Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 18ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5156139-48.2021.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: EDSON CLARET TEIXEIRA CPF: 357.950.506-87 e outros RÉU: BOCA ROXA ACAI GOURMET LTDA CPF: 28.389.058/0001-98 e outros SENTENÇA Vistos. 1. RELATÓRIO EDSON CLARET TEIXEIRA (CPF: 357.950.506-87) e NILZA MARIA FONTOURA TEIXEIRA (CPF: 711.188.886-34), devidamente qualificados e por meio de advogado regularmente constituído, ajuizaram AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS e ENCARGOS DA LOCAÇÃO c/c INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS contra BOCA ROXA AÇAÍ GOURMET LTDA-ME (CNPJ: 28.389.058/0001-98), RENATA DE SOUZA VIANA PACHECO (CPF: 152.176.996-63), REJANE LEILA DOS REIS OLIVEIRA (CPF: 703.660.126-49), SEBASTIÃO RODRIGUES COELHO PINHEIRO (CPF: 276.662.046-04), JOSÉ GERALDO MOTA (CPF: 164.907.206-63) e NIRTH FERNANDES MOTA (CPF: 600.440.476-49), também identificados. Narram os autores, em síntese, que, na qualidade de locadores, celebraram com a primeira ré, em 16/09/2018, contrato de locação comercial do imóvel situado na Avenida Fleming, 241, Bairro Ouro Preto, nesta capital, figurando os demais réus como administradores e fiadores. Alegam que a partir de outubro de 2019 iniciaram-se os atrasos, culminando com o inadimplemento total dos aluguéis e encargos a partir de fevereiro de 2020. Apontam, ainda, diversas infrações contratuais, como a sublocação não autorizada, a ausência de contratação de seguro obrigatório e a falta de pagamento de contas de consumo (água e energia) e IPTU. Pugnam, assim, pela condenação solidária dos requeridos à quitação do débito principal referente aos alugueis, encargos e multas contratuais sobre cada infração, totalizando o valor de R$340.736,34, acrescido de indenização por danos materiais no valor de R$10.631,64 e indenização por danos morais no importe de R$40.000,00. Com a inicial, vieram documentos. A inicial foi recebida, sendo posteriormente deferido o pedido de gratuidade de justiça aos autores em decisão de ID 8027283065. Levado a efeito o ato citatório, o réu SEBASTIÃO RODRIGUES COELHO apresentou contestação em ID 10310256875, arguindo, em preliminar, a ilegitimidade ativa da coautora Nilza e sua própria ilegitimidade passiva, ao argumento de que teria sido exonerado da fiança. No mérito, sustentou a ocorrência de novação e a ausência de sua anuência em acordos posteriores. Os demais requeridos, BOCA ROXA AÇAÍ GOURMET LTDA, RENATA DE SOUZA VIANA PACHECO, REJANE LEILA DOS REIS OLIVEIRA, JOSÉ GERALDO MOTA e NIRTH FERNANDES MOTA, apresentaram contestação conjunta em ID 10314956051. Suscitaram preliminares de impugnação à gratuidade de justiça, ilegitimidade ativa e passiva. No mérito, defenderam a ocorrência de força maior (pandemia), negaram a sublocação e impugnaram as multas e os pedidos de indenização. Impugnação à contestação apresentada em ID 10337726975, na qual a parte autora reitera os termos da inicial e rechaça as teses defensivas. Instadas a especificarem provas, todas as partes pugnaram pela produção de prova oral, incluindo depoimento pessoal e oitiva de testemunhas (IDs 10353605451, 10352949513 e 10353166450). O processo foi saneado e organizado(ID.10553132965), rejeitando as preliminares arguidas e indeferindo a produção de prova oral, por entender suficiente a prova documental, anunciando o julgamento antecipado da lide. Em face desta decisão, foram opostos Embargos de Declaração (ID.10560819443), os quais foram rejeitados (ID 10587976267). Ainda irresignados, os réus interpuseram Agravo de Instrumento, ao qual foi negado provimento, com trânsito em julgado certificado pelo Eg. TJMG, conforme se verifica nos IDs 10657799101 e 10666641246, restando preclusa a discussão acerca do saneamento e da instrução processual. Intimadas, as partes apresentaram suas alegações finais(ID.10677132432, ID.10686404301 e ID.10689972356). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o sucinto relatório. Passo a DECIDIR. 2. FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia submetida a julgamento consiste na existência e extensão do débito locatício e na responsabilidade dos réus pelo seu pagamento, bem como na configuração dos danos materiais e morais pleiteados. De início, a relação jurídica entre as partes está materializada no contrato de locação de ID 6170113077, cujas obrigações são regidas pelo princípio do pacta sunt servanda. O inadimplemento, por sua vez, é fato incontroverso, admitido pelos próprios réus, que buscam justificá-lo na superveniência da pandemia de COVID-19, invocando a excludente de responsabilidade de força maior, conforme art. 393 do CC. Contudo, a crise sanitária, embora constitua evento extraordinário e imprevisível, não opera como uma carta branca para o descumprimento generalizado de obrigações contratuais. A jurisprudência pátria, ao analisar os impactos da pandemia sobre os contratos de locação comercial, consolidou o entendimento de que a revisão ou a isenção do pagamento de aluguéis exige a demonstração cabal de que as restrições sanitárias inviabilizaram completamente a atividade econômica, e não apenas que a tornaram mais difícil ou menos lucrativa. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUEL ATRASADO. PANDEMIA . COVID. ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. ACONTECIMENTO IMPREVISÍVEL QUE TAMBÉM ATINGE O LOCADOR . Embora os impactos da pandemia na economia possam justificar a intervenção judicial nos contratos privados, esta tem como finalidade o reequilíbrio econômico-financeiro do contrato, de modo que a revisão pretendida somente poderá ocorrer quando o motivo imprevisível que onerou demasiadamente uma das partes cause, também, uma vantagem para o outro contratante, ou, pelo menos, que esta onerosidade não recaia sobre ele. (TJ-MG - Apelação Cível: 51134935720208130024, Relator.: Des.(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 17/12/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/12/2024). EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - NULIDADE DA SENTENÇA - CERECEAMENTO DE DEFESA - INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL - PRELIMINAR REJEITADA - REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - TEORIA DA IMPREVISÃO - PANDEMIA DE COVID-19 - ONEROSIDADE EXCESSIVA - NÃO DEMONSTRADA - REDUÇÃO DO ALUGUEL - IMPROCEDÊNCIA - RECURSO NÃO PROVIDO. O Juiz é principal destinatário da prova e deve indeferir as provas impertinentes, irrelevantes e protelatórias. A prova testemunhal não é relevante para provar redução no faturamento do locatário, em razão da pandemia de COVID-19. Para procedência do pedido de revisão do valor do aluguel em contratos de locação comercial, com base na teoria da imprevisão, em razão da pandemia de COVID-19, é necessário que haja prova da onerosidade excessiva . (TJ-MG - AC: 10000200746089003 MG, Relator.: Rui de Almeida Magalhães, Data de Julgamento: 05/10/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/10/2022) No caso dos autos, a empresa locatária atua no ramo de alimentação, setor que, apesar das restrições ao consumo presencial, manteve-se operacional por meio de sistemas de entrega (delivery) e retirada. Assim, cabia aos réus, nos termos do art. 373, II, do CPC, comprovar a absoluta impossibilidade de auferir qualquer tipo de receita durante o período, ônus do qual não se desincumbiram. Com efeito, a simples alegação de dificuldade financeira, desacompanhada de balanços contábeis, demonstrativos de faturamento ou outras provas concretas, não é suficiente para afastar a obrigação de pagar pelo uso do imóvel que continuaram a ocupar. A adaptação do modelo de negócio é um risco inerente à atividade empresarial, não podendo seu insucesso ou inércia ser transferido unilateralmente ao locador. Quanto à responsabilidade dos fiadores, a tese de exoneração por novação, em razão do termo de confissão de dívida (ID.6170113091), não prospera. Conforme decidido pelo eg. TJMG no Agravo de Instrumento interposto nestes autos (ID.10666641247), o mero parcelamento do débito, sem o ânimo de novar, não extingue a obrigação principal nem a garantia fidejussória. Portanto, não havendo aditamento que tenha agravado ou alterado a substância da obrigação principal, mas apenas um acordo para pagamento do débito já existente, não há que se falar em aplicação da Súmula 214 do STJ ou em exoneração da fiança, que permanece hígida e eficaz até a efetiva entrega das chaves, conforme expressamente pactuado na Cláusula 9ª do contrato de locação. Outrossim, as multas por infração contratual pleiteadas são devidas, uma vez que o contrato celebrado entre as partes estabelece, em suas cláusulas, obrigações distintas e autônomas, como o pagamento pontual do aluguel, a quitação das contas de consumo, a contratação de seguro e a vedação à sublocação. A prova dos autos demonstra o descumprimento de cada uma dessas obrigações: a sublocação é confessada por terceiro (ID.6170113091, p. 3); e o inadimplemento dos encargos acessórios é comprovado pelos documentos de cobrança juntados com a inicial. Assim, a incidência de multa prevista na cláusula 10ª do contrato é medida que se impõe. Entretanto, a referida cláusula prevê a aplicação da sanção de forma geral perante o descumprimento de qualquer outra cláusula, de modo que a simples inobservância de uma das cláusulas é suficiente para ensejar a multa, não podendo ser imposto ao locatário o pagamento de múltiplas cobranças compensatórias ante a ausência específica de incidência individual. Sabe-se que, em casos de ambiguidades, contradições ou omissões na redação do contrato, se aplica o princípio de que o contrato deve ser interpretado de maneira mais favorável à parte aderente, limitando penalidades excessivas. Sendo assim, seu arbitramento deve se limitar à apenas uma vez, ou seja, o valor de três meses de aluguéis. Além disso, os autores pleiteiam, a título de danos materiais, o ressarcimento dos juros bancários que foram obrigados a suportar, no valor total de R$10.631,64, e, ainda, a condenação dos réus ao pagamento de despesas futuras para a recuperação do imóvel. Quanto aos juros bancários, é inegável que a ausência do recebimento dos aluguéis impactou negativamente o fluxo de caixa dos autores. Contudo, os juros decorrentes de saldo negativo em conta-corrente não são um resultado exclusivo da frustração de uma receita, mas da gestão financeira global do correntista. Assim, não sendo possível expurgar do cálculo a influência de outros gastos pessoais, com base no art. 944, parágrafo único, do CC, deve ser observada a fixação equitativa da indenização que reconheço como sendo de 50% do valor pleiteado, ou seja, R$5.315,82. Em relação ao pedido de condenação para cobrir os custos de reparo e limpeza do imóvel, este foi formulado de maneira genérica, "a ser apurado oportunamente", sem a apresentação de qualquer elemento probatório que quantificasse o dano, como orçamentos, notas fiscais ou laudos de avaliação de custos. Certo é que a condenação por danos materiais exige prova certa e determinada do dano emergente, não podendo o Judiciário proferir sentença ilíquida quando a prova do valor era plenamente possível de ser produzida na fase de conhecimento. Dito isto, a ausência de comprovação do quantum debeatur impõe a rejeição deste pleito específico. No que tange ao pedido de indenização por danos morais, embora seja incontroverso o inadimplemento, tal fato, por si só, não configura dano moral, resolvendo-se, em regra, na esfera patrimonial por meio das perdas e danos. Embora os autores tenham narrado e comprovado dissabores significativos, como o recebimento de cobranças (ID. 6171222996 e ID.6171222998) e o temor da perda de bens, tais fatos, embora lamentáveis, se inserem nos riscos inerentes às relações negociais. Não se vislumbra, no caso concreto, uma ofensa extraordinária a direitos da personalidade, como a honra, a imagem ou a dignidade, que extrapole a esfera do aborrecimento e do transtorno financeiro. Por fim, o réu SEBASTIÃO, em sua peça de contestação (ID.10310256875), formula pedido contraposto, pugnando pela condenação dos autores ao pagamento em dobro dos valores que alega terem sido indevidamente cobrados, com fundamento no art. 940 do CC. Contudo, a presente demanda tramita sob o rito do procedimento comum, no qual a pretensão do réu em face do autor deve ser deduzida por meio de reconvenção, conforme expressamente dispõe o art. 343 do CPC. A reconvenção, embora possa ser apresentada na própria contestação, possui natureza de ação autônoma e exige o cumprimento de requisitos próprios. O pedido contraposto, por sua vez, é um instituto de natureza mais simplificada, cuja admissibilidade é restrita aos procedimentos especiais que expressamente o autorizam, como é o caso dos Juizados Especiais Cíveis (Lei nº 9.099/95), o que não se aplica à espécie. Assim, tendo o réu se valido de via processual inadequada para formular sua pretensão, o não conhecimento do pedido contraposto é medida que se impõe, por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo nesse particular. Fica, contudo, ressalvada a possibilidade de o réu buscar seu pretenso direito em ação autônoma. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS - SENTENÇA CITRA PETITA - INOCORRÊNCIA - REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL - NECESSIDADE DE RECONVENÇÃO OU AJUIZAMENTO DE AÇÃO PRÓPRIA. - A sentença citra petita é aquela em que o juiz decide de forma contrária ao pedido formulado pelas partes no processo, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil - O procedimento ordinário da ação de despejo não possui via dúplice, sendo que, o pedido contraposto de redução do valor do aluguel ou de revisão de cláusulas deve ser realizado mediante reconvenção ou em sede de ação própria - Não cabe pedido contraposto em ação de despejo, sendo a reconvenção a via processual adequada para o locatário formular pedidos. (TJ-MG - Apelação Cível: 50559315620218130024, Relator.: Des.(a) Wauner Batista Ferreira Machado (JD 2G), Data de Julgamento: 11/02/2025, Câmaras Cíveis / 2º Núcleo de Justiça 4 .0 - Cív, Data de Publicação: 12/02/2025) Diante do exposto, a parcial procedência dos pedidos é medida que se impõe. 3. DISPOSITIVO Ao exposto, e resolvendo o mérito nos termos do disposto no art. 487, I, do CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por EDSON CLARET TEIXEIRA (CPF: 357.950.506-87) e NILZA MARIA FONTOURA TEIXEIRA (CPF: 711.188.886-34), para condenar os réus BOCA ROXA AÇAÍ GOURMET LTDA-ME (CNPJ: 28.389.058/0001-98), RENATA DE SOUZA VIANA PACHECO (CPF: 152.176.996-63), REJANE LEILA DOS REIS OLIVEIRA (CPF: 703.660.126-49), SEBASTIÃO RODRIGUES COELHO PINHEIRO (CPF: 276.662.046-04), JOSÉ GERALDO MOTA (CPF: 164.907.206-63) e NIRTH FERNANDES MOTA (CPF: 600.440.476-49), solidariamente, a lhes pagarem: 3.1. os valores referentes aos aluguéis e encargos da locação (IPTU, água, luz) inadimplidos até a data da efetiva desocupação (13/08/2021), bem como ao pagamento de uma única multa contratual no valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel vigente à época da infração, cujo montante total poderá ser apurado por simples cálculo aritmética, devidamente atualizados pela Taxa SELIC como índice único de correção monetária e juros de mora, a partir do vencimento da obrigação, na forma do art.397 do Código Civil, vedada sua cumulação com quaisquer outros índices, em conformidade com a Lei nº 14.905/2024 e o Tema 1368 do STJ. 3.2. a importância de R$5.315,82 (cinco mil, trezentos e quinze reais e oitenta e dois centavos), por danos materiais, devidamente atualizada pela Taxa SELIC como índice único de correção monetária e juros de mora, a partir da citação, porquanto decorrente de relação contratual, vedada sua cumulação com quaisquer outros índices, em conformidade com a Lei nº 14.905/2024 e o Tema 1368 do STJ. 3.3. Não conheço do pedido contraposto formulado pelo réu SEBASTIÃO RODRIGUES COELHO, por inadequação da via eleita, extinguindo-o sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento de custas e despesas processuais, na proporção de 70% para os réus e 30% para os autores. Condeno os autores a pagarem honorários advocatícios em favor dos advogados dos requeridos, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor dos pedidos em que sucumbiu, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Condeno os requeridos ao pagamento de verba honorária em favor do advogado dos autores, fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor total da condenação. Vedada a compensação em observância do §14, do art. 85, do CPC. Suspensa a exigibilidade em razão da Gratuidade de Justiça deferida a ambas as partes (ID.8027283065 e ID.10657799102), nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Transitada em julgado, arquivar com baixa. Registrar. Publicar. Intimar. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. FERNANDO FULGENCIO FELICISSIMO Juiz de Direito da 18ª Vara Cível
