Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE SINOP SENTENÇA Processo: 1025693-67.2025.8.11.0015. AUTOR: ROMERITO DOS SANTOS COSTA REU: AMERICA CENTRAL DE NEGOCIOS LTDA, M C K EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA V I S T O Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais ajuizada por ROMERITO DOS SANTOS COSTA em desfavor de AMÉRICA CENTRAL DE NEGÓCIOS LTDA. e MCK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Narra o demandante, em síntese, haver firmado com as requeridas proposta de compra e venda referente ao Lote nº 16, Quadra 12, do Loteamento Residencial Jardim Villa Boreal, nesta Comarca, mediante o pagamento de uma entrada e saldo remanescente em parcelas mensais. Aduz que efetuou o desembolso de valores a título de entrada/parcelas iniciais, mas as rés postergaram injustificadamente o envio e a formalização do instrumento contratual definitivo, cujas disposições se revelaram destoantes das condições verbalmente ajustadas. Assevera que, ao postular o desfazimento do vínculo, foi informado de que a restituição financeira ficaria condicionada à futura revenda do lote a terceiros. Ao final, requer a rescisão do contrato, a condenação solidária das rés à restituição integral ou substancial das quantias pagas e o pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Deferiu-se ao autor os benefícios da assistência judiciária gratuita e determinou-se a citação das requeridas. Realizada a audiência de conciliação perante o CEJUSC, restou infrutífera a composição amigável do litígio. A requerida AMÉRICA CENTRAL DE NEGÓCIOS LTDA. apresentou contestação suscitando, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por incompatibilidade lógica entre a afirmação de ausência de contrato e o pleito de rescisão, bem como a sua ilegitimidade passiva ad causam, sustentando ter atuado como mera intermediadora/corretora de imóveis. No mérito, defendeu a inexistência de falha na prestação de seus serviços, a higidez das tratativas e a ausência de nexo causal para a configuração de danos morais, pugnando pela improcedência dos pedidos. A corré MCK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ofertou contestação arguindo preliminar de inépcia da inicial. Quanto ao mérito, defendeu a validade e a força vinculante do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado. Alegou que a rescisão decorre de exclusiva desistência/inadimplência do adquirente, defendendo a licitude da aplicação da Cláusula Vigésima Segunda do ajuste para abatimento de despesas administrativas, multa de 10% sobre o valor total do contrato, comissão de corretagem, tributos e taxa de fruição do bem. Impugnou o pleito indenizatório por dano extrapatrimonial e postulou a retenção dos encargos previstos ou a improcedência da demanda. O autor apresentou impugnação às contestações, rebatendo os argumentos das rés e reiterando os termos inaugurais. Instadas a manifestarem interesse na dilação probatória, todas as partes pugnaram expressamente pelo julgamento antecipado do mérito. É o relatório. Decido. 1\. Do Julgamento Antecipado do Mérito O feito comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, a teor do preconizado pelo art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A matéria fática circunscreve-se ao exame de negócio jurídico imobiliário e encontra-se plenamente demonstrada pelo robusto acervo documental carreado aos autos, prescindindo de outras provas além daquelas já amealhadas, com o que aquiesceram expressamente os litigantes. 2\. Das Preliminares a) Da Inépcia da Petição Inicial A prefacial aventada por ambas as rés não subsiste. Ao perscrutar a petição inicial, nota-se que a narrativa fática conduz harmonicamente aos pedidos deduzidos, estando individualizado o negócio subjacente, o valor vertido e as razões jurídicas determinantes da pretensão rescisória e indenizatória. O fato de o autor alegar discrepâncias pré-contratuais não desnatura a existência material da Proposta e do Instrumento de Compromisso de Compra e Venda vinculante. Preenchidos os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, e ausente qualquer das hipóteses do art. 330, § 1º, do mesmo diploma, rejeito a preliminar. b) Da Ilegitimidade Passiva da Corré América Central de Negócios Ltda. A corré América Central de Negócios Ltda. afirma-se parte ilegítima por ter figurado como mera intermediadora. Todavia, sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor (arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, e 34), todos os partícipes que integram a cadeia de fornecimento e auferem proveito econômico na comercialização do empreendimento imobiliário respondem solidariamente perante o consumidor adquirente. Na hipótese vertente, a referida demandada figurou formalmente no quadro-resumo do pacto como beneficiária da intermediação, além de haver conduzido diretamente as tratativas financeiras com o comprador. Assim, sua pertinência subjetiva passiva é evidente. Questões afetas à responsabilidade material de cada ré constituem matéria meritória. Rejeito a preliminar. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito. 3\. Do Mérito a) Da Natureza da Relação Jurídica e do Desfazimento do Contrato A avença encartada aos autos submete-se sem rebuços às normas cogentes da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), na medida em que a parte autora ostenta a qualidade de destinatária final do bem imóvel (art. 2º), ao passo que as rés desenvolvem atividade empresarial habitual de parcelamento do solo urbano e intermediação imobiliária (art. 3º). Insurge-se o demandante objetivando a rescisão do negócio imobiliário e a restituição integral das quantias solvidas. Conquanto o autor impute a frustração do pacto à demora no fornecimento da documentação, o substrato probatório demonstra que o instrumento particular nº CV704016679 foi emitido com estipulação das condições financeiras contratadas. Todavia, o autor incorreu em impossibilidade financeira superveniente de suportar os pagamentos e encargos, deixando de honrar as parcelas subsequentes. Configura-se, pois, hipótese de rescisão contratual por iniciativa/desistência do promitente comprador. Consoante firme jurisprudência consolidada na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, é facultado ao comprador, ainda que inadimplente, pleitear o desfazimento do pacto imobiliário, assistindo à promitente vendedora o direito de retenção parcial dos valores pagos para cobrir os custos operacionais: "Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Nesse passo, revela-se frontalmente abusiva e ilícita a conduta das rés ao condicionarem a devolução dos haveres do comprador à futura alienação do lote a terceiros. Tal imposição transgride o art. 51, incisos II e IV, do CDC e a jurisprudência vinculante, devendo a restituição operar-se de forma imediata e em parcela única. b) Do Montante Efetivamente Pago e do Percentual de Retenção Embora a inicial indique genericamente o desembolso de R$ 8.000,00, os extratos financeiros acostados e as faturas demonstrativas, atestam de modo escorreito que o total adimplido pelo demandante alcançou a cifra líquida de R$ 7.623,41 (sete mil, seiscentos e vinte e três reais e quarenta e um centavos), quantia que compõe a base de cálculo da devolução. No que tange aos encargos do desfazimento, verifica-se que a Cláusula Vigésima Segunda do instrumento impõe multa contratual cumulativa calculada à base de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor total atualizado do contrato, o que alcançaria montante desarrazoado (superior a R$ 31.700,00), consumindo por completo os valores pagos e gerando iníquo saldo devedor ao adquirente. Tal disposição é nula de pleno direito, por consubstanciar manifesta onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa da fornecedora (art. 51, IV, do CDC). A jurisprudência pacificada da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.723.519/SP) e do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso consolidou que, nas rescisões de compromisso de compra e venda motivadas por desistência do adquirente, o percentual de retenção deve ser balizado em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente vertidos, patamar proporcional e suficiente para indenizar a vendedora pelos encargos administrativos, de publicidade e tributários: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL ADEQUADO. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, consolidou o entendimento no sentido de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por desistência ou inadimplência do adquirente, é lícita a retenção de até 25% da totalidade dos valores pagos. (...)" (STJ, AgInt no REsp 1898703/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2021). Portanto, sobre o montante solvido de R$ 7.623,41, autoriza-se a retenção de 25% (R$ 1.905,85) em favor das rés, devendo ser restituídos ao polo ativo 75% (setenta e cinco por cento), correspondentes a R$ 5.717,56 (cinco mil, setecentos e dezessete reais e cinquenta e seis centavos). c) Da Indevida Cobrança de Taxa de Fruição e Comissão de Corretagem No tocante ao pleito de arbitramento de taxa de fruição, pacífico é o entendimento pretoriano de que, cuidando-se de lote de terreno desprovido de edificação ou benfeitoria e inexistindo prova de ocupação fática com efetivo proveito econômico pelo adquirente, não se cogita de indenização pelo uso do imóvel. De igual modo, a corretagem ventilada no pacto "Comissão de corretagem... Valor: R$ 12.711,60" acha-se englobada nos pagamentos ordinários do sinal de negócio e das despesas administrativas, já amplamente ressarcidas pelo percentual de retenção de 25% ora fixado, sendo descabido qualquer desconto avulso que confisque a totalidade dos valores solvidos. d) Dos Consectários Legais da Condenação Em consonância com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1002 / REsp 1.740.911/DF), nos casos de rescisão de promessa de compra e venda imobiliária por iniciativa do comprador, os juros moratórios incidem apenas a partir da data do trânsito em julgado da sentença, porquanto inexiste mora anterior da vendedora. A correção monetária, por sua vez, constitui mera reposição do valor aquisitivo da moeda, devendo incidir a partir de cada desembolso pelo índice oficial adotado pela Corregedoria Geral da Justiça (INPC). e) Dos Danos Morais O pleito de reparação por danos morais no importe de R$ 15.000,00, não prospera. O desenlace conturbado da avença imobiliária e o dissenso acerca do quantum indenizatório traduzem típico desacordo comercial, não ultrapassando a esfera dos dissabores cotidianos inerentes às relações obrigacionais. Inexiste nos autos demonstração de inscrição indevida nos cadastros de inadimplentes, de lesão a atributos da personalidade ou de vexame incomum apto a caracterizar abalo moral juridicamente tutelável. Impõe-se, assim, o indeferimento deste capítulo da exordial. DISPOSITIVO Posto isso, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, para o fim de: REJEITAR as preliminares de inépcia da petição inicial e de ilegitimidade passiva suscitadas pelas requeridas. DECLARAR A RESCISÃO do compromisso de compra e venda do imóvel consubstanciado no Lote nº 16, da Quadra 12, do Loteamento Residencial Jardim Villa Boreal, objeto do Contrato nº CV704016679. DECLARAR A NULIDADE parcial da Cláusula Vigésima Segunda do instrumento contratual, no que concerne à fixação de retenção calculada sobre o valor total do contrato e dedução de taxa de fruição sobre lote não edificado. CONDENAR as requeridas, solidariamente, a RESTITUIR ao autor o equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) do valor total adimplido (montante global quitado de R$ 7.623,41, perfazendo a quantia a restituir de R$ 5.717,56), em parcela única e imediata. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice INPC a contar da data de cada efetivo desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, fluindo unicamente a partir da data do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1002 do STJ). JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Em razão da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), condeno as partes no rateio pro rata das custas e despesas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) a cargo do autor e 50% (cinquenta por cento) a cargo das rés solidariamente. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, do CPC), cabendo 50% deste importe aos patronos do demandante e 50% aos procuradores das demandadas, vedada a compensação (art. 85, § 14, do CPC). Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência carreadas ao autor, nos exatos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser ele beneficiário da justiça gratuita. Cumpra-se. SINOP, 5 de outubro de 2026. Juiz(a) de Direito
