Inteiro teor
Seção Judiciária da Bahia 4ª Vara Federal Cível da SJBA INTIMAÇÃO VIA DIÁRIO ELETRÔNICO PROCESSO: 1037010-79.2026.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ARLETE ANA DOS SANTOS SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: GEAN IAMARQUE IZIDIO DE LIMA - SC72670 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTES POLO PASSIVO: AFFONSO HENRIQUE RAMOS SAMPAIO - BA15984 e LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - GO26929 Destinatários: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF AFFONSO HENRIQUE RAMOS SAMPAIO - (OAB: BA15984) LEONARDO DA COSTA ARAUJO LIMA - (OAB: GO26929) FINALIDADE: Intimar as partes indicadas de todos os atos processuais existentes nos autos; do(a) ato ordinatório / despacho / decisão / sentença proferido(a) nos autos do processo em epígrafe; ou da última peça processual apresentada. ID do último ato proferido nos autos: 2273155351 Justiça Federal Seção Judiciária do Estado da Bahia 4ª Vara Federal Cível SENTENÇA TIPO "A" CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PROCESSO Nº: 1037010-79.2026.4.01.3300 AUTOR: ARLETE ANA DOS SANTOS SILVA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA Trata-se de ação ordinária ajuizada por ARLETE ANA DOS SANTOS SILVA em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, por meio da qual a parte autora requer provimento jurisdicional para: “a) Condenar a Ré à obrigação de fazer consistente em: i. Fornecer à Autora a cópia integral e autenticada do contrato de Compra e Venda com Parcelamento e Alienação Fiduciária, bem como todos os documentos relacionados ao financiamento; ii. Emitir o TERMO DE QUITAÇÃO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, nos termos do art. 25 da Lei nº 9.514/97, apto à baixa do gravame perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari/BA; b) Determinar que o referido Termo de Quitação seja considerado título hábil suficiente para a baixa da alienação fiduciária, independentemente de qualquer outro ato da Ré; c) Subsidiariamente, em caso de descumprimento da obrigação pela Ré, seja autorizada a expedição de alvará judicial ou determinação substitutiva, que produza os mesmos efeitos do termo de quitação para fins de cancelamento do gravame”. Pede, ainda, o deferimento dos benefícios da Justiça Gratuita, nos termos dos arts. 98 e seguintes do CPC. Alega, para tanto, ter adquirido de GERALDO DOS SANTOS o imóvel situado no Residencial Praia da Penha, em Camaçari/BA, mediante contrato particular de compromisso de compra e venda celebrado em 15/07/2013. Sustenta que o imóvel integra empreendimento habitacional vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, custeado com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, cujo contrato originário de compra e venda com parcelamento e alienação fiduciária foi firmado junto à Caixa Econômica Federal. Aduz que, com a edição da Portaria MCID nº 1.248/2023, o contrato habitacional passou a ser considerado quitado, razão pela qual buscou administrativamente obter cópia do contrato de financiamento e a emissão do respectivo termo de quitação, sem êxito. Afirma que a ausência desses documentos impede a baixa da alienação fiduciária e a regularização da propriedade do imóvel. Juntou procuração e documentos. Foi deferida a gratuidade da justiça. Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, na qual arguiu, em preliminares, a ilegitimidade ativa da autora e a sua ilegitimidade passiva. No mérito, afirmou que não possui obrigação de emitir termo de quitação ou de fornecer documentação em nome da autora, por inexistir vínculo contratual entre as partes. Defendeu que eventual adjudicação compulsória pressupõe a prévia regularização registral do empreendimento e que não houve recusa injustificada da instituição financeira. Acrescentou que a individualização das matrículas depende de providências administrativas e registrais alheias à sua atuação e ressaltou que o empreendimento ainda possui elevado número de contratos pendentes de registro. Ao final, requereu o acolhimento das preliminares ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. A autora apresentou réplica. Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. II A controvérsia é exclusivamente de direito, encontrando-se suficientemente instruída por prova documental, razão pela qual o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Da legitimidade passiva A CAIXA suscitou, em preliminar, a sua ilegitimidade passiva. No entanto, entendo que não merecem acolhida. A legitimidade ad causam deve ser aferida à luz da teoria da asserção, considerando-se as afirmações deduzidas na petição inicial. No presente feito, a controvérsia gira em torno da ausência de averbação do contrato de financiamento imobiliário e da não entrega do respectivo instrumento contratual à mutuária, obrigações diretamente vinculadas à atuação da Caixa Econômica Federal enquanto agente operador e gestor operacional do Programa Minha Casa Minha Vida. A legislação de regência, notadamente a Lei nº 11.977/2009, bem como as cláusulas gerais dos contratos firmados no âmbito do programa, atribuem à instituição financeira ré a responsabilidade pela formalização, registro e entrega do contrato aos beneficiários. Ademais, a CEF não atua, nesses casos, como mera financiadora em sentido estrito, mas como executora de política pública habitacional federal, sendo responsável pela regularidade jurídica da contratação e pela adoção das providências necessárias à consolidação do direito de propriedade do mutuário. Desse modo, é manifesta a pertinência subjetiva da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da demanda, razão pela qual afasto as preliminares. Da Ilegitimidade ativa / ausência de interesse de agir Afasto, outrossim, a preliminar de ilegitimidade ativa. Destarte, a autora afirma ser cessionária dos direitos relativos ao imóvel objeto da demanda e busca provimento jurisdicional voltado ao reconhecimento dos efeitos dessa situação jurídica perante a instituição financeira. Há pertinência subjetiva entre as partes e utilidade da tutela jurisdicional postulada, sendo a eficácia do contrato de cessão perante a ré matéria inerente ao mérito. Analisadas as questões prefaciais, passo ao exame do mérito. Do mérito Trata-se de ação por meio da qual a autora pretende compelir a Caixa Econômica Federal a fornecer cópia do contrato de financiamento originário e emitir termo de quitação apto à baixa da alienação fiduciária, sustentando que adquiriu, mediante contrato particular de compromisso de compra e venda, imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida e que a quitação da operação, decorrente da Portaria MCID nº 1.248/2023, não foi suficiente para viabilizar a regularização registral do bem. Pois bem. O Programa Minha Casa Minha Vida, regulamentado inicialmente pela Lei nº 11.977/2009 e posteriormente pela Lei nº 14.620/2023, instituiu mecanismos destinados a facilitar o acesso da população de baixa renda à moradia. Nos contratos vinculados ao programa, especialmente naqueles firmados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, a Caixa Econômica Federal atua como agente operador e gestora dos contratos habitacionais, incumbindo-lhe adotar as providências necessárias à formalização e à regularização registral dos empreendimentos. Na hipótese dos autos, a própria ré informou em contestação que o contrato habitacional objeto da presente lide, celebrado com o adquirente originário, Sr. Geraldo dos Santos, encontra-se regularmente liquidado em decorrência da Portaria MCID nº 1.248/2023. Trata-se, portanto, de fato incontroverso. Também não se controverte que a autora adquiriu o imóvel mediante contrato particular celebrado com o mutuária originário, não figurando como contratante perante a Caixa Econômica Federal. Todavia, essa circunstância não conduz, por si só, à improcedência integral da demanda. Isso porque a controvérsia não diz respeito ao reconhecimento, pela Caixa Econômica Federal, dos efeitos do contrato particular celebrado entre a autora e o mutuário originário, tampouco à substituição desta na relação contratual firmada no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. O que se verifica é a persistência de obstáculo registral decorrente da ausência de providências que incumbem exclusivamente à própria instituição financeira, enquanto agente operador do programa habitacional. Conforme demonstrado nos autos e reconhecido na contestação, o empreendimento ainda demanda regularização registral, circunstância que inviabiliza a plena circulação jurídica das unidades habitacionais. Com efeito, a circunstância de o contrato de financiamento ter sido celebrado originariamente com o vendedor do imóvel não afasta o dever da Caixa Econômica Federal de praticar os atos que lhe incumbem para a regularização registral do empreendimento. A providência ora examinada não importa reconhecimento da cessão de direitos perante a instituição financeira, tampouco substituição do mutuário originário, limitando-se à adoção dos atos registrais de responsabilidade