Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO PARÁ 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0007290-79.2017.8.14.0301 AUTOR: MARIA DE FATIMA GOMES DE LIMA ADVOGADO(A) AUTOR: ORLANDO MACIEL RODRIGUES (PA4021PA) REU: BERLIM INCORPORADORA LTDA ADVOGADO(A) REU: EDUARDO TADEU FRANCEZ BRASIL (PAPA0013179A) SENTENÇA Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por MARIA DE FÁTIMA GOMES DE LIMA em desfavor de BERLIM INCORPORADORA LTDA, igualmente qualificadas aos autos, objetivando a entrega da unidade autônoma nº 202 da Torre Pardelas, do Condomínio Torres Dumont, e a reparação dos danos materiais e morais decorrentes do atraso e da recusa da requerida em entregá-la. Narra a autora que celebrou com a requerida, em 12/12/2010, contrato de compromisso de compra e venda da referida unidade, pelo preço de R$ 309.854,88, com entrega prevista para 42 meses a contar do registro do memorial de incorporação, ocorrido em 09/12/2010, sujeito a cláusula de tolerância de 180 dias (cláusulas 5.6, "b", 9.1 e 9.1.1, id. 42955831/42955832). Sustenta que a obra permaneceu paralisada muito além desse prazo e que, tendo cumprido pontualmente as parcelas pactuadas, jamais recebeu o imóvel. Requereu tutela de urgência para pagamento mensal de valor correspondente a aluguel até a efetiva entrega das chaves, a condenação da requerida a entregar imediatamente a unidade sob pena de multa diária, o pagamento de aluguéis vencidos e vincendos a título de danos materiais, a declaração de nulidade de cláusulas tidas por abusivas, indenização por danos morais no valor de R$ 52.055,52 ou outro a ser arbitrado, e a inversão do ônus da prova. Deferida parcialmente a tutela de urgência (id. 42956191), determinando o depósito mensal de 0,5% do valor atualizado do contrato até a entrega das chaves, a requerida apresentou contestação (id. 42956322 e seguintes), arguindo preliminares já superadas e sustentando, no mérito, a licitude da cláusula de tolerância, a impossibilidade de cumulação de multa contratual com lucros cessantes e a inexistência de dano moral. Seguiu-se réplica (id. 42956566). Instadas a especificar provas, ambas as partes postularam depoimento pessoal recíproco, tendo o juízo, à época, indeferido dilação probatória adicional e determinado o julgamento antecipado do mérito (id. 42956706). Sobreveio sentença em 24/03/2022 (id. 54944628), que julgou parcialmente procedente o pedido, fixando a mora da requerida a partir de 09/12/2014 e condenando-a ao pagamento de lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel até a efetiva entrega, à correção do saldo devedor pelo IPCA e a danos morais de R$ 10.000,00, sem enfrentar, contudo, o pedido de entrega imediata da unidade habitacional. Interposta apelação pela requerida (id. 10069770), a Desembargadora Relatora, de ofício, decretou a nulidade do julgamento por violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC, determinando o retorno dos autos à origem para novo julgamento, ante a necessidade de produção de provas quanto à quitação do preço pela autora, à legitimidade da recusa da requerida em entregar a unidade, à validade de eventual rescisão contratual, ao valor da unidade para conversão em perdas e danos, ante a notícia de ocupantes terceiros de boa-fé, e ao termo final dos lucros cessantes (id. 129661700/129661701). Agravo interno da autora foi desprovido pela 1ª Turma de Direito Privado, mantendo-se a nulidade parcial (id. 129661720/129661724), com trânsito em julgado certificado em 22/10/2024 (id. 129661725). Restituídos os autos à origem, designou-se audiência de instrução (id. 139255424). A requerida apresentou petição (id. 58925097) sustentando que a autora permanecia inadimplente quanto à parcela final de financiamento, que fora validamente constituída em mora e que, ante o não pagamento, o contrato foi unilateralmente rescindido em 25/08/2020, tendo a unidade sido revendida a Vanda dos Santos Soeiro Souza (id. 165199731 a 165199735). A autora impugnou os documentos (id. 165872025 e 166077243), sustentando que apócrifa a notificação, a ausência de comprovação de seu recebimento e a incompatibilidade cronológica entre a venda a terceiro, datada de 19/08/2020, e a notificação de mora, de data posterior. O pedido de conversão da audiência para o formato presencial foi indeferido por decisão de 27/01/2026 (id. 166393360). Realizada a audiência de instrução em 05/02/2026, colheu-se o depoimento pessoal de ambas as partes e ouviu-se, na qualidade de informante, Vanda dos Santos Soeiro Souza, arrolada pela autora, ante seu interesse direto no desfecho da causa por ter adquirido a unidade em litígio (id. 167009456). Encerrada a instrução sem outros requerimentos, seguiram-se alegações finais (id. 168058691 e 168072709). A requerida sustentou a validade da rescisão e da venda a terceiros, bem como a incompatibilidade entre a pretensão de recomposição in natura e a manutenção de lucros cessantes. A autora sustentou a inexistência de prova de sua inadimplência, a invalidade da rescisão, a comercialização indevida do imóvel pela requerida e, subsidiariamente, a conversão da obrigação em perdas e danos no valor atualizado de R$ 661.196,12, conforme memória de cálculo não impugnada (id. 168072711). É o relatório. Decido. Da admissibilidade dos documentos juntados pela requerida (id. 58925097). Pugna a autora pelo desentranhamento dos documentos apresentados pela requerida em 05/01/2026, sob o argumento de preclusão (CPC, art. 357, §4º). Não assiste razão à impugnante quanto a esse ponto específico. A produção de tais documentos, embora extemporânea em relação ao calendário original do processo, é exatamente a que o Egrégio Tribunal de Justiça determinou fosse realizada ao decretar a nulidade do julgamento anterior, de modo que sua juntada atende à finalidade da própria decisão que reabriu a instrução. Ademais, a autora exerceu amplamente o contraditório, impugnando cada um dos documentos em duas petições e reiterando suas objeções nas alegações finais, sem que se verifique qualquer cerceamento de defesa (CPC, arts. 9º e 10). Rejeito, portanto, o pedido de desentranhamento, ressalvando que a validade e o peso probatório de cada documento serão apreciados no mérito. Da relação de consumo e da distribuição do ônus da prova. Não há dúvida de que a relação contratual em exame é de consumo, enquadrando-se a requerida na definição de fornecedora (CDC, art. 3º) e a autora na de consumidora final (CDC, art. 2º). Cuida-se, ademais, de contrato de adesão, cujas cláusulas foram unilateralmente redigidas pela incorporadora, restando à autora apenas aderir ou não ao conjunto. Presentes a verossimilhança das alegações iniciais e a hipossuficiência técnica e informacional da consumidora, impõe-se a inversão do ônus da prova (CDC, art. 6º, VIII), de modo que cabia à requerida comprovar os fatos extintivos, modificativos ou impeditivos do direito da autora, nos termos também do art. 373, II, do CPC. Essa premissa orienta toda a análise que segue. Da delimitação da controvérsia. A instrução reaberta destinou-se a esclarecer cinco pontos determinados pelo Tribunal, a saber, se houve quitação do preço pela autora, se a recusa da requerida em entregar a unidade foi legítima, se é válida a rescisão contratual alegada, qual o valor da unidade para eventual conversão em perdas e danos, e qual o termo final dos lucros cessantes. A mora da requerida a partir de 09/12/2014, assim como a licitude da cláusula de tolerância de 180 dias, não integram os pontos remetidos à nova instrução e permanecem incontroversas, por não terem sido objeto de impugnação probatória nesta fase nem de reconsideração pelas instâncias superiores. Da quitação do preço e da legitimidade da recusa na entrega. A prova documental produzida pela autora, notadamente o demonstrativo denominado "Levantamento Financeiro do Cliente", emitido pela própria requerida e por sua coligada (id. 42956545, 42956135), atesta os pagamentos realizados até o ano de 2014, sem qualquer ressalva de inadimplência. Em sentido contrário, a requerida limitou-se a alegar, em petição de 2023, que restaria pendente a chamada "parcela de financiamento" (item "b.4" do Quadro Resumo), sem, todavia, apresentar durante toda a instrução documento que comprovasse o valor exato em aberto ou a data de seu vencimento. Ouvida em depoimento pessoal, a preposta da requerida não soube informar qual parcela estaria pendente, se houve comunicação da conclusão da obra à autora e se foi expedida notificação válida de mora (id. 