Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção B da 33ª Vara Cível da Capital Processo nº 0021047-22.2025.8.17.2001 INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção B da 33ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor/seguinte trecho do Ato Judicial de ID 248236792, conforme segue transcrito abaixo: " JONYSON ROMEU BRAGA DA SILVA, devidamente qualificado na inicial, ajuizou a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COM RESTITUIÇÃO DE VALORES em face de GAV MURO ALTO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, também qualificado, objetivando a declaração de rescisão de dois contratos de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, com a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos. Em síntese, o autor alega que em 27 de agosto de 2023 adquiriu duas cotas (Apartamentos 0213 e 0216) da Torre Bloco 2 no empreendimento Porto Alto Resort, pelo valor de R$ 55.137,00 (cinquenta e cinco mil, cento e trinta e sete reais) cada. Afirma que o negócio foi realizado sob forte pressão psicológica (marketing agressivo) e que, devido a dificuldades financeiras supervenientes, não consegue mais honrar as prestações. Sustenta a abusividade das cláusulas que preveem retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores e a cobrança de taxa de fruição sem que tenha havido a entrega das chaves. Postulou pela concessão da tutela de urgência para rescisão antecipada do contrato e suspensão das cobranças, bem como que a ré se abstenha de inserir os dados do autor nos órgãos de proteção ao crédito. No mérito, postulou a confirmação da tutela de urgência, a rescisão e revisão contratual, com a declaração de nulidade da cláusula 6ª, item 6.3 e 6.3.1, afastando a multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato e a incidência da taxa de fruição. Pugnou pela aplicação da multa rescisória de 10% (dez por cento) do valor pago e a concessão da gratuidade judiciária. A decisão de Id. 197298287 deferiu a gratuidade judiciária à parte autora e postergou a análise da tutela de urgência para após o contraditório. Citado, o réu contestou (Id. 201657253), arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial em razão de cláusula de eleição de foro e a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por alegado intuito de investimento do autor. No mérito, defendeu a validade das cláusulas contratuais, a legalidade da retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos por estar o imóvel sob regime de patrimônio de afetação, a retenção da comissão de corretagem e a incidência de taxa de fruição, pugnando pela improcedência total. Juntou certidão da matrícula do imóvel (Id. 201657276) e simulações de distrato (Ids. 201657270 e 201657273). Réplica apresentada no Id. 204218259, onde o autor rebateu as preliminares e reforçou os argumentos da exordial. Instadas a especificarem provas (Id. 205178133), a parte ré manifestou desinteresse na dilação probatória (Id. 205387736) e a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide (Id. 205471416). Relatados, no que importa, DECIDO. 1. Das Questões Preliminares 1.1. Da Incompetência Territorial (Cláusula de Eleição de Foro) A ré sustenta a validade da cláusula 9.15, que elege o foro de Ipojuca/PE. Todavia, a relação jurídica é nitidamente de consumo. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado (AgInt no AREsp 2.193.310/SP) de que a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é nula quando dificulta a defesa do consumidor. Sendo o autor residente no Recife e beneficiário da justiça gratuita, a manutenção do foro de seu domicílio é medida que garante o acesso à justiça (art. 101, I, CDC). Rejeito a preliminar. 1.2. Da Impugnação ao Valor da Causa A ré alega que o valor da causa deve corresponder ao valor total dos contratos. Sem razão. Em que pese a literalidade da primeira parte do art. 292, II, do CPC, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta que, em ações de rescisão contratual cumuladas com pedido de restituição de valores, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico perseguido pela parte autora. No caso, o autor não discute a validade total do contrato de R$ 110.274,00 (cento e dez mil, duzentos e setenta e quatro reais), mas sim a devolução das parcelas pagas, pretendendo o reembolso de 90% (noventa por cento) do que foi adimplido. Assim, o valor atribuído à causa de R$ 24.199,83 (vinte e quatro mil, cento e noventa e nove reais e oitenta e três centavos) reflete fielmente a parte controvertida e o benefício econômico imediato. Rejeito a impugnação. 