Inteiro teor
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 5º Juizado Especial Cível da Capital e de Cabedelo Av. João Machado, 394, Fórum Cível, Centro, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 Tel.: (83) 31332900; e-mail: Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 v.1.00 SENTENÇA Processo nº: 0850743-90.2026.8.15.2001 Assunto: [Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer] Classe processual: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Polo ativo: JULIANA RIBEIRO VERAS PINTO(018.784.664-29); Polo passivo: BEACH PLAZA CONDOMINIO E RESORT(43.413.240/0001-20); LINCOLIN DE OLIVEIRA FARIAS(059.053.594-31); Vistos etc. 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de não fazer c/c repetição de indébito e reparação por danos morais movida por JULIANA RIBEIRO VERAS PINTO contra o BEACH PLAZA CONDOMÍNIO E RESORT (ID 163605843). Narra a promovente ser proprietária de 4 (quatro) lotes não edificados no condomínio demandado, identificados como Lote 04 da Quadra 20, Lote 22 da Quadra 25, Lote 27 da Quadra 07 e Lote 28 da Quadra 07 (ID 163605843). Sustenta que a convenção condominial e o regimento interno preveem apenas a obrigação de os condôminos realizarem a limpeza periódica de seus lotes duas vezes ao ano, sem impor contratação centralizada (ID 163605843). Alega que a administração instituiu cota extraordinária no importe de R$ 200,00 por lote, fracionada em 10 parcelas mensais de R$ 20,00, para custeio de limpeza terceirizada, contra o que manifestou expressa oposição em assembleia, aduzindo capacidade de manter os terrenos com mão de obra própria (ID 163605843). Afirma que, para evitar inadimplência, efetuou o adimplemento de quatro parcelas de cada lote, perfazendo o montante desembolsado de R$ 320,00, remanescendo seis parcelas vincendas que totalizam R$ 480,00 (ID 163605843). Pede, assim, a declaração de inexigibilidade da contribuição extraordinária quanto aos seus quatro lotes, desobrigando-se das parcelas vincendas, a repetição do valor de R$ 320,00 já pago e o arbitramento de indenização por danos morais no patamar de R$ 15.000,00 (ID 163605843). Devidamente citado (ID 163871267), o condomínio réu apresentou contestação escrita (ID 166817017). Em sua defesa, argumenta que constitui condomínio de lotes formalmente registrado perante o Serviço Notarial e Registral de Lucena/PB, regido pela Lei nº 4.591/1964 e pelo art. 1.358-A do Código Civil, cujas obrigações possuem natureza propter rem (ID 166817017). Ressalta que a matéria foi expressamente incluída na Ordem do Dia da Assembleia Geral Ordinária de 07/03/2026, oportunidade em que a autora compareceu, usou da palavra e formulou proposta de limpeza individualizada, a qual foi submetida a sufrágio sob a rubrica de "Opção 03" (ID 166817017). Destaca que a contratação centralizada do serviço por meio de duas limpezas anuais ("Opção 01") sagrou-se vencedora com 47 votos (58,75%), restando a proposta autoral rejeitada por ampla margem, ao obter somente 8 votos (10,00%) (ID 166817017). Defende a competência orçamentária da assembleia, o interesse coletivo e sanitário na preservação do empreendimento, a força vinculante da deliberação que obriga os votos vencidos e a total inocorrência de ato ilícito ou abalo moral indenizável (ID 166817017). Realizada sessão conciliatória em 31/08/2026 perante o Centro Judiciário de Solução Consensual de Conflitos, a composição restou infrutífera (ID 167105979). Naquela assentada, a parte demandada pugnou pelo julgamento antecipado do mérito, ao passo que a demandante requereu a designação de audiência de instrução e julgamento (ID 167105979). Vieram os autos conclusos para julgamento. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO E DESNECESSIDADE DE INSTRUÇÃO EM AUDIÊNCIA Impõe-se, ab initio, o conhecimento direto da demanda mediante julgamento antecipado do mérito, a teor do que disciplina o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, diploma aplicável subsidiariamente ao microssistema dos Juizados Especiais Cíveis. Com efeito, a controvérsia posta em juízo cinge-se à verificação da validade jurídica e da exigibilidade de taxa condominial extraordinária aprovada em assembleia geral de condomínio de lotes. Trata-se de matéria essencialmente de direito, cujos contornos fáticos dependem unicamente da análise da convenção de condomínio, do regimento interno, dos editais de convocação e das respectivas atas e relatórios de votação assemblear. Toda a documentação indispensável à elucidação da lide já se encontra integralmente colacionada pelas partes, revelando-se perfeitamente demonstrados o teor das normas condominiais, a convocação dos titulares, a presença da requerente no conclave e o quantitativo de sufrágios auferidos por cada proposta. A prova testemunhal ou o depoimento pessoal pretendidos pela demandante em sessão de conciliação mostram-se inaptos a infirmar, desconstituir ou ampliar o conteúdo de ata notarial e registral regularmente lavrada. Nesse prisma, o magistrado tem o dever processual de indeferir diligências inúteis ou protelatórias, privilegiando os princípios da celeridade, da simplicidade e da economia processual que orientam o rito da Lei nº 9.099/1995. Dessa forma, revela-se despicienda a designação de audiência de instrução e julgamento, estando a causa plenamente madura para a entrega da tutela jurisdicional definitiva. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade do liame jurídico instrumental, bem como as condições da ação, passa-se ao exame aprofundado do mérito. 2.2. DA HIGIDEZ E FORÇA COGENTE DA DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR No mérito, os pedidos formulados na petição inicial são totalmente improcedentes. Ressai dos autos que o demandado BEACH PLAZA CONDOMÍNIO E RESORT constitui loteamento fechado estruturado sob a modalidade de condomínio de lotes, formalmente constituído nos moldes da Lei nº 4.591/1964 e do art. 1.358-A do Código Civil, cuja convenção e anexos encontram-se registrados no Livro nº 3-A de Registro Auxiliar do Registro de Imóveis de Lucena/PB sob o nº 79 (ID 166817024 e ID 163606900). Nessa condição jurídica de coproprietária de quatro frações autônomas, a demandante sujeita-se diretamente ao estatuto condominial e ao regime legal do condomínio edilício, consoante preceitua o art. 1.358-A, § 2º, inciso I, do Código Civil. Em harmonia com o diploma material, o art. 1.333, caput, do Código Civil estipula textualmente que a convenção do condomínio "torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção". Do mesmo modo, o art. 17 da Convenção Condominial do empreendimento réu estabelece expressamente que as deliberações das assembleias gerais "atingem a todos, sendo obrigatórias para todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou não, ou de ter sido voto vencido, não podendo delas se escusar ou arguir desconhecimento em seu benefício" (ID 166817024 e ID 163606901). A autora defende que o art. 41 da convenção prevê que o proprietário deve providenciar a limpeza de seu lote duas vezes ao ano, razão pela qual a assembleia não teria poderes para instituir cobrança destinada à prestação centralizada do serviço por terceiro (ID 163605843). Todavia, tal linha argumentativa não se sustenta diante de uma análise sistemática e teleológica do estatuto coletivo. O art. 41 do regramento convencional fixa um comando genérico de conservação e salubridade, com o propósito de impedir que a inércia dos proprietários converta os terrenos em focos de vetores nocivos à comunidade (ID 166817024). Em momento algum a referida disposição veda que a coletividade condominial, reunida em assembleia geral soberana, delibere sobre a conveniência prática de unificar a manutenção material dos lotes não edificados mediante rateio específico. Pelo contrário, o art. 60 da convenção confere expressamente competência à Assembleia Geral para deliberar sobre o orçamento e custeio das despesas (ID 166817024), enquanto o art. 61 autoriza a partilha imediata de despesas extraordinárias aprovadas (ID 166817024). Ademais, no condomínio horizontal, os lotes não edificados que permanecem sem roço regular acumulam matagal e resíduos, gerando riscos sanitários evidentes e proliferação de pragas urbanas que ultrapassam a esfera puramente individual do titular e afetam diretamente a segurança e o bem-estar de toda a massa condominial. Trata-se de despesa extraordinária vinculada à preservação da integridade ambiental e coletiva do conjunto residencial, harmonizando-se perfeitamente com o dever imposto pelo art. 1.336, inciso I, do Código Civil. Outrossim, afasta-se de plano qualquer alegação de arbítrio ou imposição unilateral por parte da administração predial. A convocação para a Assembleia Geral Ordinária de 07/03/2026 obedeceu aos requisitos formais de publicidade e contemplou expressamente na Ordem do Dia o Item 3: "Deliberação acerca da limpeza dos lotes, com eventual instituição de contribuição extraordinária (taxa extra) para custeio dos serviços" (ID 163606899 e ID 166817022). Conforme atesta a ata assemblear regularmente levada a registro público, a própria promovente compareceu à sessão, fez uso regular da palavra e sustentou perante o plenário a tese de que a limpeza deveria ser realizada por cada adquirente (ID 163606899 e ID 166817022). Longe de cercear o direito de manifestação da demandante, a mesa diretora acolheu a proposição e a inseriu formalmente no sistema eletrônico de votação como "Opção 03", em contraposição às modalidades de contratação terceirizada propostas pela gestão (ID 163606899 e ID 166817022). Submetida a matéria ao escrutínio dos condôminos aptos a votar por meio do aplicativo Gruvi e presencialmente, o relatório oficial de apuração consagrou o seguinte resultado: a) a Opção 01 (duas limpezas no valor global de R$ 200,00, parceladas em 10 prestações mensais de R$ 20,00 por lote) obteve 47 votos favoráveis (58,75%) (ID 163606899 e ID 166817022); b) a Opção 02 (uma limpeza ao custo de R$ 100,00, dividida em 5 parcelas de R$ 20,00) obteve 23 votos (28,75%) (ID 163606899 e ID 166817022); c) a Opção 03 (limpeza individualizada defendida pela autora) alcançou apenas 8 votos (10,00%) (ID 163606899 e ID 166817022); d) computaram-se ainda 2 abstenções (2,50%), totalizando 80 votos válidos emitidos (ID 163606899 e ID 166817022). Constata-se, portanto, que a pretensão deduzida pela autora foi amplamente rejeitada pelo colegiado soberano, tendo a proposta de rateio extraordinário conquistado a maioria expressiva dos votantes. A essência do regime condominial reside precisamente no princípio democrático da prevalência da vontade coletiva validamente manifestada sobre os interesses individuais isolados. O condômino que tem sua proposta derrotada no escrutínio assemblear não dispõe da prerrogativa jurídica de se esquivar do cumprimento do encargo, tampouco pode converter o Poder Judiciário em instância de revisão da conveniência e oportunidade das decisões orçamentárias tomadas pelo condomínio. Em consequência, a taxa extraordinária de limpeza no importe de R$ 200,00 por lote não edificado reveste-se de plena legalidade, higidez e eficácia vinculativa perante todos os titulares, revelando-se legítima a exigência tanto dos valores já liquidados quanto das prestações sucessivas. 2.3. DO DESCABIMENTO DA REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DA INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL Como corolário lógico do reconhecimento da legalidade da exação assemblear, resta inteiramente desprovido de respaldo jurídico o pedido de repetição dos valores recolhidos. A autora efetuou o adimplemento pontual de 4 (quatro) parcelas mensais de R$ 20,00 incidentes sobre seus 4 lotes (Lote 04 da Quadra 20, Lote 22 da Quadra 25, Lote 27 da Quadra 07 e Lote 28 da Quadra 07), totalizando a quantia de R$ 320,00, conforme comprovantes anexados aos autos (ID 163606906, ID 163606907, ID 163606908 e ID 163606909). Tendo os pagamentos ocorrido sob a égide de deliberação coletiva hígida e eficaz, consubstanciam estrito cumprimento de obrigação comunitária, inexistindo indébito ou enriquecimento sem causa apto a justificar devolução. Do mesmo modo, improcede a pretensão de compensação por abalo moral no valor de R$ 15.000,00. O dever de indenizar pressupõe a comprovação inconteste da prática de ato ilícito, do dano suportado e do nexo de causalidade entre ambos, à luz dos arts. 186 e 927 do Código Civil. No caso vertente, a conduta da síndica e da administração limitou-se ao estrito exercício regular do direito e cumprimento de dever legal imposto pelo art. 1.348, inciso IV, do Código Civil, que compele o representante a executar as decisões soberanas da assembleia. A emissão dos boletos e os diálogos mantidos por aplicativo de mensagens demonstram mero embate interpretativo decorrente da irresignação da condômina com o resultado da votação colegiada (ID 163606903 e ID 163606904). Não houve inscrição desabonadora do nome da promovente em bancos de dados de inadimplentes, não se vislumbrou cobrança vexatória ou exposição pública humilhante, tampouco agressão a atributos de sua personalidade ou dignidade. Dissabores originários da vida em coletividade e divergências operacionais sobre encargos condominiais não desbordam para o campo da responsabilidade civil, configurando meros dissabores do cotidiano que não justificam reprimenda indenizatória. Por fim, no tocante ao requerimento de condenação da promovente por litigância de má-fé formulado em sede de contestação (ID 166817017), tem-se que não restou configurada alteração dolosa da verdade fática ou deslealdade processual tipificada no art. 80 do CPC, circunscrevendo-se a atuação da autora ao exercício regular de seu direito constitucional de ação, razão pela qual indefere-se a penalidade pretendida. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com base nos fundamentos acima expendidos, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA PETIÇÃO INICIAL, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, c/c art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a plena validade, legalidade e exigibilidade da contribuição extraordinária instituída pela Assembleia Geral Ordinária de 07/03/2026 destinada ao custeio da limpeza dos lotes não edificados, inclusive quanto às parcelas vincendas relativas às quatro unidades de propriedade da demandante (Lote 04 da Quadra 20, Lote 22 da Quadra 25, Lote 27 da Quadra 07 e Lote 28 da Quadra 07); b) rejeitar o pedido de repetição de indébito no montante de R$ 320,00 (trezentos e vinte reais); c) rejeitar o pedido de condenação do condomínio demandado ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais); d) indeferir o pedido de condenação da parte autora nas penas de litigância de má-fé. Sem condenação em custas processuais nem em honorários advocatícios nesta fase de primeiro grau de jurisdição, consoante o disposto no art. 55, caput, da Lei nº 9.099/1995. Outras disposições: Havendo oposição de Embargos de Declaração, intime-se a parte recorrida para, no prazo de 05 (cinco) dias, apresentar contrarrazões. Após, com ou sem manifestação, voltem os autos conclusos para sentença. Na hipótese de interposição de Recurso Inominado, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 10 (dez) dias. Após, com ou sem manifestação, remetam-se os autos à Turma Recursal, a quem caberá a análise do juízo de admissibilidade. Ressalte-se que, havendo pedido de justiça gratuita por ocasião de eventual recurso, a parte interessada deve comprovar de plano a sua hipossuficiência, nos termos do Enunciado 80 do FONAJE e da Súmula 481 do STJ. Transitada em julgado, EVOLUA-SE a Classe Processual para "cumprimento de sentença". Certificado o trânsito em julgado e ausente de novos requerimentos, arquive-se. P.R.I. Cumpra-se. João Pessoa, data do protocolo eletrônico. Cláudio Antônio de Carvalho Xavier Juiz de Direito
