Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo da Capital - Turno Manhã - 07:00h às 13:00h AV MARECHAL MASCARENHAS DE MORAIS, 1919, - de 1683 a 2685 - lado ímpar, IMBIRIBEIRA, RECIFE - PE - CEP: 51150-001 - F:(81) 31831581 Processo nº 0034882-67.2026.8.17.8201 AUTOR(A): GISELLA PIMENTA PEREIRA ALVES RÉU: CONDOMINIO DO EDIFICIO BEACH CLASS SANTA MARIA SENTENÇA Vistos etc. Dispensado o relatório detalhado, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95. Trata-se de ação proposta por GISELLA PIMENTA PEREIRA ALVES, em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BEACH CLASS SANTA MARIA, todos qualificados nos autos. Narra a autora, em síntese, que é proprietária da unidade autônoma nº 2104 do edifício réu, destinada à locação residencial por curta temporada. Afirma que, em intervalo inferior a vinte e duas horas, a administração predial aplicou à sua unidade três multas sucessivas que totalizam R$ 2.310,75 (dois mil, trezentos e dez reais e setenta e cinco centavos), decorrentes da conduta de uma mesma hóspede, que permitiu a entrada de visitantes. Alega que as penalidades foram impostas sem prévia advertência disciplinar formal, sem deliberação pelo órgão competente segundo a Convenção de Condomínio e com cobrança emitida em prazo anterior ao término da defesa prévia, com o que não concorda. Informou, ainda, que apesar de ter solicitado formalmente um pedido de reconsideração das multas aplicadas, estas foram mantidas. Em razão dos fatos, requer a concessão de tutela provisória de urgência para que o condomínio réu se abstenha de cobrar, protestar ou negativar os valores das multas impugnadas e de aplicar restrições à unidade; o reconhecimento incidental da invalidade da parte final do artigo 9º, § 1º, do Regimento Interno, na expressão que veda a entrada de visitantes; a declaração de nulidade das penalidades aplicadas pelos Ofícios nº 001/APTO-2104/2026/MULTA no valor de R$ 462,15 (quatrocentos e sessenta e dois reais e quinze centavos), nº 002/APTO-2104/2026/MULTA DOBRADA no valor de R$ 924,30 (novecentos e vinte e quatro reais e trinta centavos) e nº 003/APTO-2104/2026/MULTA DOBRADA no valor de R$ 924,30 (novecentos e vinte e quatro reais e trinta centavos), com o cancelamento dos lançamentos e a inexigibilidade da quantia total de R$ 2.310,75 (dois mil, trezentos e dez reais e setenta e cinco centavos); sucessivamente, a declaração de nulidade da segunda e da terceira multas por falta de ciência prévia para configuração de reincidência; e, subsidiariamente, a redução das penalidades ao patamar convencional de 20% (vinte por cento) da taxa ordinária. A tutela de urgência foi indeferida (ID 249229795). Citado, o condomínio apresentou contestação oral em audiência de conciliação, sustentando a higidez do regramento interno, a prévia orientação da inquilina da unidade condominial pela portaria e a legalidade das autuações por reincidência, colhendo-se os depoimentos das partes e do informante. Não havendo questões preliminares pendentes de apreciação, passo ao exame direto do mérito. Não se tratando de relação de consumo, deve o caso ser julgado à luz do Código Civil Brasileiro. A controvérsia gira em torno da validade dos atos sancionatórios praticados pela administração do condomínio réu, que culminaram na imposição de três multas disciplinares à unidade 2104, de propriedade da autora, no valor global de R$ 2.310,75 (dois mil, trezentos e dez reais e setenta e cinco centavos). No condomínio edilício, a convenção constitui a sua norma estruturante fundamental, dispondo de primazia hierárquica sobre o regimento interno, o qual deve estrita observância aos seus preceitos e limites materiais, nos moldes do artigo 1.334, inciso V, do Código Civil. Ao examinar a Convenção de Condomínio do EDIFÍCIO BEACH CLASS SANTA MARIA constata-se, expressamente, que a competência para aplicar penas de multa por violação aos deveres condominiais é privativa da Assembleia Geral dos Condôminos, conforme estabelece o seu artigo 22, alínea "e" (ID 249121005, pág. 2). Além disso, o artigo 25, alínea "d", do mesmo instrumento convencional exige, expressamente, o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos para deliberar e decidir sobre a aplicação da pena de multa (ID 249121005, pág. 3). Essa regra convencional guarda absoluta harmonia com o artigo 1.336, § 2º, do Código Civil, que preconiza que a aplicação de multa por descumprimento de deveres deve seguir a convenção ou deliberação assemblear por, no mínimo, dois terços dos condôminos restantes. No presente caso, as três penalidades pecuniárias foram lavradas apenas pelo síndico, por meio de ofícios administrativos e mantidas pelo conselho consultivo em sede de pedido de reconsideração, sem qualquer submissão prévia ou deliberação pela Assembleia Geral de Condôminos, como se observa dos ofícios expedidos com as referidas cobranças (IDs 249121007, 249121008, 249121009 e 249121011). Houve, portanto, manifesta usurpação de competência, haja vista que o regimento interno não pode transferir