Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 6ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0011562-38.1993.8.05.0001 Órgão Julgador: 6ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTERESSADO: OLGA MARIA BOMFIM SOUZA DE FIGUEIREDO e outros Advogado(s): ANTONIO CARLOS DE SOUZA MOREIRA (OAB:BA5656), VINICIUS DE JESUS SANTOS (OAB:BA39473), MARCUS WILLIAM ADORNO PEREIRA (OAB:BA42955), THAIS OLIVEIRA DE MATOS (OAB:BA44862) INTERESSADO: VALDIR ALVES DE ALMEIDA Advogado(s): ELIAS DE JESUS MOREIRA (OAB:BA81528) SENTENÇA Processo incluído no Grupo Operacional da Secretaria Virtual, nos termos do Decreto Judiciário nº 298/2026. Trata-se de ação anulatória com pedido liminar ajuizada por OLGA MARIA BONFIM SOUZA DE FIGUEIREDO, YURI GAGARIN SILVA DE MATOS em face de VALDIR ALVES DE ALMEIDA, MARILENE PEREIRA ALMEIDA e WALTER FRANCISCO DO NASCIMENTO, por meio da qual pretende a declaração de nulidade da escritura pública e respectivos registros imobiliários relacionados à área de 300 m², com posterior cancelamento do registro nº R-1 - M. 11.168, datado de 28/08/1992. Em síntese, os autores alegam que em maio/1992 celebraram entre si contrato de compromisso de compra e venda de área situada no Vale dos Barris (ID 237382209 - pág. 01). Posteriormente, os autores venderam ao réu uma outra área também situada no mesmo terreno, tendo sido lavrada a respectiva escritura. Porém, afirmam que o acionado pugnou pela assinatura de outra escritura, pois a primeira teria sido rasurada. Após a nova assinatura, os autores afirmam terem sido vítimas de golpe, pois houve alteração da metragem do terreno vendido ao acionado. Em IDs 237382221 e 237382222, decisão que deferiu a liminar. Após regular citação (ID 237382233), Valdir Alves apresentou sucinta contestação (ID 237382238), oportunidade em que pugnou pela improcedência do pleito autoral. Houve apresentação de réplica (ID 237382244). Em ID 237382250, ata da audiência de conciliação. Em IDs 237382396, 237382397, 237382398, 237382400 e 237382401, depoimentos colhidos em sede de AIJ. Em ID 237382403, contestação apresentada por Walter. Preliminarmente, alegou ilegitimidade passiva. Em ID 237382751, laudo pericial. A ré Marilene Pereira Almeida, cônjuge do réu Valdir, foi citada por edital e ingressou nos autos representada por patrono constituído. As partes apresentaram alegações finais por memoriais reiterando seus posicionamentos fundamentais. É o relatório. Inicialmente, à Secretaria Judicial para retificação do polo passivo com a inclusão de Walter Francisco do Nascimento, conforme decisão de ID 237382400. Antes de adentrar ao mérito, porém, analiso a preliminar defensiva suscitada pelo acionado Walter. Conforme se extrai da petição inicial e do conjunto probatório produzido ao longo da instrução, a parte autora atribui ao referido réu participação direta nos fatos que ensejaram a presente demanda, especialmente quanto à suposta indução da autora em erro no momento da lavratura da escritura pública posteriormente reputada fraudulenta. A pertinência subjetiva da demanda deve ser aferida à luz da teoria da asserção, bastando, para fins de legitimidade ad causam, que haja correspondência entre as afirmações deduzidas na inicial e a condição da parte demandada em relação aos fatos narrados. No caso concreto, os autores imputam ao réu Walter atuação conjunta na prática dos atos que teriam culminado na adulteração da escritura pública e no vício de consentimento alegado, circunstância suficiente para justificar sua permanência no polo passivo da demanda. A eventual procedência ou improcedência das imputações formuladas constitui matéria afeta ao mérito, não se confundindo com a legitimidade processual. Ademais, os pedidos formulados possuem relação direta com os fatos atribuídos ao referido demandado, inclusive diante da alegação de participação ativa na formalização do ato jurídico impugnado. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. Ingresso no mérito da demanda. Considerando que os fatos remontam ao ano de 1992, aplica-se à hipótese o Código Civil de 1916, em observância ao princípio tempus regit actum. A controvérsia central consiste em decidir se a Escritura Pública de Compra e Venda (Num. 237382212 - Pág. 1) lavrada no Tabelionato do 2º Ofício de Notas de Salvador (Livro 687, fls. 270, ordem nº 21.598) e registrada no 5º Ofício de Registro de Imóveis (Matrícula nº 11.168, R-1) padece de vício de consentimento por dolo e erro substancial, impondo-se a declaração de sua anulação e o cancelamento do registro correspondente. Da análise detida do conjunto probatório, verifica-se que assiste razão à parte autora. A prova documental e técnica atesta que os autores Olga Maria e José Carlos promoveram, em 15 de maio de 1992, a venda da área de 300,00 m² (10,00m x 30,00m) ao comprador Yuri Gagarin Silva de Matos, recebendo o valor integral ajustado de Cr$ 12.000.000,00 (Num. 237382209 - Pág. 1). A certidão de ocorrência policial e as declarações das testemunhas confirmaram que o adquirente Yuri Gagarin foi impedido de registrar seu título no cartório em virtude da sobreposição de escrituras. Restou provado, ainda, que a venda feita ao réu Valdir Alves de Almeida compreendia uma área menor, correspondente a 240,00 m² (8,00m x 30,00m), pela quantia de Cr$ 7.000.000,00, conforme escritura de Num. 237382210 - Pág. 1. No entanto, emerge do caderno processual que os réus colheram a assinatura da demandante em sua residência, em um sábado à noite, mediante a falsa afirmação de que estavam apenas colhendo assinatura para substituir via rasurada da alienação da área de 240,00 m². Em vez de realizarem a simples substituição formal prometida, os réus lavraram e registraram duas escrituras distintas com o mesmo número de ordem (21.598) no Livro 687 do 2º Ofício de Notas de Salvador: uma referente à área de 240,00 m² (fls. 269) e outra abrangendo a área de 300,00 m² (fls. 270), operando a transferência indevida e a apropriação do imóvel adquirido pelo autor Yuri Gagarin. A prova pericial produzida nos autos aponta adulterações materiais na escritura pública formalizada entre a autora e o réu. Ali constatou-se a existência de rasuras em campos essenciais do instrumento, especialmente quanto à metragem, área total, inscrição municipal e data de lavratura do ato notarial. O laudo também identificou acréscimo textual realizado posteriormente, sem correspondência na via arquivada no cartório. Tais conclusões técnicas não foram infirmadas por prova idônea em sentido contrário. A prova oral igualmente corrobora a narrativa autoral. As testemunhas ouvidas confirmaram que a autora Olga Maria encontrava-se enferma quando da assinatura do documento, tendo sido induzida a acreditar que se tratava apenas da substituição de escritura anteriormente rasurada, e não da alienação de área diversa e superior à originalmente negociada. Caso representasse a real intenção da autora Olga realizar duas vendas em benefício do réu, simples prova documental de quitação dos dois preços haveria de ser acostada de modo a dirimir quaisquer dúvidas. Quanto a este ponto, o recibo acostado pelos réus (Num. 237382643 - Pág. 1) revela somente a quitação da primeira venda legitimamente realizada. Não há nenhum outro documento que comprove o pagamento pela 2ª área supostamente vendida. Na negociação concreta, os pagamentos foram realizados por meio de cheques, título facilmente rastreável e capaz de fazer prova da dupla compra e venda. Também merece relevo o depoimento do corretor intermediador, ao admitir que foi o responsável pelo preenchimento equivocado da metragem no recibo de Num. 237382643 - Pág. 1. Aduziu , na qualidade de testemunha que participou ativamente da negociação, que intermediou todas as vendas das frações do imóvel em questão e que Valdir somente adquiriu um lote e um trecho de área verde. Em outras palavras, a testemunha desconhece a aquisição por Valdir de um outro lote de terra com 300mts2. Outra circunstância que põe em xeque a legitimidade da transação diz respeito ao caráter inverossímil do preço da segunda aquisição supostamente realizada por Valdir. A se considerarem verídicas as duas escrituras de compra e venda a autora teria alienado no mesmo dia 20.08.1992 dois lotes de terra, situados no mesmo local: um de 240mts2 por 7 milhões de Cruzeiros e outro de 300mts2 por apenas 5 milhões. Por fim, sobreleva notar o fato de que conforme a prova testemunhal e o próprio contrato de Num. 237382209 - Pág. 1 , a venda realizada a Yuri Gagarin (300mts2) aconteceu antes da venda legitima realizada em favor de Valdir (240mts2). Tal circunstância é evidenciada pela menção, no documento de Num. 237382211 - Pág. 1 (Escritura da compra e venda de 240mts2 por Valdir) à área de terra já adquirida por Yuri, de modo que não seria possível à autora alienar novamente a mesma porção de terra. O conjunto probatório evidencia, portanto, a ocorrência de vício de consentimento decorrente de dolo e erro substancial, nos termos dos arts. 86, 92 e 147 do Código Civil de 1916. A escritura pública, embora revestida de fé pública, possui presunção relativa de veracidade, podendo ser desconstituída mediante prova robusta de fraude ou vício, exatamente como verificado no caso concreto. Não se mostra juridicamente admissível a manutenção de registro imobiliário fundado em documento obtido mediante induzimento doloso da parte outorgante. A preservação da segurança jurídica do sistema registral pressupõe a higidez do título causal que lhe dá suporte, circunstância ausente na hipótese dos autos. Precedentes do e. Superior Tribunal de Justiça ratificam a anulação de registros e escrituras públicas quando evidenciada a alienação do mesmo imóvel em duplicidade mediante conduta ilícita, como também destacam a relatividade da quitação expressa em instrumento público quando eivada de falsidade técnica ou vício substancial: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUJEITA ÀS NORMAS DO NCPC. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, CUMULADA COM ANULAÇÃO DE REGISTRO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. ATO JURÍDICO ILÍCITO. ANULAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O Tribunal estadual, no caso, reconheceu a ocorrência de dolo decorrente da prática de ato ilícito, consistente na alienação em duplicidade dos imóveis adquiridos pelos autores, adquirentes de boa-fé que possuem o justo título. Decretou-se, então, a anulação das escrituras públicas e dos registros. 2.1. Ultrapassar a conclusão a que chegou o Tribunal goiano demandaria nova incursão no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, procedimento sabidamente inviável pelo óbice da Súmula n.º 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.691.808/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022.) EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DADA EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE PAGAMENTO. ARTS. ANALISADOS: 460, CPC; 215, CC/02. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c reivindicatória, distribuída em 09/08/2007, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 28/11/2013. 2. Discute-se se o julgamento proferido pelo Tribunal de origem é extra petita, bem como se a quitação dada em escritura pública de compra e venda de imóvel gera presunção absoluta do pagamento. 3. A conclusão do Tribunal de origem - de que o negócio jurídico é anulável por vício resultante de erro e dolo - decorreu dos fatos que fundamentaram o pedido inicial, de modo que não há falar em julgamento extra petita. 4. A presunção do art. 215 do CC/02 implica, de um lado, a desnecessidade de se provar os fatos contidos na escritura pública, à luz do que dispõe o art. 334, IV, do CPC, e, de outro, a inversão do ônus da prova, em desfavor de quem, eventualmente, suscite a sua invalidade. 5. A quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento, admitindo a prova em contrário que evidencie, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso. 6. Recurso especial conhecido e desprovido. (REsp n. 1.438.432/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/4/2014, DJe de 19/5/2014.) Dessa forma, impõe-se a procedência dos pedidos para declarar a anulação da escritura pública impugnada e determinar o cancelamento do respectivo registro imobiliário. Quanto ao pedido de remessa de peças ao Ministério Público, cuida-se de providência que pode ser realizada pela própria parte, independentemente de intermediação judicial. Forçoso reconhecer, outrossim, que, em razão do tempo em que ocorreram os fatos, provavelmente já se consumou a perda da pretensão punitiva estatal em razão da prescrição. Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a nulidade da escritura pública (Tabelionato do 2º Ofício de Notas de Salvador - Livro 687, fls. 270, ordem nº 21.598) e determinar o cancelamento do registro nº R-1 - M. 11.168, datado de 28/08/1992, do 5º Ofício de Imóveis de Salvador, nos termos do art. 214 da Lei nº 6.015/73. Extingo o feito com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC, Após o trânsito em julgado, oficie-se ao Cartório do 5º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador e ao Tabelionato do 2º Ofício de Notas de Salvador para que procedam às medidas determinadas no presente dispositivo. Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. Publique-se. Intimem-se. SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 26 de maio de 2026. Lucas de Andrade Cerqueira Monteiro Juiz de Direito
