Inteiro teor
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL COMARCA DE AÇAILÂNDIA Processo nº: 0800769-42.2026.8.10.0023 Classe CNJ: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Promovente: VALDIR BRITO DA SILVA Promovido: LOTEAMENTO RESIDENCIAL ACAILANDIA LTDA SENTENÇA Dispensado o relatório formal, nos moldes do art. 38, caput, da Lei nº 9.099/1995, registra-se uma síntese dos elementos essenciais do processo. Trata-se de ação de rescisão do compromisso de compra e venda relativo ao Lote 26, Quadra 026, do loteamento Residencial Park Jardins, com a devolução dos valores pagos e limitação da retenção (ID 179436685 e ID 180667228). A tutela de urgência foi deferida para obstar atos de cobrança e restrição de crédito (ID 181005350). Regularmente citada, a parte ré contestou suscitando a inaplicabilidade do CDC, a validade integral das deduções do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 (retenção de 10% sobre o valor do contrato, corretagem, IPTU e taxa de fruição) e a restituição parcelada (ID 182707438). A audiência de conciliação restou infrutífera, tendo os litigantes pugnado pelo julgamento antecipado da lide (ID 182747958). FUNDAMENTAÇÃO 1. Da Relação de Consumo e da Incidência Normativa A controvérsia deve ser examinada sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, em harmonia com a Lei nº 6.766/1979 (com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018). A circunstância de a parte autora ter adquirido mais de um lote no mesmo empreendimento não descaracteriza, por si só, sua vulnerabilidade técnica, jurídica e informacional frente à requerida, mantendo-se hígida a qualificação consumerista. Tratando-se de contrato de adesão, impõe-se o controle de abusividade de cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou perda desproporcional dos valores quitados, nos termos do art. 51, IV, e art. 53 do CDC. 2. Do Direito Potestativo à Rescisão e da Adequação Equitativa da Retenção É pacífico o direito potestativo do promitente comprador de pleitear a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por impossibilidade financeira superveniente, retornando as partes ao status quo ante. No caso em apreço, o contrato foi celebrado em 21/07/2022 (ID 179436704), operando-se sob a plena égide da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). A Cláusula Quinta, item 5.1, inciso II do contrato prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal compensatória em caso de rescisão por iniciativa do comprador. Sopesando os elementos fáticos da demanda, verifica-se que o valor total pactuado para a aquisição do lote foi de R$ 56.650,00. A multa de 10% sobre o valor histórico do contrato equivale a R$ 5.665,00. Considerando que o autor adimpliu o montante bruto de R$ 12.481,65 (o qual abrange R$ 10.357,27 pagos em parcelas do lote e R$ 2.124,38 de comissão de corretagem), a retenção da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato (R$ 5.665,00) não se mostra confiscatória. Isso porque referida dedução legal resguarda a devolução de um saldo remanescente considerável ao adquirente (R$ 4.692,27, calculado sobre as parcelas do lote), não se vislumbrando enriquecimento sem causa da loteadora ou violação ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, porquanto viabilizada a restituição de cerca de 45,3% das parcelas efetivamente pagas pelo lote. 3. Da Comissão de Corretagem No que tange à comissão de corretagem, observa-se que o instrumento contratual discrimina expressamente no Quadro Resumo a verba no valor de R$ 2.124,38 (sendo R$ 1.133,00 destinados a Vivax Negócios Imobiliários Ltda. e R$ 991,38 ao corretor Brener Conceição, CRECI/MA nº 6205), cumprindo satisfatoriamente o dever de informação prévia e transparência (ID 179436704 e ID 182707440). Tendo em vista o cumprimento cabal do dever de informação, transparência e destaque prévio exigido pela tese do Recurso Especial Repetitivo nº 1.599.511/SP do STJ, o montante pago a título de corretagem é considerado lícito e não integra a base de cálculo da devolução, nos termos do art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979. 4. Da Taxa de Fruição A requerida postula a condenação do autor ao pagamento de indenização pela fruição do bem no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, asseverando que a Lei nº 13.786/2018 autoriza a sua retenção sem distinção de edificação. Sem embargo das razões da ré, a pretensão indenizatória por fruição de solo não edificado deve ser rejeitada. Tratando-se de compromisso de compra e venda de lote de terreno desprovido de edificação ou benfeitorias (terra nua), no qual o promitente adquirente não usufruiu de moradia, não realizou obras e tampouco obteve exploração econômica ou proveito financeiro de qualquer espécie, mostra-se indevida a fixação de taxa de fruição. Inexistindo uso efetivo do imóvel, não há prejuízo financeiro direto à loteadora vendedora e tampouco enriquecimento sem causa do comprador a justificar tal compensação. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a inviabilidade da incidência de taxa de fruição sobre lote não edificado: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXA DE FRUIÇÃO EM TERRENO NÃO EDIFICADO. LEI 13.786/2018. INDENIZAÇÃO INDEVIDA.I. Caso em exame. 