ISTO POSTO, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, consoante artigo 487, inciso I do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios no percentual de dez por cento sobre valor da causa. P.I. RIO DE JANEIRO, 27 de agosto de 2026. SANDRO LUCIO BARBOSA PITASSI Juiz Titular
improcedente
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital 37ª Vara Cível da Comarca da Capital Palácio da Justiça, Avenida Erasmo Braga 115, Centro, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: SENTENÇA Processo:0960000-93.2024.8.19.0001 Classe:PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CONDOMINIO DO EDIFICIO FRANCISCO SA RÉU: ML ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA I- DO RELATÓRIO: Trata-se deação declaratória proposta porCONDOMINIO DO EDIFICIO FRANCISCO SA contraML ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA, pois, consoante petição inicial de id159258881, informa a parte autora que firmou com a parte ré contrato de prestação de serviços de administração, com prazo inicial de doze meses, vigente de 1/6/2027 a 31/5/2018, prorrogável por sucessivos e iguais períodos, consoante cláusula terceira do referido contrato, a qual estabelece, para sua revogação, a necessidade de comunicação por escrito com antecedência mínima de 60 (sessenta) dias. Relata que, em Assembleia Geral Ordinária realizada em 25/9/2023, secretariada por preposto da ré, foi deliberada e aprovada, por unanimidade, nova proposta contratual apresentada pela própria parte ré, com redução de valor da taxa de administração e renovação da avença até a Assembleia Geral Ordinária de agosto de 2024. Destaca, por outro lado que, desde 2022, a relação entre as partes já se encontrava desgastada em razão dadescoberta de débitos junto ao INSS, no valor de R$29.335,47, dos quais o síndico em exercício tomou conhecimento por meio de carta da Receita Federal. Sustenta que, embora tais débitos fossem relativos aexercícios anteriores ao início da gestão da ré(junho/2017), esta, por deter, ao longo de 5 (cinco) anos, o certificado digital utilizado na gestão da folha de pagamento da parte autora,jamais alertou sobre a existência dos débitos e suas consequências, o que caracterizariainfração à cláusula primeira, alínea "k", itens 5 e 7do contrato de prestação de serviços, sendo esse o contexto que teria motivado a proposta deredução da taxa de administração por parte da ré. Informa que, após firmar novo contrato em 25/9/2023, novos problemas foram constatados pelo síndico, tais como a inércia da ré quanto à cobrança de condôminos inadimplentes e a ausência de cobrança de cota extra referente ao rateio devido pelos proprietários de lojas e sobrelojas, tendo o representante legal do autor cobrado providências com fundamento nacláusula primeira, alíneas "o" e "q", do contrato, sem, contudo, obter resposta efetiva da ré. Diante de tais problemas, relata aparte autora que notificou a ré, em 3/5/2024, de seu desinteresse na renovação contratual, reiterando a comunicação em 8/5/2024, sustentando que, tendo em vista que onovo ajuste vigoraria até agosto de 2024, restou observado o prazo de antecedência mínima de 60 dias, independentementedejusta causa igualmente invocada para a rescisão. Aduz que, ao receber o pedido de rescisão, a ré tentou negociar a manutenção do contrato junto ao síndico, ocasião em quesustentou que o prazo de notificação prévia teria se encerradoem 1/4/2024, por entendercabível contagem da data devigência do contrato original, e não a data da assembleia de 25/9/2023. Informa que, em 24/6/2024, foi realizadaAssembleia Geral Extraordinária, da qual os representantes da ré não compareceram, na qual restoudeliberado que, apartir de 01/07/2024, a administração do condomínio passaria a ser exercida pela empresa PROTEST. Informa, ainda, que no período de transição, a ré incorreu em novas irregularidades, como a entrega tardia dos balancetes referentes aos meses de junho e julho de 2024; o lançamento, no balancete de junho/2024, sem autorização do