Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 2ª Vara da Comarca de Extremoz Rua Almirante Ernesto de Melo Júnior, 135, Conj. Estrela do Mar, EXTREMOZ - RN - CEP: 59575-000 Processo nº: 0802420-44.2023.8.20.5162 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: FABIANO JOSE DE MELO MAXIMO REU: MOINHO DOS VENTOS URBANISMO E INCORPORACOES LTDA REPRESENTANTE / ASSISTENTE PROCESSUAL: HABITAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por FABIANO JOSE DE MELO MAXIMO em face de MOINHO DOS VENTOS URBANISMO E INCORPORAÇÕES LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos. A parte autora, em síntese, alega: a) Assumiu, mediante cessão onerosa formalizada em 15/04/2021, a posição de promissário comprador nos instrumentos particulares de promessa de compra e venda dos lotes 14 e 15 da Quadra 31 do Loteamento Moinho dos Ventos, Etapa 2, ajustado cada lote pelo valor de R$ 33.850,00, com sinal de R$ 1.000,00 e 150 (cento e cinquenta) parcelas mensais de R$ 219,00, reajustadas pelo IGP-M; b) Manteve os pagamentos em dia, mas o reajuste pelo índice contratado elevou as prestações a patamar incompatível com a sua capacidade econômica, chegando ao triplo do valor original, o que motivou a perda de interesse na continuidade do negócio; c) Procurou a demandada para desfazer os contratos e obter a devolução das quantias pagas, ainda que com retenção de pequena parcela, recebendo como resposta proposta de restituição reduzida por sucessivos descontos e paga de forma parcelada, em número de prestações equivalente ao das já adimplidas; As cláusulas que amparam tais descontos são nulas de pleno direito, por imporem desvantagem exagerada ao consumidor, devendo a retenção limitar-se a 10% (dez por cento) do valor pago e a restituição do restante ser realizada em parcela única, corrigida desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. d) Requereu, em sede liminar, a declaração da rescisão dos contratos e a determinação para que a demandada se abstivesse de promover cobranças judiciais ou extrajudiciais e restrições creditícias em seu nome, sob pena de multa diária. No mérito, pugnou pela procedência dos pedidos, com a confirmação da tutela, o reconhecimento da resilição contratual, a condenação da demandada à restituição das quantias pagas com retenção máxima de 10% (dez por cento), em parcela única, e a condenação em custas e honorários advocatícios. Colacionou documentos (Id. 105517699). O despacho de Id. 105626805 determinou a comprovação da alegada insuficiência de recursos, sobrevindo a declaração de hipossuficiência de Id. 105810752. A decisão de Id. 106008565, proferida em 29/08/2023, recebeu a petição inicial, deferiu a gratuidade da justiça e concedeu em parte a tutela de urgência, para determinar que a demandada, no prazo de 15 (quinze) dias, efetivasse a rescisão contratual com fundamento na desistência espontânea do autor, mediante o pagamento da restituição devida na forma das cláusulas 6.5 e 6.6, com apresentação de planilha discriminando os descontos e suas respectivas naturezas, e se abstivesse de promover restrições em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Realizada a audiência de conciliação em 26/10/2023, não houve composição entre as partes (Id. 109646727). A parte demandada apresentou contestação (Id. 109636210), na qual impugnou a gratuidade da justiça deferida ao autor; pugnou pela revogação da tutela de urgência, ao argumento de ausência dos requisitos legais e de perigo de irreversibilidade; sustentou que a negociação se deu por meio de contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, com propriedade resolúvel atribuída à Companhia Hipotecária Brasileira, o que atrairia a disciplina da Lei nº 9.514/1997 e o Tema 1.095/STJ, com a consequente suspensão do feito e o afastamento do Código de Defesa do Consumidor; afirmou que o desfazimento decorreu de conduta exclusiva do comprador e que as retenções previstas nas cláusulas 6.5 e 6.6 são legítimas e cumuláveis entre si; subsidiariamente, requereu a fixação da retenção em percentual não inferior a 25% (vinte e cinco por cento), com restituição parcelada na forma da Lei nº 13.786/2018 e retenção integral do sinal; postulou a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, na forma do Tema 1.002/STJ; e opôs-se à inversão do ônus da prova. Em réplica (Id. 110998005), a parte autora refutou a impugnação à gratuidade, ao