/2023 no 24º Ofício de Notas, o imóvel foi adquirido por NICOLE WERNECK DE OLIVEIRA BERTOLLO, filha do terceiro réu, por ele representada no ato notarial, exatamente pelo preço de R$ 1.000.000,00. Requer a condenação das rés ao pagamento de R$ 50.000,00 (5% sobre o preço), bem como a condenação solidária de todos os réus ao pagamento de R$ 20.000,00 a título de danos morais. Com a inicial vieram os documentos de ID. 132819323 Deferida a gratuidade de justiça ao autor (decisão do Id. 133843295). As rés Julita e Taís apresentaram contestação com reconvenção no ID. 219731238, na qual: impugnam a gratuidade deferida ao autor; suscitam a ilegitimidade passiva de Taís, por não ser proprietária do bem; no mérito, alegam inexistência de contrato escrito e de cláusula de exclusividade, sustentando que a minuta elaborada pelo autor jamais foi assinada; afirmam que a venda foi intermediada pela empresa PRIVILÉGIO IMÓVEIS, com quem a proprietária firmou contrato de corretagem em 23/05/2023, tendo-lhe sido paga comissão de R$ 30.000,00, com quitação plena; invocam precedente do STJ segundo o qual a mera aproximação não gera direito à comissão; e em reconvenção, pleiteiam indenização de R$ 20.000,00 por danos morais, ao argumento de litigância temerária contra pessoa idosa, requerendo ainda gratuidade de justiça e prioridade na tramitação. O réu Rodrigo Bertollo contestou separadamente no ID. 219507293, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, ao fundamento de que a remuneração do corretor é devida pelo comitente; no mérito, nega a condição de investidor imobiliário, atribui sua presença no condomínio à administração de imóveis de terceiros por plataforma de locação por temporada, sustenta a inexistência de dano moral e requer a condenação do autor por litigância de má-fé (arts. 79 e 80 do CPC). Réplica apresentada no ID. 257726332. As rés Tais e Julita declararam que não pretendiam produzir outras provas (ID. 300689589). O autor promoveu a juntada da cópia do instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel, firmado pelos réus (ID. 300764480). É o relatório. DECIDO. A controvérsia é essencialmente documental. Os autos estão instruídos com farta prova pré-constituída - diálogos e áudios trocados por aplicativo de mensagens instantâneas entre o autor e a primeira ré, e entre o autor e o terceiro réu; instrumento particular de promessa de compra e venda; contrato firmado com a empresa Privilégio Imóveis; recibo de quitação de comissão; e traslado de escritura pública definitiva. A produção de outros meios de prova, notadamente a testemunhal, nada acrescentaria: os fatos determinantes - quem apresentou o imóvel ao adquirente, quando o fez e em que condições o negócio se ultimou - estão documentalmente demonstrados e, em larga medida, confessados nas próprias manifestações defensivas. Impõe-se, pois, o julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do CPC. Registre-se, desde logo, a plena eficácia probatória das mensagens eletrônicas e dos arquivos de áudio acostados. A jurisprudência é assente no sentido de que os diálogos travados por aplicativos de mensagens prescindem de ata notarial para produzirem força probante, competindo à parte contra quem produzidos lhes impugnar especificamente a autenticidade ou o conteúdo (art. 428 do CPC) - o que, no caso, não ocorreu. As rés não negaram a autoria das falas, não impugnaram as transcrições, não alegaram adulteração: limitaram-se a sustentar que tais tratativas não teriam sido determinantes. Aplica-se, portanto, o art. 341 do CPC: os fatos não impugnados especificamente presumem-se verdadeiros. Na peça de resposta, a parte ré formulou impugnação ao benefício da gratuidade de justiça. O art. 99, (sec)3º, do CPC estabelece presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural. Trata-se, é certo, de presunção