III - DISPOSITIVO Com estes fundamentos, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. REVOGO expressamente a decisão que deferiu a tutela provisória de urgência. Intime-se o autor para que informe, no prazo de 15 (quinze) dias, seus dados bancários para fins de expedição de ofício de transferência do valor por ele depositado.
improcedente
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL 7ª VARA FEDERAL - SALVADOR/BA PROCESSO: 1062834-74.2025.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MAXUEL MAURICIO SANTANA DOS SANTOS REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA I - RELATÓRIO Cuida-se de ação sob o rito comum movida por MAXUEL MAURICIO SANTANA DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando, em sede de tutela provisória de urgência e ao final de forma definitiva: a) a suspensão ou anulação dos efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais referentes ao imóvel de matrícula 46.324 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari/BA; b) a manutenção na posse do bem; c) a autorização para depósito judicial de R$ 15.000,00 para fins de purgação da mora com restabelecimento do financiamento habitacional; e d) a revisão do contrato de mútuo para afastar a Tabela Price e o anatocismo, aplicando-se o Método de Gauss a juros simples. Narra a petição inicial que a parte autora celebrou com a empresa pública ré, em 24 de agosto de 2018, contrato de mútuo habitacional com alienação fiduciária em garantia no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Aduz que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, incorreu em inadimplemento involuntário, culminando na consolidação da propriedade do imóvel pela credora fiduciária. Sustenta a nulidade do procedimento expropriatório ao argumento de que não foi intimada acerca das datas dos leilões públicos extrajudiciais para exercer o direito de preferência. Afirma possuir a quantia de R$ 15.000,00 para emendar a mora e impugna os critérios de evolução da dívida. A inicial veio instruída com documentos e planilha contábil. Pela decisão interlocutória de Id 2206925355, foi deferida em parte a tutela de urgência para suspender os efeitos da consolidação e obstar os leilões extrajudiciais, assegurando precariamente a posse do autor no imóvel, condicionando a eficácia da medida ao depósito judicial da integralidade das parcelas vencidas e encargos a serem discriminados pela instituição financeira. Na mesma oportunidade, foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça. Citada, a CEF apresentou contestação em Id 2212005090. Em preliminar de mérito, informou que a propriedade fiduciária foi consolidada em 27 de janeiro de 2025 e que os leilões públicos previstos na Lei 9.514/1997 foram realizados em 22 e 29 de abril de 2025, restando desertos. Noticiou que o imóvel foi posteriormente alienado a terceiros em venda pública realizada em 23 de junho de 2025, com escritura de compra e venda devidamente registrada na matrícula em 22 de agosto de 2025, em momento anterior ao ajuizamento da demanda e ao provimento liminar. Sustentou a regularidade da notificação postal dos leilões encaminhada com aviso de recebimento (AR) aos endereços contratuais. Apresentou planilha discriminada informando que a mora em atraso totalizava R$ 22.283,90 e as despesas extrajudiciais R$ 9.025,07, perfazendo o montante exigível de R$ 31.308,97, enquanto a dívida integral alcançava R$ 134.658,77. Defendeu a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação, a higidez das cláusulas contratuais e requereu a improcedência integral da demanda. Juntou dossiê do imóvel, cartas de notificação com comprovantes de entrega postal e planilha de evolução do financiamento. Em Id 2215155881, os terceiros adquirentes ALEXSANDRO ASSIS SILVA PIONORIO e POLIANA RODRIGUES PIONORIO FREIRE ASSIS intervieram no feito apresentando impugnação aos pedidos iniciais. Afirmaram que adquiriram legitimamente o imóvel perante a empresa pública ré, mediante quitação com recursos próprios e saldo de FGTS, com registro formal perante o cartório imobiliário em 22 de agosto de 2025 (R-08 da matrícula 46.324). Apontaram a insuficiência dos recursos ofertados pelo autor e pugnaram pela improcedência da ação, postulando a revogação da liminar e a preservação de seu direito de propriedade. A parte autora apresentou réplica em Id 2224739669, reiterando as teses da petição inicial sobre a imprescindibilidade de intimação pessoal dos leilões e defendendo a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. Em