Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO - ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE FOZ DO IGUAÇU JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL Autos nº 0019322-84.2026.8.16.0030 Processo: 0019322-84.2026.8.16.0030 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Obrigação de Fazer / Não Fazer Valor da Causa: R$10.000,00 Autor(s): FJC LOG TRANSPORTES RODOVIÁRIOS LTDA Réu(s): G M L ADMINISTRADORA DE IMOVEIS LTDA VIALE CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA Ementa: Direito civil e imobiliário. Obrigação de fazer. Pedido de tutela de urgência. Individualização do fornecimento de energia elétrica. Sistema coletivo de medição de energia. Autonomia das unidades imobiliárias. Infraestrutura elétrica em condomínio. Regime jurídico do condomínio edilício. Alteração de áreas comuns. Competência da assembleia condominial. Relação jurídica empresarial. Pedido declaratório. Inadequação da via eleita para declaração de fato físico. Pedido declaratório extinto sem resolução do mérito por falta de interesse processual e pedido principal julgado improcedente. I. Caso em exame 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência ajuizada por empresa adquirente de duas unidades imobiliárias em condomínio empresarial, que requer a individualização do fornecimento de energia elétrica diretamente junto à concessionária, alegando vício construtivo e descumprimento contratual pelas incorporadoras, que entregaram o empreendimento com sistema coletivo de medição e rateio interno do consumo; as rés recorreram da decisão que concedeu a tutela de urgência para readequação da infraestrutura elétrica. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a entrega de unidades imobiliárias vinculadas a sistema coletivo de medição de energia elétrica, sem medidores individualizados diretamente junto à concessionária, configura vício construtivo, viola o conceito legal de unidade autônoma e justifica a condenação das rés à readequação da infraestrutura elétrica do empreendimento. III. Razões de decidir 3. A controvérsia é jurídica e documental, não havendo necessidade de prova pericial técnica para o julgamento. 4. O valor da causa foi retificado para refletir o custo real da reestruturação da infraestrutura elétrica do condomínio. 5. As rés são legitimadas para figurar no polo passivo, pois a demanda se baseia em obrigação contratual originária entre as partes. 6. A autora tem legitimidade ativa, pois pleiteia direito próprio decorrente dos contratos de compra e venda das unidades imobiliárias. 7. O pedido declaratório sobre a incompatibilidade da infraestrutura elétrica é inadequado, pois busca declaração de fato e não relação jurídica. 8. A autora não é destinatária final do serviço, pois adquiriu os imóveis para uso empresarial, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 9. A entrega das unidades com sistema coletivo de medição de energia está conforme a legislação, contratos e convenção condominial, não configurando vício construtivo. 10. A alteração da infraestrutura elétrica comum depende de aprovação em assembleia condominial, não podendo ser imposta judicialmente a partir de demanda individual. 11. A tutela de urgência concedida foi revogada, pois o pedido principal foi julgado improcedente. IV. Dispositivo e tese 12. Decisão: acolhida a preliminar de falta de interesse processual e extinto o processo, sem resolução do mérito, quanto ao pedido declaratório; julgado improcedente o pedido inicial com resolução do mérito; revogada em definitivo a tutela de urgência anteriormente deferida; condenada a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa; valor da causa retificado para R$265.459,80. Tese de julgamento: A entrega de unidades imobiliárias vinculadas a sistema coletivo de medição de energia elétrica, previsto em convenção condominial registrada e aprovado em projeto, não configura vício construtivo nem descumprimento contratual, não sendo exigível a individualização do fornecimento de energia diretamente junto à concessionária por iniciativa unilateral do condômino adquirente. _________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 4º, 6º, 17, 19, 292, § 3º, 355, I, 370, p.u., 373, 485, VI, e 487, I; CC, arts. 1.314, p.u., 1.331, caput e § 1º, e 421-A; Lei nº 4.591/1964, arts. 1º e 2º; CDC, art. 2º. Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível 0008728-47.2022.8.16.0031, Rel. Des. Vitor Roberto Silva, 18ª Câmara Cível, j. 26.05.2025. Resumo em linguagem acessível: O juiz decidiu que a empresa autora não tem direito de obrigar as construtoras a mudarem o sistema de energia do prédio para que cada unidade tenha seu próprio medidor ligado diretamente à concessionária. Isso porque o prédio foi entregue com um sistema coletivo, aprovado pela prefeitura e previsto nas regras do condomínio, que todos os moradores aceitaram ao comprar suas unidades. Além disso, a lei não exige que cada unidade tenha medidor individual para ser considerada independente. Por isso, o pedido da autora foi negado, e ela terá que pagar as despesas do processo. RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência e pleito declaratório ajuizada por FJC LOG TRANSPORTES RODOVIÁRIOS LTDA contra VIALE CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e G.M.L. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA, ao argumento, em síntese, de que adquiriu das rés, por meio de instrumentos particulares de compra e venda, duas unidades imobiliárias situadas no Condomínio Centro Empresarial 277, consistentes em uma sala comercial (Sala 01) e um barracão (Barracão 01), este último com área de quinhentos e cinquenta e dois metros quadrados. Alega que, após a imissão na posse, constatou que o empreendimento foi entregue com um sistema coletivo de medição de energia elétrica, no qual existe apenas um medidor geral vinculado à concessionária (COPEL) em nome do condomínio, cabendo à administração condominial realizar o rateio interno do consumo entre os condôminos por meio de medidores divisionários privados. Sustenta que tal configuração viola o conceito legal de unidade autônoma, porquanto impede a contratação direta e independente do fornecimento de energia elétrica perante a concessionária de serviço público, caracterizando vício construtivo e descumprimento da oferta veiculada pelas incorporadoras. Argumenta que a infraestrutura elétrica atual restringe o livre exercício de sua atividade empresarial, sujeitando-a a eventuais inadimplências do condomínio e impossibilitando a escolha de tarifas adequadas ao seu perfil de consumo. Com base nesses fundamentos, requer a concessão de tutela de urgência para compelir as rés a promoverem a imediata readequação da infraestrutura elétrica do empreendimento, individualizando o fornecimento de energia para cada unidade autônoma diretamente junto à COPEL. No mérito, pugna pela confirmação da tutela cominatória, bem como pela declaração judicial de que a infraestrutura atualmente existente no empreendimento é incompatível com a autonomia exigida para as unidades imobiliárias. A inicial veio acompanhada de procuração, contrato social, projetos elétricos e arquitetônicos, contratos de compra e venda e matrículas imobiliárias (Ref. mov. 1.2 a 1.14). Este Juízo proferiu decisão interlocutória (Ref. mov. 16.1) deferindo o pedido de tutela de urgência, determinando que as rés procedessem à individualização do sistema elétrico das unidades da autora no prazo assinalado, sob pena de multa diária. Inconformadas com a concessão da medida liminar, as rés interpuseram Agravo de Instrumento (Ref. mov. 67.6). O egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, em sede de cognição sumária, proferiu decisão monocrática concedendo efeito suspensivo ao recurso, sobrestando os efeitos da tutela de urgência deferida por este Juízo (Ref. mov. 10.1 e 63.1). As rés VIALE CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e G.M.L. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA apresentaram contestação conjunta (Ref. mov. 67.0). Em sede preliminar, apresentaram impugnação ao valor da causa, argumentando que o montante de dez mil reais atribuído pela autora não reflete o proveito econômico da demanda, o qual corresponderia ao custo da reestruturação de todo o sistema elétrico de um condomínio composto por trinta e três unidades e mais de oito mil metros quadrados de área construída, sugerindo a fixação do valor em duzentos e sessenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e oitenta centavos. Arguiram, ainda, a ilegitimidade passiva ad causam, sob o fundamento de que o condomínio já se encontra regularmente instituído e possui personalidade jurídica própria, sendo o único responsável pela administração e alteração das áreas comuns. Suscitaram a ilegitimidade ativa da autora, alegando que a pretensão afeta áreas comuns e a esfera jurídica de todos os demais condôminos, cuja representação caberia exclusivamente ao síndico. Por fim, apontaram a falta de interesse processual quanto ao pedido declaratório, afirmando que a pretensão visa à declaração de um fato físico, e não de uma relação jurídica, revelando a inadequação da via eleita. No mérito, defenderam a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação eminentemente empresarial. Sustentaram que a infraestrutura elétrica foi executada em estrita observância aos projetos aprovados pelos órgãos públicos e ao memorial de incorporação, não havendo qualquer vício construtivo. Destacaram que a Convenção