Inteiro teor
Vara Cível do Recanto das Emas/DF Endereço: Quadra 02, Conjunto 01, 2º andar, Recanto das Emas, Brasília - DF - CEP: 72610-670 Fale Conosco: Atendimento exclusivamente pelo Balcão Virtual – Videochamada Acesse o QR Code à direita ou o link https://balcaovirtual.tjdft.jus.br/ e procure por Vara Cível do Recanto das Emas Horário de Atendimento: segunda à sexta-feira, 12h às 19h Processo n.º: 0706849-44.2025.8.07.0019 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL SAO JOSE REVEL: CATARINA ALVES BEZERRA SENTENÇA Relatório Procedimento 1. Trata-se de ação de conhecimento, sob o procedimento comum, ajuizada por Associação dos Moradores do Residencial São Jose (“Autora”) em desfavor de Catarina Alves Bezerra (“Ré”), partes qualificadas nos autos em epígrafe. Petição Inicial 2. Na peça exordial, a autora afirma, em síntese, que: (i) a ré é proprietária/possuidora de imóvel localizado no Residencial São Jose, situado no Setor Habitacional Água Quente, Quadra 05, Lote 18; (ii) a ré está inadimplente dos encargos associativos ordinários relativos ao período de dezembro de 2023 a agosto de 2025, bem como dos débitos extraordinários de maio a agosto de 2025; (iii) o valor atualizado do débito, até 11.8.2025, é de R$ 2.096,96. 3. Tece arrazoado e, ao final, aduz os seguintes pedidos: d) Que a presente ação julgada PROCEDENTE, com a condenação da requerida a pagar à Requerente a quantia R$2.096,96 (Dois mil e noventa e seis reais e noventa e seis centavos), correspondente as taxas ordinárias referente aos meses de 12/2023 a 08/2025, e taxa extra, referente aos meses 05/2025 a 08/2025, e as que vierem vencer no curso da ação, nos termos do artigo 323, do CPC/15; 4. Deu-se à causa o valor de R$ 3.030,32. 5. Colaciona documentos e procuração outorgada em nome do patrono que assina eletronicamente a exordial. Custas Iniciais 6. As custas iniciais foram recolhidas. Revelia 7. Embora citada (Id. 280523759), a ré não apresentou contestação (Id. 288893634), razão pela qual, após a manifestação da autora, foi decretada a sua revelia (Id. 289033173). 8. Em seguida, os autos vieram conclusos. Fundamentação Julgamento Antecipado do Mérito 9. Não havendo necessidade de produção de outras provas, ante a natureza da matéria debatida, os documentos juntados aos autos e a revelia da parte ré, cabível o julgamento antecipado do mérito, consoante o art. 355, incisos I e II, do Código de Processo Civil[1]. 10. Tal medida não constitui cerceamento de defesa, representando, ao contrário, a consagração dos princípios da economia e da celeridade processuais, sendo certo, ademais, que o juiz deve indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, consoante o disposto no art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil[2]. Preliminares 11. Não foram suscitadas questões preliminares e não se vislumbram quaisquer vícios que possam macular o regular andamento do feito. Assim, estão atendidos os pressupostos processuais de existência e de validade da relação processual, as partes são legítimas e há interesse processual na solução da controvérsia. Mérito 12. O deslinde do feito passa pelo exame da causa de pedir e do objeto da ação. Assim, emoldurado o quadro fático no relatório, cumpre analisar os pedidos deduzidos na proemial à luz das questões prejudiciais aventadas. 13. A autora afirma, em suma, que a ré – proprietária/possuidora de imóvel localizado no Residencial São Jose, situado no Setor Habitacional Água Quente, Quadra 05, Lote 18 – deixou de pagar os encargos associativos ordinários relativos ao período de dezembro de 2023 a agosto de 2025, bem como os débitos extraordinários de maio a agosto de 2025. O valor atualizado do débito, até 11.8.2025, é de R$ 2.096,96. 14. Como a ré não apresentou contestação, tem-se a ocorrência da revelia, razão pela qual, não havendo óbice que impeça os seus efeitos materiais, devem-se presumir verdadeiros os fatos alegados na inicial, especialmente quanto à efetiva propriedade/posse do imóvel em questão, ao inadimplemento dos encargos associativos e ao valor do débito. 15. Ainda que não incidissem os efeitos da revelia, os fatos narrados na exordial estão amparados no Estatuto Social da Associação dos Moradores do Residencial São José (Id. 246234308), nas Atas das Assembleias Gerais que estabeleceram a taxa ordinária (Ids. 246234314, 246234316 e 246234318), na Ata da Assembleia Geral que estabeleceu a taxa extraordinária (Id. 246234317) e na planilha de débitos (Id. 246234322). 16. Superada a questão fática, e dada a relevância da matéria posta em debate, o c. Superior Tribunal de Justiça posicionou-se no sentido de que “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”[3] (Tema 882). 17. Posteriormente, o e. Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento, sob a sistemática da repercussão geral (Tema 492), de que “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”. 18. Na hipótese, todavia, a autora é uma Associação de Moradores vinculada a um loteamento irregular, o que afasta a aplicabilidade dos Temas 882 do c. STJ e 492 do e. STF, tendo em vista que “[...] aqueles tratam sobre Loteamento Fechado, ao passo que, este trata sobre Condomínio de Fato, Condomínio Irregular, Parcelamento Irregular, muito comum no âmbito do Distrito Federal” (vide Acórdão 1960706). 19. Confira-se a ementa do referido julgado, na íntegra: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES REGULARMENTE CONSTITUÍDA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ANUÊNCIA COM A MEDIDA. DESNECESSIDADE. ADESÃO AUTOMÁTICA. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA JUSTIÇA, SOLIDARIEDADE, SOCIEDADE, ETICIDADE, PROIBIÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA ETC. TEMA Nº 882 DO STJ. TEMA nº 492 DO STF. DISTINGUISHING. SENTENÇA REFORMADA. 1. O Condomínio de Fato, ou Condomínio Irregular pode ser equiparado a um Condomínio Edilício, que é aquele regulamentado pela Lei nº 4.591/1964, para fins de instituição e de cobrança de taxa de manutenção de seus moradores, notadamente diante da regra insculpida no art. 1.358-A, § 2º, do CC/2002. 2. Não se pode admitir, pois, que determinado “proprietário”, “possuidor”, cessionário de direitos de unidade autônoma, integrante de um determinado Condomínio Irregular, possa se beneficiar inapropriadamente de toda infraestrutura e de toda comodidade penosamente implementada pela maioria de proprietários, possuidores, e cessionários, em situação semelhante à dele, sem ter de arcar com a prestação pecuniária adequada, sob pena de desatendimento aos princípios da justiça e da solidariedade social - elencados como metas fundamentais da RFB – art. 3º, I, CF/88 -, da socialidade, da eticidade, da proibição do enriquecimento sem causa, etc., notadamente quando tenha adquirido Lote após a constituição da associação de moradores, estando esta apropriadamente registrada no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas (RCPJ) da sede da entidade. 3. Mesmo que a parte ré, ora recorrida, seja proprietária de 2 (duas) unidades autônomas de uso comercial, situadas dentro do Condomínio de Fato - Condomínio Irregular, com fachada e acesso de frente rua, não poderia, de qualquer modo, se eximir da obrigação de quitar Taxas Condominiais, porque instituída, igualmente, a todos os condôminos, independente do uso (residencial ou comercial), com amparo no Estatuto Social da Prefeitura, no intuito de gerir e custear melhorias das áreas de uso comum. 4. Tratando-se de condomínio de fato - irregular, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos direitos sobre unidades situadas dentro dos limites do mesmo. Por conseguinte, mostra-se desnecessária filiação expressa do proprietário ou possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de manutenção das despesas comuns, ainda que delas não usufrua diretamente, bastando, oferta, a disponibilidade e a incrementação do local. 5. Não é o caso de aplicação imediata do Tema nº 882, do STJ, nem, tampouco, do Tema nº 492, do STF, posto que aqueles tratam sobre Loteamento Fechado, ao passo que, este trata sobre Condomínio de Fato, Condomínio Irregular, Parcelamento Irregular, muito comum no âmbito do Distrito Federal. 6. RECURSO CONHECIDO. NO MÉRITO, DADO PROVIMENTO. (Acórdão 1960706, 0718764-58.2023.8.07.0020, Relator(a): JOSE FIRMO REIS SOUB, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/01/2025, publicado no DJe: 07/02/2025. – grifo acrescido) 20. No mesmo sentido: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DE NÃO SE ASSOCIAR. ASSOCIAÇÃO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882 DO STJ. TEMA 492 DO STF. DISTINÇÃO (DISTINGUISHING). CONDOMÍNIO FECHADO. BOA-FÉ OBJETIVA E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. A associação autora ingressou com ação para condenar a requerida ao pagamento de despesas condominiais que entende devidas pelas unidades 09, 10, 17 e 18, correspondentes a R$ 50.935,70 (cinquenta mil novecentos e trinta e cinco reais e setenta centavos). Para tanto, afirma que a empresa não arca com os valores das despesas, que são rateadas entre os moradores desde 2015. 2. A sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível do Gama julgou improcedentes os pedidos da inicial, sob o fundamento de não ser possível adesão automática ao condomínio, pois a aquisição do imóvel aconteceu antes da constituição da associação. Insatisfeita, a parte autora interpôs apelação defendendo o vínculo associativo entre as partes e pleiteando o afastamento da tese 882 do STJ. Afirma que a adesão à associação é automática e que porque o paradigma se firmou em ambiente aberto, ao passo que na associação o “condomínio” é fechado, conforme entendimento já delineado neste Tribunal. 3. Conforme firmado pelo STJ (Tema 882) e recentemente reafirmado pelo STF (Tema 492), é inadmissível a cobrança de cota associativa de quem não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Após o advento da Lei 13.465/2017 ou de eventual lei municipal anterior que discipline a questão, a cotização impositiva de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos regulares de acesso controlado, é possível apenas no caso de novos adquirentes e desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no respectivo registro de imóveis. Cito recente julgamento pela 5ª Turma Cível: JANAINA UCHOA NASCIMENTO, ALEXANDRO OLIVEIRA MARINHO versus CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS. Acórdão 1385288, 07003475920208070021, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 24/11/2021. 4. A tese firmada pelo STJ no tema 882 é de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. O critério a ser utilizado para decidir se o proprietário é ou não obrigado a responder pelas despesas coletivas é o momento no qual o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Se a associação de moradores é posterior à compra do imóvel, o proprietário não está obrigado a financiar a coisa comum, ao passo que se a constituição da associação anteceder à compra do imóvel, haverá obrigatoriedade de pagamento. 5. Eis o entendimento do STF sobre a matéria (tema 492): “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 6. No caso dos autos, verifico haver prova de que o condomínio instalou portão eletrônico, pavimentou a rua e urbanizou o espaço comum (ID 89831797). O portão instalado impede a livre circulação de pessoas no espaço, evidenciando a distinção (distinguishing) entre os paradigmas julgados pelos tribunais superiores (bairro aberto) e a situação dos autos, que trata de empreendimento fechado. O condomínio de fato foi instituído para administrar áreas comuns, objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo e não se confunde com os loteamentos fechados regulares da Lei nº 13.465/17. 7. Há distinção entre os casos em tele e aqueles enfrentados pelas cortes superiores. No Distrito Federal, os condomínios irregulares fechados não se confundem com os condomínios edilícios, loteamentos regulares (tema 492 STF) ou às associações de bairros abertos (tema 882 STJ). Como a associação tem a finalidade de manter e conservar o espaço comum e foi instituída pelos próprios moradores, cria dívidas de natureza pessoal e não “propter rem”. O dever de indenizar surge, então, para afastar o enriquecimento sem causa daquele que se utiliza das benfeitorias e não contribui para a consecução das atividades, privilegiando a boa-fé objetiva. 8. A posse de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação apelada é suficiente para obrigá-lo a contribuir na divisão das despesas comuns, voltadas para beneficiar os moradores e valorizar os imóveis. Considerada a peculiaridade da questão fundiária no Distrito Federal, independente da denominação utilizada, condomínio ou associação, se o ente promove a manutenção de áreas comuns do imóvel no interesse dos moradores, com a estipulação das taxas em convenção ou assembleia, mostra-se legítima a cobrança das despesas condominiais. 9. Precedentes: GLORIA GARCIA DE OLIVEIRA NASCIMENTO vs CONDOMINIO MANSOES ENTRE LAGOS. Acórdão 1387124, 07005516620208070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2021, publicado no DJE: 6/12/2021; VANIA LUCIA CARVALHO LIMA vs CONDOMINIO RURAL RESIDENCIAL R.K. Acórdão 1368943, 00014662520128070006, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 1/9/2021, publicado no DJE: 14/9/2021; MARCIEL DA SILVA OLIVEIRA vs ASSOCIACAO DOS MORADORES DO CONDOMINIO RESIDENCIAL VALE DOS IPES. Acórdão 1353787, 07123536120208070001, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 7/7/2021, publicado no DJE: 19/7/2021. 10. Conheço e dou provimento à apelação para determinar o pagamento das despesas condominiais em aberto referente às unidades 09, 10, 17 e 18, respeitada a prescrição. (Acórdão 1418693, 0710015-08.2020.8.07.0004, Relator(a): JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, 5ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/04/2022, publicado no DJe: 01/06/2022. – grifo acrescido) 21. Dada a possibilidade de cobrança da taxa associativa mesmo daqueles possuidores que não se associaram, caberia à ré a prova do adimplemento das despesas ordinárias e extraordinárias reclamadas, ou de qualquer outro fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito da autora. Contudo, a parte ré não se manifestou nos autos, sendo impositivo o reconhecimento da existência do débito. 22. Logo, merece guarida o pleito autoral. Dispositivo Principal 23. Ante o exposto, julgo procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a ré a pagar à autora o valor de R$ 2.096,96 (dois mil e noventa e seis reais e noventa e seis centavos), sobre o qual incidirão correção monetária pelo IPCA e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 26, § 3º, Estatuto Social da Associação dos Moradores do Residencial São José – Id. 246234308, p. 11), a contar da data da última atualização (11.8.2025 – Id. 246234322). 24. Por se tratar de obrigação em prestações sucessivas, devem ser incluídas na condenação as parcelas em aberto até o efetivo pagamento de todo o débito – desde que expressamente instituídas –, consoante o disposto no art. 323 do Código de Processo Civil[4], as quais devem ser acrescidas de multa de 2% (dois por cento), juros de mora 1% (um por cento) ao mês (art. 26, § 3º, Estatuto Social da Associação dos Moradores do Residencial São José – Id. 246234308, p. 11), e correção monetária pelo IPCA. 25. Resolvo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Despesas Processuais 26. Arcará a ré com o pagamento das despesas processuais. Honorários Advocatícios 27. Os honorários advocatícios devem ser fixados de acordo com o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. 28. Em conformidade com as balizas acima, arcará a ré com o pagamento de honorários advocatícios – fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação – com espeque no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil[5]. Disposições Finais 29. Após o trânsito em julgado, pagas as custas processuais e não havendo outros requerimentos, remetam-se os autos ao arquivo, observados os arts. 100 e 101 do Provimento Geral da Corregedoria[6]. 30. Publique-se. Intimem-se. Sentença registrada eletronicamente. Pedro Oliveira de Vasconcelos Juiz de Direito * documento datado e assinado eletronicamente [1] CPC. Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas; II - o réu for revel, ocorrer o efeito previsto no art. 344 e não houver requerimento de prova, na forma do art. 349. [2] CPC. Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias. [3] Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). [4] CPC. Art. 323. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. [5] CPC. Art. 85. § 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: § 6o Os limites e critérios previstos nos §§ 2o e 3o aplicam-se independentemente de qual seja o conteúdo da decisão, inclusive aos casos de improcedência ou de sentença sem resolução de mérito. § 8o Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2o. § 9o Na ação de indenização por ato ilícito contra pessoa, o percentual de honorários incidirá sobre a soma das prestações vencidas acrescida de 12 (doze) prestações vincendas. [6] PGC. Art. 100. Findo o processo de natureza cível, os autos serão remetidos à contadoria judicial para a elaboração dos cálculos das custas finais, salvo se a parte responsável pelo pagamento for beneficiária da justiça gratuita. § 1º A parte sucumbente será intimada para pagamento das custas finais em 5 (cinco) dias, independentemente do valor. § 2° A intimação para pagamento das custas finais será realizada pelo Diário da Justiça eletrônico - DJe ou, não havendo advogado constituído, por edital disponibilizado no Diário da Justiça eletrônico - DJe. § 3° No âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, não havendo advogado constituído nos autos, aplica-se o disposto no artigo 26 do Provimento-Geral da Corregedoria Aplicado aos Juízes e Ofícios Judiciais. § 4° Na intimação para pagamento das custas finais deverá constar a advertência de que os documentos contidos nos autos de processos findos poderão ser eliminados de acordo com a tabela de temporalidade do Tribunal. Art. 101. Escoado o prazo para o recolhimento das custas, a secretaria da vara deverá providenciar a baixa da parte requerida no sistema informatizado e o arquivamento dos autos, mesmo que não tenha havido o pagamento das custas. § 1° Não serão arquivados autos de processo sem que seja dada destinação definitiva a bens guardados no Depósito Público. § 2° Poderão ser arquivados os autos de processo em que não foi dada destinação ao depósito judicial, desde que previamente expedido alvará de levantamento em favor da parte credora. § 3° Caso as custas finais sejam superiores a R$ 1.000,00 (um mil reais) e não tenham sido recolhidas, o diretor de secretaria enviará ofício à Procuradoria da Fazenda Nacional para fins de inscrição na dívida ativa da União.
