Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE PONTA GROSSA 4ª VARA CÍVEL DE PONTA GROSSA - PROJUDI Rua Leopoldo Guimarães da Cunha, 590 - 4ª Vara Cível - Oficinas - Ponta Grossa/PR - CEP: 84.035-900 - Fone: (42) 3224-2833 - Celular: (42) 98416-5866 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0005448-02.2025.8.16.0019 Processo: 0005448-02.2025.8.16.0019 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Atraso na Entrega do Imóvel Valor da Causa: R$91.145,99 Autor(s): JOSE AUGUSTO PACHECO Réu(s): IMOBILINE IMOVEIS LTDA ENARA INCORPORADORA LTDA. GREEN RESIDENCE EMPRRENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por José Augusto Pacheco em face de Imobiline Imóveis Ltda., Enara Incorporadora Ltda. e Green Residence Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. Alegou o autor, em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda da unidade residencial n.º 23 do empreendimento Green Residence, sustentando que as rés assumiram a obrigação de entregar o imóvel no prazo de 12 (doze) meses contados da assinatura do contrato junto ao agente financeiro, ocorrida em 04/11/2022. Afirmou que, embora tenha adimplido regularmente as obrigações assumidas, o imóvel não foi entregue no prazo contratualmente estipulado, circunstância que o obrigou a permanecer residindo em imóvel locado, suportando despesas com aluguel, além de continuar arcando com a cobrança de juros de obra após o término do prazo de entrega. Sustentou, ainda, a abusividade das cláusulas contratuais que preveem penalidades apenas em desfavor do adquirente, postulando sua inversão em face das rés, bem como a condenação destas ao ressarcimento dos danos materiais suportados, ao pagamento de indenização por danos morais e aos demais consectários legais. Juntou procuração e documentos. Citada, a ré Imobiline Imóveis Ltda. apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que exerceu exclusivamente atividade de intermediação imobiliária, sem qualquer participação na incorporação, construção ou entrega do empreendimento. No mérito, sustentou a inexistência de responsabilidade pelos danos alegados, requerendo a improcedência dos pedidos formulados em seu desfavor. As rés Green Residence Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e Enara Incorporadora Ltda. também apresentaram contestação. Reconheceram a celebração do contrato de promessa de compra e venda, porém sustentaram, em síntese, a inexistência de mora indenizável, alegando que o cronograma da obra sofreu alterações em razão de circunstâncias extraordinárias relacionadas ao empreendimento, defendendo a regularidade da cobrança dos juros de obra, a impossibilidade de cumulação entre cláusula penal e indenização por lucros cessantes e a inexistência de danos morais indenizáveis. Ao final, requereram a improcedência dos pedidos. A parte autora apresentou réplica. Em decisão saneadora, foram fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de prova oral. Realizada audiência de instrução e julgamento, foram colhidos os depoimentos das testemunhas e da informante arroladas pelas partes. Encerrada a instrução, vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decide-se II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Das questões controvertidas A controvérsia estabelecida nos autos cinge-se à verificação: (i) da responsabilidade das rés pelo alegado atraso na entrega da unidade imobiliária; (ii) da responsabilidade da ré Imobiline Imóveis Ltda. pelos prejuízos narrados na inicial; (iii) da existência de danos materiais decorrentes do pagamento de aluguéis e juros de obra; (iv) da possibilidade de aplicação da cláusula penal reversa; e (v) da ocorrência de danos morais indenizáveis. 2. Da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista. O autor adquiriu unidade imobiliária como destinatário final, enquanto as rés Green Residence Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e Enara Incorporadora Ltda. atuaram profissionalmente na incorporação, construção e comercialização do empreendimento. A Imobiline Imóveis Ltda., por sua vez, exerceu atividade de intermediação da negociação imobiliária. Incidem, portanto, as normas do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da aplicação subsidiária do Código Civil e da legislação específica incidente sobre os contratos de incorporação imobiliária. A responsabilidade dos fornecedores, em regra, é objetiva, nos termos dos arts. 14 e 20 do Código de Defesa do Consumidor, bastando a demonstração da falha na prestação do serviço, do dano e do nexo causal. Todavia, a incidência da responsabilidade objetiva não dispensa a necessária individualização da conduta de cada fornecedor, impondo-se verificar se o dano alegado decorreu da atividade efetivamente desempenhada por cada uma das rés. 3. Da responsabilidade da Imobiline Imóveis Ltda. Embora a relação jurídica seja regida pelo Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade dos fornecedores não prescinde da demonstração de nexo entre a atividade desempenhada por cada integrante da cadeia de consumo e o dano experimentado pelo consumidor. No caso concreto, a prova produzida demonstra que a atuação da ré Imobiline Imóveis Ltda. restringiu-se à intermediação da negociação imobiliária. A informante Isabela, gerente da imobiliária, esclareceu que a empresa apenas promoveu a comercialização das unidades, auxiliando os adquirentes na formalização da documentação necessária ao financiamento, não possuindo qualquer