fundamento de que a demandada não produziu prova concreta apta a afastar a presunção decorrente da declaração de hipossuficiência e de que o benefício já fora deferido pelo Juízo; esclareceu que o pedido liminar não abrangia a restituição de valores, mas apenas a rescisão e a abstenção de cobranças e de restrições creditícias; promoveu a distinção entre a hipótese dos autos e o Tema 1.095/STJ, destacando cuidar-se de promessa de compra e venda não registrada em cartório, com desfazimento partido do próprio comprador, sem inadimplemento nem constituição em mora (Id. 105517701, Id. 105517707, Id. 105517704 e Id. 105517710); sustentou que os lotes permaneceram no mesmo estado em que entregues, sem qualquer edificação, podendo ser novamente comercializados; reiterou a abusividade das cláusulas de retenção, com apoio nos arts. 413, 421 e 422 do Código Civil, e destacou que o esboço de distrato de Id. 105517714 previa a devolução em 74 (setenta e quatro) e 79 (setenta e nove) prestações; e defendeu a incidência do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Na petição de Id. 122426399, a parte autora noticiou que o lote 14 fora alienado a terceiro sem que houvesse qualquer restituição em seu favor. A decisão de Id. 130181760 aplicou multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) pelo descumprimento da tutela de urgência. Contra ela a demandada interpôs o Agravo de Instrumento nº 0814511-98.2024.8.20.0000, ao qual a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte deu provimento, à unanimidade, para afastar a multa cominatória, por incabível em obrigação de pagar quantia certa (Id. 141587418), com trânsito em julgado certificado em 20/02/2025 (Id. 144325683). Intimadas as partes a especificar provas (Id. 145678204), a parte autora informou não possuir outras a produzir e requereu o julgamento antecipado (Id. 146725787), ao passo que a demandada manifestou interesse em prova pericial e em audiência de instrução (Id. 157116289), ao que se opôs a parte autora (Id. 162454789). Instada a indicar concretamente a relevância das diligências (Id. 168622149 e 184778437), a demandada declarou não ter interesse na audiência de instrução (Id. 171025194 e Id. 178640931) e, por fim, requereu o julgamento antecipado da lide (Id. 190062317). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1 DAS PRELIMINARES E QUESTÕES PROCESSUAIS II.1.1 DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA A parte demandada sustenta que o autor não faz jus à gratuidade da justiça, porque celebrou negócio para a aquisição de dois imóveis e não trouxe extratos bancários ou declaração de imposto de renda que atestem a alegada insuficiência de recursos. A tese não se sustenta. O art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil estabelece presunção de veracidade da alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural, presunção relativa que, exatamente por isso, transfere ao impugnante o ônus de demonstrar a existência de elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão, na forma do art. 99, § 2º, do mesmo diploma. Esse ônus não foi cumprido: a demandada não indicou patrimônio, renda, movimentação financeira ou padrão de vida incompatíveis com o benefício, tampouco requereu diligência apta a demonstrá-lo, limitando-se a afirmar a existência de indícios em sentido contrário. Também não convence o argumento extraído da própria contratação. A assunção da posição de promissário comprador em contratos celebrados originariamente em 2016, com prestações mensais de R$ 219,00, e assumidos por cessão em 2021, não revela capacidade econômica atual incompatível com a gratuidade. O raciocínio contraria, aliás, a própria causa de pedir: o que o autor afirma, e o que os autos documentam, é justamente a superveniente impossibilidade de suportar as prestações reajustadas, que alcançaram R$ 603,08 por lote em janeiro de 2023 (Id. 105517704, Pág. 01). Rejeito, portanto, a impugnação à gratuidade da justiça. II.1.2 DA ALEGADA INCIDÊNCIA DO TEMA 1.095/STJ E DA APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA Alega a demandada que o negócio entabulado entre as partes constitui contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, submetido à Lei nº 9.514/1997, o que afastaria a incidência do Código de Defesa do Consumidor, e requer, por isso, a suspensão do processo. O pedido de sobrestamento está superado. A determinação