de Condomínio, devidamente registrada, estabelece expressamente que as instalações elétricas constituem área comum e que o rateio das despesas de consumo é encargo da coletividade condominial. Afirmaram que a alteração pretendida pela autora exigiria intervenção substancial nas áreas comuns do empreendimento, o que depende de aprovação em assembleia geral de condôminos, não podendo ser imposta unilateralmente às construtoras. Juntaram procurações, atos constitutivos, alvará de construção, certificados de conclusão de obra (Habite-se), escrituras, comprovantes de inscrição do condomínio, histórico de consumo e ata de assembleia (Ref. mov. 67.2 a 67.21). A autora apresentou impugnação à contestação (Ref. mov. 70.1), rechaçando integralmente as preliminares arguidas pelas rés. Reiterou os termos da inicial, insistindo na aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e na inversão do ônus da prova. No mérito, reafirmou que a ausência de medidores individuais perante a concessionária descaracteriza a autonomia das unidades adquiridas, configurando inadimplemento contratual. Ao final, requereu a produção de prova pericial de engenharia elétrica para atestar a configuração da rede e pela expedição de ofícios à concessionária de energia. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento antecipado do mérito. Nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. O artigo 370, parágrafo único, do mesmo diploma legal, estabelece que caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito, indeferindo, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. No caso em exame, a autora requereu a produção de prova pericial de engenharia elétrica e a expedição de ofícios à concessionária de energia elétrica, com o escopo de demonstrar a configuração física da rede instalada no empreendimento e a impossibilidade de contratação direta do fornecimento. Contudo, a análise dos autos revela que a controvérsia instaurada não ostenta natureza fática dependente de conhecimento técnico especializado em engenharia, mas sim natureza eminentemente jurídica e documental. A lide não versa sobre a adequação técnica dos fios, disjuntores ou transformadores às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas, tampouco sobre a segurança das instalações. O cerne da disputa reside na verificação da existência ou inexistência de obrigação legal ou contratual das rés, na condição de incorporadoras e construtoras, de entregar as unidades imobiliárias com medidores de energia elétrica individualizados e vinculados diretamente à concessionária de serviço público. Trata-se, portanto, de matéria de interpretação contratual e de subsunção dos fatos à legislação civil e imobiliária. O acervo documental carreado aos autos, em especial os instrumentos particulares de compra e venda (Ref. mov. 1.6, 1.7 e 1.8), a Convenção de Condomínio registrada na matrícula matriz (Ref. mov. 1.9), os projetos arquitetônicos e elétricos (Ref. mov. 1.4, 1.5, 1.11 a 1.13, 67.18 a 67.20) e os Certificados de Vistoria de Conclusão de Obras (Ref. mov. 67.8 e 67.9), fornece a base fática integral e exauriente para o deslinde da causa. A realização de perícia in loco para constatar que o sistema possui um medidor geral e medidores divisionários internos é providência inútil, porquanto tal fato é incontroverso nos autos, expressamente admitido por ambas as partes. A divergência recai exclusivamente sobre as consequências jurídicas desse fato incontroverso. A convicção deste Juízo encontra-se plenamente formada pelos elementos documentais já submetidos ao contraditório, revelando-se o processo maduro para imediata prolação de sentença. Nessas condições, a produção de outras provas, além de desnecessária, mostra-se incompatível com os princípios da duração razoável do processo, da economia processual e da eficiência jurisdicional (artigos 4º e 6º do CPC), razão pela qual se impõe a imediata resolução do mérito, sem que disso resulte qualquer prejuízo ao contraditório ou à ampla defesa (cf. TJPR, 18ª Câmara Cível, Ap. 0008728-47.2022.8.16.0031, Rel. Des. Vitor Roberto Silva, j. 26/05 /2025). Prescreve o artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil que o valor da causa constará da petição inicial e será, na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida. O parágrafo 3º do mesmo dispositivo determina que o juiz corrigirá, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor. A autora atribuiu à causa o valor de dez mil reais, justificando tratar-se de montante fixado para fins de alçada, ante a impossibilidade de mensuração exata do proveito econômico no momento da propositura da ação. As rés, em sede de Contestação (Ref. mov. 67.0), impugnaram referido valor, demonstrando que a pretensão cominatória