Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO E DE ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO REJEITADAS. HIPOTECA SOBRE IMÓVEL QUITADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA QUE CONTRATOU EMPRÉSTIMO PARA FINANCIAR A OBRA. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA Nº 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS DE ACORDO COM O ESTABELECIDO NO ART. 85, § 2º, DO CPC. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Ação de adjudicação compulsória proposta pela cessionária de direitos aquisitivos de unidade imobiliária contra a construtora e a instituição financeira. Pretensão de outorga de escritura definitiva e cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel quitado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a obrigação da baixa do gravame hipotecário sobre o imóvel objeto da lide; (ii) o arbitramento e alcance dos honorários sucumbenciais entre os réus. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não pode ser oposta ao adquirente do imóvel, conforme Súmula nº 308 do STJ, independentemente de sua constituição ser anterior ou posterior à celebração do contrato de compra e venda. 4. A construtora, ao obter financiamento bancário para viabilizar a obra, assumiu a obrigação de quitar a dívida e liberar os imóveis das garantias hipotecárias antes da transferência definitiva ao comprador. 5. O adquirente adimplente não pode ser penalizado pelos débitos contraídos pela construtora, cabendo à instituição financeira exercer o direito de sequela diretamente contra a devedora originária. 6. O arbitramento dos honorários sucumbenciais deve observar os parâmetros do art. 85, §§ 2º e 4º, do CPC, sendo indevida a aplicação da equidade fora das hipóteses do § 8º, conforme entendimento do STJ no Tema Repetitivo nº 1.076. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários sucumbenciais majorados. Tese de julgamento: "1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. 2. O adquirente adimplente tem direito à adjudicação compulsória e à baixa do gravame hipotecário."