Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Nova Lima / 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima Avenida José Bernardo de Barros, 0, Oswaldo Barbosa Pena II, Nova Lima - MG - CEP: 34002-116 PROCESSO Nº: 0536428-58.2013.8.13.0024 G CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: MARIA EUNICE SANTOS CORREIA CPF: 884.068.906-06 RÉU: APARECIDA DE LOURDES MARCAL SOUZA CPF: 530.639.706-97 e outros SENTENÇA Trata-se de ação de anulação de escritura pública de compra e venda c/c cancelamento de registro imobiliário ajuizada por MARIA EUNICE SANTOS CORREIA em face do ESPÓLIO DE CORNELINA DA CUNHA GIFFONI, de MARCOS AUGUSTO DA SILVA GUIMARÃES, de APARECIDA DE LOURDES MARÇAL SOUZA e dos sucessores do espólio outrora integrado. A autora afirma ter adquirido os direitos possessórios sobre o imóvel constituído pelo lote de terreno nº 25, da quadra 92, do Bairro Jardim Canadá, em Nova Lima/MG, mediante contrato particular de compromisso de compra e venda de posse celebrado em 20 de maio de 1999 com Ricardo Tadeu Ferreira Nehmy (ID 4348243018). Sustenta que o imóvel encontrava-se registrado em nome da falecida Cornelina da Cunha Gifoni (ID 4348243018). Alega que, em 02 de março de 2012, o réu Marcos Augusto da Silva Guimarães, intitulando-se procurador do Espólio de Cornelina da Cunha Giffoni, outorgou escritura pública de compra e venda do referido lote em favor da ré Aparecida de Lourdes Marçal Souza (ID 4348243031), procedendo-se ao respectivo registro imobiliário (ID 4348243031). Argumenta que a venda foi simulada e nula, pois fundamentada em alvará judicial expedido em 18 de abril de 1974 (ID 4348243031), cujos efeitos já se encontravam extintos devido ao óbito da inventariante Clarice Giffoni em 1994, bem como em razão da suspensão da inscrição profissional do réu Marcos Augusto perante a OAB/MG. Requer a declaração de nulidade absoluta da escritura pública e do registro imobiliário correspondente. Regularmente citada, a ré Aparecida de Lourdes Marçal Souza apresentou contestação (ID 4348418000), arguindo preliminares de ilegitimidade ativa e ausência de interesse de agir. No mérito, defendeu a licitude e a validade do negócio jurídico, afirmando ter agido de boa-fé ao adquirir o imóvel de quem possuía autorização judicial e procuração válida. Arguiu, subsidiariamente, usucapião ordinária/vintenária e pleiteou a retenção/indenização por benfeitorias. O réu Marcos Augusto da Silva Guimarães contestou o feito (ID 4348417994), sustentando a ausência de vício no alvará de 1974, o qual teria sido concedido em caráter permanente no bojo do inventário para a regularização de lotes vendidos em vida pela Imobiliária Carmo Giffoni. Ao longo da marcha processual, em razão do falecimento de réus originários, operaram-se as devidas sucessões processuais para a habilitação dos herdeiros e inventariantes dos espólios de Cleonice Giffoni da Silva Guimarães, Yole Giffoni Guaracy, Ionice Giffoni de Lima e Irene Maria Flecha de Lima. A autora formulou pedidos de desistência da ação em relação aos réus falecidos/não localizados Paulo Cézar de Lima (ID 5006072998) e Maria Cristina de Lima do Amaral Souza (ID 9618560521), os quais foram devidamente homologados por este juízo, com a consequente extinção sem resolução do mérito em relação a eles (ID 5131213049 e ID 9620630072). Citada, a herdeira Patrícia da Silva Guimarães apresentou contestação (ID 10189971618). O Espólio de Irene Maria Flecha de Lima, representado pela inventariante Anna Luiza Flecha de Lima da Cunha Pereira, apresentou contestação (ID 10348814161), manifestando expressa ausência de resistência à pretensão autoral e requerendo o descabimento de sua condenação em custas e honorários sucumbenciais. Remetidos os autos do juízo da 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte para esta 1ª Vara Cível de Nova Lima por força de conexão com a ação possessória nº 0025237-03.2012.8.13.0188 (ID 9844149902), a competência foi devidamente acolhida (ID 9863491303). Em decisão de saneamento e organização do processo (ID 10535750757 e ID 10558010725), este juízo apreciou expressamente e rejeitou as matérias preliminares de ilegitimidade ativa e de ausência de interesse de agir arguidas pela ré Aparecida de Lourdes Marçal Souza. Na mesma oportunidade, fixaram-se os pontos controvertidos e deferiu-se a expedição de ofício à OAB/MG, além de prova oral. A autora desistiu da colheita de depoimentos pessoais (ID 10575477495 e ID 10598126179), restando homologada a desistência da prova oral e encerrada a instrução probatória (ID 10605538402). A OAB/MG prestou informações mediante certidão oficial (ID 10615898382), atestando a suspensão da inscrição profissional do réu Marcos Augusto da Silva Guimarães a partir de 06 de novembro de 2007. As partes apresentaram alegações finais sob a forma de memoriais (ID 10609701661, ID 10621960044, ID 10623759856 e ID 10627481240), bem como manifestações sobre o documento enviado pela OAB/MG (ID 10714475595, ID 10717724489 e ID 10718269591). Vieram os autos conclusos para prolação de sentença. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de existência e de validade da relação processual, bem como as condições da ação, o feito encontra-se em ordem e apto para o julgamento do mérito. Ressalte-se que as preliminares de ilegitimidade ativa da autora e de falta de interesse de agir, repisadas pela ré Aparecida de Lourdes Marçal Souza nas petições posteriores (ID 10489001108), já foram minuciosamente analisadas e rejeitadas na decisão saneadora (ID 10535750757 e ID 10558010725), sob a fundamentação imperiosa de que a pretensão de anulação de negócio jurídico simulado ou eivado de nulidade absoluta é conferida a qualquer interessado, a teor do artigo 168 do Código Civil. Preclusa tal decisão sem a interposição do recurso próprio, a análise do feito deve se concentrar de forma exclusiva nas questões de mérito propriamente ditas. A controvérsia de mérito gravita em torno da validade da escritura pública de compra e venda lavrada em 02 de março de 2012 no Ofício do Registro Civil e Tabelionato de Notas de Raposos/MG (ID 4348243031), e de seu respectivo registro registrado sob a Matrícula nº 17.653 do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Lima/MG (ID 4348243031), alusivos ao lote de terreno nº 25, da quadra 92, do Bairro Jardim Canadá. Para a averiguação da validade do referido ato translativo de propriedade, é indispensável examinar a higidez da representação conferida ao outorgante alienante, o réu Marcos Augusto da Silva Guimarães, que interveio na condição de mandatário do Espólio de Cornelina da Cunha Giffoni. Emerge de forma incontroversa da documentação juntada ao processo que o título dominial do imóvel pertencia originariamente a Cornelina da Cunha Giffoni (ID 4348243018). Por ocasião do processamento de seu inventário no ano de 1974, foi expedido pelo juízo de sucessões o alvará judicial datado de 18 de abril de 1974, autorizando a então inventariante nomeada, Sra. Clarice Giffoni, ou seu procurador constituído, Sr. Marcos Augusto da Silva Guimarães, a outorgar escrituras definitivas de lotes prometidos à venda (ID 4348243031). Ocorre que a inventariante e mandante primária, Sra. Clarice Giffoni, faleceu no ano de 1994, fato esse confessado pelos próprios réus e confirmado ao longo das manifestações de habilitação dos sucessores nos autos. Sobre os efeitos do falecimento no contrato de mandato e nos instrumentos de procuração a ele vinculados, o Código Civil estabelece de forma peremptória a extinção automática do vínculo de representação. De acordo com a norma contida no artigo 682, inciso II, do Código Civil, cessa de pleno direito o mandato pelo falecimento de qualquer uma das partes, sejam mandantes ou mandatários. No caso em julgamento, a procuração que respaldava a representação do Espólio de Cornelina da Cunha Giffoni mediante o alvará outorgado em favor de Clarice Giffoni perdeu de forma instantânea e inexorável a sua eficácia legal no momento exato do óbito da referida inventariante em 1994. Por conseguinte, cessaram de forma irrestrita os poderes de representação de seu outorgado e procurador, o réu Marcos Augusto da Silva Guimarães. Sob a ótica do direito civil e registral, a outorga de escritura pública de compra e venda realizada por mandatário após o falecimento do mandante sem que ostente poderes especiais e irrevogáveis no regime de causa própria configura ato desprovido de manifestação de vontade hígida do titular do domínio. O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais ratifica a diretriz normativa da nulidade da alienação realizada mediante mandato extinto pelo óbito do mandante: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO DE IMÓVEL - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - VÍCIO NA FUNDAMENTAÇÃO - NÃO CONSTATAÇÃO - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURADO - ESCRITURA LAVRADA POR PROCURAÇÃO APÓS O FALECIMENTO DO OUTORGANTE - EXTINÇÃO DO MANDATO - INEFICÁCIA DO ATO - SENTENÇA MANTIDA. Verificando-se que a sentença está fundamentada, não há razão para acolher a preliminar de anulação por suposto vício de ausência de fundamentação. A ausência de oportunidade para?alegações?finais?decorre do procedimento de julgamento antecipado do mérito previsto em lei, o que afasta a caracterização de?cerceamento?de?defesa. A outorga de escritura pública de compra e venda de imóvel pelo procurador após o óbito do mandante constitui ato nulo, pois de acordo com o disposto no art. 682, inciso II, do Código Civil, o mandato cessa com a morte do mandante. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.102483-2/001, Relator(a): Des.(a) Pedro Bernardes de Oliveira , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/09/2025, publicação da súmula em 08/09/2025) No mesmo sentido, o julgado consigna a imprescritibilidade da arguição de nulidade da alienação imobiliária levada a efeito por mandatário destituído de poderes: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - DIREITO REGISTRAL - DIREITO CIVIL - COMPRA E VENDA - IMÓVEIS ALIENADOS POR SUBSTABELECIDA - OUTORGANTE FALECIDO EM DATA ANTERIOR - MANDATO ORIGINÁRIO EXTINTO - SUBSTABELECIMENTO INEFICAZ - COMPRA E VENDA NULA - IMPRESCRITIBILIDADE - PODER GERAL DE CAUTELA - BLOQUEIO DE MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS - POSSIBILIDADE. 1 - Com a morte do mandante, extingue-se o mandato e, por consequência, os poderes outorgados ao mandatário (art. 682, II, do CC). 2 - É ineficaz o substabelecimento de poderes após a morte do outorgante original. 3 - É nula a alienação de imóveis materializada em escrituras de compra efetuado por quem não tinha poderes, em razão da ausência de formalidade essencial (art. 167, IV do CC). 4 - O ato nulo é imprescritível, podendo sua nulidade ser declarada a qualquer tempo. 5 - O bloqueio das matrículas de imóveis sob litígio, é medida prudente, haja vista que impede a eventual alienação dos imóveis a terceiros de boa-fé, em prejuízo desses e da parte requerente. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.190353-7/002, Relator(a): Des.(a) Jair Varão , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/03/2023, publicação da súmula em 21/03/2023) O Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento acerca da cessação automática do mandato judicial ou extrajudicial por força do evento morte: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL PENAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL DA DECISÃO QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INSTRUMENTO DE MANDATO. ADVOGADO. ÓBITO. PARTE. EXTINÇÃO AUTOMÁTICA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. I - O agravo regimental deve trazer novos argumentos capazes de alterar o entendimento anteriormente firmado, sob pena de ser mantida a r. decisão vergastada por seus próprios fundamentos. II - O art. 674 do Código Civil não se presta a conferir regularidade na representação processual da parte falecida em sede de recurso, sobretudo porque "a eficácia do mandato após a morte é admitida excepcionalmente para a tutela de interesses de terceiros de boa-fé, no caso da morte do mandante, ou para tutelar os interesses do mandante, no caso da morte do mandatário" (CARNACCHIONI, Daniel. Manual de Direito Civil, volume único, Salvador: Juspodivm, 2017. p. 1098). III - In casu, é de se aplicar, não o art. 674 do Código Civil, mas o seu art. 682, II do repositório civil, que dispõe que a extinção do mandato judicial se dá automaticamente com a morte de uma das partes. IV - O Código Civil, em seu artigo 692, estabelece que "o mandato judicial fica subordinado às normas que lhe dizem respeito, constantes da legislação processual, e, supletivamente, às estabelecidas neste Código" e a solução encontrada no âmbito processual não difere do que previsto no art. 682, II, da norma civilista, na medida em que determina a imediata suspensão do processo, na hipótese de morte ou perda da capacidade processual de qualquer das partes (art. 313, I do CPC), justamente para possibilitar a habilitação daqueles que houverem de suceder o falecido no processo, tal qual disciplinam os artigos 687 e seguintes do CPC. E assim o é justamente porque, sobrevindo o evento morte do mandante, o mandato extingue-se de pleno direito. Agravo regimental desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.279.090/RS, relator Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, julgado em 11/9/2018, DJe de 19/9/2018.) Configura-se despropositada e juridicamente insustentável a tese defensiva sustentada pelos réus de que o alvará judicial expedido em 18 de abril de 1974 teria o condão de ostentar eficácia perpétua e atemporal para além da morte das partes que dele figuraram. O alvará judicial emitido em processo de inventário representa simples autorização procedimental outorgada ao inventariante em exercício para a prática de ato específico em nome do espólio. Extinta a função do inventariante pelo seu falecimento e encerrada ou paralisada a representação sem a devida nomeação e revalidação de novos poderes por inventariante superveniente devidamente compromissado, torna-se nulo o ato de disposição patrimonial levado a efeito de forma isolada por antigo procurador com base em autorização judicial emitida há quase quatro décadas. Ademais, resta comprovado pelo documento oficial fornecido pela Ordem dos Advogados do Brasil, Seção de Minas Gerais (ID 10615898382), que o réu Marcos Augusto da Silva Guimarães teve sua inscrição profissional perante a OAB/MG suspensa por sanção disciplinar em 06 de novembro de 2007, encontrando-se impedido do exercício da capacidade postulatória e do patrocínio do espólio quando da lavratura do ato notarial em 02 de março de 2012. A conjunção de tais vícios resulta na caracterização da falsidade ideológica da declaração de representação contida no ato notarial, amoldando-se o negócio jurídico ao preceito de nulidade absoluta insculpido no artigo 166, incisos IV e V, bem como ao vício da simulação qualificado no artigo 167, § 1º, inciso II, do Código Civil, haja vista que a escritura pública encerra declaração e condição representativa manifestamente indevida e inverídica. Inafastável, desse modo, o reconhecimento da nulidade de pleno direito da escritura pública de compra e venda lavrada no livro 38, folhas 144/145, do Ofício do Registro Civil e Tabelionato de Notas de Raposos/MG (ID 4348243031), e do respectivo registro imobiliário avultado na Matrícula nº 17.653 do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Lima/MG (ID 4348243031). Ressalte-se que a invocação de boa-fé pela adquirente Aparecida de Lourdes Marçal Souza não possui o condão de convalidar negócio jurídico afetado por nulidade absoluta, pois os atos nulos não ratificam nem convalidam pelo decurso do tempo, conforme inteligência do artigo 169 do Código Civil. Em relação à tese defensiva da usucapião ordinária ou extraordinária formulada subsidiariamente pela ré Aparecida de Lourdes Marçal Souza, cumpre destacar a sua total improcedência neste âmbito. A própria adquirente alegou ter fundamentado a sua posse no título dominial decorrente da escritura notarial ora anulada, celebrada no ano de 2012, ao passo que esta demanda anulatória foi ajuizada no ano de 2013 (ID 4348242999), o que afasta de plano o preenchimento do lapso temporal de posse mansa, pacífica e ininterrupta exigido por qualquer das modalidades de usucapião previstas nos artigos 1.238 a 1.242 do Código Civil. No tocante à fixação dos ônus da sucumbência, deve-se acolher a pretensão do Espólio de Irene Maria Flecha de Lima, representado por sua inventariante Anna Luiza Flecha de Lima da Cunha Pereira. O referido espólio, ao integrar o polo passivo em razão da sucessão processual da falecida ré Ionice Giffoni de Lima, apresentou contestação (ID 10348814161) e alegações finais (ID 10609701661) nas quais externou manifesta e inequívoca concordância e ausência de oposição em relação ao pedido anulatório da autora, declarando não ter participado de qualquer ato de alienação do lote. Pelo princípio da causalidade, quem não se opõe à pretensão autoral e não deu causa à instauração do litígio não deve responder pelas verbas sucumbenciais. Diversamente, os réus Marcos Augusto da Silva Guimarães e Aparecida de Lourdes Marçal Souza contestaram ferrenhamente o pedido autoral, resistindo ao direito postulado e dando causa direta à tramitação do processo e à lavratura do ato nulo, devendo responder solidariamente pela integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência. Posto isso, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR A NULIDADE ABSOLUTA da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 02 de março de 2012 no Ofício do Registro Civil e Tabelionato de Notas de Raposos/MG (livro 38, folhas 144/145), alusiva ao lote de terreno nº 25, da quadra 92, do Bairro Jardim Canadá, na Comarca de Nova Lima/MG (ID 4348243031); b) DETERMINAR O CANCELAMENTO do respectivo registro imobiliário efetuado sob a Matrícula nº 17.653 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Nova Lima/MG (ID 4348243031), restabelecendo-se o estado anterior do registro imobiliário. Com o trânsito em julgado, EXPEÇA-SE o competente mandado de averbação e cancelamento ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Nova Lima/MG e ao Tabelionato de Notas de Raposos/MG. Em razão da sucumbência e do princípio da causalidade, condeno os réus MARCOS AUGUSTO DA SILVA GUIMARÃES e APARECIDA DE LOURDES MARÇAL SOUZA ao pagamento solidário das custas processuais, despesas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço e a complexidade da demanda. Deixo de condenar o Espólio de Irene Maria Flecha de Lima ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais, ante a ausência de resistência e aplicação do princípio da causalidade. Caso as partes sucumbentes sejam beneficiárias da gratuidade de justiça, observe-se a suspensão da exigibilidade nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Traslade-se cópia desta aos autos conexos. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Intimem-se. Registre-se. Nova Lima, data da assinatura eletrônica. KLEBER ALVES DE OLIVEIRA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima
