Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 2ª VARA CÍVEL DE RONDONÓPOLIS SENTENÇA Processo: 1002890-92.2026.8.11.0003. AUTOR: ADALBERTO PASSOS AQUINO REQUERIDO: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Vistos, etc. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por ADALBERTO PASSOS AQUINO em face de KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos (ID 222475776). Em síntese, narra a parte autora que, em 25 de março de 2020, celebrou com a requerida Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição da unidade imobiliária identificada pelo Lote 35 da Quadra 42, no Loteamento Residencial Parque Rosa Bororó, nesta comarca, pelo valor originário de R$ 129.659,70 (ID 222477796). Aduz que, ao longo da execução da avença, manteve-se adimplente, quitando o montante histórico de R$ 23.297,89 (ID 222477802). Todavia, sustenta que os reajustes contratuais aplicados pela demandada revelaram-se excessivamente onerosos e cumulativos, sustentando a existência de capitalização de juros decorrente da utilização do Sistema Price em conjunto com atualização pelo IPCA e resíduos inflacionários, circunstância que culminou na inviabilidade de manutenção do pacto por fato imputável à fornecedora (ID 222475776). Nesse contexto, promoveu notificação extrajudicial em busca do distrato (ID 222477793), oportunidade em que a demandada formulou proposta de restituição que reputou irrisória (ID 222475776). Ao final, pugnou: a concessão da gratuidade da justiça; o deferimento de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vincendas e obstar negativações cadastrais; o reconhecimento da relação de consumo com inversão do ônus probatório; a decretação da rescisão do pacto por culpa exclusiva da requerida; a restituição integral e em parcela única das quantias adimplidas, atualizadas pelo INPC, perfazendo o montante indicado de R$ 27.511,29; subsidiariamente, a limitação de retenção ao teto de 10% sobre os valores pagos; e o afastamento da cobrança de taxa de fruição por se tratar de lote de terreno não edificado (ID 222475776). Por intermédio da decisão de ID 223490256, foi retificado de ofício o valor atribuído à causa para R$ 157.170,99 e determinada a emenda da inicial para comprovação da hipossuficiência. Cumprida a determinação (ID 225069244), a decisão de ID 225268579 deferiu os benefícios da gratuidade da justiça, bem como concedeu a tutela de urgência antecipada para determinar a suspensão das cobranças contratuais e a abstenção de inclusão do nome do requerente em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de astreintes, encaminhando-se os autos ao Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (CEJUSC). A carta de citação foi devidamente cumprida (ID 229532744). Realizada a audiência de mediação e conciliação perante o CEJUSC desta Comarca, o ato restou inexitoso quanto à autocomposição (ID 230233638). A parte requerida apresentou contestação em ID 232254097, acompanhada de documentos (ID 232254099 a 232254105). No mérito, sustentou expressamente a ausência de oposição à resolução do pacto, restringindo a controvérsia aos encargos de distrato. Defendeu a estrita higidez e legalidade do contrato, refutando qualquer abusividade na cobrança de encargos ou prática de anatocismo, asseverando que a rescisão se opera por iniciativa e desistência do consumidor. Argumentou que a contratação ocorreu na vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), devendo prevalecer os termos do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com retenção de cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato desde a imissão na posse (25/03/2020) independentemente da existência de edificação, abatimento de débitos propter rem e restituição de forma parcelada em até 12 vezes. Pugnou pela improcedência dos pleitos autorais e incidência de juros de mora a contar do trânsito em julgado (ID 232254097). A parte autora apresentou impugnação à contestação (ID 234943000), rebatendo os argumentos defensivos e reiterando os termos inaugurais. Intimadas as partes para especificarem eventuais provas a produzir (ID 235269307), o polo ativo pleiteou a realização de perícia contábil e a exibição de documentos ou, subsidiariamente, o julgamento antecipado do mérito (ID 238213150), enquanto a requerida pugnou expressamente pelo pronto julgamento da lide nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil (ID 238449972). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. PRELIMINAR E JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos exatos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que as provas documentais encartadas aos autos são suficientes para a composição integral da lide, versando o litígio unicamente sobre questões de fato já comprovadas e matéria de direito. Com efeito, incumbe ao magistrado, na condição de destinatário final do acervo probatório, indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, à luz do art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil, velando pela razoável duração do processo. Noutro giro, afasta-se o pedido formulado pelo autor para produção de prova pericial contábil e exibição incidental de planilhas. A insurgência acerca da incidência de correção monetária pelo IPCA somada a juros remuneratórios nominais de 1% ao mês e amortização pelo Sistema Price cuida de matéria eminentemente jurídica, cuja validade abstrata e concreta pode ser aferida a partir das cláusulas pactuadas no instrumento contratual carreado ao feito. Destarte, resta plenamente viável o imediato deslinde da causa, passando-se ao exame do mérito. DA NATUREZA DA RELAÇÃO JURÍDICA E DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO A relação jurídica material deduzida em juízo possui natureza tipicamente consumerista, enquadrando-se o autor no conceito de consumidor como destinatário final do imóvel e a requerida na qualidade de fornecedora profissional de produtos imobiliários, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor). Ressalte-se que a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor opera em harmonia e integração com as disposições especiais da Lei nº 6.766/1979 (com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018), regendo-se a matéria pelo diálogo das fontes normativas. No que tange à decretação do desfazimento do vínculo negocial, verifica-se que inexiste controvérsia entre os litigantes, haja vista que a própria requerida assentou expressamente na peça contestatória a concordância com a resolução do contrato (ID 232254097), remanescendo como objeto de litígio a atribuição da culpa pelo distrato e a consequente definição dos valores passíveis de restituição e retenção. Quanto à culpa pela extinção do liame, cumpre consignar que a estipulação de juros remuneratórios no patamar de 1% ao mês, combinada com a correção monetária das parcelas pelo IPCA em contratações de compra e venda imobiliária com pagamento diferido em 240 meses (ID 222477796), constitui pactuação lídima no mercado imobiliário, inexistindo demonstração objetiva de ato ilícito praticado pela loteadora. Ademais, a simples alegação de impossibilidade econômico-financeira superveniente para a manutenção das prestações reajustadas não traduz inadimplemento atribuível à ré. O loteamento urbano foi integralmente concluído e entregue com infraestrutura perante a municipalidade, conforme Termo de Recebimento Global nº 01/2019 emitido em 30 de dezembro de 2019 (ID 232254099). Assim, deve ser reconhecido que o desfazimento do pacto decorre do exercício do direito potestativo de desistência da compra por parte do adquirente, operando-se a resolução do negócio por iniciativa do promitente comprador. DA CLÁUSULA PENAL E DAS RETENÇÕES CONTRATUAIS Delimitada a culpa do adquirente pelo desfazimento do negócio, impõe-se a disciplina dos encargos rescisórios. O Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda em análise foi formalizado em 25 de março de 2020 (ID 222477796), sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A na Lei nº 6.766/1979. Por oportuno, veja-se a redação do dispositivo legal: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) Nesse sentido, o instrumento contratual observou o dever de informação, contendo quadro-resumo com destaque para as consequências do distrato (ID 222477796). No tocante à cláusula penal compensatória, o art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 autoriza a dedução de cláusula penal e despesas administrativas em patamar limitado a 10% do valor atualizado do contrato. Com efeito, tratando-se de contrato firmado sob a vigência do aludido diploma legal e contendo previsão contratual expressa que espelha os parâmetros legislativos vigentes, mostra-se legítima a dedução da penalidade contratual até o limite de 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos moldes do art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979. Esse entendimento é respaldado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE . CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. 10% DO VALOR DO CONTRATO . RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado celebrado na vigência da Lei nº 13 .786/2018, possível a retenção do valor de 10% sobre o valor do contrato, nos termos do art. 32 -A da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018 .2. Ausência de insurgência quanto ao cumprimento do disposto no art. 26-A da Lei 6.766/79 .3. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 00000000000002184114 MS 2024/0440036-3, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/05/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 07/05/2026) Outrossim, deve ser observado o limite de que as retenções e deduções legais não podem ensejar saldo residual de cobrança contra o comprador desistente, ficando a exigibilidade de eventuais encargos rescisórios limitada à quantia total desembolsada pelo consumidor, nos termos do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. Deverão ser deduzidos, ainda, eventuais débitos de IPTU e tarifas incidentes sobre o imóvel correspondentes ao período em que o autor deteve a posse contratual do imóvel até a data da concessão da tutela provisória que suspendeu o contrato, conforme expressamente autorizado pelo art. 32-A, inciso IV, da Lei nº 6.766/1979. DA INAPLICABILIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO Insurge-se a requerida pleiteando o abatimento de taxa de fruição no percentual de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato, desde a imissão na posse (25/03/2020) até a efetiva rescisão da avença (ID 232254097). Todavia, tal pretensão indenizatória não prospera. No caso dos autos, restou incontroverso que a unidade transacionada consiste em lote de terreno vago e não edificado (Lote 35 da Quadra 42), sem qualquer construção, edificação ou exploração econômica pelo adquirente (ID 222477796). A jurisprudência assentada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso e pelo Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que a cobrança da taxa de fruição ou ocupação pressupõe a efetiva utilização econômica ou habitacional do bem que resulte em vantagem patrimonial ao comprador e concomitante empobrecimento do vendedor, o que inexiste na hipótese de lote desprovido de edificação. Ademais, a fixação de indenização por fruição de terreno não edificado, cumulada com a cláusula penal compensatória, resultaria em desequilíbrio e enriquecimento sem causa, uma vez que o bem reverterá de imediato ao patrimônio da loteadora, passível de nova alienação no mercado imobiliário pelo preço atualizado. Nesse exato sentido, perfilha-se o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA . LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO . RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno, determinou restituição de 80% dos valores pagos, reintegração de posse e indeferiu pedido de condenação em taxa de fruição. II. Questão em discussão 2. A questão consiste em saber se é devida a cobrança de taxa de fruição quando o compromissário comprador inadimplente permaneceu na posse de lote de terreno não edificado, sem comprovação de uso econômico ou vantagem patrimonial mensurável. III . Razões de decidir 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não cabe o pagamento de taxa de fruição em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, ante a ausência dos requisitos configuradores do enriquecimento sem causa. 