Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 2ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia Avenida Rondon Pacheco, 6130, - lado par, Tibery, Uberlândia - MG - CEP: 38405-142 PROCESSO Nº: 5058207-58.2024.8.13.0702 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Corretagem] AUTOR: ECCOS BLACK NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 42.374.591/0001-07 e outros RÉU: PEDRO DE OLIVEIRA TOE CPF: 012.457.226-03 e outros SENTENÇA Vistos etc. I - RELATÓRIO Cuida-se de ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada por VERONICA PINHEIRO CUNHA, ANA CRISTINA DE PAULA BRAGA e ECCOS BLACK NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de LARISSA CRISTINA LOBO SILVA e PEDRO DE OLIVEIRA TOE, todos devidamente qualificados nos autos. Narram os autores, em sua peça exordial (ID 10314903426), que atuaram na intermediação da venda do imóvel situado na Alameda Ipê Rosa, nº 156, Bairro Novo Mundo, nesta comarca. Sustentam que aproximaram os compradores do referido bem, realizaram visitas técnicas e conduziram as tratativas iniciais, conforme demonstram a ficha de visita (ID 10314885452), conversas via aplicativo de mensagens (ID 10314895542) e e-mail de contraproposta (ID 10314895330). Aduzem que, malgrado o esforço empreendido, os réus teriam concluído o negócio diretamente com os compradores meses após a intervenção dos corretores, por valor de R$ 839.900,00, com o intuito deliberado de burlar o pagamento da comissão de 5%, totalizando o débito de R$ 45.923,89 (ID 10314887701). Requerem, assim, a condenação dos réus ao pagamento da referida importância. Apresentaram documentos. Despacho inicial no ID 10356617183. Audiência de conciliação sem êxito no ID 10457720937. Devidamente citados, os réus apresentaram contestação (ID 10473427460), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade ativa de Verônica Pinheiro Cunha e a irregularidade profissional de Ana Cristina de Paula Braga, sob o argumento de ausência de registro ativo junto ao CRECI à época dos fatos (ID 10473394378). No mérito, defendem a inexistência de intermediação eficaz. Sustentam que a negociação iniciada pelos autores não prosperou em razão das condições propostas. Afirmam que, decorridos meses, os compradores localizaram o imóvel de forma independente em anúncio na plataforma OLX, com preço reduzido, momento em que se iniciou nova negociação direta, sem qualquer participação ou influência dos autores. Pugnam pela improcedência total dos pedidos ante a ausência de nexo causal entre a atividade de corretagem e o resultado útil alcançado. Houve impugnação à contestação (ID 10492821010), oportunidade em que os autores rebateram as preliminares e reiteraram os termos da inicial, acostando contratos de parceria (IDs 10492813984 e 10492826646). Instadas a especificarem provas, as partes manifestaram-se nos autos, não tendo firmado interesse na produção de outras provas, ademais das documentais colacionadas aos autos. Em sede de memoriais finais (IDs 10694095141 e 10694123429), os litigantes ratificaram suas teses antagônicas, vindo os autos conclusos para julgamento. É o breve relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Das Questões Preliminares e da Teoria da Asserção Ab initio, impõe-se o enfrentamento das preliminares de ilegitimidade suscitadas pela parte ré. No ordenamento jurídico pátrio, a aferição das condições da ação deve ser realizada à luz da Teoria da Asserção, segundo a qual a legitimidade das partes é verificada em abstrato, tomando-se por verdadeiras as alegações deduzidas na petição inicial. Se a parte autora afirma ser titular do direito material e aponta os réus como devedores da obrigação, há pertinência subjetiva para a lide. A verificação concreta da existência do direito ou da regularidade profissional das autoras confunde-se com o próprio mérito da demanda e nele será exaurida. Ademais, a manutenção de todos os autores no polo ativo revela-se necessária para que o provimento jurisdicional alcance a plenitude da eficácia em relação à controvérsia estabelecida, evitando-se decisões contraditórias sobre a mesma relação jurídica de base. Portanto, rejeito as preliminares de ilegitimidade passiva e ativa, mantendo a higidez processual