Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Três Lagoas Avenida Antônio Trajano, 852, Centro, Três Lagoas - MS - CEP: 79601-002 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000110-14.2026.4.03.6003 AUTOR: LUIZ GUSTAVO MUNIZ DE ARAUJO ADVOGADO do(a) AUTOR: MARCIO RODRIGUES MARIN - MS13674 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: RODRIGO GIRALDELLI PERI - MS16264 SENTENÇA 1. Relatório. Trata-se de ação proposta por LUIZ GUSTAVO MUNIZ DE ARAUJO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a anulação de leilão extrajudicial de imóvel dado em garantia fiduciária, com pedido de tutela de urgência para suspensão dos atos expropriatórios e manutenção da posse do bem até o julgamento final. Relata que firmou contrato de empréstimo no valor de R$ 187.200,00, oferecendo como garantia fiduciária o imóvel residencial matriculado sob nº 93.088, Três Lagoas/MS. Afirma que, após período de adimplemento regular, tornou-se inadimplente em razão de dificuldades financeiras, tendo buscado, sem êxito, a renegociação do débito junto à instituição financeira. Narra que foi surpreendido com a informação de que o imóvel teria sido levado a leilão por diversas vezes, sem ter sido pessoalmente intimado acerca das datas, horários e locais dos certames, tomando conhecimento apenas por meio de terceiros e de editais. Sustenta que os leilões restaram negativos e que o bem passou a ser ofertado para compra direta, sem que lhe fosse oportunizado o exercício do direito de preferência, nem realizadas as averbações pertinentes na matrícula imobiliária. Aduz que a ausência de intimação pessoal invalida todo o procedimento extrajudicial, por violação aos arts. 26 e 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, bem como à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça quanto à imprescindibilidade da ciência pessoal do devedor fiduciante. Argumenta estarem presentes os requisitos da tutela de urgência, diante da probabilidade do direito e do risco de perda do imóvel com eventual arrematação por terceiro. Ao final, requer o deferimento da justiça gratuita e da tutela de urgência para suspender os leilões realizados ou futuros e mantê-lo na posse do imóvel até o julgamento final, ou, subsidiariamente, a intimação da ré para comprovar a regular intimação pessoal, com concessão da medida em caso de não comprovação. Indeferido o pleito de tutela provisória de urgência e deferidos os benefícios da justiça gratuita (ID 556146855). Contestação (ID 563886594). Réplica (ID 575348202). A parte autora informou a interposição de agravo de instrumento distribuído sob o nº 5004153-58.2026.4.03.0000 (ID 576586932), ao qual foi negado provimento (ID 587080032). É o relatório. 2. Fundamentação. A Lei 9.514/97 disciplina o financiamento imobiliário com alienação fiduciária do bem imóvel, destacando-se os principais aspectos relacionados ao inadimplemento contratual. O art. 26 estabelece que “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. A constituição em mora do devedor se opera por meio de diligência do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou pelo correio, com aviso de recebimento (§3º-A), com previsão de intimação por edital na hipótese de o fiduciante ou cessionário estiver em local incerto ou inacessível (§4º). No prazo de 15 (quinze), poderá ser purgada a mora, mediante pagamento da prestação vencida e das que se vencerem até a data do pagamento (§1º do art. 26). Não o fazendo no prazo, a propriedade se consolidará em favor da instituição financeira fiduciária e será averbada a consolidação no registro de imóveis (§1º, art. 26-A), sendo ainda possível ao devedor purgar a mora até antes da efetivação da averbação da consolidação da propriedade imóvel, caso em que o contrato de alienação fiduciária será convalidado (§2º, art. 26-A). Consolidada a propriedade em favor da instituição financeira fiduciária, será realizado leilão público (art. 27, §1º e 2º), de cujas datas, horários e locais deverão ser comunicados o devedor mediante correspondência enviada ao endereço constante do contrato e endereço eletrônico (§2º-A). A partir da averbação da consolidação da propriedade não é mais possível a purgação da mora. Entretanto, até a data do segundo leilão, o devedor fiduciante poderá exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel pelo valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27). Efetivada a venda do imóvel no primeiro ou segundo leilão (§5º, art. 27), a dívida será considerada extinta e o credor ficará exonerado da obrigação. Acrescente-se que, após a vigência da Lei 13.465/2017, que introduziu o §2º-B à Lei 9.514/97, a purgação da mora não é mais possível após a consolidação da propriedade