Inteiro teor
Embargos à Execução Nº 4039288-67.2026.8.26.0100/SP
EMBARGANTE : CIA METROPOLITANA DE HABITACAO DE SAO PAULO COHAB SP
ADVOGADO(A) : VIVIANE RUGGIERO CACHELE (OAB SP134759)
EMBARGADO : CONDOMINIO VILLA REALE
ADVOGADO(A) : FABIANA KLEIB MINELLI (OAB SP237809)
SENTENÇA
Vistos. Trata-se de embargos à execução com pedido de efeito suspensivo opostos por COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO - COHAB/SP em face de CONDOMÍNIO VILLA REALE ? CONJUNTO BRESSER V, distribuídos por dependência à Execução de Título Extrajudicial de n. 4005443-44.2026.8.26.0100. Suscita a embargante, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da execução em razão do "Instrumento de Cessão de Créditos e Outras Avenças" celebrado em 31.08.2010 com a Prefeitura do Município de São Paulo e a Companhia São Paulo de Desenvolvimento e Mobilização de Ativos ? SPDA, mediante o qual os créditos da carteira de financiamento habitacional foram cedidos ao Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados (SPDA Habitação), requerendo o chamamento ao processo da SPDA para responder à demanda. Argui, ainda em sede preliminar, sua ilegitimidade passiva quanto aos débitos da unidade habitacional n. 132 do Bloco 5, sustentando que alienou o bem aos ex-compromissários compradores Antônio Furtado Ximenes e Edna Mota Ximenes em junho de 1989, com posteriores cessões de direitos a terceiros, invocando a tese firmada no Tema Repetitivo n. 886 do E. Superior Tribunal de Justiça e sustentando a ciência inequívoca do condomínio acerca da ocupação por terceiros. No mérito, alega a inexistência de responsabilidade pelos débitos condominiais cobrados, argumentando que, embora a Ação de Resolução de Contrato de n. 0121403-15.2009.8.26.0100 perante a 15ª Vara Cível tenha sido julgada procedente e transitado em julgado em maio de 2022, não houve a efetiva imissão fática na posse do bem pela COHAB/SP, de modo que a responsabilidade pelas despesas comuns não lhe pode ser imputada. Subsidiariamente, alega excesso de execução e requer a revisão dos encargos moratórios ou a realização de perícia contábil. Deu-se à causa o valor de R$ 13.871,69 (treze mil, oitocentos e setenta e um reais e sessenta e nove reais) [evento 1, INIC1]. Juntou documentos. Os embargos foram recebidos sem a concessão de efeito suspensivo (evento 19, DESPADEC1). Intimada, a parte embargada apresentou impugnação aos embargos à execução (evento 30, IMPUGNAÇÃO1). Sustenta a legitimidade passiva da COHAB/SP por figurar como única proprietária registral do imóvel perante a matrícula n. 122.229 do 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, sem qualquer averbação da SPDA. Aduz que o compromisso de compra e venda originário foi rescindido por sentença transitada em julgado nos autos do Processo n. 0121403-15.2009.8.26.0100, consolidando-se a propriedade na pessoa da embargante. Ressalta que as despesas executadas (julho/2024 a janeiro/2026) são posteriores à rescisão contratual e foram devidamente aprovadas em assembleias. Menciona que a responsabilidade da COHAB/SP por débitos posteriores à rescisão quanto à mesma unidade já fora reconhecida em embargos à execução anteriores (Processo n. 1155892-70.2023.8.26.0100 da 36ª Vara Cível). Requer a total improcedência dos embargos. Juntou documentos. Sobreveio réplica (evento 37, RÉPLICA1). Instadas a especificarem provas (evento 38, ATOORD11), ambas as partes manifestaram desinteresse na dilação probatória e requereram o julgamento antecipado do feito (evento 43, PET1, e evento 44, PET1). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Preliminarmente, afasto a alegação de ilegitimidade passiva calcada na cessão de direitos creditórios do financiamento habitacional à Companhia São Paulo de Desenvolvimento e Mobilização de Ativos ? SPDA, bem como o pleito de chamamento desta ao processo. A cessão de direitos operada entre a COHAB/SP e a SPDA diz respeito exclusivamente aos créditos decorrentes do contrato de financiamento habitacional firmado entre a embargante e os mutuares. Não se confunde o crédito decorrente do financiamento imobiliário com a obrigação referente às taxas condominiais, a qual possui natureza propter rem e decorre da titularidade do domínio ou da posse direta sobre a unidade autônoma (arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil). A SPDA é mera cessionária dos créditos do financiamento, não detendo a propriedade do imóvel e tampouco constando do registro imobiliário (matrícula n. 122.229 do 3º RI de São Paulo - evento 30, MATRIMÓVEL3). Portanto, a cessão do crédito do financiamento não transfere a obrigação condominial e não retira da COHAB/SP a legitimidade para responder pelos débitos incidentes sobre o imóvel de sua propriedade. Sobre a legitimidade passiva da COHAB/SP em razão da natureza propter rem da obrigação condominial vinculada ao imóvel de sua propriedade, assim já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: ?Apelação. Embargos à execução. Título executivo extrajudicial. Despesas condominiais. Sentença de improcedência dos embargos. Legitimidade passiva da COHAB, legítima proprietária do imóvel, para responder pelos débitos condominiais cobrados. Possibilidade de aplicação da teoria da dualidade do vínculo obrigacional, para reconhecer a legitimidade concorrente do promitente vendedor e do promissário comprador para responder pelo débito condominial, dada a natureza "propter rem" da obrigação e o interesse da coletividade. Critério adotado pelo STJ no julgamento do REsp 1.442.840/PR ao interpretar a tese firmada no recurso repetitivo REsp 1.345.331/RS. Legitimidade passiva da Embargante para responder pelos débitos condominiais reconhecida, ressalvando-se o seu direito de regresso em face de quem eventualmente ocupe ou tenha ocupado o imóvel gerador das despesas no período objeto da cobrança. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.? (TJSP; Apelação Cível 1078568-43.2019.8.26.0100; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 39ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/05/2021; Data de Registro: 26/05/2021) (grifos) Da mesma forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva pautada na promessa de compra e venda celebrada com terceiros e na tese firmada no Tema Repetitivo nº 886 do E. Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, a diretriz estabelecida pelo E. Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 1.345.331/RS (Tema 886) pressupõe a existência de promessa de compra e venda hígida e vigente, em relação à qual o promissário comprador esteja na posse direta e o condomínio tenha ciência inequívoca da transação. A propósito da matéria, cumpre destacar o teor do referido precedente vinculante: ?TEMA REPETITIVO STJ Tema 886 (SEGUNDA SEÇÃO) [DIREITO CIVIL]: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.? Ocorre que, na hipótese sob exame, o compromisso de compra e venda originariamente firmado com Antônio Furtado Ximenes e Edna Mota Ximenes foi expressamente rescindido por sentença judicial transitada em julgado proferida nos autos da Ação de Resolução de Contrato n. 0121403-15.2009.8.26.0100, perante a 15ª Vara Cível do Foro Central da Capital (evento 1, DOCUMENTACAO6 e evento 30, SENT_OUT_PROCES8). Uma vez operada a rescisão judicial do contrato de promessa de compra e venda, com o trânsito em julgado verificado em maio de 2022 (evento 1, DOCUMENTACAO6), ruiu o vínculo contratual que fundamentava a posse dos antigos ocupantes, reincorporando-se a propriedade plena do imóvel ao patrimônio da COHAB/SP. Os débitos cobrados na execução de título extrajudicial principal referem-se às cotas condominiais vencidas entre 10.07.2024 e 10.01.2026, ou seja, a período nitidamente posterior à rescisão do contrato e ao trânsito em julgado da respectiva sentença. No mais, o feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, I, do CPC, pois desnecessária a produção de novas provas além daquelas constantes dos autos, encontrando-se a matéria fática suficientemente esclarecida pela prova documental instruída, havendo expressa manifestação das partes quanto ao julgamento antecipado. No mérito, o pedido formulado nos embargos é improcedente. A controvérsia cinge-se à responsabilidade da embargante pelo pagamento das cotas condominiais vencidas em período posterior ao trânsito em julgado da sentença que rescindiu o compromisso de compra e venda e determinou a reintegração de posse do bem em seu favor. É cediço que as despesas condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, que adere à coisa e vincula o titular do domínio perante o condomínio. Desfeita a promessa de compra e venda por decisão judicial e consolidada a propriedade em nome da COHAB/SP, esta responde perante o condomínio pelas cotas condominiais vencidas após a rescisão. A embargante não pode opor ao condomínio credor a sua própria demora ou inércia no cumprimento do mandado de reintegração de posse para eximir-se do pagamento das despesas de conservação da unidade de sua propriedade. Uma vez formada a propriedade plena por força da rescisão contratual, a condição de proprietária impõe a responsabilidade pelo adimplemento dos débitos de natureza propter rem, ressalvado eventual direito de regresso contra os ocupantes indevidos. No que tange à responsabilidade do promitente vendedor pelas taxas condominiais geradas após a rescisão contratual e retomada do bem, o C. Superior Tribunal de Justiça consagrou o seguinte entendimento: ?AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EFETUADAS DIRETAMENTE À PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CANCELADO COM A RETOMADA DO BEM - TRIBUNAL A QUO QUE MANTEVE A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO EXORDIAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. O cerne da controvérsia diz respeito à responsabilidade da promitente vendedora por despesas condominiais referentes ao período em que o bem esteve na posse do promitente comprador em razão de rescisão do contrato de promessa de compra e venda na qual foi reintegrada na posse do imóvel. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional tampouco em nulidade do julgado por ausência de fundamentação. Tribunal a quo que se manifestou expressamente acerca de todos os pontos necessários ao correto deslinde da controvérsia, principalmente no que se refere à existência de promitentes compradores, ausência de averbação na matrícula do imóvel dos eventuais compromissos, inexistência de publicidade das estipulações contratuais firmadas com terceiros envolvendo a transferência de encargos condominiais, bem ainda relativamente à questão afeta aos boletos de cobrança constarem em nome dos promitentes compradores. 2. O Tribunal de origem, diante de todo o acervo fático-probatório carreado aos autos, entendeu pela não ocorrência da sub-rogação do crédito em questão, reconhecendo a legitimidade do condomínio para efetuar a cobrança das despesas condominiais. A alteração das premissas fáticas estabelecidas no acórdão recorrido demandaria a interpretação de cláusula contratual e o reexame de provas, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos dos verbetes sumulares 5 e 7/STJ. 3. Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido.? (AgInt no REsp n. 1.229.639/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/10/2016, DJe de 20/10/2016.) Nesse mesmo sentido, sobre a responsabilidade do proprietário registral em caso de cobrança de despesas condominiais, assim também se posicionou o Colendo Superior Tribunal de Justiça: ?RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC. 1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais. 3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse. 6. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse. 7. Preservação da garantia do condomínio. 8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.? (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 6/8/2015, DJe de 21/8/2015.) (grifos) Cumpre registrar que essa mesma conclusão acerca da responsabilidade da COHAB/SP pelos débitos condominiais incidentes sobre a unidade 132 do Bloco 5 em período posterior à rescisão já foi objeto de apreciação nos autos dos Embargos à Execução n. 1155892-70.2023.8.26.0100 perante a 36ª Vara Cível do Foro Central, cuja sentença transitou em julgado mantendo a responsabilidade da embargante (evento 30, SENT_OUT_PROCES9). Por fim, não prospera a alegação de inexigibilidade ou excesso de execução. A execução encontra-se devidamente instruída com a Convenção do Condomínio (evento 1, DOCUMENTACAO3), as Atas das Assembleias Gerais que aprovaram a previsão orçamentária e o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias (evento 1, ATA4 e evento 1, ATA5), os boletos bancários (evento 1, DOCUMENTACAO7) e a planilha discriminada do débito (Evento 1, INIC1, p. 7), preenchendo os requisitos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. A embargante limitou-se a formular alegações genéricas quanto aos valores, sem apresentar demonstrativo discriminado de cálculo ou apontar incorreção objetiva na planilha exequenda, razão pela qual prevalece a hígida exigibilidade do crédito. Ante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os embargos à execução e, em consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Ante a sucumbência, arcará a parte embargante com as custas e despesas processuais, assim como com honorários advocatícios que, nos termos do § 2º do art. 827 do CPC implicam na majoração dos honorários fixados nos autos da execução, que passarão a ser de 12% (doze por cento) do crédito lá perseguido. Certifique a Serventia no processo de execução n. 4005443-44.2026.8.26.0100 a prolação da sentença nos embargos à execução, trasladando-se cópia. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art. 1.010, §1º do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei n. 13.105/2015, o juízo de admissibilidade efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, § 3º, a seguir transcrito: ?Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade?. Tendo em vista a expressa revogação do artigo 1.096 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG n. 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (artigo 1.010, § 3º), as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo. Publique-se. Intimem-se.