representante legal do autor, dos débitos de R$4.834,72, a título de multa contratual, e R$439,52, referente a 6/12 avos da 13ª taxa de administração, ambos em 28/6/2024; e o lançamento, no balancete de julho/2024, dos débitos de R$ 44,98, relativo a seguro funeral de funcionários, em 5/7/2024, e de R$ 1.527,00, referente à nota fiscal nº 51058, emitida pela empresa Delphi, em 16/7/2024, sustentando, quanto a este último, que a citada empresa seria parceira da ré na emissão de documentos de PGR, PCMSO, LTCAT e PPP, sem que o autor a tivesse contratado ou recebido a visita de qualquer de seus prepostos no período, já posterior ao encerramento do contrato, tampouco autorizado o pagamento do seguro funeral em referência. Por fim, relata que a résomente procedeu à transferência do saldo pertencente ao autor em 31/7/2024, permanecendo de posse dos valores por 31 (trinta e um) dias após o encerramento do contrato, o que lhe teria causado transtornos para o cumprimento de compromissos no mês de julho de 2024, sustentando, ainda, que o (sec)3ºda cláusula terceira do contrato configuraria cláusula abusiva. Informa, por fim, que buscou solucionar a pendência extrajudicialmente junto à ré, mas que não obteve êxito,pretendendo dessa forma anulidade da cláusula penal contida no contrato de prestação de serviço, condenando a parte ré àdevolução em dobrodos valores indevidamente retirados da conta da parte autora, a título de multa contratual e 13º salário proporcional,ou, ainda, que ao menos reduza o percentual aplicado pela parte ré para patamar de 10% sobre o período restante do contrato (julho e agosto de 2024), condenando ainda a parte ré ao pagamento de valor deR$1.571,98 (mil, quinhentos e setenta e um reais e noventa e oito centavos),a título de danos materiais,referentesaos pagamentosrealizados sem autorização da parte autora, quando não figurava mais a parte ré comoadministradora responsável e por serviço não prestado, juntando os documentos deid159258882ess. Contestação deid186232158, defendendo a improcedência do pedido,já que o contrato foi regularmente firmado entre as partes, sem vício de vontade ou adesão obrigatória, não havendo lastro probatório mínimo para imposição de decisão havida em assembleia geral sobre contrato de prestação de serviço anteriormente realizado, com impropriedade darescisão antecipadapela parte autora,com justaincidindodemulta contratual,com expressa previsão contratual para realização de descontos pela parte ré no saldo repassado para a nova administradorado condomínio, juntando os documentos deid186232159ess. Réplica deid206023447. Informa a parte ré que não pretende produção de provasde id220752083. Decisão saneadora deid243452950, deferindoprova oral, consistente nodepoimento pessoal da parte ré, e provatestemunhal, com oitiva doSíndico anterior do condomínio, Sr. Neri Batista Macabu Filho,consoante requerido pela parte autorade id224503531. Link da gravação da audiência deid278342223. Razões finais deid283423884 e 283585624. É O RELATÓRIO PASSO A DECIDIR. II - DA FUNDAMENTAÇÃO O ponto controvertido do presente feito repousa naverificação daregularidade darescisão antecipada, a pertinência deinclusão de multa contratual, pagamentos indevidos e respectivo dever de indenizar. Da análise dos autos, vê-se que não merece acolhimento pretensão da parte autora, revelando as provas e os elementos dos autos inviabilidade de sua pretensão. A parte ré, uma vez integrada ao feito, rechaça a tese autoral, indicando a pertinência de cobrança da multa e de retenção de saldo, não dando causa à rescisão antecipada do contrato pela parte autora, não sendo inclusive responsável por débitos a título de INSS, que decorriam de prestação irregular de serviço da antiga Administradora. Destaca-se inicialmente a incontroversa relação contratual entre as partes, no que se refere ao contrato de prestação de serviços de administração firmado, devidamente comprovado por meio de prova documental de id159258896. Salienta-se o teor de prova oral produzida nos autos, consistente no depoimento pessoal de preposto da parte ré, sr Douglas Martins, e na testemunha da parte ré, o antigo Síndicodo condomínio, sr. Neri Batista Macabu Filho. Em depoimento pessoal, o sr Douglas Martinsinforma aos 5min39seg que a relação contratual entre as partes ocorreu de 2017 a 2024, afirmando ainda aos 6min33seg a 7min40seg que o débito, no que se refere ao INSS, consoante descrito na inicial, precede o início da prestação de serviço pela parte ré, havendo outra Administradora, à qual incumbia devido recolhimento/repasse, havendo posterior levantamento/apuração pela parte ré de valores de débito devidospela antiga Administradora. Indica aos 7min50seg a 8min21seg o descumprimento de prazo de notificação prévia de intenção de resolução de contrato pela parte autora, com antecedência mínima de sessenta dias, consoante previsão contratual, já que inclusive o contrato havia sido renovado por mais um ano à época do pedido. Pontua aos 8min30seg a 9min16seg que houve proposta de redução de taxa de administração, porém, não houve a devida formalização, não houve novo contrato ou aditivo consignando a redução do preço. Esclarece enfim aos 9min43seg a 9min57seg que houve entrega de toda documentação à parte autora, quando da contratação de nova Administradora, frisando que o contrato estipula prazo de entrega da referida documentação de trinta dias após término de relação contratual, respeitando a parte ré tal prazo. A testemunha, srNeri Batista Macabu Filho, informa que foi Síndico do condomínio em período anterior à gestão da parte ré, possuindo apartamento no local, afirmando aos 15min em diante que a antiga Administradora não efetuou recolhimento/repasse de INSS, durante seu período de gestão, de 2014 a 2016, e que, embora de sua responsabilidade o devido acompanhamento enquanto Síndico, tal fato não lhe foi informado pela parte ré. A testemunha ratifica aos 18min36seg a 18min38seg que não tem ciência de nenhum outro problema de natureza contratual entre as partes. A testemunha atesta aos 23min52seg a 24min5seg que o funcionário responsável à época pelo acompanhamento/apuração de débitos de INSS não possuía qualquer vínculo com a parte ré. Fato é que, dos elementos e provas constantes dos autos, valorados em seu conjunto, verifica-se que não arcou a parte autora com seu ônus probatório de produzir nos autos prova firme e segura apta a comprovadamente demonstrar a alegada irregularidade na atuação e na gestão da parte ré, tampouco na irregularidade de aplicação de multa. Restou devidamente configurada ausência de responsabilidade pela parte ré, no que se refere aos débitos de INSS ou sua comunicação, ocorridos por atuação de antiga Administradora e na vigência de mandato de antigo Síndico, não sendo o caso de se transferir à parte ré tal ônus. Igualmente não se vislumbra inequívoca falha na prestação de serviço pela parte ré que autorize rescisão contratual pela parte autora com afastamento de cobrança de cláusula penal ou que comprove a parte autora devida comunicação com cumprimento de prévia notificação, respeitando antecedência mínima de sessenta dias, tendo razão a parte ré ao pontuar que inclusive o contrato havia sido renovado. Também não restou configurada a suposta retenção indevida de documentos ou valores após término da relação contratual, já que havia prazo trinta dias para a referida entrega, não comprovando a parte autora a superação de tal prazo. Dessa forma, impõe-se improcedência do pedido autoral, não se vislumbrando qualquer impropriedade na cobrança de multa contratual ou na conduta da parte ré, capaz de ensejar dever de indenizar. Por conseguinte, não resta outro caminho, salvo o doafastamentoda pretensão autoral. III - DO DISPOSITIVO ISTO POSTO, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, consoante artigo 487, inciso I do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios no percentual de dez por cento sobre valor da causa. P.I. RIO DE JANEIRO, 27 de agosto de 2026. SANDRO LUCIO BARBOSA PITASSI Juiz Titular