ingerência sobre a execução da obra, cronograma construtivo, obtenção das licenças administrativas ou entrega das unidades. No mesmo sentido, a testemunha Francisco, corretor responsável pelo atendimento do autor, confirmou que sua atuação limitou-se à aproximação entre comprador e incorporadora, inexistindo qualquer poder de gestão sobre o empreendimento ou sobre a definição da data de entrega das chaves. Os depoimentos mostram-se coerentes entre si e encontram respaldo no restante do conjunto probatório. As testemunhas Mariane e Romildo, embora tenham confirmado o atraso na entrega das unidades e os transtornos experimentados pelos adquirentes, igualmente não atribuíram à imobiliária qualquer responsabilidade pela execução da obra ou pelo descumprimento do prazo contratual. Não há prova de que a Imobiline tenha assumido obrigação relacionada à construção do empreendimento, tampouco que tenha prestado informação falsa, garantido prazo diverso daquele constante do contrato ou praticado qualquer conduta capaz de contribuir para a mora contratual. O simples fato de integrar a cadeia de fornecimento mediante a prestação de serviço de corretagem não a torna responsável pelo inadimplemento contratual imputável às incorporadoras, sobretudo quando demonstrado que sua atuação encerrou-se com a formalização da contratação. Ausente, portanto, nexo causal entre a atividade desenvolvida pela Imobiline e os prejuízos decorrentes da entrega tardia do imóvel, os pedidos formulados em seu desfavor devem ser julgados improcedentes. Prossegue-se, assim, a análise da demanda apenas em relação às rés Green Residence Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e Enara Incorporadora Ltda. 4. Do atraso na entrega das chaves No mérito, em relação às rés Green Residence Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e Enara Incorporadora Ltda., o atraso na entrega da unidade restou devidamente comprovado. O contrato juntado aos autos demonstra que o autor adquiriu a Casa n.º 23 do Condomínio Green Residence, prevendo a cláusula quarta do instrumento particular que a entrega das chaves ocorreria em até 12 (doze) meses contados da assinatura do contrato junto ao agente financeiro. A parte autora afirma que a contratação perante a Caixa Econômica Federal ocorreu em 04/11/2022, circunstância que não foi infirmada por prova suficiente produzida pelas rés. Assim, o prazo contratual para entrega da unidade encerrou-se em 04/11/2023. Ainda que se admita, em benefício das incorporadoras, a incidência do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, amplamente aceito pela jurisprudência quando expressamente previsto e redigido de forma clara, a entrega do imóvel deveria ocorrer, no máximo, em maio de 2024. Todavia, restou incontroverso nos autos que a entrega das chaves somente ocorreu em 12/03/2025, evidenciando atraso significativo mesmo após o cômputo do prazo de tolerância. As rés sustentam que a mora decorreu de aditamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, bem como de dificuldades relacionadas ao cronograma da obra e à execução de serviços pela concessionária de energia elétrica. Entretanto, eventual ajuste firmado entre incorporadora e agente financeiro não possui eficácia para alterar unilateralmente o prazo de entrega pactuado com o adquirente, ausente demonstração de sua anuência específica. Da mesma forma, dificuldades administrativas, entraves relacionados à execução da obra, necessidade de readequação do cronograma, demora na obtenção de licenças ou na execução de serviços por concessionárias integram o risco da atividade empresarial desenvolvida pelas incorporadoras, não sendo aptas a afastar sua responsabilidade perante o consumidor. A prova oral produzida em audiência reforça essa conclusão. A testemunha Mariane, adquirente de unidade no mesmo empreendimento, confirmou que também sofreu atraso na entrega do imóvel. Por sua vez, a testemunha Romildo afirmou que o autor permaneceu pagando aluguel em razão da demora na conclusão da obra. Os depoimentos mostram-se harmônicos com a prova documental produzida, corroborando a ocorrência do atraso injustificado. Dessa forma, deve ser reconhecido o inadimplemento contratual das rés Green Residence Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e Enara Incorporadora Ltda., consistente na entrega tardia da unidade imobiliária. 5. Dos danos materiais Reconhecida a mora das incorporadoras, passa-se à análise dos prejuízos materiais suportados pelo autor. O atraso injustificado na entrega de imóvel destinado à moradia gera, em regra, o dever de indenizar os prejuízos materiais comprovadamente suportados pelo adquirente, dentre eles as despesas necessárias com aluguel durante o período em que permaneceu privado da utilização do bem. No caso dos autos, os documentos juntados comprovam que o autor permaneceu residindo em imóvel locado durante o período correspondente ao atraso das rés, suportando despesas que não existiriam caso a obrigação contratual tivesse sido regularmente cumprida. Assim, faz jus ao ressarcimento dos valores comprovadamente despendidos com aluguel entre o término do prazo contratual, acrescido do período de tolerância, e a efetiva entrega das chaves, observados os comprovantes constantes dos autos. Igualmente procede o pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega, acrescido do período de tolerância. Os encargos dessa natureza são admissíveis apenas durante o período regular de execução do