4. O objeto contratual é lote de terreno de 300m², sem edificação, conforme expressamente descrito no instrumento contratual, não havendo nos autos prova de que o imóvel tenha sido utilizado economicamente, locado ou que tenha proporcionado qualquer vantagem patrimonial ao compromissário comprador . 5. Alegações genéricas sobre impedimento de comercialização ou locação não substituem a necessária comprovação de perda patrimonial efetiva e mensurável, requisito indispensável à configuração do dever de indenizar por fruição. 6. A simples ocupação de terreno não edificado, desacompanhada de demonstração de uso econômico, não autoriza a cobrança de taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa do promitente vendedor IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente . Tese de julgamento: "É descabida a cobrança de taxa de fruição em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, quando ausente a demonstração de utilização econômica do bem ou de vantagem patrimonial obtida pelo compromissário comprador inadimplente." Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 475 e 884; Lei nº 6.766/1979, art . 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1 .942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j . 26/06/2023; STJ, AgInt no REsp 2.060.756/SP, Rel. Min . Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 05/06/2023; TJ-MT, Apelação Cível 10123674720238110003, Rel. Des. Rubens de Oliveira Santos Filho, Quarta Câmara de Direito Privado, j . 06/11/2024. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10217094820248110003, Relator.: LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Data de Julgamento: 03/02/2026, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/02/2026) Portanto, impõe-se a rejeição da pretensão da demandada relativa à taxa de fruição, declarando-se indevido qualquer desconto a esse título. DA FORMA DE RESTITUIÇÃO, CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA No que tange à mecânica de devolução do saldo credor em favor do autor, assiste razão à requerida quanto à incidência do regramento específico do art. 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, para os contratos firmados sob a vigência da Lei nº 13.786/2018. Com efeito, tratando-se de loteamento com obras concluídas (ID 232254099), a restituição dos valores deverá ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, com início após o prazo de carência legal de 12 (doze) meses contados do trânsito em julgado desta sentença, nos estritos termos do art. 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 6.766/1979. Os valores vertidos pelo autor, no importe histórico de R$ 23.297,89 (ID 222477802), deverão ser corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice contratualmente fixado (IPCA), conforme preceitua a jurisprudência. Por outro lado, quanto aos juros de mora incidentes sobre o montante a ser restituído ao comprador, a jurisprudência consolidou que o termo inicial é a data do trânsito em julgado da decisão, porquanto a mora da promitente vendedora somente se constitui após a fixação judicial definitiva dos valores a devolver. Esse entendimento foi fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento vinculante do Tema Repetitivo 1.002: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. — Paradigma: REsp 1740911/DF Conforme a legislação civil vigente, a partir do trânsito em julgado, a taxa de juros de mora corresponderá à Taxa SELIC deduzida do índice de atualização, consoante estabelecido pelo art. 406 do Código Civil. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) confirmar e tornar definitiva a tutela de urgência concedida na decisão de ID 225268579, obstando cobranças e negativações relativas ao contrato discutido; b) declarar rescindido o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda celebrado entre ADALBERTO PASSOS AQUINO e KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., referente ao Lote 35 da Quadra 42 do Loteamento Parque Rosa Bororó, nesta comarca; c) condenar a requerida a restituir à parte autora as quantias comprovadamente pagas (ID 222477802), atualizadas monetariamente pelo índice contratual (IPCA) a partir de cada desembolso, acrescidas de juros de mora a contar do trânsito em julgado desta sentença, calculados pela Taxa SELIC deduzida da correção na forma do art. 406 do Código Civil; d) autorizar a requerida a reter, do montante total a ser devolvido ao autor, o percentual de 10% (dez por cento) incidente sobre o valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, nos termos do art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, vedada a apuração de saldo devedor residual contra o consumidor; e) autorizar a dedução de eventuais débitos de IPTU e tarifas incidentes sobre o imóvel correspondentes ao período de vigência da posse até a data da concessão da liminar (04/03/2026), mediante comprovação contábil em fase de cumprimento de sentença, conforme art. 32-A, inciso IV, da Lei nº 6.766/1979; f) afastar a cobrança e a retenção da taxa de fruição ou ocupação do imóvel; g) determinar que o pagamento do saldo remanescente em favor do autor seja efetuado de forma parcelada, em até 12 (doze) parcelas mensais e sucessivas, com início após o prazo de carência de 12 (doze) meses contados do trânsito em julgado da presente decisão, nos termos do art. 32-A, § 1º, inciso II, da Lei nº 6.766/1979. Em face da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do Código de Processo Civil), condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (saldo líquido a restituir), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. As despesas processuais e honorários advocatícios deverão ser suportados na proporção de 50% (cinquenta por cento) pelo autor e 50% (cinquenta por cento) pela ré, ficando suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação ao requerente, por ser beneficiário da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Transitada em julgado a presente sentença e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Intimem-se. Cumpra-se. Rondonópolis/MT, data da assinatura. Cláudio Deodato Rodrigues Pereira Juiz de Direito