deduzida na inicial exige a reestruturação completa da infraestrutura elétrica de um complexo empresarial composto por trinta e três unidades autônomas, erigido sobre uma área construída de oito mil, oitocentos e quarenta e oito metros quadrados e sessenta e seis decímetros quadrados. Para tanto, apresentaram estimativa fundamentada do custo da obra, baseada no valor do metro quadrado para instalações desse porte, alcançando o montante de duzentos e sessenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e oitenta centavos. A impugnação comporta acolhimento. A pretensão da autora não se limita a uma simples alteração administrativa perante a concessionária, mas consubstancia verdadeira obrigação de fazer consistente em intervenção física de grande monta na infraestrutura do empreendimento, envolvendo a modificação do padrão de entrada de energia, a instalação de novos ramais de ligação e a readequação dos quadros de distribuição para atender aos requisitos técnicos exigidos pela COPEL para a medição individualizada direta. O proveito econômico perseguido, portanto, equivale ao custo financeiro necessário para a execução dessa obra de engenharia. O valor de alçada indicado na Petição Inicial revela-se manifestamente irrisório e desproporcional à envergadura econômica da obrigação exigida. Instada a se manifestar sobre a impugnação em sede de Réplica (Ref. mov. 70.1), a autora limitou-se a defender a manutenção do valor de alçada, furtando-se a apresentar qualquer contraprova técnica, orçamento ou estimativa que infirmasse o cálculo pormenorizado trazido pelas rés. A ausência de impugnação específica aos parâmetros de cálculo apresentados pela defesa autoriza a adoção da estimativa como reflexo fidedigno do conteúdo patrimonial em discussão. Destarte, com fundamento no artigo 292, § 3º, do Código de Processo Civil, acolho a impugnação apresentada pelas rés para retificar o valor da causa, fixando-o em duzentos e sessenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e oitenta centavos, montante que deverá servir de base de cálculo para as custas processuais e eventuais honorários sucumbenciais. As rés arguem a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que o Condomínio Centro Empresarial 277 já se encontra regularmente instituído, possuindo inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica e personalidade própria, razão pela qual caberia exclusivamente a este ente despersonalizado responder por demandas que envolvam a administração, manutenção ou alteração das áreas e equipamentos comuns do empreendimento. Segundo dispõe o artigo 17 do Código de Processo Civil, para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade. A legitimidade das partes deve ser aferida à luz da teoria da asserção. Segundo essa diretriz hermenêutica, as condições da ação são examinadas in statu assertionis, ou seja, a partir das afirmações deduzidas pela parte autora na petição inicial, de forma abstrata e provisória, sem incursão no mérito da demanda. No caso vertente, a autora não imputa às rés falhas na administração rotineira do condomínio ou na manutenção ordinária dos equipamentos comuns. A causa de pedir repousa na alegação de que as rés, na qualidade de incorporadoras e construtoras do empreendimento, entregaram as unidades imobiliárias com vício construtivo originário e em desconformidade com a oferta veiculada e com os contratos de compra e venda firmados entre as partes. A autora busca a responsabilização civil das fornecedoras originárias pela suposta inadequação do produto imobiliário entregue. A pertinência subjetiva da demanda encontra-se, portanto, perfeitamente delineada pela relação de direito material originária estabelecida nos instrumentos contratuais (Ref. mov. 1.6, 1.7 e 1.8). As rés são as sujeitas passivas da obrigação contratual cuja violação é afirmada na inicial. Saber se a infraestrutura elétrica constitui área comum inalterável sem anuência condominial, ou se efetivamente houve descumprimento do dever de individualização, é matéria que ultrapassa o juízo de admissibilidade e adentra o mérito da causa, devendo ser resolvida mediante juízo de procedência ou improcedência, e não por extinção prematura. Por conseguinte, reconhecida a pertinência subjetiva abstrata das rés para figurarem no polo passivo da relação processual, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. Em linha argumentativa semelhante, as rés suscitam a ilegitimidade ativa da autora, argumentando que a pretensão cominatória deduzida na inicial afeta diretamente as áreas comuns do empreendimento e atinge a esfera jurídica e patrimonial dos demais trinta e um proprietários de unidades autônomas. Sustentam que a defesa de interesses comuns e a postulação de alterações na infraestrutura coletiva constituem prerrogativas exclusivas do condomínio, representado por seu síndico, carecendo a condômina individual de legitimidade extraordinária para atuar em nome da coletividade. A preliminar não merece prosperar, devendo ser igualmente rechaçada com base na teoria da asserção. A autora não ingressou em juízo atuando como substituta processual do condomínio, tampouco postulou a tutela de direitos difusos ou coletivos dos demais adquirentes. A pretensão deduzida é estritamente individual e fundamenta-se no direito de propriedade e nos contratos de compra e venda celebrados exclusivamente entre a autora e as rés. A narrativa inicial é clara ao afirmar que a autora, na condição de adquirente, postula o cumprimento específico da obrigação de entrega das suas unidades (Sala 01 e Barracão 01) com a autonomia funcional que alega ter sido prometida. O direito vindicado é próprio, nascido da relação jurídica bilateral de aquisição imobiliária. O fato de o eventual acolhimento do pedido exigir, no plano fático, intervenção em áreas comuns do edifício constitui, inegavelmente, um obstáculo de direito material à procedência da ação, por esbarrar nas limitações impostas pelo regime jurídico do condomínio edilício. Contudo, esse obstáculo material não retira da adquirente a legitimidade processual para provocar a jurisdição e questionar o cumprimento do seu contrato individual. A legitimidade ativa decorre da titularidade afirmada do direito material em litígio. Sendo a autora a compradora das unidades supostamente entregues em desconformidade, patente é a sua legitimidade para figurar no polo ativo. Rejeito, pois, a preliminar. As rés apontam a falta de interesse processual da autora, na modalidade inadequação da via eleita, no que tange ao pedido declaratório formulado no item "e" da Petição Inicial. Na referida alínea, a autora requer seja "reconhecido judicialmente que a infraestrutura atualmente existente no empreendimento é incompatível com a autonomia exigida para as unidades imobiliárias". O artigo 19 do Código de Processo Civil dispõe que o interesse do autor pode limitar-se à declaração da existência, da inexistência ou do modo de ser de uma relação jurídica, bem como da autenticidade ou da falsidade de documento. A tutela jurisdicional declaratória possui contornos rígidos e destina-se exclusivamente a afastar a incerteza objetiva sobre uma relação jurídica de direito material ou sobre a força probante de um documento. A análise do pedido formulado pela autora revela que a pretensão não se enquadra em nenhuma das hipóteses autorizadoras do artigo 19 do diploma processual. A autora não busca a declaração de existência ou inexistência de um contrato, de um direito de propriedade ou de qualquer outro vínculo jurídico. O que se postula é a declaração judicial de um fato físico e técnico, qual seja, a incompatibilidade da infraestrutura elétrica instalada com o conceito de autonomia. A ação declaratória não se presta à certificação de fatos puros, de estados de fato ou de questões técnicas desvinculadas da declaração de uma relação jurídica subjacente. A constatação de que uma obra possui ou não determinada característica física é matéria de prova, a ser valorada na fundamentação da sentença como premissa para o julgamento de um pedido condenatório, constitutivo ou cominatório, mas jamais pode constituir o objeto principal de um provimento declaratório autônomo. A pretensão de obter um atestado judicial sobre a configuração física do empreendimento desborda dos limites estreitos da ação declaratória, evidenciando a inadequação da via eleita e, por conseguinte, a ausência de interesse processual em relação a este capítulo específico da demanda. Diante do exposto, acolho a preliminar de falta de interesse processual e declaro extinto o processo, sem resolução do mérito, exclusivamente quanto ao pedido declaratório formulado no item "e" da inicial, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. A autora invoca a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, requerendo a inversão do ônus da prova e a aplicação dos princípios da vulnerabilidade e da interpretação mais favorável. As rés, por seu turno, defendem a natureza estritamente civil e empresarial da relação jurídica, afastando a incidência do microssistema consumerista. Conforme prescreve o artigo 2º do CDC, consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. A definição do alcance da expressão "destinatário final" tem sido objeto de profundo debate doutrinário e jurisprudencial, consolidando-se no âmbito do Superior Tribunal de Justiça a adoção da teoria finalista (ou subjetiva). Segundo essa diretriz, o destinatário final é aquele que retira o bem do mercado de consumo e o utiliza para o atendimento de uma necessidade própria, pessoal ou familiar, encerrando a cadeia produtiva. Exclui-se do conceito de consumidor, como regra geral, a pessoa jurídica que adquire o produto ou serviço para empregá-lo no fomento de sua atividade econômica, caracterizando-o como insumo ou bem de capital. A análise dos documentos constitutivos carreados aos autos (Ref. mov. 1.3) demonstra que a autora, FJC LOG TRANSPORTES RODOVIÁRIOS LTDA, é sociedade empresária cujo objeto social consiste na exploração da atividade de transportes rodoviários de cargas e logística. Os bens imóveis adquiridos das rés consistem em uma sala comercial e um barracão industrial com área expressiva de quinhentos e cinquenta e dois metros quadrados, situados em um complexo denominado "Centro Empresarial 277". É inequívoco que a aquisição de tais unidades imobiliárias não se destinou ao uso residencial ou à satisfação de necessidades privadas dos sócios da empresa autora. Os imóveis foram adquiridos para servirem de sede física e infraestrutura operacional para o desenvolvimento da atividade empresarial de transporte e logística. O barracão e a sala comercial consubstanciam autênticos bens de capital, integrando a cadeia produtiva da autora como instrumentos necessários à consecução de seus fins lucrativos. Ausente, portanto, a figura do destinatário final fático e econômico, afasta-se a incidência da regra geral do artigo 2º do diploma consumerista. Resta perquirir se o caso concreto autoriza a aplicação da teoria finalista mitigada (ou aprofundada), também admitida pelo Superior Tribunal de Justiça em situações excepcionais. Essa mitigação permite a extensão da tutela consumerista a pessoas jurídicas que utilizam o bem como insumo, desde que demonstrada, no caso concreto, a existência de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica em face do fornecedor. O exame dos autos não revela qualquer traço de vulnerabilidade que justifique a flexibilização da regra. A autora é sociedade empresária atuante em mercado competitivo, dotada de organização estrutural e capacidade financeira. Os negócios jurídicos celebrados com as rés envolveram a aquisição de imóveis de vulto econômico expressivo. Ademais, o acervo probatório demonstra que a autora adquiriu a segunda unidade imobiliária quando já se encontrava imitida na posse da primeira, o que evidencia pleno conhecimento das características do empreendimento e capacidade negocial para avaliar a conveniência da expansão de suas instalações no mesmo local. Não se vislumbra hipossuficiência técnica, porquanto a análise da infraestrutura de um barracão logístico insere-se no âmbito de diligência ordinária exigível de um empresário do setor. Tampouco há vulnerabilidade jurídica ou econômica, tratando-se de partes que negociaram em patamar de igualdade material. A relação jurídica estabelecida entre as partes ostenta natureza estritamente civil e empresarial, devendo ser regida pelas disposições do Código Civil e da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações). Incide, na espécie, o princípio da intervenção mínima e a presunção de paridade e simetria nos contratos civis e empresariais, consagrados no artigo 421-A do Código Civil, introduzido pela Lei da Liberdade Econômica. Por conseguinte, afasto a incidência do Código de Defesa do Consumidor, mantendo-se a distribuição estática prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil. Superadas as questões preliminares e fixadas as premissas normativas aplicáveis, o cerne da controvérsia reside em determinar se a entrega das unidades imobiliárias vinculadas a um sistema coletivo de medição de energia elétrica, gerido pelo condomínio, configura violação ao conceito legal de unidade autônoma, caracteriza vício construtivo e consubstancia descumprimento das obrigações assumidas pelas rés nos contratos de compra e venda. A autora sustenta que a impossibilidade de contratação direta do fornecimento de energia elétrica perante a concessionária (COPEL) retira das unidades a autonomia funcional exigida por lei, sujeitando-a ao rateio interno e a eventuais inadimplências da coletividade condominial. Pugna pela condenação das rés à readequação de toda a infraestrutura elétrica para permitir a medição individualizada direta. Impõe-se a análise sistemática do conceito de unidade autônoma no ordenamento jurídico brasileiro. Nos termos do artigo 1.331, caput e § 1º, do Código Civil, pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. A Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, estabelece em seus artigos 1º e 2º que as edificações ou conjuntos de edificações poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivando a constituição de unidades autônomas, desde que cada unidade