Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. REDUÇÃO DA RENDA. PRESTAÇÃO. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE — SAC. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA. MORA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO SUPERVENIENTE DE AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. PROCEDIMENTO NÃO JUNTADO INTEGRALMENTE. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO DA REGULARIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de financiamento habitacional. A mutuária pretende a redução da prestação em razão da diminuição de sua renda, o afastamento da capitalização de juros, o recálculo do financiamento, a descaracterização da mora e a restituição dos valores cobrados a maior.
2. Após a interposição do recurso, a apelante noticiou a designação de leilão extrajudicial e requereu tutela de urgência para suspender os atos de alienação do imóvel, sob alegação de ausência de intimação pessoal para purgação da mora.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) definir se a redução da renda autoriza a revisão das prestações; (ii) estabelecer se o SAC implica capitalização indevida de juros e justifica restituição de valores e afastamento da mora; e (iii) determinar se a alegada ausência de intimação para purgação da mora autoriza a suspensão da alienação extrajudicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A redução da renda da mutuária não altera, por si só, os critérios contratuais de cálculo das prestações. O contrato celebrado em 2013 não vincula sua evolução à remuneração da devedora, e o art. 48 da Lei nº 10.931/2004 veda a inserção, nos novos contratos, de cláusula de equivalência salarial ou comprometimento de renda.
5. A adoção do Sistema de Amortização Constante — SAC não demonstra, isoladamente, a incorporação de juros vencidos ao capital para nova incidência de juros. O parecer apresentado pela mutuária adota metodologia diversa da contratada, sem identificar lançamento específico que evidencie capitalização ilícita.
6. A diferença entre as taxas nominal e efetiva não comprova, por si, anatocismo. Além disso, o art. 15-A da Lei nº 4.380/1964 admite a pactuação de capitalização mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.
7. A taxa efetiva contratada, de 8,85% ao ano, é inferior à taxa média de 12,57% ao ano indicada pela série histórica do Banco Central para setembro de 2013. Não demonstrada cobrança contrária ao contrato ou à legislação aplicável, não há valores a restituir.
8. A propositura da ação revisional e o oferecimento unilateral de valor inferior ao da prestação contratual não afastam a mora. Não reconhecida abusividade nos encargos exigidos durante a normalidade contratual, não incide a hipótese de descaracterização da mora prevista no Tema 28 do Superior Tribunal de Justiça.
9. A ausência de cópia integral do procedimento de execução extrajudicial impede aferir a alegada irregularidade da consolidação da propriedade. A documentação parcial não permite verificar o cumprimento das formalidades previstas no art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
10. Não demonstradas as ilegalidades contratuais nem a irregularidade do procedimento extrajudicial invocadas pela apelante, ausente a probabilidade do direito necessária à concessão da tutela de urgência destinada à suspensão dos atos de alienação do imóvel.
IV. DISPOSITIVO
11. Apelação não provida. Tutela de urgência indeferida.
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.380/1964, art. 15-A; Lei nº 9.514/1997, art. 26; Lei nº 10.931/2004, art. 48; CPC, arts. 300 e 85, § 11; Medida Provisória nº 2.223/2001.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 28; TRF6, Apelação Cível nº 1013703-32.2018.4.01.3800/MG, Rel. Juíza Federal Convocada Genevieve Grossi Orsi, Terceira Turma, j. 19.6.2026; TRF6, Apelação Cível nº 1013569-79.2023.4.06.3803/MG, Terceira Turma, j. 26.6.2026; TRF6, Apelação Cível nº 0052222-06.2012.4.01.3800/MG, Rel. Desembargadora Federal Mônica Sifuentes, Quarta Turma, j. 13.3.2026; TRF6, Agravo de Instrumento nº 6002935-28.2025.4.06.0000/MG, Rel. Juiz Federal Gláucio Ferreira Maciel Gonçalves, Terceira Turma, j. 1º.8.2025; TRF6, Agravo de Instrumento nº 6010745-20.2026.4.06.0000/MG, decisão do Juiz Federal Convocado Gláucio Maciel, de 17.7.2026