Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete da Central de Agilização Processual , 200, FORUM RODOLFO AURELIANO, RECIFE - PE - CEP: 50080-800 - F:( ) Processo nº 0073173-20.2023.8.17.2001 AUTOR(A): AGS CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA - EPP RÉU: GINALVA BATISTA DE LIMA SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO ajuizada por AGS CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA - EPP em face de GINALVA BATISTA DE LIMA, objetivando a declaração de resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e a confirmação da consignação em pagamento do valor de R$ 3.323,31. A autora alega que celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, tendo a adquirente efetuado o pagamento de R$ 15.004,00. Sustenta que, após a conclusão da obra, a ré tornou-se inadimplente. Afirma que, após tentativas frustradas de acordo para o distrato, calculou a devolução dos valores com a retenção de 25% a título de cláusula penal e a dedução da comissão de corretagem, conforme autoriza a Lei do Distrato, restando um saldo de R$ 3.323,31. Diante da recusa da ré em receber a quantia, efetuou o depósito judicial. Juntou documentos e efetuou o recolhimento das custas. A ré apresentou defesa com reconvenção (id. 193238989), alegando, em síntese, que o inadimplemento não foi deliberado, mas decorrente de força maior, pois foi acometida por doença grave (trombocitemia essencial) que a tornou cadeirante. Defendeu a abusividade das retenções impostas pela autora, requerendo a redução equitativa da cláusula penal e a devolução integral ou proporcional justa dos valores pagos, sem incidência de correção monetária desfavorável. O juízo deferiu os benefícios da gratuidade judiciária à ré e recebeu o pedido contraposto como reconvenção, conforme decisão de id. 193741148. A autora apresentou réplica e contestação à reconvenção (id. 196357684), impugnando a gratuidade da justiça deferida à ré e requerendo a decretação da revelia, sob o argumento de que a citação ocorreu em 14/08/2024 e a defesa só foi protocolada em 23/01/2025. No mérito, reiterou a legalidade das retenções com base na Lei nº 13.786/2018. Instadas a especificar provas (id. 204304434), a autora informou não ter outras provas a produzir e pugnou pelo julgamento antecipado (id. 205583500). A Defensoria Pública informou que não pretende produzir outras provas além das já constantes nos autos (id. 239637396). Vieram-me os autos conclusos. É o que há para relatar. DECIDO. Julgo antecipadamente a lide, vez que a prova documental é suficiente a tanto, o que faço com arrimo no art. 355, I, do CPC/2015. Inicialmente, cumpre analisar as questões processuais pendentes. A autora pugna pela decretação da revelia da ré, sob o argumento de intempestividade da peça de defesa. Compulsando os autos, verifica-se que a mesma foi citada pessoalmente por Oficial de Justiça no dia 14/08/2024, conforme certidão de Id. 179054243. O prazo legal para apresentar contestação é de 15 (quinze) dias úteis. Ainda que se considere a prerrogativa de prazo em dobro conferida à Defensoria Pública (art. 186 do CPC), o prazo fatal escoou em meados de setembro de 2024. Contudo, a contestação com reconvenção foi protocolada apenas em 23/01/2025 (Id. 193238989). Sendo assim, a contestação é manifestamente intempestiva, impondo-se a decretação da revelia da parte ré, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. Pelo mesmo fundamento, a reconvenção apresentada na mesma peça encontra-se fulminada pela preclusão temporal, não merecendo conhecimento, uma vez que o art. 343 do CPC estabelece que a reconvenção deve ser proposta na própria contestação, sujeitando-se ao mesmo prazo preclusivo. Ressalto, todavia, que a presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pelo autor, decorrente da revelia, é relativa (art. 345, IV, do CPC), não induzindo à procedência automática dos pedidos. O juiz deve analisar o conjunto probatório e as questões de direito, inclusive considerando os documentos juntados pela ré intempestivamente, uma vez que o revel pode intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontra (art. 346, parágrafo único, do CPC). Ato contínuo, a autora impugna o benefício da gratuidade da justiça concedido à promovida, argumentando que a aquisição de um imóvel no valor de R$ 204.000,00 demonstraria capacidade financeira. A impugnação deve ser rejeitada. A mera aquisição de um imóvel de forma parcelada não comprova, por si só, a atual liquidez ou riqueza da adquirente. Ademais, os documentos médicos juntados (Id. 193238993) evidenciam que a ré foi acometida por doença grave (trombocitemia essencial) e tornou-se cadeirante, infortúnios que sabidamente geram altos custos com tratamentos e comprometem a capacidade financeira. A autora não trouxe provas concretas que elidissem a presunção de hipossuficiência. Mantenho, pois, o benefício concedido. Estando o feito em ordem, passo à análise do mérito. A controvérsia cinge-se à legalidade das retenções aplicadas pela autora (25% de cláusula penal e integralidade da comissão de corretagem) sobre os valores pagos pela ré, em virtude da resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento da adquirente, bem como à suficiência do valor consignado em juízo. É incontroverso que as partes celebraram o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda em 05/10/2022 (Id. 137296994), sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Também