à administração ou a conselho consultivo poderes punitivos que a convenção reservou, soberanamente, ao colegiado assemblear com quórum qualificado. Do mesmo modo, caso se pretendesse fundamentar a majoração punitiva na reiteração de infrações, o artigo 16 da Convenção Condominial e o artigo 1.337 do Código Civil exigem deliberação assemblear de 3/4 (três quartos) dos condôminos reunidos em assembleia geral (ID 249121004, pág. 10), formalidade que igualmente não foi observada. Sobre a nulidade de multa condominial aplicada sem observância da competência assemblear e das garantias de defesa, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no seguinte sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. MULTA CONDOMINIAL. ART. 1.337 DO CC. AUSÊNCIA DE DELIBERAÇÃO DA ASSEMBLEIA. NOTIFICAÇÃO DO CONDÔMINO. DIREITO DE DEFESA. NECESSIDADE. NULIDADE DA SANÇÃO PECUNIÁRIA. 1. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas. 2. A aplicação de sanção pecuniária sem notificação do inquilino, concessão do direito de defesa e deliberação de sua conduta em assembleia condominial viola o art. 1.337 do CC. Nesse sentido: REsp n. 1.365.279/SP, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, publicação de 29/9/2015. 3. O desrespeito ao procedimento legal acarreta a anulação da sanção pecuniária ilegalmente imposta ao condômino. Recurso especial provido. (REsp n. 1.921.653/ES, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 25/9/2025). A esse vício de competência soma-se a evidente inobservância do procedimento sancionatório e das garantias do contraditório e da ampla defesa. Ainda, o artigo 110 do Regimento Interno prevê a imposição de penalidades em ordem gradativa iniciando com advertência e, somente depois, admitindo a aplicação de multa (ID 249121006, pág. 23). Desse modo, entendo que a orientação verbal preventiva repassada pela portaria à hóspede antes da entrada do visitante, não equivale a sanção disciplinar de advertência, pois esta pressupõe conduta infracional pretérita consumada. Outrossim, a aplicação cumulada de duas multas dobradas em intervalo inferior a vinte e duas horas, sob o pretexto de reincidência imediata (Ofícios nº 002 e 003), ocorreu sem que a proprietária, responsável patrimonial pela dívida, tivesse ciência inequívoca das penalidades antecedentes para que pudesse intervir e cessar a conduta, violando a finalidade pedagógica da sanção e o artigo 113 do próprio regimento. Por outro lado, indefiro o pedido de declaração incidental de invalidade da proibição de visitantes prevista no artigo 9º, § 1º, do Regimento Interno (ID 249121006, págs. 5 e 6). As normas condominiais que disciplinam o ingresso e a circulação de terceiros nas unidades privativas e áreas comuns, inserem-se na esfera da autonomia privada e regulatória da coletividade para a preservação do sossego e segurança dos moradores, não havendo ilicitude na restrição em si, mas tão somente na inobservância dos requisitos formais e de competência para a imposição das penalidades concretas. Assim, impõe-se o acolhimento do pedido principal para declarar a nulidade das três multas aplicadas, restando prejudicados os pleitos subsidiários formulados na petição inicial. Diante do exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com esteio no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos contidos na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, para: a) Declarar a nulidade das sanções aplicadas à unidade 2104 através dos Ofícios nº 001/APTO-2104/2026/MULTA no valor de R$ 462,15 (quatrocentos e sessenta e dois reais e quinze centavos), nº 002/APTO-2104/2026/MULTA DOBRADA no valor de R$ 924,30 (novecentos e vinte e quatro reais e trinta centavos) e nº 003/APTO-2104/2026/MULTA DOBRADA no valor de R$ 924,30 (novecentos e vinte e quatro reais e trinta centavos; b) Declarar a inexigibilidade do débito total de R$ 2.310,75 (dois mil, trezentos e dez reais e setenta e cinco centavos) referente às multas supramencionadas, determinando o cancelamento definitivo de seus lançamentos, boletos bancários ou quaisquer anotações restritivas a elas vinculadas. c) Condenar o condomínio em obrigação de não fazer, devendo se abster de inscrever o nome da autora nos órgãos de restrição ao crédito, em razão dos débitos objeto da lide, sob pena de multa a ser fixada em sede de execução do julgado, se comprovado o seu descumprimento. d) Indeferir o pedido de condenação em obrigação de não fazer para impedir o condomínio de aplicar restrições à unidade condominial de n° 2104, em razão da ausência de objeto certo e determinado, caracterizando a generalidade do pedido. e) Indeferir o pedido de declaração incidental de invalidade da restrição a visitantes disposta no artigo 9º, § 1º, do Regimento Interno. , pelas razões já expostas em fundamentação. Sem condenação em custas e honorários advocatícios nesta fase, por expressa vedação do artigo 55 da Lei nº 9.099/95. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Recife, data da certificação digital. Juíza de Direito