de suspensão invocada na contestação foi proferida por ocasião da afetação dos recursos representativos da controvérsia e exauriu a sua finalidade com o julgamento do repetitivo e a fixação da tese. Não há, hoje, ordem de suspensão a cumprir, mas tese a aplicar, se e quando incidente sobre a hipótese dos autos. Prejudicado, pois, o requerimento. Eis o teor da tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” [1] . Cada elemento do enunciado integra o suporte fático que autoriza a subsunção, e a ausência de qualquer deles impede a aplicação do precedente. A moldura destes autos é diversa. Os instrumentos de Id. 105517701 e Id. 105517707 são contratos particulares de promessa de compra e venda de lotes urbanos, com imissão em posse precária condicionada à execução da infraestrutura e ao pagamento de parcela mínima do preço, e com outorga de escritura definitiva prometida apenas para o cumprimento integral da avença (cláusulas 7.1 e 7.1.2). Não há prova da constituição de propriedade fiduciária em favor da instituição financeira mencionada na defesa, nem registro que a tenha tornado oponível, nem notificação para purgação da mora, nem procedimento de consolidação da propriedade. Mais do que isso, não houve inadimplemento: o autor estava em dia com as prestações quando manifestou a intenção de sair do negócio, o que fez por escrito, mediante requerimento formalizado em 06/04/2023 perante a própria demandada (Id. 105517704 - Pág. 02 e Id. 105517710 - Pág. 02). Não se trata, pois, de resolução por inadimplemento com execução de garantia fiduciária, mas de extinção provocada pelo próprio adquirente adimplente, situação regida pelo Código de Defesa do Consumidor, pelo Código Civil e pela Lei nº 6.766/1979. A relação, ademais, é inequivocamente de consumo: o autor adquiriu os lotes como destinatário final e a demandada os ofertou no exercício habitual de atividade de urbanização e incorporação, o que os enquadra nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Afasto, por conseguinte, a incidência da tese firmada no Tema 1.095/STJ, rejeito a alegação de inaplicabilidade da legislação consumerista e julgo prejudicado o pedido de suspensão do feito. II.2 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO De início, insta consignar que a causa envolve matéria exclusivamente de direito e a prova documental acostada aos autos é suficiente para o deslinde da demanda, não sendo necessário, portanto, a juntada de outras provas além das que já constam nos autos. Trata-se, portanto, de hipótese em que o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. Destarte, com fundamento no artigo 355, I, do Código de Processo Civil, julgo antecipadamente o mérito da causa. II.3 DO MÉRITO PROPRIAMENTE DITO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, com pedido de tutela provisória de urgência, proposta por Fabiano José de Melo Máximo em face de Moinho dos Ventos Urbanismo e Incorporações Ltda. A presente demanda tem origem em uma relação negocial voltada à aquisição de unidades imobiliárias em loteamento urbano. O autor, como consumidor, assumiu a posição de promissário comprador em dois contratos de promessa de compra e venda de lotes, mediante cessão anuída pela ré, empresa atuante no ramo de urbanização e incorporação imobiliária, e manteve o pagamento das prestações na legítima expectativa de consolidação do vínculo e fruição dos bens adquiridos. Essa relação, de natureza obrigacional típica, foi estabelecida com base nos princípios estruturantes da boa-fé, confiança legítima e equilíbrio contratual. A avença, contudo, não alcançou o seu termo. O autor pagou as prestações por mais de sete anos, deixou de suportá-las em razão do reajuste contratual e requereu à ré o desfazimento do negócio, ao que esta respondeu com proposta de devolver pouco mais da metade do que recebera, e ainda assim em 74 (setenta e quatro) e 79 (setenta e nove) prestações mensais. Daí as duas questões a decidir: quanto a vendedora pode reter e de que forma deve pagar o que restar. Pretende a parte autora a extinção dos contratos, com devolução das quantias pagas, autorizada retenção de, no máximo, 10% (dez por cento), em parcela única, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação, ao passo que a demandada sustenta a validade integral das cláusulas de retenção e, subsidiariamente, defende percentual não inferior a 25% (vinte e cinco por