relativa, podendo o juiz indeferir o benefício quando houver, nos autos, elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais (art. 99, (sec)2º, do CPC), na esteira do Verbete Sumular nº 39 do TJRJ. Ocorre que a impugnação das rés é genérica. Não apontam as impugnantes qualquer elemento concreto - patrimônio, movimentação financeira, padrão de vida ostensivo - capaz de infirmar a declaração do autor. Limitam-se a afirmar que a declaração de imposto de renda estaria incompleta. Ora, a inversão pretendida é inadmissível: cabe ao impugnante produzir prova apta a desconstituir a presunção legal, e não ao beneficiário refazer, ad infinitum, a demonstração de sua hipossuficiência. O precedente invocado (Agravo de Instrumento nº 0022745-95.2025.8.19.0000, 13ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Gilberto Matos) versa hipótese diversa - descumprimento de determinação judicial expressa de juntada documental - , o que aqui não se verifica. Ademais, é intuitivo que a pretensão do autor tem por objeto justamente a verba alimentar que alega lhe haver sido sonegada, circunstância que reforça, e não infirma, a alegação de estreiteza financeira. Mantenho o benefício deferido no Id. 133843295, restando prejudicado o pedido de aplicação da multa do art. 100, parágrafo único, do CPC. Defiro à ré/reconvinte JULITA MACHADO SAMPAIO a gratuidade de justiça. A documentação acostada demonstra que sua renda se resume a benefício previdenciário no valor de um salário mínimo, situação que atrai, ademais, a isenção objetiva do art. 17, X, da Lei Estadual nº 3.350/1999, aplicável aos maiores de 60 anos com rendimentos de até 10 salários mínimos, na linha do que decidiu este Tribunal (Agravo de Instrumento nº 0018132-03.2023.8.19.0000, Rel. Des. Mauro Pereira Martins, 21ª Câmara de Direito Privado, j. 06/07/2023; Agravo de Instrumento nº 0016932-92.2022.8.19.0000, Rel. Des. Gabriel de Oliveira Zefiro, 19ª Câmara Cível, j. 12/07/2022). Defiro, igualmente, a prioridade de tramitação, na forma do art. 1.048, I, do CPC, por contar a ré com mais de 60 anos de idade. Anote-se. Na contestação, a ré Taís argui a sua ilegitimidade passiva. A legitimidade para a causa se afere in statu assertionis, à luz da relação jurídica deduzida na petição inicial. E, no caso, o autor imputa à primeira ré a condição de contratante direta dos serviços de corretagem - o que basta para situá-la no polo passivo. Mais que isso: o exame do acervo probatório revela que a alegação de estranheza ao vínculo é frontalmente contrariada pela realidade dos autos. Foi Taís quem procurou o autor em 15/04/2023 ("Entro em contato para a venda do apt"); foi Taís quem agendou a avaliação e as visitas; foi Taís quem recebeu do autor a certidão de ônus reais e o reembolsou do respectivo custo; foi Taís quem negociou preço, sinal, prazos de desocupação e forma de pagamento; foi Taís quem, textualmente, assegurou ao autor prioridade na intermediação ("você está com o ok, não tem nenhum corretor nada à sua frente, a prioridade é sua"); e foi Taís quem discutiu com o autor o percentual da corretagem ("vamos dizer que seja cinco por cento de venda"). Não se trata, portanto, de terceira estranha à relação, mas de efetiva comitente, que atuou em nome próprio e no interesse da genitora, em regime que a doutrina identifica como mandato tácito - admitido pelo art. 656 do Código Civil - e que, no plano da eficácia perante terceiros de boa-fé, é reforçado pela teoria da aparência. A própria contestação conjunta das rés, subscrita pelos mesmos patronos, com idêntica versão dos fatos e sob idêntico interesse, corrobora a unidade de atuação. Registre-se, por relevante, que a segunda ré, Julita - proprietária tabular - jamais desautorizou a atuação da filha, jamais comunicou ao autor a inexistência de poderes, e se beneficiou integralmente do resultado