Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária da Bahia 21ª Vara Federal de Juizado Especial Cível da SJBA PROCESSO: 1017488-03.2025.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) POLO ATIVO: CONDOMINIO RESIDENCIAL CAMACARI DUO REPRESENTANTES POLO ATIVO: ANDRE FELIPE CARLESSO - PR94230 POLO PASSIVO: DANILO JESUS DA CRUZ e outros SENTENÇA TIPO C Relatório dispensado (Lei nº 9.099/95, art. 38) Como constou na decisão de ID 2206823782, o processo foi extinto sem resolução do mérito em relação a DANILO JESUS DA CRUZ. Assim, indefiro pedido de busca de endereços relacionados ao CPF dele (ID 2251689877). Busca o condomínio demandante obter a condenação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento das taxas condominiais em atraso, referentes à unidade indicada na petição inicial. Assevera, em síntese, que a Ré é responsável pela quitação do débito, na condição de possuidora indireta e titular do direito real sobre coisa própria, denominada propriedade fiduciária. Assevera, em síntese, que a ré é responsável pela quitação do débito, na condição de proprietária do aludido bem imóvel. É sabido que as cotas condominiais constituem obrigação propter rem, que, conforme a lição de ORLANDO GOMES (in Obrigações. 12a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 21), são aquelas que “nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas mutações subjetivas. São denominadas obrigações in rem, ob ou propter rem, em terminologia mais precisa, mas também conhecidas como obrigações reais ou mistas”. Para o autor, “esse cordão umbilical jamais se rompe. Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo”. No mesmo sentido, a jurisprudência pátria, conforme aresto infra: “AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO. NOVO TITULAR. MODO DE AQUISIÇÃO. MULTA CONTRATUAL. LEI Nº 4.591/64. CDC. 1. O dever de arcar com as despesas de condomínio é obrigação que segue o direito real de propriedade, obrigando o novo titular do imóvel ao pagamento de todas prestações vencidas e vincendas. 2. O modo de aquisição do imóvel (in casu, a adjudicação) não desobriga ao pagamento das taxas condominiais não pagas pelo antigo proprietário. 3. A multa por atraso das prestações condominiais, prevista na convenção do condomínio, tem respaldo no § 3º do art. 12 da Lei nº 4.591/64, não obedecendo o limite de 2% imposto pelo art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, por não se tratar de relação de consumo. 4. Apelo improvido.” (AC – 439064/RS; DJU DATA:19/06/2002 PÁGINA: 1121; Rel. JUIZ JOÃO PEDRO GEBRAN NETO). Ocorre que, quando se trata de unidade habitacional que foi objeto de contrato de financiamento imobiliário assegurado por alienação fiduciária em garantia do bem financiado, o regime jurídico é diverso. Primeiramente, rememore-se que, pelo contrato de alienação fiduciária “o mutuário-fiduciante (devedor), para garantia do cumprimento de suas obrigações, aliena ao mutuante-fiduciário (credor) a propriedade de um bem de seu patrimônio. Essa alienação faz-se em fidúcia, de modo que o credor tem apenas o domínio resolúvel e a posse indireto a da coisa alienada, ficando o devedor como seu depositário e possuidor direto” (COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial. V 3. 4 ed., São Paulo: Saraiva, 2003, p. 240. É o que prevê, ainda, o art. 22 da lei 9.514/97, que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, e prescreve que “a alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. O art. 23, parágrafo único do mesmo diploma legal, a seu turno, explicita que, “com a constituição da propriedade fiduciária [o que ocorre com a averbação, na matrícula do imóvel, do contrato de financiamento assegurado pela alienação fiduciária em garantia, conforme caput do mesmo dispositivo], dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel”. Pois bem. Extrai-se da normativa de regência que o agente financeiro, enquanto credor fiduciário – e, como tal, titular da propriedade resolúvel do bem e mero possuidor indireto – não responde pelos débitos condominiais vinculados ao imóvel. E nem mesmo quando consolidada a propriedade em seu patrimônio, em decorrência do inadimplemento da dívida pelo devedor fiduciante (Lei 9.514, art. 26) exsurge essa responsabilidade para o agente financeiro, o que somente ocorrerá quando há sua efetiva imissão na posse do bem, ou seja, a partir do momento em que passa a exercer, de fato e de direito, a posse sobre o bem. Com efeito, conforme justificativa ao Enunciado 591 das Jornadas de Direito Civil (https://www.cjf.jus.br/cjf/corregedoria-da-justica-federal/centro-de-estudos-judiciarios-1/publicacoes-1/jornadas-cej/vii-jornada-direito-civil-2015.pdf), “com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, extingue-se toda e qualquer intermediação possessória e a relação jurídica que originou o escalonamento da posse em direta e indireta, conforme entendimento exposto por Moreira Alves (Da alienação fiduciária em garantia. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1987, p. 201)”. É dizer, a partir da consolidação da propriedade em nome do agente financeiro, este se torna possuidor pleno do bem, deixando de ser mero possuidor indireto. Mas essa circunstância não foi considerada suficiente pela legislação para lhe imputar responsabilidade pelos débitos condominiais vinculados ao imóvel. Para tanto, é preciso que, após a consolidação da propriedade, tenha o agente financeiro efetivamente se imitido na posse do bem – não é demasiado lembrar, a propósito, não ser incomum o fato de o antigo devedor fiduciante, ou mesmo terceira pessoa, continuar a ocupar injuridicamente o imóvel, em situação caracterizadora de esbulho possessório. É o que se depreende do § 8º, do art. 27, da Lei nº 9.514/97 e do parágrafo único, do art. 1.368-B, do Código Civil, a seguir transcritos: “Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”. (Destaquei). “O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem”. (Destaquei). Há, portanto, 02 momentos distintos: o primeiro, da consolidação da propriedade em nome do agente financeiro; o segundo, da sua efetiva imissão na posse. A corroborar essa conclusão, estabelece o art. 37-A, da Lei nº 9.514/97 uma taxa de ocupação, devida pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário, entre o período que vai da consolidação da propriedade em nome desse último até a efetiva imissão do mesmo na posse do bem. In verbis: “O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel” (Destaquei). Pois bem. Conforme os acima transcritos § 8º, do art. 27, da Lei nº 9.514/97 e o parágrafo único, do art. 1.368-B, somente a partir do segundo momento, consistente na sua efetiva imissão na posse do bem financiado, é que o agente financeiro passa a responder pelos débitos condominiais. É o que se vê do seguinte julgado: “SFH. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMISSÃO NA POSSE. INOCORRÊNCIA. CEF . ILEGITIMIDADE. 1. Em sede de recurso especial repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº 886, firmou a tese de que a definição acerca da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais se dá pela relação jurídica material como o imóvel - posse e ciência do condomínio. 2 . Em se tratando de bem alienado fiduciariamente, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário se dá tão somente com a imissão deste na posse direta. 3. É somente a partir do exercício da posse direta pelo credor fiduciário sobre o bem objeto de garantia que este torna-se responsável pelos respectivos impostos, taxas, contribuições condominiais e outros encargos de natureza propter rem. 4 . Nesse contexto, ainda que consolidada a propriedade dos bens em nome da Caixa Econômica Federal, não havendo contudo sido imitida na posse do bem, de modo a fazer uso de sua garantia, entendo que a embargante efetivamente é parte ilegitima para responder pela execução. 5. Apelação improvida” (TRF-4 - AC - Apelação Cível: 50143593120234047107 RS, Relator.: MARCOS ROBERTO ARAUJO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 31/07/2024, 4ª Turma, Data de Publicação: 31/07/2024). Portanto, para ingressar com ação de cobrança de débitos condominiais, cabe ao condomínio-autor provar o fato constitutivo de seu direito, devendo, para tanto, anexar aos autos documentos comprobatórios tanto da consolidação da propriedade em nome do agente financeiro (trazendo certidão atualizada do cartório de imóvel, constando a averbação desse fato jurídico) quanto da sua efetiva imissão na posse do imóvel. Como constou no despacho de ID 2240008590, poder-se-ia cogitar que a exigência de que o condomínio-autor comprove a imissão