é incontroverso o pagamento parcial de R$ 15.004,00 e o posterior inadimplemento da ré. A ré justifica seu inadimplemento com base em motivo de força maior, consubstanciado em doença grave superveniente (trombocitemia essencial e perda de mobilidade), comprovada pelos laudos médicos de Id. 193238993. Argumenta que tal infortúnio afasta a mora e justifica a redução equitativa da cláusula penal, nos termos do art. 413 do Código Civil, por considerá-la manifestamente excessiva. Nesse contexto, a força maior, para produzir o efeito liberatório previsto no art. 393 do Código Civil, deve ocasionar impossibilidade objetiva de cumprimento da obrigação, e não apenas dificuldade subjetiva ou financeira do devedor. Nas obrigações pecuniárias, a diminuição da renda, o desemprego, a doença ou a impossibilidade de obter crédito podem explicar o inadimplemento e justificar o interesse na resolução contratual, mas não tornam objetivamente impossível a prestação nem transferem integralmente ao credor os riscos pessoais suportados pelo devedor. A teoria da imprevisão, por sua vez, pressupõe acontecimento extraordinário e imprevisível que altere objetivamente a base econômica do contrato, provocando excessiva onerosidade para uma parte e extrema vantagem para a outra. Não basta a modificação da condição econômica individual do contratante. No caso concreto, não há prova de que a incorporadora tenha contribuído para o agravamento da situação da adquirente, impedido injustificadamente o financiamento ou recusado prestação regularmente oferecida. A doença explica a razão humana e econômica pela qual o contrato deixou de ser cumprido, mas não elimina o inadimplemento nem afasta, por si só, as consequências restitutórias expressamente disciplinadas pela legislação especial. A Lei nº 13.786/2018 incluiu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964, estabelecendo expressamente que, em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento do adquirente, a incorporadora fará jus à retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, além da integralidade da comissão de corretagem. No caso em tela, a Cláusula Quinta, item III.2, do contrato (Id. 137296995) previu as penalidades para o caso de rescisão. A autora, adequando-se aos limites legais, aplicou a retenção de 25% sobre o valor atualizado pago, o que resultou na quantia de R$ 3.827,76. Tal percentual encontra amparo expresso no art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964, não havendo que se falar em redução equitativa (art. 413 do CC), pois o montante não é manifestamente excessivo, mas sim a exata aplicação do parâmetro legal instituído para equilibrar a relação após o desfazimento do negócio. Quanto à comissão de corretagem, o STJ, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), firmou a tese da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição com o destaque do valor da comissão. O contrato em análise previu expressamente o valor da corretagem (R$ 8.160,00), serviço este que foi efetivamente prestado, alcançando seu resultado útil com a assinatura da promessa de compra e venda. A devolução desse valor não é cabível na rescisão por culpa do comprador, conforme expressa autorização do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964. Portanto, o cálculo apresentado pela autora — valor atualizado pago (R$ 15.311,07) subtraído da cláusula penal de 25% (R$ 3.827,76) e da comissão de corretagem (R$ 8.160,00) — resultando no saldo a restituir de R$ 3.323,31, está em estrita consonância com a legislação de regência e com o contrato firmado entre as partes. Diante da recusa da ré em receber o valor com as deduções legais, a consignação em pagamento efetuada pela autora (Id. 174803466) revelou-se medida adequada e suficiente para liberar a devedora da obrigação de restituir, nos termos do art. 334 do Código Civil e art. 539 do Código de Processo Civil. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na ação principal, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a resolução do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes, referente ao apartamento nº 102 do Edifício Givaldo Gonçalves; b) DECLARAR a validade das retenções aplicadas (25% a título de cláusula penal e integralidade da comissão de corretagem) e, por conseguinte, DECLARAR suficiente o depósito judicial no valor de R$ 3.323,31 (três mil, trezentos e vinte e três reais e trinta e um centavos), dando por quitada a obrigação de restituição da autora perante a ré. Outrossim, JULGO EXTINTA A RECONVENÇÃO, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, em razão da sua manifesta intempestividade (preclusão temporal). Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, ressalvando a regra do artigo 98, §3º, do CPC, por ser a ré beneficiária da gratuidade da justiça. Após o trânsito em julgado, expeça-se alvará em favor da parte ré para levantamento do valor depositado em juízo (Id. 174803466), com os devidos acréscimos legais da conta judicial. Decorrido o prazo recursal, sem interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos com as devidas baixas. No caso de Embargos de Declaração, certificada a tempestividade, fica de logo facultada a manifestação da parte embargada no prazo legal. Intimem-se e cumpra-se. Gabinete da Central de Agilização Processual, data da assinatura eletrônica. Carlos Neves da Franca Neto Júnior Juiz de Direito