da intermediação. Quem colhe o proveito do negócio não pode, seletivamente, repudiar o vínculo que o produziu (nemo potest venire contra factum proprium). Rejeito, por tais fundamentos, a preliminar de ilegitimidade passiva. Rejeito, igualmente, a arguição de ilegitimidade passiva deduzida pelo réu Rodrigo. O autor não formulou contra o terceiro réu pedido de comissão - como expressamente reconhece o item 3 da inicial, dirigido apenas às rés primeira e segunda. Contra Rodrigo Bertollo se dirigiu, tão somente, pedido solidário de indenização por dano moral, fundado em alegado ato ilícito consistente na violação dos deveres laterais de lealdade. Sob a teoria da asserção, tal alegação é suficiente para legitimá-lo passivamente: a existência, ou não, do ilícito e do dano é matéria de mérito, e como tal será apreciada adiante. Rejeito, portanto, a preliminar. O contrato de corretagem vem disciplinado no art. 722 do Código Civil, que o define pela obrigação assumida por alguém, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou dependência, de obter para outrem um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Trata-se, na precisa lição de PAULO NADER, de ajuste em que o mediador se compromete a envidar esforços de aproximação do comitente com terceiro, sendo a retribuição condicionada à eficácia do trabalho desenvolvido (NADER, Paulo.Curso de Direito Civil- Contratos, vol. 3). É contrato bilateral, oneroso, consensual e acessório, cuja nota característica reside na aleatoriedade da remuneração. E é contrato não solene. Como leciona CARLOS ROBERTO GONÇALVES, a corretagem dispensa forma especial, bastando o acordo de vontades, demonstrável por qualquer meio - entendimento verbal, telefone, correspondência escrita ou quaisquer outras formas de comunicação (GONÇALVES, Carlos Roberto.Direito Civil Brasileiro, vol. 3). No mesmo sentido se posiciona SÍLVIO DE SALVO VENOSA, ao registrar que a ausência de instrumento escrito não desnatura o vínculo, apenas desloca a controvérsia para o terreno probatório. Daí a absoluta irrelevância do argumento central da defesa. A tese de que "o autor não apresentou contrato escrito de corretagem" não aproveita às rés: a lei não exige contrato escrito. Exige-se, isto sim, a demonstração do ajuste - e essa demonstração, no caso, é cabal. Neste aspecto, os autos comprovam, de forma inequívoca: o contato inaugural partido da primeira ré, em 15/04/2023, para expressa finalidade de venda do apartamento; a execução dos atos típicos da corretagem pelo autor: avaliação formal do bem, produção de material fotográfico, divulgação, obtenção de certidão de ônus reais mediante desembolso próprio (posteriormente reembolsado pela ré, o que constitui reconhecimento inequívoco da relação profissional), consultoria sobre a situação registral e sucessória do imóvel e condução das negociações; o ajuste do percentual da comissão em 5%, admitido pela primeira ré em áudio e reiterado por escrito quando descreve a forma de recebimento proporcional aos pagamentos do comprador; a oferta do imóvel ao terceiro réu em 18/04/2023, com envio de fotografias, e a visita realizada em 19/04/2023, acompanhada pelo autor; a imediata comunicação à comitente, no mesmo dia, do nome e do perfil do interessado ("o nome dele é Rodrigo"; "ele já tem imóvel aqui"), circunstância que, com precisão cirúrgica, fixou documentalmente a autoria da aproximação; a evolução das tratativas, com propostas e contrapropostas transmitidas pelo autor, culminando na convergência quanto ao preço de R$ 1.000.000,00 e às condições de sinal e desocupação; a anuência expressa da comitente, verbalizada em áudio ("eu te dou o ok sim"; "a prioridade é sua"). Está, pois, plenamente configurado o contrato de corretagem entre o autor e as rés. Superada a questão da existência do vínculo, cumpre enfrentar o núcleo da controvérsia: a atuação do autor foi a causa eficiente do negócio efetivamente celebrado? A resposta é afirmativa. Dispõe o art. 725 do Código Civil que a remuneração é devida ao corretor uma vez conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. E o art. 727 arremata: dispensado o corretor, se o negócio se realizar posteriormente como fruto de sua mediação, a corretagem lhe será devida - solução que se estende à hipótese de conclusão após o decurso do prazo contratual, desde que por efeito de seus trabalhos. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que é devida a comissão por intermediação imobiliária quando os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, sendo irrelevante que a execução ou a formalização venham a ocorrer sem sua presença física. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA. (...) 4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02. 5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade. (...) (STJ - REsp 1.783.074/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, 3ª Turma, j. 12/11/2019, DJe 21/11/2019) Em julgamento recente, a Terceira Turma do STJ reafirmou e ampliou essa diretriz, ao reconhecer o direito à comissão integral em favor de corretora cuja atuação inicial promoveu a aproximação entre vendedor e comprador, ainda que o negócio tenha sido ultimado sem a sua participação e em condições distintas das originalmente ofertadas. Consignou-se, na ocasião, que a corretagem é contrato bilateral, oneroso e consensual, em que ao comitente incumbe remunerar o profissional sempre que bem-sucedida a aproximação por ele promovida, não se podendo subestimar o trabalho inicial que constitui o elemento deflagrador da formalização do negócio (STJ - REsp 2.165.921/SP, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, 3ª Turma, DJe 24/06/2025). Idêntica é a orientação deste Egrégio Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. (...) CONTRATO DE CORRETAGEM QUE IMPÕE OBRIGAÇÃO DE RESULTADO, DE MANEIRA QUE A REMUNERAÇÃO SERÁ DEVIDA QUANDO O CORRETOR PROMOVER A APROXIMAÇÃO ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR E OBTIVER O RESULTADO ÚTIL COM A ALIENAÇÃO DO BEM. AINDA QUE A COMPRA E VENDA NÃO TENHA SE REALIZADO IMEDIATAMENTE APÓS A VISITA DO IMÓVEL (...) APROXIMAÇÃO E INTERMEDIAÇÃO INICIAL, MEDIANTE O AGENDAMENTO E A VISITAÇÃO, QUE FORAM RELEVANTES, SENÃO CRUCIAIS, PRIMEIRO, PARA LEVAR A OFERTA AO CONHECIMENTO DA CLIENTE/INTERESSADA, SEGUNDO, PARA A EFETIVA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. (...) (TJRJ - Apelação nº 0052815-70.2017.8.19.0002, Rel. Des. MARCIA FERREIRA ALVARENGA, Oitava Câmara de Direito Privado, j. 24/04/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. (...) NEGÓCIO QUE NÃO FOI "INICIADO E CONCLUÍDO DIRETAMENTE ENTRE AS PARTES", COMO PREVISTO NO ART. 726 DO CÓDIGO CIVIL, ÚNICA SITUAÇÃO QUE PERMITIRIA AO COMPRADOR NÃO REMUNERAR O CORRETOR. CONFIGURAÇÃO DA HIPÓTESE PREVISTA NO ART. 727 DO CÓDIGO CIVIL (...) EMBORA INEXISTA CONTRATO FORMAL ASSINADO PELAS PARTES, É CERTO QUE A COMPRADORA TEVE O PRIMEIRO CONTATO COM O IMÓVEL POR MEIO DE CORRETOR DA EMPRESA APELANTE (...) (TJRJ - Apelação nº 0004406-24.2017.8.19.0209, Rel. Des. LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES, Vigésima Câmara de Direito Privado, j. 17/04/2024) Direito Civil. Ação de cobrança de comissão de corretagem. (...) Provas que apontam pelo liame subjetivo entre o comprador da posse e o indicado pelo corretor. Aproximação útil que uma vez constatada impõe o pagamento da comissão de corretagem. Aplicação do Artigo 725 e 726 do Código Civil. Precedentes do c. STJ. (...) (TJRJ - Apelação nº 0011669-62.2016.8.19.0203, Rel. Des. ADOLPHO CORREA DE ANDRADE MELLO JUNIOR, Décima Quarta Câmara de Direito Privado, j. 16/04/2024) Transpondo a diretriz para o caso concreto, a cronologia é