cento), com restituição parcelada e juros a partir do trânsito em julgado. São incontroversos o conteúdo dos contratos, a regularidade dos pagamentos até o requerimento administrativo e a iniciativa do autor na extinção do vínculo. A controvérsia é de direito e recai sobre o regime temporal aplicável, a validade das cláusulas 6.5, 6.6 e 6.9, o percentual e a base de cálculo da cláusula penal, a forma de restituição e os consectários. Resta prejudicada, por isso mesmo, a pretensão de distribuição diversa do ônus da prova versada por ambas as partes, já que as regras de repartição do encargo probatório operam como regras de julgamento diante da dúvida sobre fato relevante, inexistente na espécie. O regime temporal é a primeira questão, e dele dependem o percentual e a forma de restituição. Embora a inicial situe a aquisição em 15/04/2021, o documento de Id. 105517702, Pág. 02, intitula-se Termo de Transferência de Titularidade, Aditivo nº 01, nele figurando a antiga promissária compradora como cedente, o autor como cessionário e a demandada como anuente, com transferência ao cessionário de todos os direitos e obrigações inerentes ao contrato particular de promessa de compra e venda do lote 14 da Quadra 31, firmado em 25 de janeiro de 2016, e expressa manutenção das demais cláusulas do contrato original até a liquidação do imóvel. O mesmo modelo documental se repete quanto ao lote 15 (Id. 105517708), e os extratos de Id. 105517712 registram a emissão dos títulos em 25/01/2016. Houve, pois, cessão de posição contratual, que transfere ao adquirente o complexo de direitos e deveres já existente e preserva a relação originária, e não novação, que não se presume e depende de intenção inequívoca de novar (art. 361 do Código Civil), ânimo negado pela própria cláusula de manutenção do contrato primitivo e desmentido pela contestação, que situou o negócio em janeiro de 2016. Os contratos são, portanto, anteriores à Lei nº 13.786/2018, correspondendo a data de 2021 apenas ao ingresso do autor em posição contratual preexistente. Não convence a tese defensiva de retroatividade média, porque a Lei do Distrato não se limita a disciplinar efeitos futuros de situações em curso: ela redefine o conteúdo econômico da extinção, fixando percentuais de retenção e prazos de devolução que integravam, ao tempo da contratação, o equilíbrio do negócio, de sorte que a sua aplicação retroativa ofenderia o art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal e o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. A relação será examinada, assim, pelo regime anterior. Sob esse regime, o direito à extinção do vínculo é incontestável: reconhecia-se ao promissário comprador a faculdade de desfazer o compromisso quando não mais suportasse as prestações, com restituição das quantias pagas, integral se o desfazimento decorresse de culpa do vendedor e parcial se provocado pelo próprio adquirente, como sintetiza a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. A iniciativa, no caso, foi do autor, e a conclusão vem da sua própria narrativa, que não imputa à demandada atraso na entrega, vício no lote, ausência de infraestrutura ou qualquer descumprimento contratual, e é confirmada pelo requerimento de 06/04/2023, no qual assinalou a opção Termo de desistência de contrato e indicou os dados bancários para o recebimento da restituição (Id. 105517704 - Pág. 02 e Id. 105517710 - Pág. 02). Inexistem nos autos notificação para constituição em mora ou demonstrativo de parcelas vencidas e não pagas, o que afasta a alegação defensiva de inadimplemento. Daí decorrem duas consequências opostas: a onerosidade superveniente não retira do consumidor o direito de romper o vínculo e de reaver parte substancial do que pagou, sob pena de converter o contrato em instrumento de aprisionamento econômico do adquirente; mas a variação do índice de reajuste pactuado e as dificuldades pessoais do comprador não convertem o fornecedor em inadimplente, razão pela qual não há fundamento para a restituição integral, sendo esta precisamente a hipótese em que se admite a retenção de parte dos valores pagos. Definir quanto pode a vendedora reter é o núcleo da controvérsia. A cláusula 6.5 (Id. 105517701, Pág. 06, e Id. 105517707, Pág. 06) determina que, na desistência espontânea do promissário comprador, sejam descontados cumulativamente a integralidade do sinal, com invocação do art. 418 