petição intercorrente de Id 2224739153, complementada em Id 2225156854 e Id 2225157082, comprovou a realização de depósito judicial no valor de R$ 15.000,00, postulando a utilização de seu saldo de FGTS no montante de R$ 11.506,35 para complementar o valor do débito vencido ou a incorporação da diferença ao saldo devedor. Vieram os autos conclusos para sentença. É o breve Relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento imediato do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, haja vista que a matéria controvertida é unicamente de direito e os fatos relevantes encontram-se satisfatoriamente elucidados pela prova documental acostada. A controvérsia principal cinge-se em verificar a regularidade do procedimento expropriatório extrajudicial disciplinado pela Lei 9.514/1997. É fato incontroverso nos autos que a parte autora incorreu em inadimplemento contínuo dos encargos mensais a partir de julho de 2023. A alegação central articulada pelo autor reside no suposto vício de notificação acerca das datas de realização dos leilões extrajudiciais, circunstância que teria inviabilizado o exercício do direito de preferência. A tese não encontra amparo jurídico. A comunicação das praças públicas é disciplinada de forma expressa pelo art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 13.465/2017, segundo o qual as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Ao contrário do que ocorre na fase preliminar de constituição em mora (art. 26 da Lei 9.514/1997), a legislação de regência não exige a intimação pessoal por intermédio de oficial de registro nem exige solenidades presenciais indeclináveis para a cientificação das praças públicas, bastando o encaminhamento idôneo de correspondência ao endereço contratualmente eleito pelas partes. No caso concreto, a CEF comprovou a emissão e a entrega de correspondências com aviso de recebimento (AR) dirigidas aos endereços vinculados à contratação, inclusive ao próprio imóvel objeto da alienação fiduciária (Id 2212006228, Id 2212006191, Id 2212006272 e Id 2212006251). As notificações postais foram entregues em 27 de março de 2025, com quase um mês de antecedência em relação ao 1º Leilão (22/04/2025) e ao 2º Leilão (29/04/2025). A entrega em condomínio edilício e a assinatura do aviso de recebimento por recebedor identificado reputa-se plenamente válida, incidindo subsidiariamente a regra do art. 248, § 4º, do Código de Processo Civil. Ademais, vigora no sistema processual brasileiro o princípio da instrumentalidade das formas, segundo o qual inexiste nulidade sem demonstração de prejuízo concreto (pas de nullité sans grief). Na hipótese dos autos, os dois leilões públicos realizados restaram negativos em virtude da ausência de licitantes, inocorrendo qualquer alienação no ato. A transferência dominial aperfeiçoou-se somente meses após, por procedimento concorrencial de venda pública online. Não bastasse isso, resta patente a inviabilidade financeira e jurídica do autor para exercer o direito de preferência. Nos moldes do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, assegura-se ao devedor fiduciante a faculdade de adquirir o imóvel até a realização do segundo leilão por preço correspondente ao valor integral da dívida, somado aos encargos legais e despesas incorridas com o procedimento, montante que alcançava R$ 136.785,79 na época dos leilões. Tendo a parte autora afirmado perante este juízo que detinha apenas R$ 15.000,00, a ausência de recursos suficientes afasta a demonstração de qualquer prejuízo apto a macular os leilões negativos. No tocante ao pleito de purgação da mora, o Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema Repetitivo 1.095 (REsp 1.891.498/SP), pacificou a diretriz jurídica aplicável à matéria: Em contrato de alienação fiduciária de imóvel (Lei nº 9.514/1997), é imperiosa a notificação extrajudicial do devedor fiduciante para a purgação da mora, sendo que o prazo para tanto se encerra com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sendo inviável a quitação do débito após esse marco temporal. Com efeito, consolidada a titularidade do imóvel fiduciário no patrimônio do credor e constatada a higidez da notificação do art. 26 da Lei 9.514/1997, extingue-se a possibilidade de emenda da mora para fins de restauração do contrato extinto. A pretensão do demandante de aplicar o art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 para admitir a purgação tardia após a consolidação confronta expressamente a tese vinculante do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça. Ainda que assim não fosse, a própria decisão que deferiu a liminar condicionou a sua eficácia ao depósito integral do saldo das parcelas vencidas e encargos a serem informados pela instituição credora. A ré discriminou em sua defesa que as prestações atrasadas, acrescidas dos encargos e despesas de cobrança, importavam em R$ 31.308,97 na data de cálculo. O autor depositou em juízo apenas R$ 15.000,00 (Id 2225157082), montante flagrantemente insuficiente para afastar o inadimplemento. A tentativa unilateral de vincular saldo inativo de FGTS sem autorização legal ou impor parcelamento compulsório do débito à instituição credora revela-se inviável, porquanto o Poder Judiciário não pode compelir o agente financeiro a repactuar dívidas além das balizas convencionadas e dos limites da legislação. Por fim, os elementos dos autos demonstram que, frustrados os leilões públicos por ausência de interessados, a ré alienou o imóvel em venda pública para ALEXSANDRO ASSIS SILVA PIONORIO e POLIANA RODRIGUES PIONORIO FREIRE ASSIS em 23 de junho de 2025. O respectivo título translativo foi formalmente registrado no R-08 da matrícula imobiliária em 22 de agosto de 2025, perfectibilizando a aquisição da propriedade em data anterior ao ajuizamento da presente demanda (28 de agosto de 2025) e ao deferimento da tutela provisória (29 de agosto de 2025). Tratando-se de terceiros de boa-fé que adquiriram a propriedade de imóvel cujo domínio já pertencia plenamente à CEF, a operação jurídica é hígida e protegida. Incide, ademais, o regramento do art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997, o qual estabelece expressamente que as controvérsias atinentes a estipulações contratuais de mútuo não embaraçam a posse do legítimo adquirente, devendo eventuais insurgências do devedor resolver-se em perdas e danos perante o credor fiduciário. Por conseguinte, impõe-se a revogação imediata da tutela provisória concedida em caráter precário, haja vista a manifesta ausência de verossimilhança do direito articulado e a constatação da consumação da alienação antes da instauração do processo. Relativamente aos pedidos de revisão do mútuo, cumpre destacar que, a partir da consolidação da propriedade e, fundamentalmente, do encerramento do 2º leilão negativo com a quitação da dívida e posterior alienação do bem, o contrato de mútuo encontra-se exaurido e extinto, deixando de subsistir saldo devedor ou prestações ativas a serem recalculadas. Nesse passo, a extinção do contrato de mútuo em razão da consolidação da propriedade e alienação do imóvel acarreta a perda do interesse de agir do devedor fiduciante quanto aos pedidos de revisão de cláusulas contratuais. Por seu turno, em relação à manifestação apresentada pelos terceiros ALEXSANDRO ASSIS SILVA PIONORIO e POLIANA RODRIGUES PIONORIO FREIRE ASSIS (Id 2215155881), o regramento processual vigente prevê que a pretensão desconstitutiva ou inibitória deduzida por quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato ordenado, deve ser veiculada por meio de embargos de terceiro, os quais tramitam em autos apartados e com procedimento próprio (art. 675 e seguintes do Código de Processo Civil). Contudo, impende assinalar que os embargos de terceiro deveriam ter sido apresentados em autos apartados e que, em face da improcedência do pedido deduzido na presente demanda, resta prejudicada a sua regularização e processamento autônomo. Diante da improcedência total dos pleitos anulatórios e revisionais, o valor de R$ 15.000,00 depositado em juízo pelo autor (Id 2225157082) deve ser restituído a seu favor após o trânsito em julgado, considerando a extinção definitiva da operação e a regular alienação do patrimônio a terceiros. III - DISPOSITIVO Com estes fundamentos, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. REVOGO expressamente a decisão que deferiu a tutela provisória de urgência. Intime-se o autor para que informe, no prazo de 15 (quinze) dias, seus dados bancários para fins de expedição de ofício de transferência do valor por ele depositado. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, forte no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. A exigibilidade das referidas obrigações sucumbenciais ficará suspensa, visto que deferido o benefício da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Salvador/BA, data e hora registradas no sistema. [assinatura eletrônica] ALEX SCHRAMM DE ROCHA Juiz Federal Titular da 7ª Vara Cível e Agrária