da própria ré, cuja ausência impede qualquer avanço na regularização dominial do imóvel. Em outras palavras, embora a autora não possa exigir da Caixa Econômica Federal o reconhecimento do contrato particular celebrado entre particulares, possui interesse jurídico em exigir que a instituição cumpra as obrigações que lhe são próprias, pois a ausência do registro do contrato originário e da consequente individualização da matrícula impede não apenas a autora, mas qualquer titular de direitos sobre a unidade habitacional, de promover a regularização registral do imóvel. A pretensão, portanto, merece acolhimento apenas nesse aspecto. Diversa, entretanto, é a situação dos pedidos de fornecimento do contrato de financiamento originário, emissão de termo de quitação e declaração de que referido documento constitua título hábil para o cancelamento da alienação fiduciária. Isso porque tais providências pressupõem relação jurídica diretamente estabelecida entre a instituição financeira e o fiduciante, qualidade que a autora não ostenta. O contrato particular celebrado entre particulares produz efeitos apenas entre seus signatários, não alterando, por si só, a titularidade da relação contratual mantida perante a Caixa Econômica Federal nem impondo à instituição financeira o reconhecimento administrativo da cessão de direitos. Desse modo, não é possível compelir a ré a emitir, em favor da autora, o termo de quitação previsto no art. 25 da Lei nº 9.514/97, tampouco reconhecer referido documento como título hábil ao cancelamento da alienação fiduciária. Também não merece acolhimento o pedido para que o termo de quitação seja considerado título hábil suficiente para a baixa da alienação fiduciária, independentemente de qualquer outro ato da ré. Consoante já exposto, a autora não integra a relação contratual originária mantida entre a Caixa Econômica Federal e o beneficiário do Programa Minha Casa Minha Vida, razão pela qual não pode exigir da instituição financeira a emissão de termo de quitação em seu favor. De toda sorte, ainda que superado esse óbice, a pretensão igualmente não poderia ser acolhida. Isso porque a aptidão de determinado documento para ingressar no fólio real e produzir efeitos perante o Registro de Imóveis não decorre de declaração da instituição financeira nem pode ser imposta judicialmente em demanda ajuizada exclusivamente contra ela. Nos termos da Lei nº 6.015/1973, compete ao Oficial do Registro de Imóveis proceder à qualificação registral dos títulos apresentados, verificando o preenchimento dos requisitos legais para o respectivo ingresso no registro imobiliário. Trata-se de atribuição legal própria do registrador, que não pode ser afastada ou substituída por decisão judicial proferida em processo do qual não participou. Ademais, a simples emissão do termo de quitação não é suficiente para possibilitar o cancelamento da alienação fiduciária, porquanto ainda se faz necessária a prévia regularização do registro da compra e venda originária e da respectiva alienação fiduciária perante o Cartório de Registro de Imóveis. Assim, ainda que fosse determinada a emissão do termo de quitação, não seria possível declarar, nesta demanda, que referido documento constitui, por si só, título hábil para o cancelamento do gravame, sobretudo porque tal providência pressupõe análise pelo Oficial do Registro de Imóveis e poderá depender do atendimento de outras exigências decorrentes da situação registral do empreendimento. III Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar que a Caixa Econômica Federal promova, às suas expensas, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, todas as providências registrais de sua responsabilidade necessárias à individualização e regularização do empreendimento e da unidade habitacional objeto da demanda, inclusive o registro do contrato originário, bem como a abertura e individualização da matrícula da unidade imobiliária, praticando todos os atos indispensáveis à remoção dos óbices registrais atualmente existentes. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 86, caput, do Código de Processo Civil, ficando suspensa, em relação à autora, a exigibilidade dessa verba, em razão da gratuidade da justiça anteriormente deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador, data da assinatura digital. CLÁUDIA DA COSTA TOURINHO SCARPA Juíza Federal da 4ª VF/SJBA OBSERVAÇÃO: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. SALVADOR, 22 de julho de 2026. (assinado digitalmente) 4ª Vara Federal Cível da SJBA