do Código Civil, 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos a título de despesas comerciais, administrativas, financeiras e operacionais, 5,93% (cinco vírgula noventa e três por cento) sobre os valores quitados como reembolso de tributos, 15% (quinze por cento) a título de cláusula penal e 10% (dez por cento) sobre o valor da inadimplência para honorários advocatícios, ao que a cláusula 6.6 acrescenta tributos e taxas irrecuperáveis vencidos e não pagos, em rol exemplificativo. Somadas apenas as alíneas b, c e d, a retenção alcança 40,93% (quarenta vírgula noventa e três por cento) das quantias pagas, sem contar a perda do sinal, as deduções da cláusula 6.6 e os honorários. O arranjo é abusivo no excesso, por três razões que se somam. Há sobreposição de verbas de idêntica função, pois a cláusula penal compensatória, as despesas administrativas e comerciais, o reembolso de tributos por percentual abstrato e a perda do sinal cumprem o mesmo papel econômico de indenizar o vendedor pelo rompimento e pelas despesas gerais do empreendimento, de modo que cumulá-las é indenizar o mesmo dano mais de uma vez, em vantagem manifestamente excessiva e incompatível com a natureza do contrato (art. 51, IV e § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor). O art. 413 do Código Civil, por sua vez, impõe ao juiz o dever, e não a faculdade, de reduzir equitativamente a penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou o montante for manifestamente excessivo, e a obrigação foi aqui cumprida em parte substancial, por mais de sete anos de pagamentos regulares. Por fim, o próprio esboço de distrato de Id. 105517714 denuncia o excesso: sobre valores reconhecidos como pagos de R$ 27.176,16 quanto ao lote 14 e R$ 27.284,32 quanto ao lote 15, a demandada promoveu a perda integral do sinal de R$ 1.000,00, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de taxas administrativas e o desconto de IPTU em atraso, chegando a valores líquidos de R$ 17.675,85 e R$ 17.408,18, o que corresponde a retenção efetiva de aproximadamente 34,96% (trinta e quatro vírgula noventa e seis por cento) e 36,19% (trinta e seis vírgula dezenove por cento). Reconhecido o excesso, resta definir o percentual devido, e é neste ponto que a pretensão autoral não pode ser integralmente acolhida. Precedentes mais antigos admitiam a flutuação da retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas, orientação invocada na inicial. Posteriormente, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou parâmetro objetivo para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 desfeitos por iniciativa do comprador, adotando o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como padrão-base de cláusula penal, exatamente por já abarcar as despesas gerais do empreendimento e os efeitos econômicos do rompimento, o que dispensa a demonstração individualizada de cada rubrica, conforme o julgado colacionado pela própria demandada em contestação (Id. 109636210, Pág. 15), que remete ao parâmetro firmado nos EAg 1.138.183/PE. A ausência de edificação ou de uso dos lotes, embora verdadeira, não autoriza a redução a 10% (dez por cento), porque a cláusula penal assim fixada tem natureza simultaneamente indenizatória e cominatória e não se atrela à efetiva utilização do bem, destinando-se a recompor despesas gerais e a desestimular o rompimento unilateral. Fixo, pois, a retenção global em 25% (vinte e cinco por cento) das quantias efetivamente pagas ou creditadas em cada contrato, percentual que absorve por inteiro as rubricas compensatórias da cláusula 6.5, vedada qualquer dedução cumulativa a esses mesmos títulos. O sinal, descrito na inicial como sinal e princípio de pagamento, tem natureza de arras confirmatórias e integra o preço, compondo as quantias pagas para efeito de cálculo tanto da restituição quanto da retenção, e não pode ser perdido como rubrica autônoma somada aos 25% (vinte e cinco por cento). Já os tributos e taxas da cláusula 6.6 não têm natureza indenizatória, mas de reembolso de despesa concreta, e a sua dedução pressupõe demonstração individualizada do encargo e do respectivo pagamento pela vendedora, prova não produzida nestes autos, pois a demandada não juntou carnês, guias ou comprovantes de quitação, limitando-se a lançar IPTU em atraso em planilha unilateral, ressalvada a cobrança do que efetivamente devido pelas vias próprias. Pelas mesmas razões, e ainda por não ter havido resolução por inadimplemento, é indevida a dedução de honorários advocatícios da alínea e da cláusula 6.5. Não prospera, tampouco, a alegação de fruição dos lotes, desacompanhada de vistoria, notificação, cobrança de taxa de ocupação ou qualquer prova de aproveitamento econômico, ao passo que a afirmação autoral de que os terrenos permaneceram sem edificação, reiterada em réplica e não infirmada, encontra confirmação indireta na notícia de Id. 122426399, dando conta de que o lote 14 foi alienado a terceiro. A base de cálculo merece explicitação, para evitar controvérsia em fase de cumprimento. A restituição incide sobre as quantias efetivamente pagas ou creditadas nos contratos dos lotes 14 e 15, compreendendo o sinal e todas as prestações lançadas nos respectivos extratos, cuja posição patrimonial foi transferida ao autor pela cessão anuída pela vendedora, servindo de referência os montantes já reconhecidos pela própria demandada em Id. 105517712 e Id. 105517714, sem prejuízo do cômputo de parcelas posteriormente adimplidas. Não integra a base o preço particular pago pelo autor à cedente para assumir a posição contratual, no valor de R$ 19.725,42 quanto ao lote 14 (Id. 105517702, Pág. 02), quantia que não foi recebida pela demandada nem creditada nos contratos, por ter causa em negócio celebrado entre cedente e cessionário, do qual a vendedora participou apenas como anuente. Por isso deixo de fixar valor líquido fechado, alcançando a condenação exatamente as quantias comprovadamente pagas ou creditadas, apuráveis por simples cálculo aritmético a partir dos extratos. Quanto à forma de restituição, a pretensão autoral merece integral acolhimento. A cláusula 6.9 estabelece que os valores de reembolso serão devolvidos em tantas parcelas quantas tenham sido pagas pelo promissário comprador, com início condicionado à revenda do lote ou ao decurso de noventa dias da rescisão, o que ocorrer primeiro, regra aplicada ao esboço de distrato, que projetou prestações mensais de R$ 235,25 e R$ 223,74 (Id. 105517714). A previsão é abusiva sob dois aspectos: diluir a restituição pelo mesmo número de prestações pagas impõe ao consumidor mais de seis anos de espera para reaver o que a própria fornecedora reconhece dever, esvaziando o direito à restituição, e condicionar o início dos pagamentos à revenda submete o crédito a evento futuro e incerto, sujeito à conveniência exclusiva da vendedora, em afronta ao art. 51, IV e § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça impõe a restituição imediata das parcelas pagas, e não socorre a demandada a invocação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei do Distrato, pelas razões já expostas quanto à irretroatividade. Acresce que a demandada não restituiu qualquer valor ao longo de mais de três anos de tramitação e recolocou no mercado ao menos um dos lotes, como já registrado, de modo que manter a devolução parcelada seria chancelar situação em que a fornecedora recompõe de imediato o seu patrimônio enquanto transfere ao consumidor o ônus da espera. A restituição deve ser feita, portanto, em parcela única. Quanto aos consectários, assiste razão à parte autora apenas em parte. A correção monetária não constitui acréscimo, mas recomposição do poder aquisitivo da moeda, e incide desde cada desembolso sobre todas as quantias que compõem a base de cálculo. Os juros de mora, contudo, não podem fluir da citação. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.002, fixou a tese de que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018 em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, tese transcrita pela própria demandada em contestação (Id. 109636210, Pág. 18). A razão de decidir se ajusta a estes autos, porque o autor não postulou a restituição nos moldes contratados, mas a revisão da própria cláusula penal, e este Juízo, acolhendo em parte a pretensão, substituiu o critério convencional por outro, fixado judicialmente, de sorte que antes do trânsito em julgado não há mora da vendedora quanto à obrigação assim delineada. Resta a tutela de urgência deferida em Id. 106008565. O julgamento de mérito a confirma quanto ao desfazimento do vínculo e à abstenção de cobranças e de inscrição do nome do autor em cadastros restritivos por obrigações decorrentes dos contratos, providências que se tornam definitivas. Quanto ao critério de