do agente financeiro na posse do imóvel configuraria uma prova diabólica, impossível de ser feita. No entanto, para evidenciar a legitimidade do agente financeiro, à luz da teoria da asserção, e assim viabilizar o julgamento do mérito, não se faz necessária a prova plena da imissão na posse, bastando uma prova indiciária, que pode consistir em: a) certidão do distribuidor, comprovando a existência de ação possessória (Lei nº 9.514/97, art. 30) movida pela CEF em face do outrora devedor fiduciante – a pesquisa nos sistemas processuais pelo CPF do devedor fiduciante (informação que certamente consta dos registros do condomínio) permite facilmente a obtenção dessa informação; b) atas de assembleias condominiais, constando o registro de que a unidade se encontra desocupada; c) declaração subscrita pelo síndico ou administrador, com firma reconhecida e sob as penas da lei (CP, art. 299), atestando que a unidade habitacional vinculada aos débitos em cobrança encontra-se desocupada após a consolidação da propriedade em nome do agente financeiro. No caso em exame, o condomínio-autor foi intimado a comprovar que a CAIXA imitiu-se na posse do imóvel, não tendo, todavia, se desincumbido desse ônus, donde se conclui que, na linha do quanto expendido acima, a CAIXA não tem legitimidade para responder pelos débitos condominiais objeto desta Demanda. No caso dos autos, o imóvel objeto da controvérsia não integra o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), nem é de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), tampouco está vinculado a contrato de arrendamento residencial disciplinado no Capítulo II da Lei nº 10.188/2001. Desse modo, a relação jurídica em exame não se submete ao regime jurídico específico previsto na referida lei, razão pela qual suas disposições não são aplicáveis ao caso concreto. Igualmente, não há nos autos qualquer elemento probatório que evidencie que o imóvel tenha sido locado pela Caixa Econômica Federal ou que a instituição financeira esteja percebendo valores a título de aluguel, sendo inservível para tanto as mensagens via aplicativo whatsapp juntadas na manifestação de ID 2251689877. Ante o exposto, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC. Indefiro a assistência judiciária gratuita, tendo em vista que a parte autora não comprovou sua hipossuficiência econômica, não se aplicando a ela, por não se tratar de pessoa natural, a presunção de veracidade da autoafirmação nesse sentido. Sem custas nem honorários (Art.55 da Lei nº 9.099/95). Havendo recurso, fica desde logo determinada a intimação da parte recorrida, para contrarrazões, e, após isso, a remessa à Turma Recursal. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, dando-se baixa na distribuição. P.I. Sentença registrada eletronicamente. Juiz Federal / Juiz Federal Substituto 21ª Vara/SJBA (assinado eletronicamente) ATENÇÃO Ficam os(as) advogado(as) e Procuradores(as) das partes advertidos(as) de que deverão observar os procedimentos necessários para a correta utilização do PJe, previstos no Manual do Advogado, especialmente que: a) Ao protocolar petição nos autos, deverá classificar o Tipo de documento correspondente à espécie ou finalidade da respectiva petição. Portanto, NÃO deve ser utilizada a classificação genérica "Petição intercorrente" para petição para a qual há uma classificação específica, sob pena de o sistema não identificar a sua juntada nos autos, o que acarretará maior demora na análise da petição/documento. b) A habilitação de novo procurador nos autos eletrônicos por substabelecimento com ou sem reserva de poderes deverá ser feita pelo próprio substabelecente, independentemente de ato da Secretaria, através da rotina Menu > Processo > Outras ações > Solicitar habilitação; c) Quando da resposta a este ou a qualquer outro expediente do processo (inclusive juntada de contestação, recurso, contrarrazões ou qualquer espécie de petição diversa), a petição de resposta deverá ser vinculada à respectiva intimação, através da rotina Expedientes > Tomar ciência > Responder , sob pena de o sistema lançar a movimentação de decurso de prazo, o que acarretará maior demora na análise da petição. As petições que não forem vinculadas à respectivas intimações somente serão analisadas após o decurso automático de todos os prazos em aberto.