para o exame meritório. Do Mérito: Da Inexistência de Intermediação Eficaz e Nexo Causal Passando ao exame do cerne meritório, a controvérsia reside em determinar se a atuação dos autores foi determinante para a conclusão do negócio jurídico de compra e venda do imóvel descrito na inicial, a ponto de gerar o direito à percepção da comissão de corretagem, nos moldes dos artigos 722 e seguintes do Código Civil. É cediço que o contrato de corretagem é de resultado, e não de meio. Para que o corretor faça jus à remuneração, não basta a mera aproximação das partes ou a realização de visitas ao imóvel; é imperativo que sua intervenção apresente um nexo causal direto e eficiente com a conclusão do negócio, resultando em um proveito útil e finalístico para os contratantes. Compulsando detidamente o acervo probatório, verifica-se que os autores, de fato, realizaram uma aproximação inicial entre os compradores e os vendedores, conforme atesta a ficha de visita (ID 10314885452) e as tratativas via WhatsApp (ID 10314895542). Todavia, os elementos dos autos demonstram de forma inequívoca que tal negociação, sob a égide da intermediação autoral, restou infrutífera. A contraproposta enviada por e-mail (ID 10314895330) não foi aceita nos termos ali consignados, ocorrendo uma ruptura natural no fluxo das negociações. O direito à comissão pressupõe que o consenso final seja fruto direto da atividade do mediador, o que não se vislumbra na espécie. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta que a comissão é indevida quando o negócio se concretiza posteriormente, sem a participação do corretor, em condições diversas daquelas por ele intermediadas e após considerável lapso temporal. No caso em tela, restou comprovado que a venda final ocorreu meses após o último contato dos autores, mediante nova aproximação originada por anúncio independente na plataforma OLX. Houve alteração substancial nas condições do negócio, notadamente a redução do preço para R$ 839.900,00, o que atraiu novamente o interesse dos compradores, desta feita em negociação direta com os proprietários. Não há nos autos prova robusta de que os autores tenham mantido a continuidade das negociações ou que tenham sido os responsáveis pela superação dos obstáculos que impediram a conclusão do negócio em um primeiro momento. A aproximação inicial, quando desacompanhada da conclusão da negociação originalmente conduzida, é insuficiente para gerar a obrigação de pagamento. O nexo causal foi rompido pela inércia e pelo desinteresse subsequente na proposta apresentada pelos corretores, sendo a venda final fruto de um contexto fático e comercial distinto. Ademais, afasta-se a tese de enriquecimento sem causa ou de burla à corretagem. A liberdade de contratar permite que as partes, diante do insucesso de uma intermediação, busquem novos caminhos para a consecução de seus interesses, desde que não comprovada a má-fé, o que não ocorreu in casu. Os documentos apresentados pelos autores (ID 10314885451 e outros) apenas confirmam a autorização para venda e a tentativa de aproximação, mas falham em demonstrar a participação decisiva na formação do consenso final. Quanto às alegações sobre a regularidade do CRECI, dada a ausência de nexo causal e intermediação útil, torna-se despiciendo o aprofundamento sobre eventuais irregularidades administrativas, uma vez que a improcedência se impõe pela ausência do fato gerador do direito à comissão. Destarte, inexistindo prova de que a venda decorreu diretamente da atividade desenvolvida pelos autores, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe, prestigiando-se a segurança jurídica e a natureza aleatória e de resultado do contrato de corretagem. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por VERONICA PINHEIRO CUNHA, ANA CRISTINA DE PAULA BRAGA e ECCOS BLACK NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de LARISSA CRISTINA LOBO SILVA e PEDRO DE OLIVEIRA TOE, resolvendo o mérito da demanda com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos dos réus, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, e nada mais sendo requerido, arquive-se o feito com as cautelas de estilo. Uberlândia-MG, data da assinatura eletrônica. Carlos José Cordeiro Juiz de Direito