empreendimento. Ultrapassado o prazo contratualmente previsto para entrega da unidade, não pode o consumidor suportar os efeitos financeiros da mora exclusiva da incorporadora. Consequentemente, as rés Green Residence Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e Enara Incorporadora Ltda. deverão restituir, de forma simples, os valores pagos pelo autor a título de juros de obra após o término do prazo de entrega, acrescido da tolerância contratual, incidindo correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação. A restituição deverá ocorrer de forma simples, inexistindo elementos que evidenciem cobrança dolosa ou má-fé apta a justificar a incidência do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 6. Da cláusula penal reversa A parte autora requer a inversão da cláusula penal contratualmente prevista apenas para as hipóteses de inadimplemento do adquirente. A pretensão merece parcial análise. É firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do Tema Repetitivo n.º 971, no sentido de que, inexistindo cláusula penal estipulada em desfavor da incorporadora, é possível sua inversão em benefício do consumidor quando caracterizada a mora da vendedora, como forma de restabelecer o equilíbrio contratual. Entretanto, a aplicação desse entendimento não autoriza a cumulação da cláusula penal com indenização destinada à reparação do mesmo prejuízo. No julgamento do Tema Repetitivo n.º 970, o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes quando ambas possuem idêntica finalidade compensatória. No caso concreto, já foi reconhecido o direito da parte autora ao ressarcimento dos prejuízos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, consistentes no reembolso dos aluguéis comprovadamente suportados durante o período da mora, bem como à restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o término do prazo contratual. A condenação ao pagamento da cláusula penal reversa acarretaria dupla reparação pelo mesmo inadimplemento contratual, hipótese vedada pelo ordenamento jurídico. Desse modo, embora seja possível, em tese, a inversão da cláusula penal prevista apenas em favor da incorporadora, sua aplicação, nas circunstâncias dos autos, mostra-se incompatível com a indenização material já reconhecida, razão pela qual o pedido deve ser julgado improcedente. 7. Dos danos morais Em regra, o mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, reparação por dano moral. Todavia, a situação retratada nos autos ultrapassa o simples descumprimento contratual. O autor adquiriu imóvel destinado à própria moradia, criando legítima expectativa de recebê-lo no prazo contratado. Entretanto, permaneceu privado da utilização do bem por período expressivamente superior ao ajustado, mesmo após considerado o prazo de tolerância contratual. A mora das incorporadoras obrigou-o a permanecer em imóvel locado, suportando despesas adicionais e frustrando o planejamento habitacional que motivou a aquisição da unidade imobiliária. A prova oral confirmou os transtornos experimentados pelo autor em razão do atraso injustificado, demonstrando que a demora na entrega do empreendimento extrapolou os dissabores inerentes às relações contratuais. Nessas circunstâncias, mostra-se caracterizado o dano moral indenizável. Considerando a extensão do atraso, a finalidade residencial do imóvel, a condição econômica das partes e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem perder de vista o caráter compensatório da indenização e seu efeito pedagógico, reputa-se adequado fixar a indenização por danos morais em R$ 10.000,00. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, nos termos do art. 487, I do CPC, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial em face da ré IMOBILINE IMÓVEIS LTDA., extinguindo o processo em relação a ela, com resolução do mérito, e condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa em prol de seus patronos, observada eventual gratuidade judiciária. Quanto às demais rés, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por JOSÉ AUGUSTO PACHECO, para: declarar o atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária objeto do contrato firmado entre o autor e as rés GREEN RESIDENCE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e ENARA INCORPORADORA LTDA.; e condenar solidariamente as rés GREEN RESIDENCE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e ENARA INCORPORADORA LTDA. ao ressarcimento dos valores comprovadamente despendidos pelo autor com aluguel durante o período compreendido entre o término do prazo contratual de entrega, acrescido do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, e a efetiva entrega das chaves, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Ainda , condeno solidariamente as rés GREEN RESIDENCE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e ENARA INCORPORADORA LTDA. à restituição simples dos valores pagos pelo autor a título de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega, acrescido do prazo de tolerância, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. Condeno solidariamente as rés GREEN RESIDENCE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e ENARA INCORPORADORA LTDA. ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. Em relação às rés Green Residence Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e Enara Incorporadora Ltda., condeno-as, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Ponta Grossa, datado pelo sistema. Leonardo Souza Juiz de Direito