decisiva: | Data | Fato | | 15/04/2023 | Primeira ré procura o autor para venda do imóvel | | 18/04/2023 | Autor avalia o bem e oferta o imóvel a Rodrigo Bertollo, com envio de imagens | | 18/04/2023 | Autor comunica à comitente o nome do interessado ("o nome dele é Rodrigo") | | 19/04/2023 | Visita ao imóvel, agendada e acompanhada pelo autor | | abr-mai/2023 | Tratativas de preço conduzidas pelo autor; obtenção da certidão de ônus reais; consenso em R$ 1.000.000,00 | | 23/05/2023 | Contrato com a Privilégio Imóveis e, na mesma data, promessa de compra e venda com recibo de sinal | | 08/12/2023 | Escritura definitiva: comprador é a filha do terceiro réu, por ele representada; preço de R$ 1.000.000,00 | Ou seja: trinta e quatro dias separam a visita promovida pelo autor da assinatura do instrumento de promessa e do pagamento do sinal. E o bem foi alienado exatamente pelo preço por ele negociado - R$ 1.000.000,00 - , exatamente ao núcleo familiar do interessado por ele apresentado. Não há, nos autos, uma única linha que explique como a alegada segunda corretora teria, do nada e em tão exíguo intervalo, localizado precisamente o mesmo comprador, com quem o autor já mantinha tratativas documentadas havia mais de um mês. A coincidência integral de comprador, preço e condições afasta qualquer hipótese de fortuito e revela que a intervenção da Privilégio Imóveis foi meramente instrumental e sobreposta, destinada a conferir aparência de regularidade a negócio cuja causa eficiente já estava consumada. Não se está, aqui, diante de "mera aproximação" - hipótese versada no precedente invocado pelas rés (AgInt no AREsp 2.239.381/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva). A distinção é essencial: naquele julgado, o corretor se limitara a apresentar as partes, sem participação no ajuste dos elementos do negócio. Aqui, ao contrário, o autor avaliou o bem, divulgou-o, selecionou e apresentou o comprador, saneou a documentação, transmitiu propostas, ajustou o preço final e renunciou a parcela da própria remuneração para viabilizar o fechamento. O resultado útil não foi apenas alcançado - foi integralmente construído pelo autor e, depois, apropriado pelos réus. Incide, no caso, o art. 727 do Código Civil. O argumento defensivo de que inexistia exclusividade se mostra irrelevante para o deslinde da causa. A exclusividade, prevista no art. 726 do Código Civil, opera em favor do corretor: ajustada, garante-lhe a remuneração integral ainda que o negócio se realize sem a sua mediação, salvo prova de inércia ou ociosidade. Sua ausência não exonera o comitente - apenas transfere ao corretor o ônus de demonstrar que o negócio resultou de sua atuação. E esse ônus, como demonstrado no tópico precedente, foi plenamente desincumbido (art. 373, I, do CPC). O que o art. 726 autoriza é que o negócio "iniciado e concluído diretamente entre as partes" não gere comissão - hipótese que aqui manifestamente não se verifica, pois foi o autor, e somente ele, quem colocou comprador e vendedora em contato. De resto, a alegação de inexistência de exclusividade convive mal com a afirmação da própria comitente, registrada em áudio, de que ao autor caberia prioridade, "sem nenhum corretor à frente". Sustentam as rés que a comissão foi paga a terceiro, com quitação plena, ampla, rasa, irrevogável e irretratável, de modo que nova condenação implicariabis in ideme enriquecimento sem causa. O argumento não se sustenta, por três ordens de razões. Primeira. Nos termos do art. 308 do Código Civil, o pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito. Pagamento feito a terceiro não credor não libera o devedor. Se as rés remuneraram profissional que não foi a causa eficiente do negócio, arcarão com as consequências da própria escolha, podendo, se o caso, buscar em via própria e autônoma o ressarcimento do indébito. Segunda. O art. 728 do Código Civil - que determina a divisão igualitária da remuneração quando o negócio se conclui com a intermediação de mais de um corretor - pressupõe atuação conjunta e efetivamente concorrente de ambos na formação do consenso. Não é o caso: a intervenção da Privilégio Imóveis se deu quando o negócio já estava substancialmente formado pela atuação do autor, tanto assim que o contrato de corretagem e o instrumento de promessa com recibo de sinal ostentam a mesmíssima data - 23/05/2023. Contrata-se corretor paraencontrarcomprador; aqui, o comprador já estava encontrado. A hipótese não é de dupla intermediação, mas de substituição formal do intermediário na véspera da assinatura. Terceira. Não há enriquecimento sem causa do autor, mas exatamente o contrário. Enriquecimento sem causa haveria se as rés retivessem, sem contraprestação, o proveito econômico integral de um trabalho profissional que efetivamente lhes foi prestado, aproveitado e do qual se beneficiaram na exata medida do preço obtido. Anote-se, ainda, que a comissão paga à Privilégio Imóveis correspondeu a 3% (R$ 30.000,00), e não aos 5% ajustados com o autor - dado que, longe de socorrer a defesa, sugere que a substituição do intermediário atendeu também a propósito de economia. Merece registro autônomo a circunstância de que, na escritura de 08/12/2023, figura como outorgada compradora NICOLE WERNECK DE OLIVEIRA BERTOLLO, filha do terceiro réu, representada no ato pelo próprio Rodrigo Bertollo, mediante procuração - sendo que parte substancial do preço foi satisfeita por transferências bancárias oriundas de terceiro pertencente ao mesmo núcleo familiar, realizadas em 23/05/2023, 06/07/2023 e 16/08/2023. O terceiro réu, ademais, admite em contestação sua presença habitual no condomínio e sua atividade de administração de imóveis, e, em áudio incontroverso, declara ao autor que negociava a aquisição em conjunto com o irmão ("meu irmão está querendo pegar uma coisa aí"), chegando a propor que o autor reduzisse a comissão para viabilizar o abatimento do preço. A defesa apresentada - de que não seria "investidor imobiliário", mas pessoa que administra imóveis de terceiros - é, para o deslinde da causa, irrelevante. A qualificação profissional do adquirente não é elemento constitutivo do direito à comissão. O que importa é que foi ele quem visitou, negociou e adquiriu o imóvel, ainda que a titularidade formal tenha recaído sobre pessoa de sua família por ele representada. Tal expediente, conjugado à substituição do intermediário e à cessação abrupta do contato com o autor no auge das tratativas, configura violação dos deveres anexos de lealdade, informação e cooperação decorrentes da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), constituindo, na dicção do art. 187 do Código Civil, exercício de direito que excede manifestamente os limites impostos pelo fim econômico e social e pela boa-fé. Não se decreta, contudo, a nulidade do negócio por simulação (art. 167 do Código Civil), providência que sequer foi requerida e que se mostra desnecessária: para o reconhecimento do direito à comissão basta a constatação do nexo causal entre a mediação e o resultado, o que se fez acima. O percentual de 5% (cinco por cento) se encontra demonstrado por áudio específico e é confirmado pela própria primeira ré ao descrever, por escrito, a sistemática de pagamento proporcional ("vamos dizer que seja cinco por cento de venda"). Trata-se, ademais, de percentual compatível com os usos locais para intermediação de imóveis residenciais urbanos e com a tabela de honorários do CRECI/RJ, atendendo ao critério supletivo do art. 724 do Código Civil. Aplicado sobre o preço efetivamente escriturado de R$ 1.000.000,00, resulta a comissão de R$ 50.000,00. Quanto à alegada renúncia de R$ 10.000,00, não há abatimento a operar. A leitura integral do diálogo revela que o autor propôs absorver dez mil reais para reduzir o preço de R$ 1.010.000,00 para R$ 1.000.000,00, viabilizando o fechamento. Consumado o negócio precisamente no patamar reduzido, o sacrifício já se materializou na própria base de cálculo: incidindo a comissão sobre R$ 1.000.000,00, e não sobre R$ 1.010.000,00, o autor já suportou a redução pactuada. Novo abatimento importaria duplo desconto e enriquecimento indevido das rés. Ademais, a concessão foi ofertada em contexto negocial específico - o fechamento com a sua intermediação - , revelando-se juridicamente insustentável que as rés pretendam simultaneamente repudiar o vínculo e aproveitar a liberalidade dele decorrente. A solidariedade não se presume, resultando da lei ou da vontade das partes (art. 265 do Código Civil). No caso, decorre da lei. De um lado, a primeira ré contratou os serviços em nome próprio, assumindo pessoalmente a obrigação de remunerar o corretor; de outro, a segunda ré, proprietária tabular, auferiu integralmente o proveito econômico da intermediação e outorgou pessoalmente a escritura pública. Ambas, ademais, concorreram conjuntamente para o comportamento que frustrou a percepção da verba - a interrupção das tratativas e a formalização do negócio por intermediário substituto. Incide, pois, o art. 942,caput, do Código Civil: sendo mais de um o autor da ofensa, todos respondem solidariamente pela reparação. A solidariedade decorre, igualmente, da unidade da relação obrigacional e do proveito comum, sendo certo que a obrigação de remunerar o corretor é indivisível em sua origem. Respondem, portanto, TAÍS SAMPAIO BAIA CONDE e JULITA MACHADO SAMPAIO, solidariamente, pelo pagamento da comissão. Correção monetária a contar de 08/12/2023, data da lavratura da escritura pública e do vencimento da obrigação, momento em que integralmente aperfeiçoado o resultado útil da mediação. Juros moratórios a partir da citação (art. 405 do Código Civil c/c art. 240 do CPC), por se tratar de obrigação ilíquida sem termo certo pactuado. Observar-se-á, quanto aos índices, o regime do art. 389, parágrafo único, e do art. 406, (sec)1º, do Código Civil, na redação da Lei nº 14.905/2024: para o período anterior a 30/08/2024, correção pelos índices adotados pela Corregedoria Geral de Justiça do TJRJ e juros de 1% ao mês; a partir de 30/08/2024, atualização pelo IPCA e juros correspondentes à taxa legal (Selic deduzido o IPCA), vedada a cumulação. Por mais reprovável que seja a conduta dos réus no plano contratual - e reprovável ela efetivamente é - , o que se tem é inadimplemento de obrigação pecuniária. Frustração de expectativa negocial e privação temporária de verba, ainda que de caráter alimentar, não configuram, por si sós, lesão a direito da personalidade. Aplica-se o Verbete Sumular nº 75 do TJRJ: "O simples descumprimento de dever legal ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura dano moral, salvo se da infração advém circunstância que atenta contra a dignidade da parte." Não há, nos autos, notícia de ofensa à honra objetiva ou subjetiva do autor, de exposição pública vexatória, de imputação desabonadora à sua atuação profissional perante o mercado ou o órgão de classe, tampouco de repercussão que tenha ultrapassado a esfera patrimonial. O bloqueio em aplicativo de mensagens, embora deselegante, insere-se no âmbito da conflituosidade negocial e não atinge, por si, direito de personalidade. Impõe-se cautela redobrada para que a reparação extrapatrimonial não se converta em sanção genérica pelo inadimplemento, sob pena de banalização do instituto. A tutela adequada do prejuízo experimentado pelo autor é, precisamente, a condenação ao pagamento da comissão devida, com os consectários legais - que ora se defere. Rejeito, pois, o pedido de indenização por danos morais, formulado em face de todos os réus. E, por consequência lógica, julgo improcedentes os pedidos deduzidos em face de RODRIGO BERTOLLO, único pleito contra ele dirigido. A reconvinte JULITA MACHADO SAMPAIO funda sua pretensão indenizatória na alegada temeridade do ajuizamento desta ação. Ocorre que, reconhecida a procedência do pedido principal de cobrança, esvazia-se por completo o suporte fático da reconvenção: não há abuso no exercício de direito que a sentença veio a reconhecer como legítimo. O direito de ação é garantia fundamental (art. 5º, XXXV, da CRFB), e seu exercício regular não gera dever de indenizar (art. 188, I, do Código Civil). A responsabilização do demandante pressupõe dolo ou temeridade manifesta - o que aqui inexiste, muito ao contrário. A condição de pessoa idosa da reconvinte, embora atraia a especial proteção do Estatuto da Pessoa Idosa (Lei nº 10.741/2003) - que, com efeito, veda toda forma de negligência, discriminação, violência, crueldade ou opressão (art. 4º) - , não a imuniza contra demandas judiciais legítimas. A tutela especial se dirige à vulnerabilidade, não à irresponsabilidade contratual. Ser demandado em juízo por obrigação efetivamente devida não constitui, sob nenhum ângulo, atentado à dignidade. Rejeito, por esses fundamentos, a reconvenção. Não se vislumbra, tampouco, a conduta de litigância de má-fé. Quanto ao autor, o acolhimento de sua pretensão principal afasta, por completo, a tipificação dos arts. 79 e 80 do CPC. A inclusão do terceiro réu no polo passivo, embora não tenha prosperado, ancorou-se em tese jurídica defensável - a de violação de deveres laterais por terceiro cúmplice - , o que caracteriza exercício regular do direito de postular, e não dedução de pretensão contra fato incontroverso. Quanto às rés, embora as teses defensivas tenham sido integralmente rejeitadas, a resistência se manteve nos limites do contraditório, não se identificando alteração deliberada da verdade dos fatos em grau que justifique a sanção processual. Portanto, rejeito os requerimentos recíprocos de condenação por litigância de má-fé. Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor, extinguindo o processo com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR as rés TAÍS SAMPAIO BAIA CONDE e JULITA MACHADO SAMPAIO, solidariamente, ao pagamento da quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), a título de comissão de corretagem, corrigida monetariamente desde 08/12/2023 e acrescida de juros moratórios desde a citação, observados, quanto aos índices, os critérios fixados na fundamentação desta sentença. JULGO IMPROCEDENTES, por consequência, os pedidos deduzidos em face de RODRIGO BERTOLLO, e JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção proposta por JULITA MACHADO SAMPAIO, extinguindo-a com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC). Na ação principal, em face das rés Taís e Julita, houve sucumbência parcial, tendo o autor decaído da menor parte de seus pedidos. Assim, na forma do art. 86 do CPC, distribuo as custas processuais e honorários de sucumbência na proporção de 70% (setenta por cento) para as rés e 30% (trinta por cento) para o autor. Fixo os honorários advocatícios de sucumbência, vedada a compensação (art. 85, (sec)14, do CPC), em 10% sobre o valor da condenação, atendidos os critérios do art. 85, (sec)2º, do CPC. Na reconvenção, condeno a reconvinte JULITA MACHADO SAMPAIO ao pagamento das custas e de honorários advocatícios em favor do patrono do reconvindo, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à reconvenção. As verbas sucumbenciais a cargo do autor e da ré Julita, beneficiários da gratuidade de justiça, permanecem com a exigibilidade suspensa, na forma do art. 98, (sec)3º, do CPC. Certificado o trânsito em julgado e nada sendo requerido em 15 (quinze) dias, dê-se baixa e arquivem-se. P.R.I.