tenha designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação, e seja tratada como prédio isolado, com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum. A exegese dos dispositivos legais supramencionados revela que os requisitos essenciais para a configuração jurídica de uma unidade autônoma são: a) a suscetibilidade de utilização independente; b) a identificação e discriminação individualizada; e c) a existência de saída para a via pública, seja direta ou por meio de área comum. O legislador civil e imobiliário não erigiu a existência de medidor individual de serviços públicos (água, luz, gás) vinculado diretamente à concessionária como requisito legal indispensável para a caracterização da autonomia imobiliária. A autonomia exigida pela lei refere-se à fruição do espaço físico e ao exercício do direito de propriedade de forma independente dos demais condôminos. No caso em exame, é incontroverso que a autora encontra-se na posse mansa e pacífica da Sala 01 e do Barracão 01, exercendo plenamente sua atividade empresarial de transporte e logística no local. A utilização do espaço físico ocorre de forma isolada e independente, com acesso garantido às vias públicas, o que atesta o preenchimento dos requisitos legais da unidade autônoma. A forma de faturamento e rateio do consumo de energia elétrica, embora relevante para a gestão financeira da empresa, não tem o condão de descaracterizar a natureza jurídica do bem imóvel. Ultrapassada a análise legal, cumpre examinar a dimensão contratual da controvérsia. O princípio da força obrigatória dos contratos impõe às partes o fiel cumprimento das obrigações assumidas, nos limites do que foi expressamente pactuado ou do que decorre da boa-fé objetiva. A análise dos instrumentos particulares de compra e venda firmados entre a autora e as rés (Ref. mov. 1.6, 1.7 e 1.8) revela a absoluta inexistência de qualquer cláusula que imponha às incorporadoras a obrigação específica de entregar as unidades com infraestrutura elétrica preparada para medição individualizada direta perante a COPEL. Os contratos descrevem os imóveis, fixam o preço, estabelecem as condições de pagamento e os prazos de entrega, mas são silentes quanto à configuração técnica do padrão de entrada de energia. Não havendo promessa expressa nesse sentido, não se pode cogitar de descumprimento da oferta. Mais elucidativa, contudo, é a análise da Convenção de Condomínio do Centro Empresarial 277 (Ref. mov. 1.9). A convenção condominial é o ato-regra que institui o condomínio edilício e disciplina as relações entre os condôminos, possuindo natureza estatutária e eficácia erga omnes após o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. O documento encartado no mov. 1.9 demonstra que a Convenção de Condomínio foi devidamente registrada na matrícula matriz do empreendimento em data anterior à aquisição da segunda unidade imobiliária pela autora. O artigo 6º da referida convenção classifica expressamente as instalações de luz, força, telefone e água, até os pontos de intersecção com as instalações internas de cada unidade, como partes e coisas de propriedade e uso comum. O artigo 8º estabelece que constituem despesas comuns do condomínio aquelas relativas à conservação, manutenção e reparação das áreas e equipamentos comuns. O artigo 31 atribui ao síndico a competência para cobrar as contribuições condominiais, incluindo os rateios de despesas. Por fim, o artigo 83 dispõe de forma hialina sobre a forma de rateio das despesas de consumo, consolidando a natureza coletiva da gestão dos serviços públicos no âmbito do empreendimento. A infraestrutura elétrica entregue pelas rés reflete com exatidão a configuração jurídica e técnica estabelecida no memorial de incorporação e na Convenção Condominial. Tais documentos, dotados de publicidade registral, são oponíveis a todos os adquirentes, não podendo a autora alegar desconhecimento de seus termos. Ao celebrar os contratos de compra e venda, a autora aderiu ao regime jurídico instituído para o complexo empresarial, o qual previu, desde a sua gênese, a gestão coletiva do consumo de energia elétrica. A regularidade da obra executada pelas rés é corroborada, de forma contundente, pela expedição do Alvará de Construção (Ref. mov. 67.7) e, sobretudo, pelos Certificados de Vistoria de Conclusão de Obras (Habite-se nº 1027/2024 e nº 0588/2024 - Ref. mov. 67.8 e 67.9). A concessão do Habite-se pelo Poder Público Municipal atesta que a edificação foi concluída em estrita observância aos projetos arquitetônicos e complementares previamente aprovados, bem como às posturas municipais e normas técnicas vigentes. Se o projeto aprovado contemplava um sistema de medição coletiva com rateio interno, e a obra foi executada e chancelada pelo Poder Público nesses exatos termos, afasta-se peremptoriamente a alegação de vício construtivo. Não há defeito na obra que foi executada conforme o projeto aprovado e o memorial registrado. Ademais, a pretensão da autora esbarra em intransponível obstáculo de direito material afeto ao regime jurídico do condomínio edilício. A readequação da infraestrutura elétrica pretendida na inicial não se limita ao interior das unidades da autora. A instalação de medidores individuais diretos exigiria a modificação do padrão de entrada de energia do complexo, a passagem de novos ramais de ligação pelas áreas comuns e a alteração dos quadros de distribuição gerais. Nos termos do artigo 1.314, parágrafo único, do Código Civil, aplicável subsidiariamente ao condomínio edilício, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. A alteração de áreas e equipamentos comuns submete-se, obrigatoriamente, à deliberação e aprovação da assembleia geral de condôminos, observados os quóruns legais e convencionais. A imposição de uma obrigação de fazer às rés para que alterem a infraestrutura elétrica comum, por força de uma demanda individual ajuizada por um único condômino, representaria grave violação à autonomia privada da coletividade condominial e aos direitos de propriedade dos demais trinta e um adquirentes, que não integram a lide e que adquiriram suas unidades cientes e concordes com o sistema de rateio interno previsto na convenção. As incorporadoras, após a instituição do condomínio e a entrega das áreas comuns, perdem a ingerência unilateral sobre tais espaços, não podendo ser compelidas judicialmente a intervir em propriedade que passou a pertencer à coletividade, salvo para reparação de vícios construtivos ocultos, hipótese já afastada no presente caso. A insatisfação da autora com o modelo de gestão do consumo de energia elétrica, ainda que compreensível sob a ótica de sua conveniência empresarial, não encontra amparo para ser convertida em obrigação de fazer oponível às construtoras. A via adequada para a modificação do sistema, caso seja do interesse da maioria, é a deliberação em assembleia condominial, com a subsequente contratação de empresa especializada às expensas do condomínio, e não a judicialização individual contra as incorporadoras que cumpriram fielmente o projeto aprovado e o memorial registrado. A convicção formada nos autos, amparada na prova documental exaustiva, na legislação civil e imobiliária e na força vinculante dos contratos e da convenção condominial, conduz inexoravelmente à rejeição da pretensão cominatória. Não restou demonstrada a violação ao conceito de unidade autônoma, a existência de vício construtivo ou o descumprimento de oferta que justifique a condenação das rés. Por fim, cumpre registrar que a tutela de urgência deferida no início do feito (Ref. mov. 16.1), cujos efeitos já se encontravam suspensos por força de decisão proferida pelo egrégio Tribunal de Justiça em sede de Agravo de Instrumento (Ref. mov. 63.1), deve ser definitivamente revogada, ante o reconhecimento da improcedência do pedido principal que lhe dava suporte. A prolação desta sentença de mérito esvazia o objeto do recurso pendente, consolidando a ausência de probabilidade do direito invocado pela autora. DISPOSITIVO Diante do exposto, acolho a preliminar de falta de interesse processual e declaro extinto o processo, sem resolução do mérito, exclusivamente quanto ao pedido declaratório formulado no item "e" da Petição Inicial, na forma do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Julgo improcedente o pedido inicial, o que faço com resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência, revogo, em definitivo, a tutela de urgência anteriormente deferida (Ref. mov. 16.1). Condeno a autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos das rés. Considerando o julgamento antecipado da lide, a ausência de dilação probatória em audiência e a complexidade da causa, fixo os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. O valor da causa, para fins de cálculo das custas e dos honorários, é o fixado no acolhimento da impugnação, qual seja, R$265.459,80 (duzentos e sessenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e oitenta centavos), o qual deverá ser atualizado monetariamente pelo IPCA a partir da data do ajuizamento da ação. Intime-se a autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, promover o recolhimento das custas processuais complementares decorrentes da retificação do valor da causa, sob pena de inscrição em dívida ativa. Cumpra-se o quanto disposto no Código de Normas, no que for pertinente. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Foz do Iguaçu, 03 de setembro de 2026. Geraldo Dutra de Andrade Neto Juiz de Direito