fiduciária, sendo admitida somente o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel levado a leilão, mediante pagamento do valor equivalente à dívida, acrescido dos encargos referentes a seguro, tributos, taxas condominiais, bem como despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, custas e emolumentos (§2º-B, do art. 27). Conforme entendimento externado pelo Tribunal Regional Federal da 3ª Região “o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.” - (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000985-26.2013.4.03.6003, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 23/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 05/10/2020). Quanto à modificação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017 que introduziu o §2º-B à Lei 9514/97, o STJ entende não ser possível a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária ao credor fiduciário, ante a vedação da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/66, somente possibilitando o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel por ocasião do leilão no procedimento de execução extrajudicial (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021, DJe de 18/6/2021.) Quanto à intimação das datas dos leilões, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que “No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora.” (AgInt no AREsp 2.276.046/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 22/6/2023; AgInt no AREsp 1.678.642/SP, Rel . Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 09/03/2021). No entanto, a decretação de nulidade está condicionada à comprovação de efetivo prejuízo resultante de eventuais vícios do procedimento extrajudicial, não sendo suficiente a mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação, de modo que não basta a narrativa da intenção abstrata de exercer o direito, exigindo-se a efetiva condição de fazê-lo a fim de anular o procedimento. Do mesmo modo, entende-se que, na vigência da Lei 13.465/2017, somente deve ser pessoal a notificação para purgação da mora, salvo se o devedor estiver em local incerto e não sabido, podendo ser por via postal a notificação quanto aos leilões de alienação do imóvel (TRF-3 - ApCiv: 50175633720174036100 SP, Relator.: LUIS CARLOS HIROKI MUTA, Data de Julgamento: 25/05/2023, 1ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 30/05/2023). Com efeito, eventual nulidade somente deve ser reconhecida se demonstrado o efetivo prejuízo, mediante comprovação da intenção e da possibilidade de exercer o direito de preferência na aquisição do bem imóvel, pelo cumprimento das condições estabelecidas pelo §2º-B, do art. 27, Lei 9.514/97), sobretudo pelo depósito do valor devido. No caso em exame, a parte autora pretende a declaração de nulidade da execução extrajudicial prevista pela Lei 9.514/97, por alegação de falta de notificação pessoal e de intimação das datas dos leilões. Não há comprovação da falta de notificação para purga da mora e das datas dos leilões, não havendo comprovação de irregularidade no procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária. Na matrícula do imóvel consta a averbação nº 05 da consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, com informação de que o devedor fiduciante foi notificado e não purgou a mora. Por fim, ressalta-se que é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos (§2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/97). À vista do contexto probatório, não restou demonstrada a probabilidade do direito, consoante, inclusive, externado no julgamento do agravo de instrumento protocolado pela parte autora, nº 5004153-58.2026.4.03.0000 (ID 576586932), ao qual foi negado provimento (ID 587080032), cujo trecho destaco: “No caso dos autos, em exame perfunctório próprio desta fase processual, não verifico a presença dos requisitos necessários à concessão da medida. A parte autora objetiva, por meio do presente recurso, a suspensão dos efeitos da execução extrajudicial de imóvel objeto de contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento com fiança e alienação fiduciária em garantia – recursos SBPE. Narra a parte autora não ter sido notificada pessoalmente a purgar a mora, tampouco das datas dos leilões. A controvérsia reside em determinar se o procedimento de execução extrajudicial de alienação fiduciária foi realizado regularmente pela Caixa Econômica Federal, especialmente quanto à alegada ausência de intimação pessoal do devedor sobre as datas dos leilões designados para alienação do imóvel. A Lei 9.514/97 disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis, cujo procedimento de execução foi declarado constitucional pelo STF, conforme Tema 982: É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. A notificação tem por objetivo possibilitar ao devedor a purgação da mora no prazo de 15 dias, mediante o pagamento das parcelas vencidas e não adimplidas. "Art. 26 (...) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. Para que ocorra a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, é indispensável o atendimento dos requisitos formais previstos no art. 26, §§ 1º a 3º, da referida lei. Decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, o oficial do Registro de Imóveis certificará o inadimplemento e procederá à averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel em nome do fiduciário. "Art. 26. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio." O Cartório de Registro de Imóveis, por intermédio de seu Oficial, pratica atos dotados de fé pública e presunção de legitimidade, além de realizar todas as providências legalmente exigidas antes da averbação. Tal presunção de legitimidade dos atos públicos possui natureza relativa (iuris tantum), podendo ser afastada no curso da instrução processual, mediante regular procedimento submetido ao contraditório e à ampla defesa. Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora realizada pelo próprio CRI e o decurso do prazo sem pagamento. No caso concreto, não vislumbro comprovação quanto aos alegados vícios no procedimento extrajudicial. A Lei 9.514/97, com a alteração promovida pela Lei 14.711/2023 (vigente na data da consolidação da propriedade), deixou de prever a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, passando a autorizar apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel. Confira-se: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Logo, considerando as mudanças introduzidas, inicialmente, pela Lei nº 13.465/17, e, posteriormente, pela Lei 14.711/23, após a consolidação da propriedade para a CEF, não é mais possível a purgação da mora, nos contratos de mútuo sem garantia hipotecária, podendo o mutuário apenas exercer o direito de preferência para a aquisição do imóvel. Nesse sentido, cito: STJ, RECURSO ESPECIAL Nº 2.007.941 - MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 16.2.2023. Assim, a averbação da consolidação da propriedade na matrícula pressupõe a anterior intimação do devedor para purgar a mora e o decurso do prazo sem pagamento. No caso concreto, a parte autora junta cópia da matrícula do imóvel, na qual consta a consolidação da propriedade em favor da instituição bancária, após notificação (ID 547922840 dos autos de origem). A CEF informa, ainda, em suas contrarrazões, que a propriedade foi consolidada em favor da instituição bancária em 27/10/2025. Foram acostadas aos autos, ainda, avisos de recebimento datados de 5.6.2026, portanto, antes das datas dos leilões, constando o endereço do imóvel e devolvidos ao remetente (ID 563888112 e ID 563888113 dos autos de origem). Não há prova de quaisquer inconsistências no procedimento de alienação extrajudicial do imóvel. Ausentes, portanto, os requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora. Portanto, a r. decisão deve ser mantida. Ante o exposto, com fulcro no art. 932 do CPC-15, nego provimento ao agravo de instrumento, a nos termos da fundamentação. ” Nesse passo, não basta eventualmente afirmar intento de purgar mora ou exercer direito de preferência, pois, além de comprovar objetivamente as condições econômicas para tanto, é essencial, anteriormente, demonstrar que a pretensão ainda pode ser exercida segundo a legislação. Não existe, portanto, direito de purgar mora e exercer direito de preferência fora dos parâmetros legais, a qualquer tempo ou de qualquer modo, segundo a conveniência ou possibilidade de uma das partes da relação contratual, ainda que se afirme o direito à moradia e outros correlatados, como crise financeira, endividamento etc, os quais não prevalecem como absolutos em detrimento de princípios do ordenamento jurídico, como são os da segurança jurídica, legalidade, autonomia e liberdade contratual, entre outros. 3. Dispositivo Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos deduzidos por meio desta ação e declaro resolvido o processo pelo seu mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC/15. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor da causa. Entretanto, fica suspensa essa obrigação pelo período de até 05 (cinco) anos, ao término dos quais deve ser extinta, caso persista o estado de miserabilidade, nos termos do artigo 98, §§ 1º, 2º e 3º, do CPC/2015. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Se houver interposição de recurso de apelação, processe-o na forma da lei. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se e intimem-se. ROBERTO POLINI Juiz Federal