1.3. Da Impugnação à Gratuidade Judiciária A ré fundamenta a impugnação no fato de o objeto do contrato ser um imóvel de lazer. Contudo, a prova documental (Id. 197277905) comprova renda mensal de R$ 2.119,00 (dois mil, cento e dezenove reais). A aquisição frustrada de multipropriedade, por si só, não denota sinais de riqueza que afastem a presunção de hipossuficiência da pessoa natural (art. 99, §3º, CPC). Rejeito, portanto, a impugnação. 2. Do Mérito . 2.1. Da Prevalência do Código de Defesa do Consumidor A lide em tela deve ser solucionada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A tese da ré de que o autor, ao adquirir frações em regime de multipropriedade, seria "investidor" e não "consumidor" carece de prova e amparo jurídico. O autor é pessoa física que adquiriu o imóvel para lazer pessoal, amoldando-se ao conceito de destinatário final (art. 2.º do CDC). Ainda que exista a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que tal norma deve ser harmonizada com os princípios protetivos do Código de Defesa do Consumidor. Em casos de conflito, a norma consumerista, por sua natureza principiológica e especialidade na proteção da vulnerabilidade, deve prevalecer para evitar o enriquecimento sem causa da vendedora. Nesse sentido, transcrevo a ementa do recente julgado da 3ª Turma do STJ: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 1. O Tribunal de origem prestou jurisdição adequada e suficiente... 2. Em relações de consumo, deve-se harmonizar a Lei n. 13.786/2018 com o Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo este em caso de conflito, por sua natureza principiológica e por ser mais especial no plano fático, de modo que, à luz dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e da vedação ao enriquecimento sem causa, a jurisprudência desta Corte limita a retenção, em resoluções por culpa do comprador, ao teto de 25% dos valores pagos, com natureza indenizatória e cominatória. 3. O acórdão recorrido está alinhado ao entendimento consolidado no REsp n. 2.106.548/SP, segundo o qual, mesmo após a Lei n. 13.786/2018, em contratos de compra e venda de imóvel submetidos ao CDC, a soma dos descontos autorizados deve observar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, ressalvada a taxa de fruição nas hipóteses em que é devida, o que não se altera pela existência de patrimônio de afetação ou pela previsão legal de teto de 50% para a cláusula penal." (grifos acrescidos) (AgInt no AREsp 2480390/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 22/04/2026). 2.2. Da Redução da Cláusula Penal para 25% Embora a matrícula do imóvel (Id. 201657276) comprove que o empreendimento está submetido ao regime de Patrimônio de Afetação (AV-10), o que em tese permitiria a retenção de até 50% (cinquenta por cento) prevista no art. 67-A, § 5.º da Lei 4.591/64, o Superior Tribunal de Justiça tem mitigado esse rigor em favor da proporcionalidade. A retenção da metade de tudo o que foi pago pelo consumidor é considerada abusiva, pois a vendedora retoma o imóvel ou o direito sobre a referida cota, a qual será revendida a preço de mercado, auferindo lucro, enquanto o consumidor sofre perda patrimonial desproporcional. Desta feita, adequando a presente decisão aos precedentes superiores, reduzo a multa contratual para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos (sinal e parcelas), montante que se mostra suficiente para ressarcir a ré das despesas administrativas e operacionais. Reforço este posicionamento com a ementa do AgInt no AREsp 3090747/RN: "DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETENÇÃO DE VALORES. PREVALÊNCIA DO CDC SOBRE A LEI N. 13.786/2018. [...] 7. O entendimento do Colegiado estadual guarda consonância com a linha jurisprudencial perfilhada por esta Corte, segundo a qual havendo conflito entre a Lei n. 13.786/18 e o CDC, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial... 8. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente... a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos." (grifou-se) (AgInt no AREsp 3090747 / RN, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, j. 19/05/2026). 2.3. Da Taxa de Fruição e Comissão de Corretagem Quanto à taxa de fruição, a procedência do pedido do autor é cristalina. A indenização pelo uso do imóvel pressupõe o proveito econômico do comprador ou a entrega das chaves que possibilite a posse direta. No caso concreto, trata-se de imóvel em construção (multipropriedade) e não há qualquer prova nos autos de que o autor tenha sido imitido na posse ou que as chaves tenham sido entregues. A jurisprudência do STJ é pacífica ao afirmar a taxa de fruição só deve ser cobrada se o imóvel, ainda que em regime de multipropriedade, tenha sido efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, o percentual de retenção de 25% dos valores pagos é adequado para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, mesmo em contratos anteriores à Lei 13.786/2018. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, relacionados à multipropriedade, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem. A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configuraria enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeitaria a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida. 3. A decisão recorrida, interpretando os termos do contrato, aplicou corretamente a tese firmada no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938), concluindo pela impossibilidade da retenção da comissão de corretagem por ausência de informação prévia e com o devido destaque acerca do valor da referida comissão. 4. Recurso especial parcialmente provido, apenas para fixar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção. (grifou-se) (REsp n. 2.212.356/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 23/3/2026.) Conforme o citado Recurso Especial, a resolução não enseja enriquecimento do comprador se não houve uso real, sendo a taxa de fruição indevida na espécie. Relativamente à comissão de corretagem, mantenho a retenção integral em favor da ré, pois o valor de R$ 3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais) estava destacado nos contratos (Ids 197277903 - Pág. 4 e 197277904 - Pág. 4), cumprindo o dever de informação exigido pelo Tema 938 do STJ. 2.4. Dos Juros e Correção Monetária Embora o contrato seja posterior à Lei 13.786/2018, aplico a lógica do Tema Repetitivo 1002 do STJ, determinando a incidência apenas a partir do trânsito em julgado, ante a ausência de mora anterior da vendedora na hipótese de rescisão por desistência do adquirente. Assim, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, pois a rescisão decorre de culpa (desistência) do promitente comprador. Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, I do Código de Processo Civil e dispositivos legais e orientação jurisprudencial supra, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial e: a) DECLARO a rescisão dos contratos referentes à Cota 01 (Apartamento 0213) e Cota 14 (Apartamento 0216) do empreendimento Porto Alto Resort; b) CONDENO a ré a restituir ao autor 75% (setenta e cinco por cento) de todos os valores pagos a título de sinal e parcelas mensais (com exclusão apenas da comissão de corretagem de R$ 3.990,00 por cota). O valor histórico pago base para o cálculo é de R$ 13.432,15 (treze mil, quatrocentos e trinta e dois reais e quinze centavos) pela Cota 1 e R$ 13.456,56 (treze mil, quatrocentos e cinquenta e seis reais e cinquenta e seis centavos) pela Cota 2; c) DETERMINO, em estrita observância ao art. 67-A, § 5º da Lei n.º 4.591/64 (com redação da Lei n.º 13.786/2018), que a restituição seja efetuada em parcela única no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a expedição do "habite-se" (ou documento equivalente); d) DETERMINO a incidência de correção monetária pelo INCC a partir de cada desembolso e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado desta decisão (Tema 1002 STJ). e) DEFIRO a tutela provisória para determinar que a ré cesse qualquer cobrança relativa aos contratos ora rescindidos e se abstenha de incluir o nome do autor em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao teto de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Considerando a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios, sendo estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na proporção de 30% (trinta por cento) para o autor e 70% (setenta por cento) para o réu, ressalvada a gratuidade do autor (art. 98, § 3º do CPC). Publique-se. Intimem-se e Cumpra-se. Com a oposição de embargos declaratórios, certifique-se a tempestividade e intime-se a outra parte para apresentar contrarrazões. Havendo Apelação, intime-se a parte adversa para contrarrazões e encaminhem-se os autos ao E. TJPE, observadas as formalidades legais. Recife, 28 de julho de 2026. Marcone José Fraga do Nascimento Juiz de Direito" RECIFE, 7 de agosto de 2026. ADALBERTO DA SOLEDADE SILVA FILHO Diretoria das Varas Cíveis da Capital As comunicações via Diário Eletrônico são publicadas no Diário de Justiça Eletrônico Nacional - DJEN. Para visualizar a publicação, acesse o link https://comunica.pje.jus.br/consulta?siglaTribunal=TJPE&numeroProcesso=0021047-22.2025.8.17.2001