167009480). Tais evasivas, diante de perguntas objetivas sobre fatos que só à requerida caberia esclarecer, equivalem à recusa de depor sobre pontos determinados e autorizam ao juízo, à luz do conjunto probatório, valorá-las contra os interesses de quem as praticou (CPC, art. 386). Não bastasse, o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça estabelece, em sua primeira tese, que o prazo de entrega da unidade autônoma não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, ressalvado apenas o acréscimo do prazo de tolerância. "1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." (STJ, 2ª Seção, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25/09/2019, Tema 996) Assim, ainda que pendente eventual saldo relativo à parcela de financiamento, tal circunstância não legitimava a requerida a reter a unidade além do prazo contratual, cabendo-lhe comunicar a conclusão da obra e conceder à consumidora a oportunidade de purgação de eventual mora, na forma das cláusulas 9.3, 9.3.1 e 10.2 do próprio contrato, o que não restou demonstrado nos autos. Não comprovada a existência de parcela líquida e certa em aberto, tampouco a prévia comunicação exigida contratualmente, conclui-se que a requerida não se desincumbiu do ônus que lhe cabia (CDC, art. 6º, VIII, e CPC, art. 373, II), de modo que a recusa em promover a entrega da unidade não encontra amparo fático ou jurídico. Da validade da alegada rescisão contratual. A requerida sustenta que, ante o inadimplemento da autora, notificou-a em 25/08/2020 e, superado o prazo sem purgação da mora, rescindiu unilateralmente o contrato, revendendo a unidade a terceiro. A prova dos autos não sustenta essa versão. Com efeito, a própria documentação trazida pela requerida revela que a venda da unidade a Vanda dos Santos Soeiro Souza foi formalizada em 19/08/2020 (id. 165199732), data anterior à notificação de suposto descumprimento contratual, datada de 25/08/2020 (id. 165199731). Tal incompatibilidade cronológica evidencia que a notificação foi produzida depois de já consumada a alienação, circunstância incompatível com sua alegada função de constituir a autora em mora antes do desfazimento do negócio. Acresce que a notificação carece de qualquer comprovação de envio ou recebimento, e o e-mail apresentado com o mesmo propósito (id. 165199734) foi endereçado a conta eletrônica que a autora nega ter titularizado, sem data de remessa ou confirmação de leitura. A rescisão unilateral de contrato de consumo pressupõe notificação inequívoca, com concessão de prazo para purgação da mora, e a observância da boa-fé objetiva, requisitos que, à vista do quanto exposto, não se fazem presentes (CC, art. 472; CDC, art. 51). Reconheço, portanto, inválida e ineficaz a rescisão unilateral invocada pela requerida, remanescendo o contrato hígido entre as partes até a data em que se tornou impossível o seu cumprimento específico, como se examina a seguir. Da impossibilidade de entrega da unidade e da conversão em perdas e danos. Não obstante a invalidade da rescisão, a prova dos autos demonstra que a unidade foi alienada por escritura pública a Vanda dos Santos Soeiro Souza e, na sequência, revendida a Widelton dos Santos Lopes, que registrou o título perante o Cartório de Registro de Imóveis em 18/04/2022. Há, portanto, terceiro adquirente com título registrado, cuja boa-fé não foi infirmada nos autos. Essa circunstância torna material e juridicamente inviável a entrega da própria unidade à autora, sob pena de comprometer a segurança do registro imobiliário e o direito de terceiro alheio à presente lide. Impõe-se, então, a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária (CPC, art. 499, caput; CC, art. 947), diante da impossibilidade da tutela específica. Não incide, na hipótese, o parágrafo único do art. 499 do CPC, introduzido pela Lei nº 14.833/2024, que impõe ao juiz conceder ao réu, previamente, a oportunidade de cumprir a tutela específica. Referido dispositivo aplica-se às hipóteses de responsabilidade contratual dos arts. 441, 618 e 757 do Código Civil, atinentes a vícios redibitórios, empreitada e seguro, e às de responsabilidade subsidiária ou solidária, não à impossibilidade material superveniente, por ato da própria devedora, aqui verificada. Tampouco