cálculo, a medida adotou, em cognição sumária, o parâmetro contratual, expressamente qualificado como valor mínimo devido e sujeito a exame mais aprofundado, exame que agora se realizou, do que decorre a superação, e não a revogação, daquele fundamento. Resta, por fim, observar o que já foi definitivamente decidido em segundo grau. No Agravo de Instrumento nº 0814511-98.2024.8.20.0000 a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte assentou que a multa cominatória não se presta a compelir o cumprimento de obrigação de pagar quantia certa (art. 537 do Código de Processo Civil), e o acórdão transitou em julgado (Id. 144325683), vinculando este Juízo, razão pela qual deixo de fixar astreintes para constranger a demandada ao pagamento da restituição, cuja satisfação se dará pelos meios executivos próprios. Aquele julgado, registre-se, limitou-se à inadequação do meio coercitivo, sem apreciar o percentual de retenção, a validade das cláusulas ou qualquer outro ponto do mérito. Diante desse quadro, verifica-se que a pretensão autoral merece acolhimento apenas parcial, uma vez que, embora seja cabível a resilição unilateral dos contratos e a restituição imediata, em parcela única, das quantias pagas, mostra-se legítima a retenção de 25% (vinte e cinco por cento), afastadas as demais deduções cumulativas previstas contratualmente, bem como os juros de mora desde a citação. Assim, a parcial procedência dos pedidos é medida que se impõe, nos limites acima delineados. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, prima facie, confirmo a tutela provisória de urgência parcialmente deferida. (id nº 106008565), REJEITO a preliminar arguida, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e EXTINGO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, na forma do art. 487, I, do CPC, para: a) DECLARAR A RESILIÇÃO UNILATERAL dos instrumentos particulares de promessa de compra e venda dos lotes 14 e 15 da Quadra 31 do Loteamento Moinho dos Ventos, Etapa 2 (Id. 105517701 e Id. 105517707), por iniciativa do promissário comprador, nos termos do art. 473 do Código Civil; b) DECLARAR a nulidade da cláusula 6.5 dos referidos contratos, na forma do art. 51, IV e § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor, e REDUZIR equitativamente a cláusula penal ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas, com fundamento no art. 413 do Código Civil, afastada a aplicação das cláusulas 6.6 e 6.9 ao caso, na forma da fundamentação; c) CONDENAR a parte ré a restituir à parte autora, em parcela única, 75% (setenta e cinco por cento) das quantias efetivamente pagas ou creditadas em cada um dos contratos, autorizada a retenção global de 25% (vinte e cinco por cento), sem cumulação com quaisquer outras deduções a título de sinal, despesas comerciais, administrativas, financeiras e operacionais, reembolso de tributos por percentual abstrato, cláusula penal, honorários advocatícios ou indenização por fruição, não integrando a base de cálculo o preço pago à cedente pela transferência da posição contratual; d) DETERMINAR que sobre as quantias a serem restituídas incida correção monetária pelo IPCA, a partir de cada desembolso, e, a partir do trânsito em julgado desta sentença, juros de mora pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, observada a metodologia estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional, nos termos do Tema 1.002/STJ; Em observância ao acórdão transitado em julgado no Agravo de Instrumento nº 0814511-98.2024.8.20.0000, deixo de fixar multa cominatória para compelir a parte ré ao cumprimento da obrigação de pagar quantia, que se resolverá pelos meios executivos próprios. CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 70% (setenta por cento) para a parte ré e 30% (trinta por cento) para a parte autora, vedada a compensação, nos termos dos arts. 85, §§ 2º e 14, e 86, caput, do Código de Processo Civil, suspensa a exigibilidade das verbas impostas à parte autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Transitada em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intime-se Expedientes necessários. Extremoz/RN, data do sistema. (Assinado Digitalmente conforme previsão da Lei 11.419/2006) MARK CLARK SANTIAGO ANDRADE JUIZ DE DIREITO POR DESIGNAÇÃO [1] STJ, Tema Repetitivo 1.095, REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, julgados em 26/10/2022, DJe 19/12/2022.