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento a recurso especial, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote, para afastar a incidência de taxa de fruição.2. Fato relevante. O Tribunal de origem determinou a devolução das parcelas com retenções e incidência de taxa de fruição de 0,5% ao mês, independentemente de edificação, bastando a transmissão da posse. 3. As decisões anteriores. A decisão monocrática observou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e afastou a taxa de fruição pela inexistência de edificação e de uso efetivo do imóvel.II. Questão em discussão. 4. A questão em discussão consiste em saber se é devida a taxa de fruição na rescisão de compromisso de compra e venda de lote não edificado, independentemente da ocupação efetiva e apenas com base na transmissão da posse.5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a taxa de fruição pode incidir cumulativamente com multa compensatória contratual; e (ii) saber se o regime do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, afasta a distinção entre lote edificado e não edificado e se se aplica ao contrato conforme a data de sua celebração.III. Razões de decidir. 6. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça considera indevida a cobrança de taxa de fruição na rescisão de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, por inexistir proveito econômico efetivo de moradia pelo adquirente e prejuízo financeiro direto à vendedora decorrente de impossibilidade de uso do bem. 7. A Lei nº 13.786/2018 (art. 32-A da Lei nº 6.766/1979) não se aplica a contratos celebrados anteriormente à sua vigência, prevalecendo o princípio tempus regit actum; para contratos celebrados sob sua égide, o regime especial deve observar o equilíbrio contratual previsto no Código de Defesa do Consumidor. 8. O acórdão estadual que impõe taxa de fruição independentemente de edificação e de uso efetivo diverge da orientação do Superior Tribunal de Justiça.IV. Dispositivo. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.139.975/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 24/8/2026, DJEN de 27/8/2026.) Portanto, resta rejeitada a pretensão de retenção a título de fruição sobre o lote vago. 5. Dos Débitos Tributários São de responsabilidade do promitente comprador os tributos municipais (IPTU/ITU) e eventuais taxas incidentes sobre o imóvel correspondentes ao período em que manteve a posse direta do bem, isto é, da assinatura do contrato (21/07/2022) até a concessão da tutela de urgência (27/05/2026), que suspendeu os efeitos do negócio. Fica autorizada, portanto, a requerida a comprovar eventual inadimplemento e compensar os respectivos débitos pendentes que tenham sido comprovadamente adimplidos pela loteadora perante o fisco municipal. 6. Da Forma de Restituição e Consectários Legais A requerida pugna pelo parcelamento da restituição em até 12 vezes, nos moldes do art. 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/1979. Contudo, consolidou-se o entendimento pretoriano de que, uma vez submetida a matéria ao crivo do Poder Judiciário, a devolução deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, restabelecendo de forma justa o equilíbrio entre os contratantes e impedindo o alongamento injustificado do litígio. A correção monetária incidirá a partir de cada desembolso pelo índice IGPM previsto no contrato (ID 179436704), garantindo a recomposição integral da moeda frente à inflação. Os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês serão devidos unicamente a contar do trânsito em julgado desta sentença, tendo em vista que a rescisão decorreu de iniciativa exclusiva do comprador, inexistindo mora anterior da ré, conforme tese consolidada no Tema Repetitivo 1.002 do STJ. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial para: 1) CONFIRMAR A TUTELA DE URGÊNCIA deferida nos autos (ID 181005350) e declarar rescindido o "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra" relativo ao Lote 26, Quadra 026, do Residencial Park Jardins (ID 179436704 e ID 182707440), reintegrando a posse definitiva do imóvel em favor da ré; 2) CONDENAR A RÉ a restituir ao autor os valores pagos pelas parcelas do lote (no valor nominal histórico de R$ 10.357,27, já excluída a comissão de corretagem de R$ 2.124,38), autorizando-se a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 5.665,00) a título de cláusula penal e despesas administrativas, resultando no saldo credor a favor do autor de R$ 4.692,27 (sujeito à atualização); 3) AUTORIZAR A COMPENSAÇÃO, em favor da requerida, de eventuais débitos de IPTU/ITU que tenham sido comprovadamente quitados pela loteadora, incidentes exclusivamente sobre o lote no período compreendido entre 21/07/2022 e 27/05/2026. 4) DETERMINAR que os valores a serem restituídos sejam corrigidos monetariamente pelo índice contratual (IGPM) a partir de cada desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado desta sentença, devendo a restituição se dar em parcela única. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios em primeiro grau de jurisdição, nos termos do art. 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. Após o trânsito em julgado e inexistindo novos requerimentos, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publicada e registrada no sistema eletrônico. Intimem-se. Açailândia/MA, datado e assinado digitalmente. SELECINA HENRIQUE LOCATELLI Juíza de Direito - JECCRIM