há nos autos prova de que a requerida disponha de unidade equivalente para viabilizar o resultado prático equivalente pretendido pela autora, de modo que uma ordem de entrega de "unidade assemelhada" seria inexequível. Quanto ao valor da conversão, a autora apresentou memória de cálculo de atualização monetária do valor do contrato, pelo IGP-M, entre 09/12/2014 e janeiro de 2026, resultando em R$ 661.196,12 (id. 168072711), documento não impugnado especificamente pela requerida em suas alegações finais. Adoto, por isso, tal montante como base da indenização substitutiva, por refletir a atualização do próprio bem que deixou de ser entregue. Do termo final dos lucros cessantes e da vedação ao bis in idem. O atraso na entrega do imóvel enseja, segundo pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o pagamento de lucros cessantes durante o período de mora, sendo presumido o prejuízo da adquirente. "1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador." (STJ, 2ª Seção, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 09/05/2018) A jurisprudência do STJ igualmente assenta que o termo final dos lucros cessantes coincide, em regra, com a data da disponibilização da posse direta ao adquirente (Tema 996, item 1.2). No caso, porém, a posse direta nunca chegou a ser disponibilizada, tendo a própria requerida, mediante conduta unilateral e sem amparo contratual válido, inviabilizado definitivamente essa possibilidade ao alienar a unidade a terceiros a partir de 19/08/2020. Postula a autora que os lucros cessantes persistam até a entrega de unidade equivalente ou até o efetivo pagamento da indenização substitutiva. Não lhe assiste razão nesse ponto específico. Manter o pagamento mensal de aluguel presumido, concebido como recomposição pela privação do uso de um bem que ainda poderia ingressar no patrimônio da autora, cumulativamente com a indenização que corresponde ao próprio valor atualizado desse bem, importaria em soma de duas reparações com a mesma causa e a mesma finalidade, gerando enriquecimento sem causa em favor de quem já se via prejudicada, o que o ordenamento jurídico não autoriza (CC, art. 884), ainda que o enriquecimento indevido tenha sido originalmente provocado pela requerida. Fixo, portanto, como termo final dos lucros cessantes o dia 19/08/2020, data em que a requerida, ao dispor da unidade em favor de terceiro, tornou definitivamente inviável a entrega e converteu, de fato, a natureza da lesão suportada pela autora, de privação temporária do uso para perda do próprio bem, esta última já indenizada pelo valor de conversão fixado no item anterior. Dos danos morais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que o mero descumprimento do prazo contratual de entrega não gera, por si só, dano moral. O caso dos autos, contudo, não se resume a simples atraso. Comprovou-se que a requerida, além de não cumprir o prazo de entrega e de não demonstrar a comunicação de conclusão da obra, dispôs da unidade em favor de terceiros sem restituir à autora qualquer valor pago, apresentando, ademais, documento de notificação datado posteriormente à venda já consumada, em manifesta tentativa de simular respaldo para um desfazimento contratual já efetivado. Tal conduta, à luz do que já decidiu o Superior Tribunal de Justiça a propósito de práticas semelhantes, extrapola o simples inadimplemento contratual. "É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada [...] haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos." (STJ, 4ª Turma, REsp 877.980/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 03/08/2010, precedente que fundamenta a Súmula 543/STJ) A frustração da legítima expectativa de moradia, agravada pela conduta da requerida em dispor do bem alheio e reter os valores recebidos, sujeita uma consumidora idosa a litígio que já se arrasta por quase uma década, ultrapassando em muito o mero aborrecimento contratual e configurando lesão a atributos da personalidade protegidos pela Constituição Federal (art. 1º, III). Considerados esses elementos, e observado o teto do próprio pedido inicial, arbitro os danos morais em R$ 15.000,00, valor que se mostra proporcional à gravidade da conduta e apto a cumprir a função compensatória e dissuasória da reparação, sem consistir em enriquecimento sem causa em favor da autora. Dos demais argumentos. A tese da requerida, lastreada em precedente do Superior Tribunal de Justiça sobre a incompatibilidade entre a resolução contratual por culpa da incorporadora e a cumulação de lucros cessantes, não socorre sua defesa. Referido entendimento pressupõe que o próprio credor tenha optado pela resolução do contrato, hipótese diversa da presente, em que a autora sempre postulou o cumprimento da obrigação ou sua conversão em perdas e danos, jamais a resolução com restituição de parcelas. Não há, portanto, a incompatibilidade lógica apontada pela requerida. Também não prospera a alegação de que a alienação registrada em favor de terceiro afastaria qualquer responsabilidade da requerida. A proteção conferida ao terceiro de boa-fé com título registrado justifica, exatamente, a impossibilidade de entrega da própria unidade e a consequente conversão em indenização pecuniária, sem eximir a requerida da reparação pelos prejuízos que deu causa. Os demais argumentos deduzidos pelas partes não são capazes de infirmar a conclusão ora adotada (CPC, art. 489, §1º, IV). Da sucumbência. A requerida sucumbiu na quase totalidade dos pedidos, restando vencida a autora apenas quanto à modalidade da reparação, convertida em pecúnia ante a impossibilidade material de tutela específica, e quanto ao termo final dos lucros cessantes, fixado em data anterior à pretendida. Trata-se de sucumbência mínima da autora (CPC, art. 86, parágrafo único), de modo que a requerida arcará com a integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, percentual que se revela adequado à natureza da causa, ao tempo despendido e ao trabalho realizado ao longo de quase uma década de tramitação. DISPOSITIVO Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por MARIA DE FÁTIMA GOMES DE LIMA em face de BERLIM INCORPORADORA LTDA, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: a) reconhecer inválida e ineficaz a rescisão unilateral do contrato de compromisso de compra e venda invocada pela requerida; b) reconhecer a impossibilidade material de entrega da unidade autônoma nº 202, da Torre Pardelas, do Condomínio Torres Dumont, ante a alienação regularmente registrada em favor de terceiro de boa-fé, e, em consequência, converter a obrigação de fazer em indenização pecuniária, condenando a requerida a pagar à autora o valor de R$ 661.196,12 (seiscentos e sessenta e um mil, cento e noventa e seis reais e doze centavos), corrigido monetariamente pelo IGP-M a partir de janeiro de 2026 até o efetivo pagamento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes correspondentes a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, devidos entre 09/12/2014 e 19/08/2020, corrigidos monetariamente pelo IGP-M a partir de cada mês de referência e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; d) condenar a requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), corrigido monetariamente pelo IGP-M a partir desta data (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; e) julgar improcedente o pedido de entrega de unidade habitacional equivalente, ante a ausência de prova de sua disponibilidade e a consequente inexequibilidade de tal comando, remanescendo a reparação na forma pecuniária fixada nos itens "b" e "c". Condeno a requerida ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor total da condenação (CPC, art. 85, §2º). Havendo recurso, intime-se a parte contrária para apresentar, querendo, contrarrazões no prazo legal, remetendo-se, após, os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará. Certificado o trânsito em julgado, aguarde-se em arquivo o requerimento da parte interessada, para cumprimento de sentença na forma dos arts. 513 e 523 do CPC, devendo o exequente, ao requerê-lo, observar os requisitos do art. 524 do mesmo diploma, notadamente a qualificação completa das partes, o índice de correção monetária e os juros aplicados, o termo inicial e final de cada verba, e a especificação de eventuais descontos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Belém/PA, data da assinatura digital. GISELE MENDES CAMARCO LEITE Juiz(a) de Direito Titular da 5ª Vara Cível, auxiliando a 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém
